房屋租賃管理培訓(xùn)

1、5-1物業(yè)租賃代理服務(wù)模式一、物業(yè)租賃代理運作模式物業(yè)租賃代理業(yè)務(wù)是一種中介信托關(guān)系的經(jīng)濟活動，其可以分為代理經(jīng)租和租賃代理兩個具體的運作形式。1 .代理經(jīng)租代理經(jīng)租是指開發(fā)商或業(yè)戶將自己擁有的物業(yè)交給物業(yè)管理企業(yè)承包經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)要承擔風(fēng)險，要保證業(yè)戶的基本收入要求。如果物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不力或管理不善，達不到業(yè)戶的基本收入要求，則由物業(yè)管理企業(yè)賠償業(yè)戶損失；如果經(jīng)營得好，超過保底收入的部分，則屬物業(yè)管理企業(yè),或根據(jù)合同按不同的比例進行利潤分成。2 .租賃代理租賃代理是指物業(yè)所有人將其物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)代理租賃給他人使用，物業(yè)管理企業(yè)一次性收取傭金的行為。房屋的所有權(quán)或其他權(quán)屬仍屬于委托

2、人所旅游，使用人只擁有一定期限內(nèi)的房屋使用權(quán)。租約到期或因其他原因解除租約時，房屋使用權(quán)即歸還委托人。經(jīng)委托的物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)委托合同向承租人收取租金，并從租金的收入中提取該房屋的管理費和其他諸如維修費等費用，并向委托人按時結(jié)算。二、租賃代理運作流程1 .合作意向交待委托方與物業(yè)管理企業(yè)的合作意向協(xié)商，主要內(nèi)容有：委托方介紹代理租賃產(chǎn)業(yè)的基本情況，如物業(yè)的地址、類型、建筑面積、新舊程度、裝修情況、月租額、戶數(shù)、對租賃戶的要求、高層物業(yè)規(guī)定等。以及要求達到租金的標準等。物業(yè)管理企業(yè)要表示對委托方要求的接受程度并對傭金的支付辦法提出意見，這是雙方最敏感的問題，可共同協(xié)商解決。2 .驗證委托方應(yīng)向

3、物業(yè)管理企業(yè)移交代理租賃物業(yè)的所有資料，如產(chǎn)權(quán)證等。3 .簽約如物業(yè)管理企業(yè)與委托方對代理租賃的諸項條件、要求達成共識的合作意向，就根據(jù)其內(nèi)容擬定一份代理租賃合同，雙方簽章，共同遵守。期滿可續(xù)簽或終止合同。4 .移交物業(yè)移交，物業(yè)管理企業(yè)會同承租方在驗收物業(yè)時發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案督促出租方及時整改，整改結(jié)束后，在物業(yè)管理企業(yè)的見證下，由出租方和承租方根據(jù)租賃合同當面移交。5 .建立檔案資料檔案資料中應(yīng)包括：委托方姓名、聯(lián)系電話；代理租賃物業(yè)的地址、類型、建筑面積、新舊程度、月租金的標準；對租賃戶的要求和對溫度也管理企業(yè)代理租賃的要求；物業(yè)管理企業(yè)收取代理租令費用與管理費以及承租方的姓名、聯(lián)系

4、地址、電話；承租日期與期限等。6 .結(jié)算物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同的約定結(jié)算傭金。三、物業(yè)租賃移交及停租收回1 .物業(yè)租賃移交(1) 合同簽訂后，租賃關(guān)系即成立，即由業(yè)戶服務(wù)部派員與承租方一同到物業(yè)內(nèi)查看；(2) 雙方簽填物業(yè)移交底單，發(fā)現(xiàn)物業(yè)有損壞問題，當場區(qū)別責任，分別記明，及時維修；(3)由業(yè)戶服務(wù)部同志水電服務(wù)部共同商定供電有關(guān)事項，明確電費收取起始時間；(4)由業(yè)戶服務(wù)部通知治安辦共同檢查物業(yè)消防設(shè)施及儲水池使用現(xiàn)狀，明確治安費收取起始時間；(5)由業(yè)戶服務(wù)部通知自來水公司，并明確受阻起始時間；(6)業(yè)戶服務(wù)部應(yīng)將合同復(fù)印一份叫公司財務(wù)部，并明確收租起始時間；(7)電梯、電話等其他物業(yè)

5、內(nèi)使用工具，又業(yè)戶服務(wù)部通知有關(guān)部門共同察看，并明確具體收費起始時間。2.物業(yè)的停租收回1 1)業(yè)戶服務(wù)部會同承租方共同到物業(yè)內(nèi)認真查看，發(fā)現(xiàn)we那天，明確提出，區(qū)分責任，及時維修；2 2)由業(yè)戶服務(wù)部負責通知水電服務(wù)站、治安辦、財務(wù)部，到物業(yè)現(xiàn)場共同明確雙方在交接物業(yè)時，各所需承擔的責任、義務(wù)，并確定時間，及時完成；3 3)在承租方的有關(guān)形影債務(wù)責任未明確情況下，也互服務(wù)部應(yīng)及時報告企業(yè)，并報請治安辦協(xié)助，阻止承租方將財物運出；4 4)一旦業(yè)戶服務(wù)部與承租方將所有物業(yè)租賃關(guān)系債權(quán)、債務(wù)關(guān)系明確終止，也互服務(wù)部應(yīng)及時通知企業(yè)所有相關(guān)職能部門。備忘與提示10租賃清冊編號：年月日序號產(chǎn)權(quán)人地址房屋

6、建筑面積（平方米）租賃使用情況入租日期退租日期租用人租用人相關(guān)證件備注123456789101112物業(yè)管理有限公司管理處5-2物業(yè)租賃代理業(yè)務(wù)一、物業(yè)租賃代理服務(wù)程序5 .登記委托(1)業(yè)主、租戶有意出租房屋或想租房，可以分別在出租登記、需求登記中填寫自己的意向，或者直接登記委托。作為業(yè)務(wù)人員，應(yīng)熱情地接待業(yè)戶，從專業(yè)人員的角度額為業(yè)戶提供一切顧問咨詢。針對業(yè)戶關(guān)心的問題，例如房租的收取，房屋的人為損壞等問題提供各種物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)在租賃代理工作中的重點就是盡量避免業(yè)戶擔心的問題出現(xiàn)，及時解決新問題，真正做到“不斷滿足業(yè)戶日益增長的服務(wù)需要?！?2)辦理物業(yè)委托登記：凡物業(yè)委托出租的業(yè)

7、主需攜帶該物業(yè)的有效證明(原件)、業(yè)主的有效身份證明和同住人同意出租的證明材料，委托辦理出租的須出具委托人的書面證明(由公司留存)。若是公司，需攜帶營業(yè)執(zhí)照(商業(yè)登記)、法人代表證明書、法人代表委托書等。(3)辦理業(yè)主委托承租登記：凡委托承租的業(yè)主需攜帶本人有效的身份證明或戶籍證明。屬境內(nèi)單位需攜帶有效的營業(yè)執(zhí)照副本；屬境外人士須提供有效的護照或回鄉(xiāng)證明，填寫需求并簽署有關(guān)協(xié)議。6 .勘查定價(1)出租房屋登記完畢，業(yè)務(wù)員與業(yè)主約定勘查日期、時間；(2)在約定時間，業(yè)務(wù)員根據(jù)勘查口徑對房屋進行勘查(重點勘查確認物業(yè)的裝潢誰拼合設(shè)施配備)；(3)業(yè)務(wù)員將與業(yè)主根據(jù)租賃價格行情和房屋具體情況，協(xié)商

8、確定物業(yè)租金，并對租賃的各項條件達成一致。7 .配對看房(1)承租方。業(yè)務(wù)員應(yīng)與承租方約定上門看房日期、時間，并在約定時間陪承租方上門看房;承租方應(yīng)嚴格守約，準時到出租方處看房；承租方在看房過程中，因自身過錯導(dǎo)致出租房屋設(shè)施損壞的，責任一律自負。(2)出租方。出租方預(yù)約承租方上門看房日期、時間，并通知承租方詳細的房屋地址；出租方應(yīng)嚴格守約，準時等候承租方前來看房；看房過程中，應(yīng)盡力配合。8 .簽訂合同與收付費用(1)如果出租方與承租方商洽無異議，即可進入簽約階段。業(yè)務(wù)員按照雙方所達成的各項條件填寫合同，并收集出租人和承租人雙方的有效證明文件，公司則出示營業(yè)執(zhí)照等。(2)簽訂的合同及相關(guān)協(xié)議：房

9、屋租賃合同、房屋出租授權(quán)委托確認書、房屋承租確認書。雙方在租賃合同和協(xié)議的有效位置簽名(簽章)(3)根據(jù)市房屋租賃管理辦法中的規(guī)定，房屋租賃實行登記制度，未向租賃登記機構(gòu)登記的租賃行為不受法律保護。所以租賃雙方在簽訂合同后應(yīng)前往房管局的租賃登記所辦理登記手續(xù)。(4)支付有關(guān)費用：出租方支付中介費及相關(guān)的稅金，承租方支付押金和租金。物業(yè)管理企業(yè)代理租賃完成后，租賃雙方在房屋租賃合同上簽字、簽章后，向出租方收取該出租房的一個月租金作為種計費。國家稅費：參見財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房市場稅收征政策的通知、財稅(2000)125號文件。一般來說個人私有產(chǎn)權(quán)房屋出租應(yīng)當繳納稅費如下：a、合同印花稅

10、：出租雙方當事人各按合同金額的0.1%繳納；b、營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、個人所得稅等：由出租人按租金收入的5%綜合繳納稅款；c、房屋租賃合同登記備案費：100元/件。承租方根據(jù)房屋租賃合同中的規(guī)定向出租方支付押金和租金。5.交房驗房(1)按房屋租賃合同規(guī)定日期，租賃雙方到房屋所在地交驗房屋；(2)交驗內(nèi)容：裝潢設(shè)施、家具、家電、水電煤表數(shù)字、鑰匙和其他；(3)交驗方式：由業(yè)務(wù)員陪同承租方到房屋現(xiàn)場可，并有出租方在場，進行房屋交驗；(4)交驗手續(xù)：業(yè)務(wù)員、承租雙方負責填寫房屋交驗單；(5)在租賃雙方對房屋交驗單無異議后，出租方向承租方支付鑰匙。二、普通住宅租賃代理業(yè)務(wù)1 .物業(yè)委托出租人登記填寫居

11、住物業(yè)委托出租情況登記表。2 .物業(yè)現(xiàn)場評估物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托人出租的要求，又業(yè)務(wù)接待員到出租物業(yè)現(xiàn)場勘查，核實居住物業(yè)委托出租情況登記表中所填寫的情況，并提出租賃建議價格供委托人參考。3 .物業(yè)委托承租人登記填寫居住物業(yè)委托出租情況登記表，以便物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)承租人的需求，電腦搜索，打印符合需求的物業(yè)清單供承租人選擇。4 .現(xiàn)場看房由租賃代理網(wǎng)點派業(yè)務(wù)接待員，在約定的時間陪同承租人到物業(yè)現(xiàn)場看房。5 .簽訂租賃合同在承租意向明確后，又業(yè)務(wù)接待員組織租賃雙方（出租方、承租方）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托確認書。然后再物業(yè)管理企業(yè)的見證下租賃雙方簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)蓋經(jīng)紀人章。6 .租戶入住租

12、戶在入住時，在物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)接待員陪同下，對屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度進行確認，同時對入住時的水、電、煤等表的抄見數(shù)進行確認，有通訊設(shè)備的，如電話、電腦等，還需要對通訊費用簽訂相關(guān)協(xié)議。如要對房屋進行必要的裝修，須到小區(qū)物業(yè)管理處進行申請，在業(yè)主同意的情況下，可以進行裝修。7 .租后服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)在房屋出租后，對入住的租戶進行登記，以掌握租戶的動向，便于收取物業(yè)管理費，提供必要的服務(wù)。8 .租賃合同期滿租戶在搬離所租房屋時，必須得到業(yè)主的確認（對房屋內(nèi)的所有物品）并且付清各項費用，物業(yè)管理企業(yè)方可放行。三、公寓、別墅租賃代理業(yè)務(wù)1 .簽訂租賃合同租賃合同的主體為出租人（業(yè)主或業(yè)主委托的代理人）

13、和承租人（租戶或租戶坐在公司），租賃合同通常由雙方代表簽字。合同的內(nèi)容、條款應(yīng)公正、合理、公平，更應(yīng)全面、細致、具體。一般應(yīng)包含以下內(nèi)容：合同主體：即業(yè)主和租戶，包括其姓名（名稱）和地址。合同標的：即房屋和房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、家具，前者一般注明數(shù)量、房型、房號和位置，后者一般以財產(chǎn)清單形式列出。租金及其它費用：一般以月租金計，若有管理費、服務(wù)費、水電煤費用或其它費用，則一并明確，同時應(yīng)說明付款方式和期限。租期：即租賃有效期，包括起始年月日。提前退房及延期退房處理規(guī)定。業(yè)主（或管理方）的責任和義務(wù)：確認對居住區(qū)的管理職責，以保證租戶享有良好的居住環(huán)境，包括生態(tài)環(huán)境、文明程度和安全狀況；確認對租戶

14、所租房屋建筑、內(nèi)部設(shè)施設(shè)備、家具及水電煤、通訊、電視、保安等系統(tǒng)的正常維護保養(yǎng)及維修責任；確保租戶在租賃期內(nèi)對所租房屋的使用權(quán)；確認及時將有關(guān)租戶利益或影響租戶正常生活的信息通知租戶。租戶的責任和義務(wù)：遵守當?shù)卣肮芾矸街贫ǖ姆珊鸵?guī)章制度；及時支付各類費用和房租；妥善使用房屋及內(nèi)部設(shè)施；允許在緊急情況下、維修保養(yǎng)時或退房前一定時間內(nèi)管理方進入所租房屋；退房時，即使將房屋及其中財產(chǎn)交還管理方；居住期間或退房時，對所造成的損壞和短缺承擔賠償或修復(fù)責任。規(guī)章制度和限制條款。為維護管理方利益和保障租戶利益，涉及租戶居住期間的有關(guān)事宜作出程序規(guī)定和限制規(guī)定。其中包括環(huán)境衛(wèi)生、交通規(guī)則、出入制度、登記

15、制度、噪音控制、房屋裝潢和改造及設(shè)施安裝、利用所租房進行與居住無關(guān)的行為、安全規(guī)定等，此類條款涉及面較廣，并且直接影響租戶的日常生活及日后的管理。因此，應(yīng)從維護租戶公共利益、提高居住環(huán)境出發(fā)，堅持合情、合理、合法的原則，并通過細則進行不斷的完善。免責申明條款。即對非管理方所能控制的外力或自然因素所造成的管理方未能履行責任進行規(guī)定。(10)押金及違約處理規(guī)定。即對租戶提前中止租賃合同，未能按時支付房租費用或嚴重違反規(guī)章制度，給管理方或其它公眾利益造成嚴重損害時作出相應(yīng)規(guī)定條款。(11)沖突和糾紛處理。規(guī)定當沖突或糾紛發(fā)生時的處理程序，如平等協(xié)商、訴訟或仲裁等。2 .租戶管理合同管理是別墅管理的基

16、礎(chǔ)和依據(jù)。然而，由于租戶來自世界各地，有著不同的生活習(xí)慣和生活方式，加之居住期長，居住生活涉及廣，在其日常生活中必定會遇到諸多不時應(yīng)和困難。因此，在堅持合同管理的同時，從雙方長遠利益出發(fā)，在不影響公眾利益的情況下，租賃雙方應(yīng)加強溝通，互諒互讓，管理方可以通過各種途徑、方式，向租戶宣傳、介紹當?shù)氐纳鐣?、?jīng)濟、文化、治安、法規(guī)、交通及服務(wù)等各方面情況；同時，讓租戶了解管理方的管理政策及程序。也就是讓租戶盡快適應(yīng)當?shù)氐那闆r，減少因不適應(yīng)而產(chǎn)生的各種沖突和矛盾。通常，這種情況在新客戶中較多，當矛盾產(chǎn)生后，管理方一方面要堅持企業(yè)政策，但同時，也應(yīng)設(shè)身處地為租戶考慮，向租戶解釋說明。另外，應(yīng)積極主動為客戶

17、提供意見及解決問題的辦法。四、辦公樓租賃代理業(yè)務(wù)1 .管理費用的確定租賃合同中，除應(yīng)規(guī)定房間租金外，還應(yīng)規(guī)定管理費及公共能耗費用（包括中央空調(diào)能耗）。公共能耗可以放在租金內(nèi)，電費可以放在管理費內(nèi)。因為，租金是由業(yè)主收取的，而管理費用是物業(yè)管理企業(yè)用于管理的，承租者必須承擔大樓的管理費用，一般是在租賃合同中注明管理費的標準，按月收取。2 .讓租戶確認管理公約做好辦公樓的物業(yè)管理必須有一套健全的管理公約，入住的租戶必須遵守公約的各項規(guī)定。在簽訂租賃合同前，一般將管理公約請租戶看過，得到確認。簽訂合同時，作為合同附件之一，以法律形式確保管理公約的執(zhí)行。3 .辦理租戶入住手續(xù)租戶的入住一般程序是：簽訂

18、租賃意向書，并支付定金。有的租戶一次看中了房子，可以不簽意向書而直接簽署租賃合同。簽訂租賃合同書其中管理公約可單獨簽訂或作為合同附件。繳付押金和首期租金。驗收房屋，支付鑰匙（同購房入伙驗收相同），并將租戶手冊（租戶須知）交給租戶。幫助租戶辦理入住后辦公所需的事項，一般有：幫助辦理電話、傳真等通訊事項：電話、傳真等通訊線路的開通，一般由電信局統(tǒng)一辦理；若租戶需要，可簽委托書，服務(wù)中心為租戶代辦；有的辦公樓未業(yè)戶配備了一些通訊線路和設(shè)備，供租戶租用，租戶簽訂租用協(xié)議后應(yīng)辦理好領(lǐng)用手續(xù)；幫助解決室內(nèi)裝修中遇到的一些問題：例如：裝修公司的推薦、確定,裝修手續(xù)的辦理，裝修中的注意事項以及與設(shè)備部的協(xié)調(diào)等

19、等；有關(guān)停車方面的問題：如介紹停車場的位置、租賃費用等，幫助辦理停車場的租賃手續(xù)；介紹委托清潔有關(guān)事項：幫助與清潔部的接洽聯(lián)系。4.租賃合同到期的處理合同到期前的通知。業(yè)戶服務(wù)部必須隨時掌握租賃戶合同到期情況，在合同到期前兩個月應(yīng)向租戶發(fā)出書面通知，以提醒對方就續(xù)簽或退租事項進行商談。通知發(fā)出后，應(yīng)及時電話聯(lián)系，約定商談時間。合同終止確認。如果租戶或大廈管理處任何一方?jīng)Q定不再續(xù)簽，那么合同終止就被確認。在談判確認合同終止時，必須確認一下事項：a、合同終止的時間；b、結(jié)清拖欠的租金和管理費；c、房間的恢復(fù)和賠償；d、押金的歸還；e、搬家的時間及配合要求。如果租戶要求提前退租，在談判中雙方應(yīng)就賠償

20、事項取得一致。一般有：a、押金不再退還。一般租賃合同中均規(guī)定，承租方提前中止合同，押金不予退還；b、空關(guān)期間（指提前退租日志合同終止日之間的期限）的賠償和原合同規(guī)定的其他賠償；c、通過談判確認租戶合同終止后，業(yè)戶服務(wù)部應(yīng)及時向財務(wù)、保安、設(shè)備部等有關(guān)部門發(fā)出書面通知。通報該租戶合同終止時間，并要求抓緊做好各自未了事項。房間恢復(fù)原狀。房間的恢復(fù)是租戶退租時意見比較大的事項。一般辦公樓的租賃合同中均規(guī)定，租戶退租搬遷時應(yīng)將辦公室恢復(fù)原狀。有兩種處理方式：有租戶自己恢復(fù)。采用這一種方式，應(yīng)規(guī)定恢復(fù)的期限，一般的說應(yīng)不超過合同到期日?；謴?fù)工程結(jié)束，應(yīng)經(jīng)過管理處驗收，達不到要求應(yīng)補做,直至合格通過；租戶

21、委托管理處代為恢復(fù)。如果是這樣，首先應(yīng)確定裝修公司，然后由租戶、設(shè)備部、業(yè)戶服務(wù)部和裝修公司以其對房間進行驗收和檢查，確定需要恢復(fù)的內(nèi)容及費用，租戶一次性付清費用即了結(jié)。凡是租賃期間所損壞的室內(nèi)物品，租戶應(yīng)賠償責任。退租手續(xù)書。退租手續(xù)書與入伙手續(xù)書相似，為租戶及搬家提供一個方便的程序。提供搬家服務(wù)。租戶退租手續(xù)完成后即可按預(yù)定時間搬家，這是物業(yè)管理企業(yè)大樓管理處為租戶的最后一次服務(wù)，應(yīng)該盡可能為租戶搬家提供方便，決不能因為是最后一次而隨意處之，降低服務(wù)標準。服務(wù)工作的主要內(nèi)容有：將搬家須知交給搬家租戶；幫助租戶確定搬家時間和辦理使用電梯申請：搬家時間由租戶提出，業(yè)戶服務(wù)部幫助聯(lián)系確定。這里的

22、主要矛盾是電梯，因為電梯使用者多，設(shè)備部應(yīng)合理調(diào)整矛盾，盡量滿足租戶的要求，一般來講，搬家的時間安排在下班后為宜；搬家隊伍的確定：有的租戶自己外請搬運公司，也有的希望物業(yè)管理企業(yè)幫助聯(lián)系搬運公司，不論哪一種，都應(yīng)熱情幫助；搬家現(xiàn)場管理：現(xiàn)場管理非常重要，管理不好就會發(fā)生矛盾或物品損壞。這里應(yīng)把好幾個關(guān)：a、業(yè)戶服務(wù)部及時將租戶搬家的具體時間通知設(shè)備部和保安部；b、設(shè)備部派出電梯工為搬家租戶提供專門服務(wù)；c、保安部把好出門關(guān)，正確指揮車輛進出，確保安全；d、設(shè)備部或保安部派人到樓面監(jiān)督，防止墻壁地面因碰撞拖拉而遭損壞。如發(fā)現(xiàn)有此類現(xiàn)象應(yīng)及時制止，并要求搬運公司賠償損失。搬運結(jié)束，業(yè)戶服務(wù)部應(yīng)負責

23、將房間鑰匙收回。備忘與提示11出租屋及暫住人員管理一、出租屋管理標準1 .業(yè)主出租房屋，須到房管所辦理房屋出租許可證，方可出租；2 .出租業(yè)主須到管理處將房屋出租情況登記備案；3 .只準將房屋出租給有正當職業(yè)的本地人或有暫住證的外地人居住，并需具承租人的單位證明；4 .出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途；5 .出租屋內(nèi)不得進行違法活動；6 .業(yè)主必須經(jīng)常了解其承租人的活動情況，發(fā)現(xiàn)有不軌行為，及時報告管理處或派出所；7 .違反以上規(guī)定者將視情節(jié)輕重處以罰款或?qū)⒊凶馊私还矙C關(guān)處理。二、暫住人員管理標準1.暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所申報臨時戶口。(1)在本市工作的暫住人員，須

24、持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證；(2)本市工作的港澳臺和外國人，須持有居住證。2 .投親靠友的暫住人員，暫住時間超過三天以上，須到派出所申報臨時戶口。3 .暫住人員必須遵守管理處的有關(guān)管理規(guī)定。4 .暫住人員不得在本轄區(qū)內(nèi)從事非法活動，違者從嚴處理。5-3房屋租賃問題與糾紛處理一、房地產(chǎn)租賃問題處理的原則一般來說，可按以下原則處理房地產(chǎn)租賃問題：公正、公平，依法保障房屋租賃當事人的合法權(quán)益。公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由阻力雙方協(xié)商議定租金和其它租賃

25、條款。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；未取得共有人同意的共有房屋；權(quán)屬有爭議的；屬于違章建筑的；已抵押、未經(jīng)抵押人同意的；已抵押、未經(jīng)抵押人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地上建造的房屋出租，應(yīng)將收取租金中的土地收益部分上繳國家。無效合同必須相互返還對方已交付的房屋和租金，由有關(guān)機關(guān)代表國家追繳因無效合同所得的收益，由過錯方賠償對方損失。租賃期內(nèi)雙方權(quán)利和義務(wù)的爭議，按以下情況分別處理：房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，

26、享有權(quán)利，并承擔相應(yīng)義務(wù)和責任；出租人應(yīng)當依照合同約定期限將房屋交付給承租人，逾期應(yīng)當支付違約金，由此而給承租人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任；修繕房屋是出租人的責任，如未能及時修復(fù)而使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失和人身傷害的，應(yīng)當承擔賠償責任；雙方另有約定的，按約定處理；承租人應(yīng)當按期交納租金，違約者應(yīng)交違約金；承租人應(yīng)當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添；確需變動的，應(yīng)先征得出租人的同意并簽訂書面合同；因承租人過錯造成的損壞，有承租人負責修復(fù)或賠償。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人有以下行為之一的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，并由承租人賠償所造成的損失：擅自將

27、所租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓他人或與他人調(diào)換使用；擅自拆改所租房屋結(jié)構(gòu)或改變用途；承租人搬離房屋所在城鎮(zhèn)；拖欠租金累計六個月以上；無正當理由將承租房屋閑置六個月以上；利用所租房屋進行違法行為；故意損壞承租房屋；法律、法規(guī)規(guī)定可以收回的其他情形。承租人將房屋在行出租的，可區(qū)別以下情況處理：租賃期內(nèi)，征得出租人同意，可以將房屋的部分或全部轉(zhuǎn)給他人；房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當訂立轉(zhuǎn)租合同并經(jīng)原出租人書面同意，且按有關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)；如非雙方協(xié)商同意，轉(zhuǎn)租合同終止期限不得超過原租賃合同期限；轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并應(yīng)當履行原租賃合同中規(guī)定的承租人的義務(wù)；轉(zhuǎn)租期間，原租賃

28、合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)變更、解除或終止。(10)對于違反房地產(chǎn)管理法、行政法規(guī)和建設(shè)部規(guī)章以及地方法規(guī)規(guī)章的行為，應(yīng)分別追究有關(guān)責任人的民事、行政、刑事責任。二、合同不清而導(dǎo)致的房屋阻力糾紛處理1 .簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意以下問題(1)必須是書面合同才能生效。(2)合同必須具備以下條款才能成立：當事人的姓名、名稱和住址；房屋的坐落地點、面積、裝修程度、設(shè)施狀況等；租賃房屋的用途；租賃的期限；租賃價格，包括租金及其交付方式、交付時間；房屋的修繕責任；變更和解除合同的條件；當事人約定的其他條款。有了以上這些條款，就容易界定雙方的權(quán)利、義務(wù)，即使發(fā)生糾紛，也能根據(jù)合同內(nèi)容解決矛盾。

29、2 .房屋租賃合同不清而導(dǎo)致的糾紛處理對于租賃合同不清而承租人事實上住進了房屋的，本著既保護出租人的所有權(quán)，又保障承租人有房可住，穩(wěn)定住房秩序的原則，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定處理：如果房屋租賃合同的主要條款不具備或不清楚，該租賃合同無效，承租人退出房屋，出租人退還租金；或者重新簽訂有效租賃合同。房屋數(shù)量（面積）、特征在租賃合同中不清楚的，依房屋住宅現(xiàn)狀為準，但以不脫離房產(chǎn)藍圖為限。對租金數(shù)額在租賃合同中不清楚的，公房（國有的、具體的）依國家標準，不能確定依國家何級標準的，取中間標準；私房可以依國家標準提高10-30%,如當?shù)貒覙藴蔬^低，還可再提高一些，以不超過公房全額房租（包括房屋折舊費、修繕、管理

30、費、房產(chǎn)稅、土地使用費、支出的建房貸款利息、保險費、社會平均利潤）為宜。我國城市私有房屋管理條例第十六條規(guī)定：“房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得任意抬高?！睂ζ谙拊谧赓U合同中不清楚的，推定無期限。根據(jù)城市私有房屋管理條例的規(guī)定，如果承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借，或利用承租的房屋進行非法活動、損害公共利益、或承租人累計六個月不交房租，出租人有權(quán)解除租賃合同。對違約責任在租賃合同中未訂明的，視為按實際造成損失賠償。在租賃合同中就修繕責任未訂明的，推定按國家有關(guān)

31、法律規(guī)定執(zhí)行，即修繕由出租人承擔。三、房主提出解除合同而導(dǎo)致的租賃糾紛處理租賃合同終止時，出租人有收回房屋的權(quán)利：租賃合同中未規(guī)定租期的，出租人確因住房困難，要求收回出租房屋自住的，原則上應(yīng)當準許；出租人應(yīng)給承租人一定的找房搬家時間；如果承租人有條件搬遷而不騰房，則應(yīng)延期搬遷，否則強制執(zhí)行。承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回房屋：承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借；承租人利用承租的房屋從事非法活動，損害公共利益；承租人累計六個月不交房租；承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改建、擴建承租房屋；或者換房、擅自改變承租房屋的用途，損害出租人利益。房屋租賃期限未滿，因買賣、贈與或繼承發(fā)生

32、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，新房住為此要收回房屋的，不予支持，應(yīng)當確認原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。這就是民法理論中的“買賣不破租賃”原則。承租人以本人名義承租房屋，在租賃期內(nèi)承租人死亡，該戶共同住宅的家庭成員在原租賃期限內(nèi)，有繼續(xù)承租的權(quán)利，出租人以原承租人死亡為由要求收回房屋的，不予支持。出租房屋被拆遷后安置的新房，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主，但原租賃關(guān)系應(yīng)繼續(xù)保持，出租人借拆遷之機要求收回房屋的，不予支持，但租金應(yīng)作相應(yīng)變動。非所有權(quán)人擅自出租他人房屋的，應(yīng)宣布租賃關(guān)系無效，部分共有人出租共有房屋，其他共有人知情后提出異議的，應(yīng)認定租賃關(guān)系無效，給承租人造成的實際損失，由共有人中的過失方承擔；其他共有人當明

33、知或事后知道未提出異議的，應(yīng)確認租賃關(guān)系。四、承租人違反租賃合同、非法使用而引起的糾紛處理承租人不經(jīng)出租人同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的，這些行為均屬違法行為，應(yīng)予以制止，承租人因此而獲利應(yīng)予沒收，并視情節(jié)輕重處以罰款。對第二承租人應(yīng)分別不同的情況作出不同的處理；第二承租人明知所租賃的房屋不歸承租人所留有，應(yīng)責令其遷出；第二承租人不知或無法知道所租賃的房屋是否歸承租人所有，應(yīng)允許其與出租人協(xié)商，另行訂立租賃合同。承租人未經(jīng)出租人同意，擅自拆毀或改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴重毀損房屋的，應(yīng)責令承租人恢復(fù)原狀、賠償損失，出租人也可據(jù)此終止合同，收回房屋l承租人未經(jīng)出租人同意，擅自與他人換房的，該換房行為無

34、效；如果是由此給出租人造成損失的，應(yīng)予以賠償。承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改變房屋用途；或利用租賃合同作為犯罪場所，出租人有權(quán)予以制止，由此給承租人造成損失的，應(yīng)予以賠償五、租金糾紛處理1 .處理原則租賃雙方的租金糾紛主要是因為租金的數(shù)額、收取和調(diào)整等委托發(fā)生的爭執(zhí)。在處理此類糾紛時，應(yīng)在查明糾紛原因后，根據(jù)不同的情況，依法分別處理。私房的租金標準。房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府的私有房屋租金標準，協(xié)商議定，沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得任意提高。租賃一方要去調(diào)整租金而引起的糾紛，凡屬政策法律所允許的合理要力求，應(yīng)予支持。但出租人違反規(guī)定，擅自提高租金，或者除收取租金外，加收了押租或其他額外費用的，則應(yīng)依照有關(guān)政策法律的規(guī)定，追究其違法行為的法律責任。承租人應(yīng)該按照合同規(guī)定交足，不得拒交或拖欠。出租人要求給付欠租的，要查明錢租的原因和雙方的經(jīng)濟生活特別是住宅的情況，合法合理地處理。承租人無故拖欠的，應(yīng)責令其如數(shù)償付；一次給付確有困難的，可以分期給付；房租金過高顯失公平，承租人拖欠的，應(yīng)根據(jù)公平合理的原則，參照當?shù)赝愃椒拷饦藴?，進行合理調(diào)整，責令承租人按調(diào)整后的租金給付。2 .因房屋租金的收取、拖欠而引起的糾紛的解決對于因按時交納租金的，如屬因故一時交納困難，應(yīng)限期交清；如屬無故不