住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬

1、如果對您有幫助！感謝評論與分享住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬導(dǎo)讀 ：本文 住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬，僅供參考，如果覺得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評和分享。一、問題的提出開發(fā)商歷來將住宅小區(qū)的地下車庫單獨(dú)出售，但購買者很少有領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證的，多年來，人們很少對此進(jìn)行追問.今年11 月 12 日南京鼓樓區(qū)法院的一紙判決牽動了商品房買賣雙方的神經(jīng)?，F(xiàn)將該案例簡述如下：星漢城市花園是南京一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商于1998 年 9 月申報(bào)該項(xiàng)目時(shí)，南京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書要求， 其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動車0.2 車位戶，非機(jī)動車2 車位戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3 幢樓下建有連片整體地下

2、車庫，共有59 個(gè)機(jī)動車泊位。2001 年 7 月南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是7697.6 平方米。開發(fā)商在銷售時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8 萬元的單價(jià)賣掉了其中的37 個(gè)，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主將開發(fā)商訴之法院，要求開發(fā)商將地 下車庫交還全體業(yè)主。開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán)。2003 年 11 月，法院開庭審理后認(rèn)為，根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求，車庫應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)， 根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不

3、能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此， 車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠實(shí)信用原則。再次，根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例 ，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。因此， 被告以車庫的建筑面積未

4、分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。據(jù)此， 法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10 日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益。判決告訴大家，車庫并非開發(fā)商所能出讓的。但由于立法的欠缺，判決并沒有解決車庫的所有權(quán)問題。它用了“管理”和“收益”兩個(gè)詞，回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問題。二、車庫的法律屬性如果對您有幫助！感謝評論與分享有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有 該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有 權(quán)和支配權(quán)。也有人認(rèn)為，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施

5、之一， 是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交 付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從 物應(yīng)當(dāng)依從主物（房屋）一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的 國有土地使用權(quán)同時(shí)包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于 發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn) 讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手 里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全 體業(yè)主享有。上述觀點(diǎn)都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用， 和地表上某獨(dú)立單元房間對地上空間資源利用一樣， 都具有使用面積 和建筑面積，在建造時(shí)都需

6、要額外投資。地下車庫是相對獨(dú)立的建筑 物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨(dú)立 的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在。 因此，雖然確定地下車庫的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān) 的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的 所有權(quán)，但實(shí)際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法 建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民 事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。再如，購買房屋后在沒有登記辦理好所有權(quán)證書這段時(shí)間內(nèi)，購買人仍然可以憑借相關(guān)票證來證明其對該房屋享有所有權(quán)。

7、更何況該類地下車庫的興建一般都是經(jīng)過合法審批手續(xù)的，并不存在違法行為。三、車庫的種類（一）不得銷售的公共配套設(shè)施開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務(wù)， 他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價(jià)局頒發(fā)的于1999 年 4 月 1 日實(shí)施的 浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范第十一條就規(guī)定：“住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備， 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位必須無償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價(jià)銷售?！毕筮@種情況，如果開

8、發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。（二）可以銷售的公共配套設(shè)施雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫。因?yàn)榉刹]有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對獨(dú)立建筑物，它可以獨(dú)立使用而不失使用價(jià)值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。 開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計(jì)入共攤面積內(nèi)，那么， 投資興

9、建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。（三）非住宅區(qū)的配套設(shè)施這一類地下車庫只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應(yīng)的政策，對此類地下車庫準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來，地下車庫將擁有獨(dú)立的所有權(quán)證，屆時(shí)， 作為一項(xiàng)重要的不動產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實(shí)現(xiàn)。（四）利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫1996 年 10 月 29 日頒布的中華人民共和國人民防空法（自1997 年 1 月 1 日起施行）是我國政府最早對

10、地下空間進(jìn)行的立法，同時(shí)這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時(shí)規(guī)定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。由于國家對其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此， 在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下， 才能根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。四、如何判

11、斷地下車庫的歸屬綜上所述，我們認(rèn)為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1 ）開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；2）開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無償提供地下車庫；3）開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；4）根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。五、地下空間立法的缺位人類對土地的利用取決于生產(chǎn)力的發(fā)展水平，特別是建筑技術(shù)的發(fā)達(dá)程度。在工業(yè)革命之前，基于人們對建筑科技的局限性，對土地利用僅限于土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規(guī)范和調(diào)整的必要。時(shí)至今日，城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過密和土地過度利用，城市土地資源的稀缺與此間建筑技術(shù)的進(jìn)步，使人類對于土地的利用廣泛擴(kuò)及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、 地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土