第一章資產評估難點或重點

1、（難點或重點）：1.資產評估基本要素和特點2.資產的特點及分類；3.資產評估價值類型及其劃分標準、適用范圍4.各種資產評估假設的內涵和實質5.資產評估各種原則內涵及其應用第一節(jié)資產評估及其特點 一、資產評估的定義（一）資產評估的概念專業(yè)機構和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產評估要素1.評估的主體：指資產評估由誰來承擔，它是資產評估工作得以進行的重要保證。2.評估的客體：指資產評估的對象，它是對資產評估內容上的界定。 3.評估的依據：指資產評估所應遵循的法律

2、、法規(guī)；經濟行為文件、重大合同協(xié)議等。4.評估的（特定）目的：指資產業(yè)務引發(fā)的經濟行為對資產評估結果的要求，或者資產評估結果的具體用途，直接或間接地決定和制約資產評估的條件、價值類型和方法的選擇。5.評估原則：資產評估的行為規(guī)范，調節(jié)資產評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產業(yè)務有關權益各方在資產評估中的相互關系。6.評估的程序：整個資產評估工作是按一定程序系統(tǒng)進行的，該程序是保證資產評估質量的重要手段。7.評估的價值類型：對評估價值的質的規(guī)定，對資產評估參數的選擇具有約束性。8.資產評估方法：確定資產評估價值的手段和途徑。9.評估假設：評估得以進行的前提條件假設。假設對任何學科都是重要的，相應的

3、理論觀念和方法都是建立在一定假設的基礎之上的。資產評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的。10.評估基準日：確定資產價值的時間基準。資產評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可，而且它們也是保證資產評估價值的合理性和科學性的重要條件。（二）資產評估的客體1.資產的含義資產評估中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而外延則包括了具有內在經濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。資產評估中的資產并不完全局限于企業(yè)中的資產，所以他和會計學中的資產定義略有差異。2.資產的基本特征（1）必須是

4、經濟主體擁有或者控制的。（2）能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現金流入的資源。（3）資產能夠以貨幣計量。3.資產的分類（1）按資產存在形態(tài)分類按資產存在的形態(tài)可以分為有形資產和無形資產。有形資產是指那些具有實體形態(tài)的資產。無形資產是指那些沒有物質形態(tài)而以某種特殊權利和技術知識等經濟資源存在并發(fā)揮作用的資產。（2）按資產與生產經營的關系分類按資產與生產經營的關系可以分為經營性資產和非經營性資產。（3）按資產能否獨立存在分類1）按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。2）不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的資產，如商譽，（不可確指資產只有商譽）。商

5、譽是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產經營出色、勞動效率高、歷史悠久、經驗豐富、技術先進等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產單獨存在，所以稱為不可確指的資產。（4）按資產是否具有綜合獲利能力分類1）按資產是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產和整體資產。單項資產是指單臺、單件的資產。整體資產是指由一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體。2）單項資產和整體資產的關系企業(yè)的整體資產不是企業(yè)各單項可確指資產的匯集，其價值也不等于各單項可確指的資產價值的總額，因為企業(yè)整體資產評估所考慮的是它作為一個整體生產能力或獲利能力，所以，其評估價值除了包

6、括各單項可確指的資產價值以外，還包括不可確指的資產，即商譽的價值。即112。（5）按資產的流動性分類，可以分為流動資產、長期投資、固定資產和無形資產。（三）資產的價格和價值1.價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。 2.資產評估中的價值不是一個歷史數據和事實，它是專業(yè)人士根據特定的價值定義在特定的時間內對商品、服務價值的估計。3.資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。在評估中，相同或類似資產的市場成交價格成為資產評估的重要依據。二、資產評估的種類和特點（一）資產評估的種類1.從資產評估服務的對象、評估的內容和評

7、估者承擔的責任等方式看，目前國際上的資產評估主要分為三類： （1）評估：類似我國目前廣泛進行的為產權變動和交易服務的資產評估。它一般服務于產權變動主體。（2）評估復核：指評估機構對其他評估機構出具的評估報告進行的評判分析和再評估。（3）評估咨詢：一個較為寬泛的術語。它既可以是評估人員對特定資產的價值提出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產評估又可分為（1）完全資產評估嚴格遵守資產評估準則的規(guī)定進行的資產評估。（2）限制性

8、資產評估。沒有完全按照資產評估準則的規(guī)定進行的資產評估，需要做更為詳盡的說明和披露。注意：限制性資產評估一般是指評估機構及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產評估準則的規(guī)定進行或在允許的前提下未完全按照評估準則的規(guī)定進行的資產評估。3.從資產評估對象的構成和獲利能力的角度，資產評估還可分為（1）單項資產評估：對單項可確指資產的評估。（2）整體資產評估：若干單項可確指資產的評估，如企業(yè)價值評估。（二）資產評估的特點1.市場性（1）根據資產業(yè)務的不同性質，通過模擬市場條件對資產價值作出評定估算和報告。（2）評估結果經得起市場檢驗。2.公正性（1）定義：公正性是指資產評估行為服務于資產業(yè)務的需要

9、，而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的需要。（2）公正性的表現有兩點：一是資產評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的.具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員通常是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，即獨立性，這是公正性的組織基礎。3.專業(yè)性。（1）從事資產評估業(yè)務的機構應由一定數量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。（2）評估機構及其評估人員對資產價值的估計判斷是建立在專業(yè)技術知識和經驗的基礎之上。4.咨詢性（1）資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。（2）評估者只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。三、資產評估的

10、功能和作用（一）資產評估功能最基本的內在功能：評價和評值（二）資產評估的基本作用1.咨詢的作用是指資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力。2.管理的作用特定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國特定歷史時期的產物，此作用現在已經消失。3.鑒證的作用（08新增加）鑒證包含鑒別和舉證兩個部分。資產評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證，但這并不表示評估師不需關注產權。第二節(jié)資產評估的假設與原則 一、資產評估假設 資產評估的假設中最重要的基本假設有：交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設。（一）交易假設1.含義：交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前

11、提假設，交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。2.意義：（1）為資產評估得以進行創(chuàng)造了條件（2）限定了資產評估的外部環(huán)境：資產是被置于市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產評估。（二）公開市場假設1.含義：（1）公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣的市場中進行交易。（2）公開市場的含義：指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或者不受限制的條件下進

12、行的。（3）公開市場是有范圍的，可以根據實際評估業(yè)務確定其范圍。（4）資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。2.使用條件凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產，都可以考慮使用公開市場假設進行評估3.意義：其他假設（持續(xù)使用假設和清算假設）都是以公開市場假設為基本參照。（三）持續(xù)使用假設1.含義：持續(xù)使用假設首先設定被評估資產正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。2.使用條件持續(xù)使用假設是在一定市場條件下對被評估資產使用狀態(tài)的假設，其評估結果使用范圍常常是有限制的，

13、它只對特定的買者或者賣者是公平合理的3.分類：該假設細分為三種情況：在用續(xù)用；轉用續(xù)用；移地續(xù)用（四）清算假設清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明清算評估值通常要低于公開市場假設和持續(xù)使用假設前提下同樣資產的評估值。二、資產評估的原則（一）資產評估工作原則-主要是從評估機構的角度講的：1.獨立性原則。評估主體和評估業(yè)務的當事人雙方不能有任何的利益關系獨立性原則包含兩層含義（1）評估機構的獨立性（2）評估機構和評估人員在評估工作中始終堅持獨立的第三者地位。2.客觀公正性原則?？陀^公正性原則要求資產評估工作實事求是，尊重客觀實際。3.科學性原則?？茖W性原則要求資產評估

14、機構和評估人員必須（1）遵循科學的評估標準（2）以科學的態(tài)度制定評估方案（3）采用科學的評估方法進行資產評估。（二）資產評估經濟技術原則-主要從資產的價值內涵角度講的：在資產在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則。1.預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產及其價值的最基本的決定因素。資產價值的高低主要取決于給它的所有者預期的收入的高低。收入越多價值越高。是收益法中收益額確定的重要基礎前提2.貢獻原則（1）是預期收益原則的一種具體化（2）主要適用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失。3.替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和

15、質量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。這是市場法評估的理論基礎4.供求原則假定在其他條件不變的前提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。5.評估時點原則評估基準日為資產評估提供了一個時間基準。本原則要求資產評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產價值。第三節(jié)評估目的和價值類型 一、資產評估目的 （一）資產評估目的分類1.資產評估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。2.資產評估一般目的（1）資產評估一般目的或者資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的（2）如果

16、暫且不考慮資產交易或引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實現的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。（3）資產評估中的公允價值的一個顯著特點：它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害每個當事人的合法權益，亦沒有損害他人的利益。3.資產評估的特定目的（1）含義：資產評估的特定目的指的是資產業(yè)務（指的是引起資產評估的經濟行為，即被評估資產即將發(fā)生的經濟行為）對評估結果用途的具體要求。同樣的資產，因為評估目的不同，其評估值也不相同。資產評估的特定目的實質上是判斷特定條件下或者具體條件下資產的公允價值（2）我國資產評估實踐表明，資產業(yè)務主要有：資產轉讓。企業(yè)出售。企

17、業(yè)兼并。企業(yè)聯(lián)營。股份經營。中外合資、合作。企業(yè)清算。擔保。企業(yè)租賃。債務重組。 引起資產評估的其他合法經濟行為。（二）資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用1.資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為所決定的，它對評估結果的性質、價值類型都有重要的影響。資產評估特定目的不僅是某項具體資產評估活動的起點，而且還是資產評估活動所要達到的目標。它是評估時必須首先明確的基本事項。2.資產評估特定目的是界定評估對象的基礎。3.資產評估特定目的對于資產評估的價值類型選擇具有約束作用。（1）資產評估結果的價值類型要與資產評估的特定目的相適應（2）但是評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產業(yè)務當事

18、人的狀況，以及資產的自身狀態(tài)等，都可能對資產評估結果的價值類型產生影響。二、資產評估的價值類型（一）資產評估的價值類型的含義資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。它是對資產評估的一個質的規(guī)定。不同的價值類型從不同的角度反映資產評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，而且在數量上往往也存在較大差異。（二）資產評估的價值類型主要有以下幾種分類。1.以資產評估的估價標準形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現值、現行市價（或變現價值）和清算價格2.從資產評估假設的角度表述資產評估的價值類型，具體包括公開市場價值、持續(xù)使用價值和清算

19、價值3.以資產評估時所依據的市場條件，被評估資產的使用狀態(tài)以及評估結論的適用范圍劃分資產評估價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。資產的市場價值是資產公允價值的基本表現形式，市場價值以外的價值則是資產公允價值的特殊表現形式。4.從資產業(yè)務的性質，即資產評估特定目的劃分資產評估的價值類型。資產評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。（三）關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值1.市場價值與市場價值以外的價值的劃分標準（1）資產評估時的市場條件：公開市場條件還是非

20、公開市場條件。（2）資產評估時的資產的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。（3）資產評估時的所用的信息和參數來源：公開市場信息還是非公開市場信息。2.市場價值：（1）定義國際評估準則中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制?！备鶕H評估準則1關于對市場價值的其他補充說明，我們把資產評估中市場價值定義整理如下：資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現的交換價值的估計值。（2）市場價值有區(qū)域性（3）市場價值

21、是整體市場認同（P17）對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。3.市場價值以外的價值（又叫非市場價值、其他價值）（1）定義凡不符合市場價值定義條件的資產價值類型都屬于市場價值以外的價值。（2）市場價值以外的價值是局部的市場認同只對于特定的資產業(yè)務當事人來說是公平合理的。（3）種類在用價值： 企業(yè)組成部分或者要素資產，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數，而不考慮該資產的最佳用途或變現的情形。投資價值：資產對于具有明確的投資目標的特定投資者或某類投資者具有的價值注意：投資性資產價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現的市場價值。清算

22、價值殘余價值： 機器設備、房屋建筑物或其他有形資產等的拆零變現價值的估計數。（4）特定業(yè)務引起的評估價值類型選擇：以稅收為目的的資產評估應該根據稅法等相關法律法規(guī)選擇評估結論的價值類型，例如課稅價值課稅價值：評估對象根據稅法中規(guī)定的與征納稅收相關的價值定義所具有的價值相關法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以根據實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為課稅對象評估結論的價值類型。以保險為目的的資產評估業(yè)務應該根據保險法等相關法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評估結論的價值類型，例如保險價值。保險價值：評估對象根據保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所具有的價值。相關法律、法規(guī)和契約沒有規(guī)定的，可以根據實際情況選

23、擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為保險標的物評估結論的價值類型。以財務報告為目的的資產評估業(yè)務會計計量屬性及價值定義包括公允價值、現值、可變現價值、重置成本公允價值等同于資產評估中的市場價值，現值、可變現價值、重置成本屬于市場價值以外的價值類型。以抵（質）押為目的的資產評估業(yè)務應該根據擔保法等相關法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機關的規(guī)定選擇評估結論的價值類型，例如抵押價值。相關法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機關的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為抵（質）押物評估結論的價值類型以拆遷補償為目的的資產評估業(yè)務應該根據相關法律、法規(guī)及有關管理機關的規(guī)定選擇評估結論的價值類型

24、，例如拆遷補償價值。拆遷補償價值，指評估對象根據有關城市規(guī)劃、建設和房地產管理等相關法律、法規(guī)關于拆遷補償的具體規(guī)定和要求所具有的價值估計數額。相關法律、法規(guī)及有關管理機關的規(guī)定沒有提及的，可以根據實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為拆遷物評估結論的價值類型。4.明確資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用。（1）有利于評估人員對評估條件與評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切含義。（2）便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。三、關于價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關系1.關于價值類型的選擇與資產評估目的等相關條

25、件的關系應從兩個方面來認識和把握。其一要從正確選擇價值類型的角度，來關注資產評估目的等相關條件對所選擇價值類型的影響。其二要從價值類型的選擇對實現資產評估目的，以及滿足其他相關條件的角度，來關注價值類型的正確選擇。2.影響資產評估值的因素（或者說資產評估價值類型的確定需要考慮的因素）：（1）影響資產評估價值的基礎條件：資產評估特定目的（2）影響資產評估值的內因：評估對象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)（3）影響資產評估值的外因：評估時的市場條件以上三大因素的不同排列組合，便構成了不同價值類型的形成基礎。3.資產評估價值類型的合理選擇也應該成為實現評估目的，以及滿足資產評估相關條件的重要途徑（1）資產評估中的公允價值的相對性對于某一資產而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。資產評估中的公允價值與評估條件的相對性和相關性決定了資產評估中的公允價值的相對性質；資產評估中的公允價值的相對性質又決定了資產評估中公允價值具有抽象性質和高度概括性質。在資產評估實踐過程中還需將其具體化。（2）市場價值在資產評估中的作用市場價值是資產公允價值的坐標。資產評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產評估中的公允價值是一個一般層次