集體土地騰退合法性分析(共5頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上最近兩年來，騰退作為農村集體土地上拆遷的新形式，在北京近期的征地拆遷中被廣泛適用。騰退最早源于綠化隔離帶騰退，2001年,12月30日北京市政府發(fā)布了北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法，對于北京朝陽、海淀、豐臺、昌平、大興和石景山等多個地區(qū)進行綠化隔離地區(qū)的土地置換，對于相應范圍內的集體土地和地上房屋進行騰退，而其后鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府在綠化隔離帶騰退中發(fā)掘到了不需進行審批而低價拿地的成本和效率優(yōu)勢，進而騰退的拆遷方式在北京的集體土地拆遷中大范圍的作為先進經驗拓展開來。一、騰退的源起騰退起源于綠化隔離帶騰退，而綠化隔離帶騰退涉及的主要是公共利益，綠化隔離地區(qū)的騰退并不需要如一

2、般的集體土地征收一樣辦理拆遷許可證等前置性文件，申請土地置換單位僅需就土地置換提供申請書、土地置換協(xié)議或置換方案，以及項目建議書的批準文件和規(guī)劃批準文件和置換土地附圖，相對于一般集體土地征收的審批程序和前置性文件，其程序上是較為簡單的。從綠化隔離帶騰退的安置上看，居民可以選擇以建安成本購買安置房或者由農村集體經濟組織按照建筑面積重置價格結合成新予以補償。經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準，也可采取產權對換、差價補償等形式取得新建樓房。申請自行安置的住戶，也可以領取騰退費。騰退費由農村集體經濟組織按其原有正式住房的建筑面積重置價格結合成新的2倍計算。這樣的安置補償費在當時的經濟水平下是較為合理的。然而鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政

3、府在綠化隔離帶騰退中發(fā)掘到了不需進行審批而低價拿地的成本和效率優(yōu)勢，進而騰退的拆遷方式在北京的集體土地拆遷中大范圍的作為先進經驗拓展開來。二、騰退的方式和程序目前在北京，已經有多個村集體通過騰退的方式進行集體土地的拆遷，已經逐漸形成較為有體系有步驟的成熟拆遷方式，這種拆遷方式規(guī)避了逐級審批和辦理多種證照的法定程序，而僅是通過村民代表大會的決議就對村集體內的拆遷范圍、補償額度、拆遷程序有確定的效力，本村集體成員必須遵照執(zhí)行。1、    安置方案和實施細則的通過在北京唐家?guī)X村宅基地騰退搬遷改造項目和豆各莊鄉(xiāng)土地儲備住宅房屋騰退項目等較為“規(guī)范”的騰退項目中均

4、會在安置補償方案中注明經村民委員會會議決定，也是事實上經過了村民的決議和討論?？稍诖蟛糠制渌尿v退項目中，村集體均是找來一部分所謂的村民代表象征性的進行決議，然后通過早已擬定完成的安置補償方案，走的是一個形式上的程序，實難體現基層民主，也侵犯了集體成員的土地權益。2、    騰退的實施各村集體基本都會成立諸如騰退指揮部騰退辦公室這一組織，根據土地管理法實施條例第二十五條規(guī)定：“市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。

5、征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調；協(xié)調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施”?？梢姛o論是村委會還是騰退指揮部均不享有擬定、公布補償方案和實施拆遷的職權，對于騰退指揮部的主體合法性實有待商榷。但是在目前的拆遷環(huán)境下，以村委會為先鋒，各級政府在其后大力支持，配合公安、消防、稅務、城管等各級部門配合施加壓力或進行強拆偷拆，其實施騰退的效果和力度都是極為強大的。3、    騰退補償安置一般在由村委會主持的騰退中，其補償數額

6、和標準均是偏低的，如在豆各莊進行的騰退安置中，被騰退房屋的基準地價、基準房價、重置成新價、其它設備及附屬物價格以評估機構的評估結果為準?；鶞实貎r為1600元/建筑平方米，基準房價為600元/建筑平方米，同時乘以容積率修正系數。而貨幣補償自行安置住房補助標準：選擇貨幣補償的，被騰退認定的建筑面積可享受每平方米3500元自行安置住房補助，應安置人口每人可享受60000元的自行安置住房補助。這種安置補償標準實難符合北京較高的房屋市場價格，安置房的位置也較遠，大大降低了被安置人員的原有生活水平。三、“騰退”拆遷方式的合法性分析1、村民會議不能決定騰退目前的農村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于中華人民共

7、和國村民組織法第二十四條：涉及村民利益的下列事項，經村民會議討在論決定方可辦理：其中第（六）項：宅基地的使用方案； 第（七）項征地補償費的使用、分配方案；第（九）項村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。各村集體根據上述規(guī)定，認為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補償費、涉及村民重大利益，應當召開村民會議。然而根據中華人民共和國村民委員會組織法第二十七條規(guī)定：村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容。2、村委會無權實施騰退根據土地管理法第四十四條規(guī)定，：“建設占用土地

8、，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。根據項目的不同規(guī)模，較大的由國務院批準、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準、或由市、縣人民政府批準”。同時，第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”可見村委會并無權對于集體土地進行征收。3、村委會的違法拆遷行為應受處罰根據北京市集體土地房屋拆遷管理辦法第二十五條規(guī)定： “違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款?！奔创寮w以村民委員會會議的形式進行違法拆遷也是應當受到處罰的。從以上規(guī)定均可見得村集體并非是法定