政策暖市落空彩虹吹冷黃金周

1、政策暖市落空 彩虹吹冷黃金周一、市場(chǎng)存量大，再加上假期重疊，黃金月推 出新貨為近年最低據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)， 2015 年“十一” 黃金月廣州原十區(qū)商品住宅新推貨量為約 7500 套，即 使加上新塘后新推貨量亦僅約 9100 套，為近年最低水 平（見(jiàn)圖 1）。受 2015年中秋與國(guó)慶假期影響， 很多市民選擇出 外旅行，因此“十一”黃金周前后廣州樓市推貨量相 較以往同期大幅減少， 9.28-10.7 期間原十區(qū) +新塘商 品住宅推貨僅 1056 套，甚至低于 9 月第一周的水平（見(jiàn) 圖 2 ）。黃金月新貨雖然創(chuàng)新低，但市場(chǎng)并不缺貨，因?yàn)?當(dāng)前存量尤其是外圍區(qū)域依舊巨大，這也是開(kāi)發(fā)商推 新貨

2、不多的原因之一。尤以花都存量壓力最為突出， 但當(dāng)前消化速度，存量需要約 27 個(gè)月才能消化完畢。二、“金九”遇冷，彩虹吹冷黃金周9 月十區(qū)住宅成交量?jī)H 67萬(wàn)平方米， 十區(qū)二市成 交 92 萬(wàn)平方米，環(huán)比均小幅上升 10%。其中荔灣區(qū) 住宅成交 4.7 萬(wàn)平方米，環(huán)比大升 87%，受中?；?一號(hào)集中成交帶動(dòng)。蘿崗區(qū)受綠地城集中簽約帶動(dòng)， 環(huán)比上升 49% （見(jiàn)圖 3）。從實(shí)際成交來(lái)看， 2015黃金月（ 9.1-10.7）62個(gè) 有新推貨量的項(xiàng)目中， 25%項(xiàng)目開(kāi)盤去化率都不足三 成，僅有 15%項(xiàng)目開(kāi)盤消化超過(guò) 100 套?？梢?jiàn)整體市 場(chǎng)銷售情況平平。三、“后十一”廣州樓市預(yù)測(cè)1. 市區(qū)：

3、廣鋼同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，高地價(jià)下，部分優(yōu) 質(zhì)項(xiàng)目可能追價(jià)不追量節(jié)前市區(qū)再出高價(jià)地塊，廣紙成交兩地塊再次分 別達(dá)到了 23186 元/平方米、26217元/平方米的驚人高 價(jià)，直逼周邊二手價(jià)。 2014 年以來(lái)市區(qū)持續(xù)成交高地 價(jià)地塊，樓面地價(jià)相比周邊樓價(jià)約 50%-100%。造成 這一現(xiàn)象的原因歸根到底就是市區(qū)貨量稀缺。當(dāng)前市 區(qū) 140 平方米以下中小戶型按當(dāng)前消化速度僅可消化 6-8 個(gè)月，貨量不足的狀況可見(jiàn)一斑。正是在這種供應(yīng)不足，地價(jià)屢創(chuàng)高位的狀況下， 預(yù)計(jì)“后十一”即將推出的市區(qū)項(xiàng)目中，不少地段優(yōu) 質(zhì)的樓盤價(jià)格將會(huì)上揚(yáng)。 “后十一”市區(qū)不少項(xiàng)目有 140 平方米以下產(chǎn)品供應(yīng)，從部分項(xiàng)目的報(bào)

4、價(jià)看，預(yù) 計(jì)調(diào)高售價(jià)，這必然導(dǎo)致成交量明顯放緩，去化周期 大幅延長(zhǎng)（見(jiàn)表 1）。除表 1 所述樓盤外，“后十一”市區(qū)的供應(yīng)熱點(diǎn)仍 舊是廣鋼板塊，而且競(jìng)爭(zhēng)狀況與當(dāng)前相比勢(shì)必進(jìn)一步 加劇。5 大項(xiàng)目潛在供應(yīng)量超過(guò) 2000套。2. 東部片區(qū)：新興板塊的崛起分食市場(chǎng)份額，后 市關(guān)注熱點(diǎn)多來(lái)于此隨著長(zhǎng)嶺居生態(tài)居住板塊、知識(shí)城以及教育城規(guī) 劃的推出，同時(shí)地鐵 13、21 號(hào)線及 14 號(hào)支線的建設(shè) 和引導(dǎo)，這三大板塊越來(lái)越進(jìn)入東部置業(yè)客戶的視線， 東部置業(yè)往北的發(fā)展日益明顯和加重。再加上東部的 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)，其居住氛圍和品質(zhì) 更好，東部的崛起越來(lái)越多地分食了市場(chǎng)蛋糕。 2015 年 1-

5、9 月東部片區(qū)各版塊的供求數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)嶺居、 知識(shí)城和教育城增速最為明顯。“十一”后，新黃埔區(qū)將會(huì)有較多貨量推出，其 中最值得關(guān)注的除了新福港鼎峰、佳兆業(yè)等舊盤新推 項(xiàng)目外，前面提到的長(zhǎng)嶺居和知識(shí)城板塊依舊是值得 市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。3. 南沙：供應(yīng)巨大，成交平淡，熱點(diǎn)在全新盤由于 9月南沙新增供應(yīng)大幅增加 32 萬(wàn)平方米，但 黃金月成交量未有顯著提升， 導(dǎo)致南沙 10 月存量創(chuàng)新 高。從國(guó)慶市場(chǎng)反應(yīng)看，南沙市場(chǎng)熱度回落，僅靠熱 點(diǎn)個(gè)盤支撐樓市，預(yù)計(jì)這一態(tài)勢(shì)四季度難以改變。前 期熱點(diǎn)樓盤四季度仍有充足供應(yīng)（如濱海御城、南沙 灣東苑、金茂灣等），預(yù)計(jì)南沙整體月均成交量能維持 在 10 萬(wàn)平方米 /

6、月的水平。供應(yīng)充足，成交難大幅回 升，再加上競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)計(jì)將有部分銷售緩慢或貨量 大的項(xiàng)目降價(jià)促銷。4. 番禺：小戶型報(bào)價(jià)升幅達(dá) 3%-10%，將制約成交 番禺區(qū)中小戶型供應(yīng)稀缺，從當(dāng)前存量看， 100 平方米以下小戶型僅占總存量面積的 18% （見(jiàn)圖 4） 9 月中小戶型新貨延續(xù) 7-8 月以來(lái)的漲價(jià)趨勢(shì)，融穗 瀾灣、祈福新 ?、富豪山莊售價(jià)繼續(xù)有 5%左右的升幅， 其中融穗瀾灣售價(jià)突破 2 萬(wàn)，在一定程度上帶動(dòng)了華 南板塊中小戶型樓盤的價(jià)格上升，但升價(jià)后明顯表現(xiàn) 出成交下滑。以融穗瀾灣為例，其 8 月首次開(kāi)盤消化 9 成，隨后價(jià)格上升 4%， 9 月繼續(xù)推出 2 棟新貨，開(kāi) 盤消化率下跌至

7、 7 成。“十一”期間番禺區(qū)不少小戶型 項(xiàng)目收籌，對(duì)外報(bào)價(jià)均有不同幅度的上漲，預(yù)計(jì)在這 樣的態(tài)勢(shì)下，后續(xù)成交將受到制約。5. 花都：存量超過(guò) 270 萬(wàn)平方米，后續(xù)潛在供應(yīng) 大，后續(xù)成交看價(jià)格花都區(qū) 9 月住宅整體成交量進(jìn)一步走弱，為今年 4月以來(lái)新低。2015年 9月花都住宅成交 10萬(wàn)平方米， 環(huán)比下降 6%。構(gòu)成成交主力的樓盤本月成交量持續(xù) 走弱，如嘉都匯、保利悅廷、祈福天龍?jiān)泛推砀Ｈf(wàn)景 峰等。依靠頤和盛世花園、獅城國(guó)際、頤和山莊等花 都外圍網(wǎng)月成交較小的樓盤集中網(wǎng)簽，整體成交勉強(qiáng) 維持 10 萬(wàn)平方米以上水平?；ǘ?9 月樓市整體成交均價(jià)下降 5%左右，主要 依靠花都外圍區(qū)域低價(jià)盤的網(wǎng)簽拉低整體成交均價(jià)， 而今年以來(lái)成交主力盤均價(jià)持平，在無(wú)明顯規(guī)劃利好 帶動(dòng)的情況下，難以促進(jìn)黃金月成交。此外，萬(wàn)達(dá)旅 游城滑雪場(chǎng) 9 月動(dòng)工對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)暫無(wú)明顯拉