商業(yè)選址策略

1、北京上奧區(qū)商業(yè)屬性及投資價(jià)值高峰論壇房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2007年11月19日09:21 來源：搜房商鋪網(wǎng) 徐倩 “北京上奧區(qū)商業(yè)屬性及投資價(jià)值高峰論壇”邀請了中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)、北京市餐飲行業(yè)協(xié)會(huì)、北京中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)等商業(yè)界的研究專家，同時(shí)20余家餐飲類、娛樂休閑類、零售百貨類的品牌商家代表也將悉數(shù)到場。這是商業(yè)地產(chǎn)界一次難得的交流平臺(tái)。在這次論壇中，專家們將以專業(yè)的角度去分析北京上奧區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、區(qū)域消費(fèi)潛力、區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作所具備的條件以及上奧區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景。屆時(shí)上奧世紀(jì)中心的開發(fā)商也將對剛剛面市的“上奧新天地藍(lán)調(diào)美食廣場”進(jìn)行總體介紹，作為區(qū)域內(nèi)唯一

2、城市綜合體的商業(yè)，“上奧新天地”被稱為上奧區(qū)休閑娛樂核，因此必將成為眾多商家和媒體所關(guān)注的焦點(diǎn)。商鋪網(wǎng)對此次活動(dòng)進(jìn)行全程現(xiàn)場直播。時(shí)間：2007年11月17日（周六）下午14：00地點(diǎn)：上奧世紀(jì)中心售樓處以下是搜房商鋪網(wǎng)對此次活動(dòng)的現(xiàn)場直播：北京上奧區(qū)商業(yè)屬性及投資價(jià)值高峰論壇現(xiàn)場實(shí)況主持人 殷蘇峰：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓大家下午好！我是樓市傳媒副總經(jīng)理殷蘇峰，非常感謝主辦方邀請擔(dān)當(dāng)本次活動(dòng)主持。我們樓市雜志將在08年全面改版，其中財(cái)訊刊的報(bào)道內(nèi)容將全面圍繞商業(yè)地產(chǎn)和品牌地產(chǎn)進(jìn)行。因此，今天能夠與眾多商業(yè)地產(chǎn)專家、領(lǐng)導(dǎo)及商業(yè)企業(yè)共聚，感到非常榮幸！也希望大家關(guān)注樓市雜志！我先介紹一下參與本次

3、活動(dòng)的嘉賓：北京市中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長楊建平；中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師，北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長黃國雄；中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長董利；中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)楚東；北京市飲食行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展部部長馮晟松。其他還有來自不同行業(yè)的商業(yè)企業(yè)代表：希利多日開發(fā)經(jīng)理霍小兵；北京王府井洋華唐公司開發(fā)部長劉?。晃抖嗝篱_發(fā)經(jīng)理阮小??；眉州東坡常務(wù)副總經(jīng)理郭曉東；好利來開發(fā)經(jīng)理屈寶良；SUBWAY（賽百味）開發(fā)經(jīng)理李群；北京藍(lán)黛文化傳播公司總裁林征宇；一兆韋德總經(jīng)理陳磊；SPORT100開發(fā)經(jīng)理王旭；迪卡儂開發(fā)經(jīng)理支勇；紙老虎副總經(jīng)理王泰；深發(fā)展北京分行張悅逢，我們對他們的到來表示衷心的感謝！主持人 殷蘇峰：大家知道

4、，隨著奧運(yùn)的日益臨近，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)已成為備受關(guān)注的詞匯。一項(xiàng)資料統(tǒng)計(jì)：直接或間接的奧運(yùn)投資約為2800億，而有次創(chuàng)造的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值為3萬億。由此可見，奧運(yùn)對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。主持人 殷蘇峰：今天，我們所在的上奧世紀(jì)中心，便是身處奧運(yùn)商圈的一個(gè)綜合體項(xiàng)目。大家從他們的案名便可知曉。此外，由于其臨近西臨中關(guān)村西區(qū)及上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東臨高新建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因而這個(gè)區(qū)域所蘊(yùn)含的價(jià)值能量不可低估。主持人 殷蘇峰：今天我們首先邀請中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長楊建平先生對“上奧區(qū)域的消費(fèi)潛力”做一下闡釋。在這兒我說一下，楊會(huì)長同時(shí)是CCIM（國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)）中國總會(huì)的2007年度主席，首先有請楊會(huì)

5、長發(fā)言。 中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長楊建平楊建平：很高興今天能夠跟大家一起在這個(gè)地方一起來交流，因?yàn)閵W運(yùn)而給北京市帶來的各種機(jī)會(huì)，今天跟大家一起交流主要是商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。楊建平：可能大家都是做商業(yè)地產(chǎn)的應(yīng)該明白，選擇一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)位置，前提條件是有幾個(gè)：首先要分析這個(gè)地區(qū)人均GDP增長值。其次要分析這個(gè)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施長期投入的量以至于決定這個(gè)地區(qū)未來是否有良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。楊建平：要選擇這個(gè)地區(qū)所帶來的生產(chǎn)產(chǎn)品是為本地區(qū)服務(wù)還是為外地區(qū)服務(wù)。當(dāng)然還有其他的條件，我先就這幾個(gè)條件跟大家分析一下。楊建平：北京市去年2006年，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)是在海淀區(qū)和朝陽區(qū)的中間偏北的地區(qū)，我也認(rèn)為這個(gè)地區(qū)具備了中

6、關(guān)村和朝陽區(qū)兩個(gè)地區(qū)的優(yōu)勢。2006年海淀區(qū)人均GDP已經(jīng)達(dá)到了8000美元，全北京市2006年是6000美元，朝陽區(qū)達(dá)到了7200美元，這都是在北京市算富的兩個(gè)區(qū)了。楊建平：同時(shí)，北京市一共人口是1700萬，海淀區(qū)常住人口是260萬，朝陽區(qū)是280萬。這樣也決定了這兩個(gè)地區(qū)人均對全北京市貢獻(xiàn)想是最大的，這是第一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)給大家的分析。楊建平：第二，這個(gè)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的投入，剛才主持人也講到了2400億這個(gè)概念，大概的框可以記這么一個(gè)簡單的數(shù)據(jù)是23456。什么叫23456呢，北京市這幾年跟奧運(yùn)相關(guān)的投入200億的水電設(shè)施改造投入。300億通訊和電信的技術(shù)投入還有設(shè)施的該座。400億環(huán)境治理，

7、包括綠色環(huán)境，包括路邊的市政管道等等。500億的軌道設(shè)施建設(shè)，包括輕軌，包括有軌，包括快速鐵路。600億的場館設(shè)施建設(shè)，總的來講就是23456，加起來也就是2000多億。楊建平：由于這種長期的和長線對這個(gè)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入，勢必決定這個(gè)地區(qū)將來會(huì)有完好的生活和工作環(huán)境，這是第二個(gè)因素。楊建平：第三個(gè)因素本地區(qū)的生產(chǎn)產(chǎn)品是為那些人服務(wù)的？在投資學(xué)里面應(yīng)該有這么一個(gè)分析，叫基礎(chǔ)就業(yè)率，也就是說為本地區(qū)以外的人和城市、國家提供生產(chǎn)的勞動(dòng)就業(yè)率這個(gè)水平表現(xiàn)了這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平。也就是說如果這個(gè)地區(qū)的生產(chǎn)只為這個(gè)地區(qū)的人的基本生活所服務(wù)，這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不是太高，而反過來說我們這個(gè)地區(qū)的生產(chǎn)產(chǎn)品都是為全

8、國的服務(wù)的，為全世界服務(wù)的，那這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平是相當(dāng)過的。楊建平：我們看看海淀區(qū)和朝陽區(qū)，海淀區(qū)現(xiàn)在30%的勞動(dòng)就業(yè)率是為本地服務(wù)的，其他的60-70%是為全國服務(wù)和為國際上服務(wù)的。朝陽區(qū)也一樣，朝陽區(qū)第三產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，像金融服務(wù)業(yè)，像物流業(yè)還有商貿(mào)等等這些都是第三服務(wù)業(yè)里面，而這些服務(wù)業(yè)基本上是為全國和國際服務(wù)的。楊建平：這個(gè)問題說明了什么呢？說明這兩個(gè)地區(qū)有豐富或者有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的資本。以上這些觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)表明什么呢？表明這兩個(gè)地區(qū)存在著很大的生活的提升價(jià)值。楊建平：北奧地區(qū)就是海淀和朝陽中間這個(gè)地區(qū)，北京的北邊，隨著奧運(yùn)場館不斷的完善和建設(shè)，勢必給這個(gè)地區(qū)帶來更好的生存環(huán)境，也就是說這個(gè)

9、地區(qū)可以享樂生活品質(zhì)的地區(qū)，從大的趨勢來看作為這個(gè)項(xiàng)目也應(yīng)該在這兩個(gè)區(qū)域之間。雖然項(xiàng)目不大，但是它已經(jīng)得到了這種全國和政府強(qiáng)力投入帶來的附加的效益。雖然開發(fā)商已經(jīng)盡了力，設(shè)計(jì)完好，但是實(shí)際上更多的獲得好的銷售的結(jié)果我覺得是大環(huán)境帶來的，開發(fā)商在這個(gè)方面應(yīng)該更多的去研究，因?yàn)椴还馐悄阕约旱膯栴}，是全國老百姓在這個(gè)地方投入使你創(chuàng)造很好的附加值，所以應(yīng)該很好的研究自己的產(chǎn)品，研究自己的業(yè)態(tài)，將來很好為這個(gè)地區(qū)的人提供更好的商業(yè)服務(wù)，謝謝大家！主持人 殷蘇峰：聽完楊會(huì)長的講話，想必大家對上奧地區(qū)的消費(fèi)潛在的價(jià)值有了更深的體會(huì)。剛才我也提到的關(guān)于奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)所創(chuàng)造的巨大價(jià)值，那么下面我們就有請中國人民大學(xué)博

10、士生導(dǎo)師，北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長黃國雄黃老介紹一下“奧運(yùn)商機(jī)對區(qū)域發(fā)展的影響”。黃國雄：剛才楊會(huì)長做了非常詳細(xì)，精采的報(bào)告。上奧這個(gè)區(qū)位特點(diǎn)我談三個(gè)特點(diǎn)。昨天香港民報(bào)跟我談 中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師 北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長 黃國雄了將近40分鐘，從北京來看奧運(yùn)帶來的很大的商機(jī)，從這個(gè)角度對于整個(gè)零售市場至少可以推動(dòng)了三到五個(gè)百分點(diǎn)銷售額，北京整體銷售達(dá)到3000多億。所以從北京來看市場是比較廣闊的，這個(gè)廣闊不僅以奧運(yùn)為契機(jī)，同時(shí)北京作為國際城市，作為首都它的發(fā)展前景應(yīng)該說還是比較廣闊的，從這個(gè)角度來看北京的市場還有很大的發(fā)展突破。黃國雄：從目前來看最近因?yàn)閵W運(yùn)推動(dòng)商業(yè)購物中心項(xiàng)目比較多，

11、這幾天就論證了六個(gè)，但是相比之下我認(rèn)為咱們這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該最區(qū)有優(yōu)勢。為什么這么說呢？這個(gè)地區(qū)整個(gè)收入、地理位置以及發(fā)展前景應(yīng)該說都比其他地區(qū)更有發(fā)展優(yōu)勢。這一點(diǎn)作為搞商業(yè)來看還是搞地產(chǎn)來看必須研究它的發(fā)展?jié)摿?。黃國雄：我一直有一個(gè)觀點(diǎn)，搞商業(yè)地產(chǎn)不求一時(shí)擁有，但有天上擁有，這是我們最大職責(zé)。從這個(gè)角度來看這個(gè)地區(qū)比其他地區(qū)相比具有更多的優(yōu)勢。黃國雄：從開發(fā)商來看，對整個(gè)市場的定位來說是科學(xué)的，是符合于北京的實(shí)際情況，也充分利用了中中關(guān)村、奧運(yùn)會(huì)的優(yōu)勢結(jié)合起來，定位為消費(fèi)地區(qū)。黃國雄：實(shí)際上現(xiàn)在北京購物中心與世界購物中心的發(fā)展趨勢基本上相同，也就是從歐美國家看這幾年整個(gè)購物中心是小型化的。最近福布

12、斯統(tǒng)計(jì)十個(gè)世界上最大的購物中心八個(gè)在亞洲，四個(gè)在中國，真正大的美國一個(gè)，加拿大一個(gè)。整個(gè)西方歐美國家購物中心的小型化一個(gè)原因是土地昂貴，汽油上漲，以及社區(qū)商業(yè)設(shè)施、購物環(huán)境得到了很大的改善。從這個(gè)角度購物中心都小型化，區(qū)域化，功能化來更好的滿足本地區(qū)人口的消費(fèi)需要。這一點(diǎn)我們立足于上奧地區(qū)，立足于西三旗，為他們服務(wù)提供多種功能，這位定位是科學(xué)的。黃國雄：銷售形式是什么形勢？是只賣不售，這一點(diǎn)很好探討，這一點(diǎn)涉及到了后期經(jīng)營的問題，能不能使后期的經(jīng)營要素有機(jī)的結(jié)合，能夠持續(xù)的發(fā)展，從這個(gè)角度來看應(yīng)該采取選擇什么體系？我想有三個(gè)問題在中國必須考慮。黃國雄：第一，大的品牌店、世界的名牌店一般不去買地

13、，而且從目前來看要給他很多的優(yōu)惠條件他才進(jìn)來，甚至要裝修好了才肯進(jìn)來。在這樣情況下大品牌店引進(jìn)如果不租只售很難接受，大店引不進(jìn)來。黃國雄：第二，中小這部分作為置業(yè)的角度來考慮，他賣不了經(jīng)營，而且賣了以后現(xiàn)在可以進(jìn)行一些產(chǎn)業(yè)布局，或者哪一塊地方賣什么，如果作為產(chǎn)權(quán)給他以后，今后變化就不是我們可以作主的了。你說這塊應(yīng)該賣餐飲，但是這個(gè)餐飲在這經(jīng)營不下去，他賣次品，這樣整體布局就發(fā)生了很大的變化，就可能打亂了，這就會(huì)影響到整體消費(fèi)傾向，這是作為中小企業(yè)對產(chǎn)權(quán)投入的情況。黃國雄：底商的情況作為投資的形勢買了以后租出去，這個(gè)東西也無法定位，也類似于第二個(gè)情況，第二我們無法進(jìn)行統(tǒng)一管理。黃國雄：購物中心作

14、為一個(gè)多業(yè)態(tài)的結(jié)合體，多功能的薈萃，它一個(gè)很重要的問題就是要有同管理，同經(jīng)營，能夠協(xié)調(diào)各種經(jīng)營單位，促進(jìn)功能化更好的為社區(qū)服務(wù)。如果這點(diǎn)做不到就可能出現(xiàn)各搞各的，我想一個(gè)方面要考慮到我們可能面臨的挑戰(zhàn)。這個(gè)面臨的挑戰(zhàn)就是說作為海淀來看有一些購物中心已經(jīng)逐步上來了，包括中關(guān)村的國際購物中心是日本福旺集團(tuán)全包下來了，他帶了日本100個(gè)專賣店進(jìn)來了。黃國雄：大鐘寺上來以后作為以休閑為主的購物中心能不能形成一個(gè)大的截留，使中關(guān)村那邊的客流不一定過來到那邊去了。這些問題作為開發(fā)商來看得考慮，對經(jīng)營商來看既要看到優(yōu)勢，也要看到未來的競爭，要理性的進(jìn)入來充實(shí)這個(gè)地區(qū)能夠使商業(yè)整體開發(fā)建設(shè)、活潑、發(fā)展，謝謝大

15、家！主持人 殷蘇峰：謝謝黃老，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)際上形成了很多區(qū)域中心，比如說在亞運(yùn)村去北辰購物中心，包括西邊都已經(jīng)形成購物中心了。但是對于如何定位區(qū)域商業(yè)中心，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目想打造一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的話應(yīng)該具備什么條件？我想就這個(gè)問題有請中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長董利對這個(gè)問題進(jìn)行發(fā)言。 中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長董利 董利：大家好！剛才從楊會(huì)長和黃教授我覺得有很多啟發(fā)和收獲。剛才主持人問到這個(gè)項(xiàng)目所在的區(qū)位能否打造一個(gè)商業(yè)中心。我想從供需兩點(diǎn)來談?wù)剬@個(gè)項(xiàng)目的看法。董利：如果從需方來講我對這個(gè)區(qū)域是這樣認(rèn)為的，這個(gè)區(qū)域不僅是現(xiàn)在，應(yīng)該說從過去到現(xiàn)在一直在呼喚這個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的出現(xiàn)。大家

16、知道西三旗這個(gè)板塊在過去應(yīng)該是以毛紡廠為中心，周邊許多大型的企業(yè)、廠礦、國營單位等等，在沒有回龍觀的時(shí)候這就是一個(gè)很大的居住中心區(qū)域。所以說這個(gè)區(qū)域有人群就需要有消費(fèi)，有消費(fèi)就需要有消費(fèi)場所，但是這些年來這方面一直不僅理想，盡管北京市這幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常之快，但是在這個(gè)區(qū)域似乎從使人們感覺到發(fā)展不足，后勁不足，空間也不足，我想有一些原因：董利：首先是這個(gè)區(qū)域始終在動(dòng)蕩和變化，包括交通等等。還有一個(gè)原因可能在周邊區(qū)域快速的發(fā)展，周邊區(qū)域價(jià)值得到大幅度的提升，可能更多的投資商、開發(fā)商包括一些品牌商家在周邊區(qū)域更多的著眼這些。董利：我想隨著時(shí)間的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)區(qū)域應(yīng)該說正在被開發(fā)商或者商家

17、所關(guān)注，今天來了這么多品牌商家就能證明這一點(diǎn)。這里面剛才楊會(huì)長講了一些數(shù)據(jù)我覺得非常有感慨，數(shù)據(jù)做支撐也說明了這個(gè)區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的需求，這么高的GDP已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家GDP的數(shù)值了，但是這個(gè)GDP數(shù)值跟它相對應(yīng)的商業(yè)需求我覺得差距還是挺大的。董利：我覺得這個(gè)區(qū)域一直在呼喚商業(yè)，呼喚商業(yè)中心，不是坐在這里看這些數(shù)字，我們這條街上都是百八平米的店鋪，盡管這條街每到晚上的時(shí)候或者周末假日人流量非常之大。但是本地消費(fèi)始終沒有得到滿足，大家更多消費(fèi)習(xí)慣，尤其對要求比較高，比如說想買一些品牌，質(zhì)量或者其他更高的消費(fèi)類型還到城里去，因?yàn)榻煌ㄒ脖容^方便。在這個(gè)區(qū)域一直沒有發(fā)展起來我們所需要的商業(yè)中心，但是現(xiàn)在我覺

18、得機(jī)會(huì)到來了，從功用角度來看，區(qū)域商業(yè)發(fā)展一定要隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域消費(fèi)力的提升，包括區(qū)域交通條件，環(huán)境的改善而得到發(fā)展。董利：我們應(yīng)該看到再往西藍(lán)島，這個(gè)開的時(shí)間并不長，但是經(jīng)營情況非常之快，這個(gè)面積也不大，應(yīng)該說一些品牌商家，一些百貨或者其他的商業(yè)已經(jīng)看到了這個(gè)前景和優(yōu)勢。應(yīng)該說他們進(jìn)來在帶動(dòng)改變這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣和理念，他們在培養(yǎng)這個(gè)區(qū)域商業(yè)作貢獻(xiàn)，區(qū)域商業(yè)培養(yǎng)應(yīng)該說可能比一個(gè)項(xiàng)目商業(yè)培養(yǎng)時(shí)期要更長。董利：大家在過去甚至在十來年之前就在喊回龍觀是一個(gè)臥城，望京是一個(gè)臥城，商業(yè)得不到發(fā)展。商業(yè)的發(fā)展肯定要滯后人群和地方的發(fā)展，一定是等地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人群得到高度集中，消費(fèi)力得到發(fā)展，能夠

19、養(yǎng)活這個(gè)商業(yè)之后，商業(yè)才能夠得到發(fā)展。董利：所以說早些進(jìn)入這個(gè)區(qū)域的商業(yè)擔(dān)負(fù)著對整個(gè)區(qū)域商業(yè)培養(yǎng)的責(zé)任。所以說我覺得藍(lán)島進(jìn)來，包括其他的商業(yè)正在醞釀進(jìn)來說明這個(gè)時(shí)機(jī)正在成熟，大家看到了希望，肯定了未來的發(fā)展。因?yàn)榕囵B(yǎng)期越來越短了，假如三、五年之前像藍(lán)島他們不會(huì)進(jìn)來。但是現(xiàn)在條件應(yīng)該說得到大幅度改善，機(jī)會(huì)正在出現(xiàn)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)上有這樣一個(gè)觀點(diǎn)，我班門弄斧的說一下，因?yàn)闂顣?huì)長已經(jīng)講了，奧運(yùn)會(huì)的投資是23456加起來2000多億，這個(gè)投入帶來的效果是一個(gè)乘數(shù)的效果，這對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)是一個(gè)長期的，是一個(gè)迅速的。董利：所以說按照我們一些研究和專業(yè)人的觀點(diǎn)，區(qū)域的發(fā)展還會(huì)很長。如果有了這個(gè)背景、因素，奧運(yùn)會(huì)

20、的因素可能只是一方面，實(shí)際它所帶來的發(fā)展是背后的投入，投入拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)成倍增長。所以說這個(gè)區(qū)域看到了希望，商業(yè)區(qū)域中心我認(rèn)為現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)，但是氣氛正在逐漸醞釀形成，機(jī)會(huì)在不斷到來。董利：最后我談一下這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值勿庸置疑，他所在地塊價(jià)值剛才也說了，這個(gè)規(guī)模也不小，而且店鋪應(yīng)該說開發(fā)商沒有想投資擁有，但是這種方式跟現(xiàn)在的區(qū)域是吻合的，把它賣掉了，投資機(jī)會(huì)給一些投資者。假如我對這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)看法和建議，我希望大家一起努力來共同打造這個(gè)商業(yè)中心，盡管這個(gè)區(qū)域，這個(gè)地塊非常大，打造商業(yè)中心并不容易，既是一個(gè)整體品牌出現(xiàn)，在這里整體經(jīng)營，統(tǒng)一經(jīng)營管理也需要一兩年，兩三年的時(shí)間培養(yǎng)起來，更何況對

21、我們項(xiàng)目而言，因?yàn)樗饕卿N售。所以這需要花費(fèi)我們更大的力氣，首先開發(fā)商在銷售同時(shí)更多的考慮招商，我覺得今天非常好，請了這么多商家，盡早著手引進(jìn)商家，為商家更做的進(jìn)入多做一些工作，多做一些努力。盡快的考慮商業(yè)的統(tǒng)一和經(jīng)營管理，可能這個(gè)并不容易，但是我覺得也要去努力，因?yàn)榻y(tǒng)一的經(jīng)營和管理要大大縮短商業(yè)成功培養(yǎng)的階段。董利：所以我希望這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商首先要多做一些工作，但是我前面提到一個(gè)建議是大家一起努力，不僅開發(fā)商還有投資者，投資者我希望也要把眼光放得長遠(yuǎn)一些，可能你購買的商鋪，你早期不要尋求過高的回報(bào)，整體的商業(yè)發(fā)展其他以后租金會(huì)得到大幅度提升，你在后面會(huì)得到回報(bào)。如果前幾年投資者、開發(fā)商一起抗

22、這個(gè)困難時(shí)期，把自己回報(bào)盡量短一些和高一些可能會(huì)拉大項(xiàng)目市場培養(yǎng)時(shí)間。董利：所以我希望開發(fā)商、投資者一起來多為項(xiàng)目早期成功，前期可能要多付出一些，這是我的一個(gè)建議。其他的因?yàn)闂顣?huì)長和黃老師講得非常或，我就講到這兒，我希望這個(gè)項(xiàng)目能夠獲得成功，能夠盡快使這個(gè)區(qū)域人群銷售能夠更多可以選擇的場所，謝謝大家。主持人 殷蘇峰：感謝董先生，說起來也是我們媒體圈經(jīng)常請的顧問專家，也經(jīng)常參與我們媒體各種關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的探討活動(dòng)。另外確實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域狠下功夫，包括對于投資客的建議，我覺得不僅僅站在專業(yè)人士角度，而是體現(xiàn)了一種責(zé)任感。主持人 殷蘇峰：下面有請中國聯(lián)營經(jīng)營協(xié)會(huì)楚東，我想楚先生交流一個(gè)課題，這個(gè)上

23、奧世紀(jì)中心是一個(gè)建筑綜合題，其實(shí)在北京也有很多的建筑綜合體，包括最做的國貿(mào)，包括像現(xiàn)在華貿(mào)中心等等都是建筑綜合體。這在一個(gè)城市得到快速的發(fā)展，這對城市價(jià)值提升能起到什么作用，另外說到商業(yè)，如果商業(yè)在建筑中輔助一個(gè)建筑綜合體，他的價(jià)值在那兒呢？楚東：大家好，我來自中國聯(lián)營經(jīng)營協(xié)會(huì)。前面幾位專家都講到了奧運(yùn)的商機(jī)，我就這個(gè)項(xiàng)目從商家的角度講講看法。楚東：第一，我覺得目前城市不斷變遷，其實(shí)有一個(gè)特點(diǎn)，我們在座差不多每一個(gè)人都被城市邊緣化，因?yàn)?城市居住成本越來越高，很多主力消費(fèi)群體都轉(zhuǎn)移到城市邊緣地區(qū)。同時(shí)在商家來說也是這樣，大家原來鐘愛于傳統(tǒng)的商業(yè)中心。但是由于租金高，另外同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，使他區(qū)域

24、邊緣化，在城市邊緣化尋找新的發(fā)展空間。楚東：我們現(xiàn)在城市當(dāng)中出現(xiàn)了很多不同的商業(yè)模式，商業(yè)模式劃分有很多種，我覺得有一種說法很有意思。有一種模式叫做創(chuàng)新模式，創(chuàng)新的商業(yè)模式，這個(gè)特點(diǎn)不同于傳統(tǒng)的百貨、超市，這種購物中心，總是能夠找到新一點(diǎn)的，找到存在的空間。楚東：比如說像第五大道這樣的例子創(chuàng)新模式，還有一種叫創(chuàng)意式，所謂創(chuàng)意就是很有新意，超前的。比如說有叫歐洲風(fēng)情街等等，這些都是創(chuàng)意形式的，也給商家們帶來了一定的生存空間。還有一種叫做創(chuàng)造性的商業(yè)空間。所謂創(chuàng)造性商業(yè)空間是在合適的地理位置，輻射周邊的消費(fèi)人群。在這個(gè)里面創(chuàng)造式的商業(yè)中心更具有價(jià)值。楚東：我記得在今年年初從北苑路騎車走到這條街上，

25、當(dāng)時(shí)是為了堵交通堵塞，后來發(fā)現(xiàn)這個(gè)從東向西走感覺車水馬龍，到了這個(gè)門口人都圍繞得水泄不通了。后來抬頭一看這有一個(gè)建筑，一看這是商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)給我的印象是這個(gè)地方是很好的地段，很好的價(jià)值，這個(gè)商業(yè)價(jià)值在從西到東有一個(gè)締結(jié)點(diǎn)。楚東：我覺得這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該屬于創(chuàng)造型的商業(yè)中心，應(yīng)該說這個(gè)價(jià)值潛力還是非常大的。另外不要忽視專業(yè)性市場的模式，什么叫專業(yè)市場的模式呢？我們畢竟不是一個(gè)傳統(tǒng)的商圈，不是西單、王府井，我們在周邊有一些特點(diǎn)，比如說我們有百安居，有居然之家，這些屬于傳統(tǒng)的專業(yè)市場，他確實(shí)需要城市邊緣的特點(diǎn)。楚東：還有一種形式，專業(yè)市場是追隨著現(xiàn)在主流的時(shí)尚的生活模式。迪卡儂今天也來了，他的消費(fèi)人群更為

26、廣泛，實(shí)際上這種專業(yè)市場對帶動(dòng)我們周邊其他的商戶有很好的價(jià)值。楚東：專業(yè)集合體，同樣這個(gè)地方如果有一個(gè)差異化的品質(zhì)化的品牌餐飲集合，這個(gè)輻射能力絕不亞于一個(gè)百貨商場，在這個(gè)地區(qū)我也來過，消費(fèi)能力還是可以的。所以我覺得從商業(yè)模式上來說在融入專業(yè)化市場模式進(jìn)來，會(huì)使這個(gè)地段，會(huì)使項(xiàng)目價(jià)值得到更大的提升，對所有進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目品牌來說也會(huì)有相互陪襯的效果。大概就是這么一個(gè)情況，謝謝大家。主持人 殷蘇峰：剛才各位專家也提到了奧運(yùn)商機(jī)，這個(gè)奧運(yùn)商機(jī)有一塊就是對北京飲食商業(yè)的機(jī)遇，保證很多外地包括國外朋友來到北京，其實(shí)對于餐飲行業(yè)來說是隱含著巨大的商機(jī)，我們今天請來了北京市飲食行業(yè)發(fā)展部部長馮晟松，請他從商業(yè)

27、角度談一下上奧區(qū)域的現(xiàn)狀？馮晟松：大家好，很高興能夠參加今天的活動(dòng)，大家經(jīng)常在外面就餐，包括我在內(nèi)也是?？吹酱罅烤茦?，有得很好，有的一般。目前北京餐飲在四萬多人，法人單位不到7000人。因?yàn)榫茦敲刻於加虚_的，每天也有關(guān)的。但是開一個(gè)好的餐飲整個(gè)要選選址開始，選址里面有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)包括需求、客流，包括風(fēng)味，我認(rèn)為需求是很重要因素之一。馮晟松：比如說今天來到上我區(qū)這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)地理位置剛剛專家說了非常好。我聽開發(fā)商介紹了一下，說餐飲面積我覺得少了，這個(gè)位置沒有問題，而且周邊人流也很多，本身這個(gè)項(xiàng)目又有寫字樓，又有商務(wù)兩用，又有住宅，還有一個(gè)廣場，另外要打造這么一個(gè)中心的概念。馮晟松：所以也肯定是需求

28、量很大的，在這個(gè)區(qū)域餐飲方面需求肯定會(huì)很旺盛?，F(xiàn)在餐飲娛樂業(yè)在上奧區(qū)發(fā)展會(huì)很好。我記得上學(xué)的時(shí)候提到西三旗覺得很遙遠(yuǎn)，現(xiàn)在隨著城市不斷的發(fā)展，現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域已經(jīng)很繁華了。在我來之前看了一下餐飲情況，這個(gè)地區(qū)沒有適合時(shí)尚或者適合商務(wù)的餐飲企業(yè)，也就是說餐飲發(fā)展還停留在低端的水平。所以說打造中心首先要選擇餐飲，因?yàn)橛腥说牡胤娇隙ㄒ燥?，吃飯的同時(shí)也在拉動(dòng)中心的形成，把人留住，有逛商場的，有寫字樓，有商住兩用的，所以我剛才說餐飲面積太說了，我說以后最好能加一點(diǎn)。馮晟松：我剛才看了一下餐飲方面的發(fā)展，這個(gè)地區(qū)跟發(fā)展不相匹配的，而且跟老百姓吃飯餐飲的需求也是不匹配的。包括大家現(xiàn)在有一些新新人類的面孔，但是

29、吸引他們的店很少，一般都是停留在以前概念的店。這一塊我覺得很不匹配，現(xiàn)在全國全年餐飲收入已經(jīng)過萬億了，全國和北京一塊增長率都是兩位數(shù)，所以在高速增長的情況下本地區(qū)的餐飲應(yīng)該肯定要得到大力的發(fā)展。馮晟松：我在此呼吁一下廣大餐飲企業(yè)能夠到上我區(qū)來看一看，看一看考察一下，對上奧區(qū)餐飲業(yè)的發(fā)展多做一些工作。另外我也希望咱們項(xiàng)目開發(fā)商能夠以餐飲企業(yè)接受的價(jià)格，開發(fā)商說只售不租，現(xiàn)在餐飲大家不太清楚，現(xiàn)在租一般是3.3-4塊，如果再高就沒有競爭力了。所以說這個(gè)項(xiàng)目能夠以餐飲業(yè)接受的價(jià)格，提供質(zhì)量好的項(xiàng)目供置業(yè)者選擇，我也衷心的希望以后這個(gè)地區(qū)可以成為京城的新的亮點(diǎn)。主持人 殷蘇峰：剛才咱們嘉賓談了上奧世紀(jì)

30、中心做了介紹，我們項(xiàng)目代理公司秦總，他再把項(xiàng)目重點(diǎn)給大家做一個(gè)介紹。秦天：首先在這里我代表甲方，代表開發(fā)商給我們這個(gè)項(xiàng)目說一下，感謝今天各位嘉賓、專家以及各位商戶來到我們上奧世紀(jì)中心看我們這個(gè)項(xiàng)目，關(guān)于整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展和投資前景做了一個(gè)溝通和交流，很感謝大家。秦天：剛才幾位專家針對我們這個(gè)項(xiàng)目提了很多的建議和想法，這一點(diǎn)其實(shí)我們很多東西已經(jīng)考慮到了，同 時(shí)也有一些想法，這個(gè)項(xiàng)目首先名字叫上奧世紀(jì)中心，上奧新天地。首先這個(gè)區(qū)域楊會(huì)長已經(jīng)講到了，各位專家也說到了，這個(gè)區(qū)域未來發(fā)展前景很大。我們當(dāng)時(shí)提出上奧區(qū)概念的時(shí)候，這個(gè)名字從哪兒來，這個(gè)西側(cè)實(shí)際上緊捱著中國硅谷，東側(cè)到臨翠路，北側(cè)到回龍觀，南側(cè)

31、到北五環(huán)，實(shí)際上這涉及到兩個(gè)商圈的輻射，一邊是中國硅谷，他每平方里土地創(chuàng)造產(chǎn)值是1000億，東邊是奧運(yùn)商圈，這是2800億打造，未來能創(chuàng)造三萬億產(chǎn)值。我們所在的區(qū)域是北京上奧區(qū)，目前的發(fā)展概念在那兒呢？從交通上來講已經(jīng)形成四大城市功能聚集，一方面是交通聚集，產(chǎn)業(yè)匯集，商業(yè)聚集，以及居住聚集。這從哪兒來，首先交通，整個(gè)區(qū)域形成四行，三縱交通體系，所謂四行的概念一個(gè)世紀(jì)上我們是門前這條路，這條路是這個(gè)區(qū)域唯一一條能夠打同上地，中國硅谷到奧運(yùn)村的東西項(xiàng)干道。秦天：再往南實(shí)際上形成一條線清河小營，這個(gè)是通向西邊，奔上地產(chǎn)業(yè)基地。另外是北五環(huán)以及北四環(huán)，這是四行。三縱主要是八達(dá)嶺高速，還有中關(guān)村北大街，

32、一個(gè)民翠路，這個(gè)未來也會(huì)形成南北交通線，這已經(jīng)形成四行三縱的交通體系，這個(gè)是交通聚集。從產(chǎn)業(yè)聚集來說，我們這個(gè)區(qū)域一共有十三個(gè)核心園在這聚集，這十三個(gè)核心園涵概了IT、科技、生物、生物科技這幾種類型，已經(jīng)構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)聚集的概念。這個(gè)地方目前來講有將近20萬商務(wù)人流，這個(gè)區(qū)域目前來講也形成了一個(gè)商業(yè)的聚集，剛才各位專家也談到了商業(yè)聚集的概念，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)有一些商家引入進(jìn)來了。秦天：這個(gè)區(qū)域包括西側(cè)800米金隅藍(lán)島，這個(gè)作為藍(lán)島集團(tuán)在北京第一家分店，對于他們來講各位商家比較清楚，他們選擇分店是非常謹(jǐn)慎的，他也看好這個(gè)區(qū)域商業(yè)價(jià)值以及發(fā)展前景。這個(gè)區(qū)域還有中關(guān)村國際商城，日本永旺百貨，以及大中、國美，

33、包括東方家園，還有肯德基、麥當(dāng)勞這些企業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入到這個(gè)區(qū)域了，大家都看好這個(gè)區(qū)域的未來發(fā)展，已經(jīng)形成初步的商業(yè)聚集性。秦天：再有一個(gè)居住聚集，這個(gè)片區(qū)涵概四個(gè)居住組團(tuán)，清河小營劇團(tuán)，上地、回龍觀，西三旗，他們已經(jīng)形成京北最主要的居住板塊，這個(gè)地方涵概150萬居住人口。實(shí)際上這塊構(gòu)成了整個(gè)上奧區(qū)核心價(jià)值，北京上奧區(qū)在城市發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)階段，早期來講各位專家也提到了，相對來講在十幾年以前北京人說進(jìn)到哪兒，過了清河才算北京，昌平、海淀都不屬于北京區(qū)域，最近實(shí)際上經(jīng)濟(jì)這十幾年的發(fā)展與沉淀，這個(gè)地區(qū)對于居住而且房價(jià)超過兩萬元的產(chǎn)品形成，基本上都超過萬元了，說明這個(gè)區(qū)域未來消費(fèi)潛力是巨大的。秦天：

34、對于這個(gè)區(qū)域整體來講，北京是一個(gè)大中心的城市發(fā)展，對于一個(gè)中心來講，咱們北京普遍形成天安門是北京市中心。未來的發(fā)展包括國貿(mào)是CBD中心，實(shí)際上都形成這個(gè)概念，對于市中心在國際通行理論來安排，這實(shí)際上是在一個(gè)城市特定區(qū)域內(nèi)，必須形成交通中心，產(chǎn)業(yè)中心，商業(yè)中心，居住中心的概念，這四個(gè)類新形成才構(gòu)成中心的概念。秦天：秦天：剛才提到一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)區(qū)域也可以稱之為產(chǎn)業(yè)聚集，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目往東是被新高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，往西是上地信息產(chǎn)業(yè)基地，這已經(jīng)涵概了建材、高科技和ITD聚集。居住聚集，這個(gè)項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了一定的高檔居住公寓以及普通住宅社區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成了這種概念。這已經(jīng)具備了四個(gè)中心的價(jià)值，在這已經(jīng)形成了。

35、秦天：今天剛才專家也提到了城市綜合題，實(shí)際上這具備很強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值，這個(gè)價(jià)值在那兒呢？城市綜合體對于商戶來說是一個(gè)加速器，這首先是一個(gè)城市名牌，對于商家來講只有說所買不動(dòng)產(chǎn)，你買商鋪，他的臨街有形象，有吸引力，實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目具備了城市名片的概念，另外需要強(qiáng)大的聚合力。自身來講吸引在于本身有餐飲、居住、商住，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)構(gòu)成了所謂的居住區(qū)域，商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)域。秦天：對于城市綜合體來講是一個(gè)全時(shí)態(tài)消費(fèi)中心，對于普通人來說住宅、公寓下面的商業(yè)，只能夠提供夜間消費(fèi)，白天沒有人，大家下班以后才去消費(fèi)，對于寫字樓是來自于白天的消費(fèi)，白天有商務(wù)人流，傍晚對于寫字樓來講是死城。對于城市綜合體來講涵概了居住、商務(wù)、以

36、及商業(yè)概念，這體現(xiàn)全時(shí)態(tài)24小時(shí)都可以帶來人流、客流。不管是住宅還是寫字樓來講不可能提供全業(yè)態(tài)的商業(yè)價(jià)值。秦天：對于我們這個(gè)項(xiàng)目來講，我在這個(gè)地方，這個(gè)產(chǎn)品是上奧新天地，這個(gè)項(xiàng)目是這個(gè)區(qū)域唯一的城市綜合體項(xiàng)目，我們項(xiàng)目北側(cè)有新龍城、橡樹灣等幾個(gè)項(xiàng)目，他們類型都很大，但是所占比重不一樣，他們更加偏重于居住，而我們項(xiàng)目32萬平米十萬平米寫字樓，十萬平米居住，這實(shí)際上達(dá)到了1：1：1。這個(gè)項(xiàng)目80米高度地標(biāo)建筑之一，而且直接臨西三旗路，這個(gè)商業(yè)價(jià)值也自然有價(jià)值。秦天：對于區(qū)域來說，剛才說到了有標(biāo)志性建筑，未來各位專家也提到了，我們未來想大作什么，為未來商家能夠帶來什么，我們產(chǎn)品在構(gòu)建價(jià)值的時(shí)候突出了

37、一個(gè)情趣的公共空間和休閑業(yè)態(tài)，這未來必然會(huì)成為一個(gè)黃金小點(diǎn)。在一個(gè)繁華社區(qū)當(dāng)中會(huì)形成一個(gè)結(jié)點(diǎn)區(qū)域，我們這個(gè)社區(qū)未來具備了黃金漩渦的概念。秦天：我們社區(qū)是開放式的街區(qū)規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目有三個(gè)出入口，這個(gè)開放式社區(qū)規(guī)劃來講西側(cè)是可以跟外面百米綠化帶相連。東部有出入口直接進(jìn)入社區(qū)，我們看到上下班人流、車流可以從西三旗環(huán)島右轉(zhuǎn)傳入我們社區(qū)繼續(xù)上八達(dá)嶺高速，這未來會(huì)形成強(qiáng)大的聚合吸引力，我們在這大作5000平米鉆石夢幻廣場，這個(gè)我們是防慕尼黑廣場的，這以后是商務(wù)辦公和居住人流是可以休息的，這同時(shí)也打造是城市約會(huì)地。秦天：我們在商業(yè)價(jià)值規(guī)劃上來講形成兩大塊內(nèi)容，一個(gè)是五萬平米商業(yè)構(gòu)建兩塊，一快是藍(lán)調(diào)美食廣場，

38、1.1萬平米。剛才專家說這個(gè)區(qū)域是商業(yè)中心，在區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)才是最有價(jià)值的商業(yè)，對于區(qū)域商業(yè)中心的定義和含義來講有一個(gè)說法和概念。正常來講對于大家來說首先區(qū)域商業(yè)中心點(diǎn)必須具備是兩條交通主干道相交的位置，而我們這個(gè)項(xiàng)目西側(cè)是八達(dá)嶺高速，未來門前西三旗路是唯一能夠貫通亞奧和上地的主干道。秦天：對于區(qū)域中心在800米范圍之內(nèi)形成近兩萬平米的大型百貨，接近一萬平米的區(qū)域休閑娛樂核，以及上百家店鋪集群，這幾點(diǎn)可以構(gòu)成一個(gè)商業(yè)居住中心。董老也說到這個(gè)區(qū)域現(xiàn)在還沒有完全形成，實(shí)際上上奧新天地是創(chuàng)造這個(gè)區(qū)域中心的核心點(diǎn)。我們項(xiàng)目西側(cè)800米已經(jīng)形成了藍(lán)調(diào)百貨，現(xiàn)在營業(yè)還不錯(cuò)。這個(gè)區(qū)域目前來看缺乏一個(gè)休閑

39、娛樂核，這個(gè)項(xiàng)目藍(lán)調(diào)美食1.1萬平米的規(guī)劃，在未來要打造這個(gè)區(qū)域休閑中心，未來以休閑、娛樂、健身為主要的街區(qū)。秦天：我們1號(hào)樓已經(jīng)形成上百家店鋪，已經(jīng)構(gòu)建了這個(gè)區(qū)域的集群，上奧世紀(jì)中心誕生會(huì)形成區(qū)域商業(yè)中心的核。剛才講到藍(lán)調(diào)美食廣場的定位，實(shí)際上藍(lán)調(diào)美食廣場我們規(guī)劃了一個(gè)夢幻街區(qū)，對于藍(lán)調(diào)美食廣場是五層商業(yè)，我們首先有一個(gè)空間立體街區(qū)，外面有三部觀光梯，還有滾梯溝通，形成垂直的交通體系。在整個(gè)街區(qū)當(dāng)中，我們把外街內(nèi)置化了，內(nèi)部會(huì)形成情緒街區(qū)，休息形狀態(tài)類型都可以體現(xiàn)。整個(gè)內(nèi)部街區(qū)形成環(huán)狀、溝通性，跟外面形成良好的對接。秦天：在五層有星光大街，未來可以創(chuàng)造客流休閑時(shí)光的最佳去處，形成一個(gè)多為立體

40、的空間概念。在整個(gè)藍(lán)調(diào)美食廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃來講我們以特色餐飲，主題酒吧、咖啡廳等為主，我們在四、五性想引入動(dòng)漫產(chǎn)品，健身中心，以及足療保健等業(yè)態(tài)，這些概念是給這個(gè)區(qū)域形成休閑娛樂核的感覺。我們一號(hào)樓步行商街是由三號(hào)樓形成的休閑娛樂中心帶動(dòng)整個(gè)這個(gè)地方的商業(yè)價(jià)值，我們在精品商業(yè)街來講形成了一個(gè)社區(qū)生活街，時(shí)尚風(fēng)情街等幾種業(yè)態(tài)，構(gòu)建百家店鋪集群，形成這個(gè)區(qū)域商業(yè)的核心價(jià)值。秦天：這些是帶動(dòng)我們整個(gè)區(qū)域的商業(yè)，未來上奧世紀(jì)中心，上奧新天地也會(huì)形成這個(gè)區(qū)域商業(yè)中心核結(jié)構(gòu)。以上談的是產(chǎn)品的感覺，非常感謝大家！主持人 殷蘇峰：秦總嗓子很大，都不用話筒。剛才各個(gè)專家包括開發(fā)商代表也把項(xiàng)目個(gè)性的東西闡述比較清楚了

41、，今天也請了很多商家的代表，我們也想利用這個(gè)機(jī)會(huì)聽聽商家在選址方面有哪些獨(dú)到的地方。因?yàn)榻裉旎顒?dòng)來的媒體也比較多，包括新浪網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)，包括北京晚報(bào)，京華時(shí)報(bào)等30多家媒體，我們也希望于借助于媒體平臺(tái)搭建商家、開發(fā)商的平臺(tái)，我們專家探討環(huán)節(jié)到這就暫時(shí)結(jié)束了，也感謝各位專家的光臨！謝謝大家！主持人 殷蘇峰：下面我們下面希利多日開發(fā)經(jīng)理霍小兵；北京王府井洋華堂公司開發(fā)部長劉巍；眉州東坡常務(wù)副總經(jīng)理郭曉東；北京藍(lán)黛文化傳播公司總裁林征宇；迪卡儂開發(fā)經(jīng)理支勇也都來到了現(xiàn)場，我們有請！這個(gè)環(huán)節(jié)就比較輕松了，大家就隨便聊一聊，你們針對你們企業(yè)選址方面有什么想法可以說一下，我們借助媒體平臺(tái)跟開發(fā)商

42、和投資客交流一下。 迪卡儂開發(fā)經(jīng)理 支勇支勇：大家好是我迪卡儂開發(fā)經(jīng)理支勇，我們剛剛進(jìn)入北京兩年多一點(diǎn)的時(shí)間。目前在做的工作還是在北京繼續(xù)開店選址工作，這個(gè)范圍基本上確定在北京城市，北京是一個(gè)歐洲業(yè)態(tài)的零售企業(yè)，最早在中國引進(jìn)歐洲的城市邊緣，交通方便的地方，為消費(fèi)者提供周末休閑、娛樂、購物于一體的業(yè)態(tài)，在目前北京有一點(diǎn)不同，北京土地價(jià)格，包括消費(fèi)者購物方式還有一些不同，所以現(xiàn)在在北京選址策略有所調(diào)整，大體上基于五點(diǎn)因素：支勇：首先是交通，交通強(qiáng)調(diào)交通便利性。第二，是模式性。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目不能被消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，不容易被消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)就很難形成一個(gè)聚集人流的作用。第三，周邊消費(fèi)力。剛才很多專家也說了消費(fèi)力怎

43、么來測算，怎么來預(yù)測這個(gè)地方的商業(yè)價(jià)值。我們也有自己一套評估標(biāo)準(zhǔn)來評估這個(gè)區(qū)域之內(nèi)的居住人群是不是能夠滿足消費(fèi)需求。第四，商業(yè)環(huán)境，商業(yè)氛圍。迪卡儂在歐洲和許多大的零售店在中國都是這樣，像一些超市、建材包括家居都是進(jìn)行組團(tuán)合作，像零售又是一種集群優(yōu)勢，越大的品牌越多的人居住在一起，這個(gè)地方人就越旺。第五，地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)性。現(xiàn)在在北京商業(yè)項(xiàng)目也是非常的多，有很多商業(yè)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，比如說法律方面，用戶方面的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。我們選址基于以上幾點(diǎn)。支勇：我最后講一下這個(gè)項(xiàng)目的看法，上奧這個(gè)項(xiàng)目是2005年知道的，2007年看到這個(gè)項(xiàng)目選址和構(gòu)思，業(yè)態(tài)組合，我認(rèn)為這是非常不錯(cuò)的項(xiàng)目。為什么呢？因?yàn)榻煌ǚ浅?/p>

44、長，八達(dá)嶺高速，西三旗主路結(jié)合處。路過人群無論是購物，首先在印象里面有一個(gè)意識(shí)，這里有一個(gè)購物中心，這里有什么樣品牌。支勇：周邊的人群，我的感覺來講這個(gè)地方現(xiàn)在不是北京像望京、萬柳這樣富人聚集的地方，這個(gè)地方在于發(fā)展不夠特別成熟，所以還有潛力，無論是新級別也好，還是城市中心的新貴外遷提供余地。支勇：商業(yè)氛圍，這不是天然培養(yǎng)出來的，有一些大的零售也好還是大的業(yè)態(tài)也好，他們會(huì)逐漸的從自己的選址標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方的優(yōu)勢，往這個(gè)地方聚集。因?yàn)橛幸恍┮蛩厥翘焐臅?huì)吸引商家，比如說交通，不如說可持續(xù)性，比如說這個(gè)地方本身形成了一個(gè)傳統(tǒng)的會(huì)聚地，在北京居住過的人會(huì)說我們在什么地方見面，比如說西三旗橋吧，這

45、是天然形成了，一時(shí)無法改變，所以我相信這個(gè)地方會(huì)發(fā)展非常好。主持人 殷蘇峰：談得非常精采，以前我們也溝通過，剛開業(yè)的時(shí)候名氣不是特別大，現(xiàn)在基本上熱愛體育的沒有不知道迪卡儂。因?yàn)閮r(jià)廉物美。下面我們有請希利多日開發(fā)經(jīng)理霍小兵談一下關(guān)于選址方面的看法。霍小兵：我覺得選址開店，尤其在銷售為主的樓盤里面，誰實(shí)際上最有決定權(quán)，我覺得最終有決定權(quán)的是房東。開發(fā)商在很大程度上沒有這個(gè)決定權(quán)，因?yàn)樗u掉了，他也喪失了主要權(quán)利。專家就更沒有這個(gè)權(quán)力，我覺得需要溝通的站在一個(gè)真正零售商家的角度上怎么樣把我們的想法告訴投資者，由投資客去評判，要不要投資一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，以及你這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目大概要找一個(gè)什么樣商家。霍小兵：

46、最終像咱們這個(gè)項(xiàng)目，可能最終成功與否決定在什么呢？決定權(quán)在于我們這些投資客，以及投資 希利多日開發(fā)經(jīng)理 霍小兵 客和開發(fā)商的斗爭和配合當(dāng)中。實(shí)際上一個(gè)真正好的投資客首先關(guān)注的不一定是這個(gè)項(xiàng)目本身賣多少錢，這個(gè)項(xiàng)目本身有多好或者多壞，你首先要找到目標(biāo)的業(yè)態(tài)，比如說快餐類，比如說服裝類，你要先瞄準(zhǔn)一個(gè)目標(biāo)客群，然后分析潛在客戶的需求，以及租金的能力?；粜”洪_發(fā)商的成本是按平米算的，投資客也是按平米算的，零售商在某些方面不是按平米算的，如果你算得多或者縮水他的成本有可能大幅度增加。我想作為好的投資客要熟悉潛在的客群。我們想做一個(gè)房東，或者一個(gè)麥當(dāng)勞的房東，我要了解洋快餐靠什么盈利，第二租金支付的能

47、力大概在什么樣范圍。第三，看他有沒有可能性，比如說對面有肯德基，他還賣肯德基，看看有沒有肯定性，分析一下對面肯德基的銷售額。我們分析一下他可能一年給多少租金，他比如說在10%左右就可以在80萬租金。我們反過來推算一下就知道能不能跟他合作，如果能跟他合作沒有問題。這樣一算馬上就知道能不能買這個(gè)鋪位，買到核算不合算，這個(gè)是一個(gè)關(guān)系的判斷?；粜”和顿Y心態(tài)的問題，我做房子有八年的時(shí)間，在最先投資都非常的直接，告訴我希望買到這個(gè)房子兩到三年收回成本，我在西直門就遇到過這樣一個(gè)大叔，我說如果兩年回本我自己跟自己簽一個(gè)合同就當(dāng)房東了。從現(xiàn)在來看一個(gè)真正可以成熟的商業(yè)項(xiàng)目，我們有十到十二年的時(shí)間來收回投資就

48、大家真正投資回報(bào)的要求了，現(xiàn)在也有八年收回投資的，由于在奧運(yùn)概念滿天飛的時(shí)候，八年收回投資的項(xiàng)目也很多，如果壓縮多五年真的不行，至少我相信很多大型的專業(yè)性的公司、品牌都不敢跟你合作，因?yàn)樗惺懿涣诉@樣的租金壓力。他承受不了租金壓力可能兩個(gè)情況，第一步跟你簽情況，第二他主動(dòng)毀約，這樣鋪?zhàn)涌赡芫筒缓棉k了。霍小兵：還有一些小商家他一平米可以給十塊，可以給二十，他給三十我給六十，他這樣搶過來，經(jīng)營不好一夜之間跑了。你通過投資分析算出來他不可能持續(xù)經(jīng)營，他肯定有一天會(huì)跑掉的。所以我個(gè)人感覺選這個(gè)鋪?zhàn)雍貌缓?，開店好不好，對我們項(xiàng)目來說，上奧中心好不好，實(shí)際上最終我覺得決定權(quán)還是在各位投資客，所以我說大家膽

49、大心細(xì)，該出手就出手。主持人 殷蘇峰：下面我們有請北京藍(lán)黛文化傳播公司總裁林征宇發(fā)表演講，講一下您對選址方面的看法？林征宇：我們北京藍(lán)黛文化傳播公司現(xiàn)在主要業(yè)務(wù)還是在大眾的休閑娛樂，也就是解決溫飽問題之后更大量和日常工作當(dāng)中精神壓力，需要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)期進(jìn)行緩解。我們目前主要是在北京的西部世紀(jì)金源大飯店底下有一個(gè)不夜城，我們在2002年開了一個(gè)綜合業(yè)態(tài)的場所。林征宇：其實(shí)現(xiàn)在近兩年我更多的關(guān)注到許許多多的商業(yè)地產(chǎn)在做前期所有規(guī)劃的時(shí)候，他并不是光考慮到傳統(tǒng)的商業(yè)零售的業(yè)態(tài)，也不僅僅考慮到我們傳統(tǒng)的飲食業(yè)態(tài)。許許多多的商業(yè)地產(chǎn)上已經(jīng)出現(xiàn)今天看到的西三旗的終端業(yè)態(tài)，全部提出的新概念，也就是全時(shí)態(tài)功能，

50、一個(gè)城市的綜合體的概念。你想把一個(gè)商業(yè)做成全時(shí)態(tài)的項(xiàng)目，絕對不能少一個(gè)板塊，也就是休閑娛樂板塊。林征宇：當(dāng)我們更多的富裕生活滿足之后，特別是在北京，我們現(xiàn)在常住人口是1600萬，而真正暫住人口，流動(dòng)人口有200萬，而常住在北京的常住人口有600萬，他大量的工作之余，許許多多，越來越多的大齡青年并不是因?yàn)樽约簺]有時(shí)間去找終身伴侶，而是太多的工作壓力沒有得到精神上的舒緩。所以現(xiàn)在北京的娛樂行業(yè)在全國來講數(shù)量也是最多的，并且晚上夜晚消費(fèi)能力也是很大的。 北京藍(lán)黛文化傳播公司總裁 林征宇 林征宇：我們看到最早餐飲，現(xiàn)在有一個(gè)后海這些酒吧一條街在建設(shè)，晚上這些青年涌向這些夜場。我看到今天這個(gè)項(xiàng)目覺得是商

51、業(yè)地產(chǎn)很大的機(jī)會(huì)。像這種城市結(jié)點(diǎn)上，并且考慮城市綜合業(yè)態(tài)的時(shí)候盡快的考慮休閑和娛樂業(yè)態(tài)，這對后期的整體招商會(huì)有好處。我看功能區(qū)規(guī)劃是在四、五樓引進(jìn)了一個(gè)KTV，其實(shí)現(xiàn)在要想把娛樂業(yè)態(tài)做好，如果在娛樂當(dāng)中單一選擇單一業(yè)態(tài)，比如說KTV這樣單一業(yè)態(tài)，他雖然能夠聚集人群，但是現(xiàn)在年輕人消費(fèi)心態(tài)不一樣，有可能在前期慢藥吧，酒吧玩得很好，他之后去宵夜，如果還有一點(diǎn)時(shí)間會(huì)選擇KTV，如果把一個(gè)娛樂業(yè)態(tài)全部考慮，做成一個(gè)綜合題體的時(shí)候，這種聚眾的人會(huì)更加廣大。林征宇：我們企業(yè)剛剛在項(xiàng)目往東一點(diǎn)，在清河跟安定路的交界處國美明天第一城項(xiàng)目，我們把整個(gè)地下板塊9600多平米拿過來，這個(gè)規(guī)劃之后大概可以做到1600

52、0平米，明年藍(lán)調(diào)不夜城會(huì)在那里亮相。那里有迪士高廣場，有酒吧，有新潮的KVT，同時(shí)把休閑的茶藝，以及健康足療集合在一起，這樣對明天商業(yè)中心原來十萬平米環(huán)節(jié)當(dāng)中，我們大概占了10%的比例，他會(huì)把整個(gè)其他90%真正拿到全時(shí)態(tài)來完成產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)。林征宇：所以商業(yè)地產(chǎn)考慮前期的時(shí)候，如果考慮到了娛樂業(yè)態(tài)，娛樂業(yè)態(tài)有很多的特殊性，比如說住間距，樓高，因?yàn)槟阕鲆粋€(gè)迪士高廣場，或者好的酒吧，在室內(nèi)如果有七米挑空會(huì)給人家感覺廣場中間放松的時(shí)候心情不會(huì)特別壓抑，我來就是為了放松，如果空間感不夠讓人感覺有壓力感，他真正精神放松的狀態(tài)沒有辦法徹底宣泄。娛樂業(yè)態(tài)在早期規(guī)劃會(huì)給上下水，電燈供應(yīng)，空調(diào)、消防，以及所有結(jié)構(gòu)

53、在前期規(guī)劃好會(huì)給后期招商帶來非常大的便利性。林征宇：現(xiàn)在任何一個(gè)投資客不光考慮多少年把投資成本收回來，他希望投資的商業(yè)地產(chǎn)在未來交易的時(shí)候有多大的空間升值，所以投資的時(shí)候會(huì)兩個(gè)角度考慮，一個(gè)是穩(wěn)定的租金回報(bào)，我們跟所有甲方簽的時(shí)候我們一次性把十五年合同簽了，保證了他在十年后會(huì)成本，這是一個(gè)長久的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。我們?nèi)绻\(yùn)作好，把這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從生地轉(zhuǎn)成熟地，他進(jìn)行二手交易的時(shí)候才會(huì)提升，這樣投資客才會(huì)有信心投入到商業(yè)地產(chǎn)商。林征宇：現(xiàn)在就西三旗板塊來說，我今天是第一次來，今天這個(gè)項(xiàng)目包括建設(shè)方已經(jīng)考慮綜合業(yè)態(tài)的時(shí)候，這些規(guī)劃都放進(jìn)去，目前這里的客流量擺在面前就是這么多，應(yīng)該有比較好的投資前景。所以在考

54、慮娛樂業(yè)態(tài)的時(shí)候我也希望不僅考慮單店，還要考慮綜合型招商模式，要引進(jìn)有實(shí)力，長久運(yùn)營的運(yùn)營商進(jìn)來，這樣會(huì)對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)有長久的發(fā)展前景，謝謝大家。主持人 殷蘇峰：感謝林總，您在明天第一城開業(yè)是在什么時(shí)間？林征宇：我們第一期開街在2008年1月15日。主持人 殷蘇峰：那也沒有多長時(shí)間了。林征宇：現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)了?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)板塊都知道我們在那選址了。主持人 殷蘇峰：剛才請專家聊的時(shí)候餐飲飲食協(xié)會(huì)的副部長也提到，現(xiàn)在感覺餐飲量有點(diǎn)少，發(fā)展也不太均衡，今天我們有幸的請到了眉州東坡常務(wù)副總經(jīng)理郭曉東先生，他對餐飲選址，包括區(qū)域的一些看法跟大家交流一下。郭曉東：在座的大家下午好！很高興能夠參加今天上

55、奧世紀(jì)中心的高峰會(huì)議。我們前身是北京眉州東坡酒 眉州東坡常務(wù)副總經(jīng)理 郭曉東樓，現(xiàn)在是眉州酒店管理有限公司，注冊資金是2000萬，現(xiàn)在下面有四大品牌，第一個(gè)品牌是眉州東坡酒樓，第二個(gè)品牌是王家渡火鍋，第三個(gè)品牌是眉州小吃。第四個(gè)是私家廚房。我們眉州酒樓在全國已經(jīng)營業(yè)的單獨(dú)注冊的18家，在奧運(yùn)會(huì)開之前應(yīng)該到26家，在望京要開兩家，在亦莊要開一家。本月朝青板塊，朝陽路跟青年路交匯的地方也要開一家。郭曉東：王家渡火鍋現(xiàn)在開業(yè)之后一直受到餐飲業(yè)，包括專門吃火鍋高級人士的青睞，現(xiàn)在每天晚上各位都排隊(duì)。我們本月在懷柔開一家，同時(shí)在春節(jié)過后在中濾園廣場開一家，二月份之后在望京開一家。眉州小吃，勁松有，亞運(yùn)村有，我們以后在適合的地方都會(huì)開眉州小吃。郭曉東：我們私家廚房是什么呢？你不想來我們酒樓你可以打包。我們從高端到老百姓，我們說是為人民吃喝服務(wù)。今天來到這個(gè)地方，其實(shí)我以前對西三旗的改革感覺不怎么好，以前知道是輪胎廠結(jié)果破產(chǎn)到限價(jià)房，周邊就有一個(gè)空軍大院，有部隊(duì)和二炮撐著。今天我過來感覺很震撼，