金莎奧特萊斯招商統(tǒng)一說辭

1、湖南洞口金莎奧特萊斯招商統(tǒng)一說辭一、奧特萊斯項目簡介金莎奧特萊斯是洞口首家大型綜合性商業(yè)廣場，項目位于洞口縣滬瑞線國道（桔城東 路老一中對面）楴燃大廈1-5層，建筑面積近16000卅，目前項目是一個集潮品購物、 裘皮毛衫、箱包鞋履、美食娛樂、兒童體驗、娛樂童趣，攝影世界等于一身的一站式購 物創(chuàng)新型商業(yè)，以此來滿足洞口多層次的休閑購物需求，從而達到放松、交流、時尚和 購物等多種生活方式。項目由洞口楴燃置業(yè)有限公司開發(fā)， 湖南金莎奧特萊斯商業(yè)管理有限公司運營管理。 項目得到縣委，縣政府的大力支持與肯定，金莎奧特萊斯對洞口縣未來的商業(yè)發(fā)展與人 們生活質(zhì)量的提升起著重大的推動作用！二、項目特征分析1

2、、黃金地段： 業(yè)內(nèi)有一句名言：投資商業(yè)，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素還是地 段。地段決定了商鋪的性價比、商鋪的客流量及對消費群體的吸引力。（1）項目地處洞口縣老商圈桔城東路的核心區(qū)域， 周邊商業(yè)氛圍日益濃厚 （裕峰百貨， 大橋超市，雪峰廣場等） ，項目擁有地下兩層停車場，為前來消費的顧客提供了極大的便 利。（2 ）項目地理位置優(yōu)越，交通便利，位于洞口縣桔城東路老一中對面。（3）項目周邊 1 公里有汽車東站、汽車北站，其人流量達到近 10萬次/天，為項目發(fā) 展提供充足的人流量；（4）項目周邊有電力局、公安局、電信、移動等機關(guān)單位，客流量穩(wěn)定，有效提升項 目周邊人氣；（ 5 ）項目周邊

3、有多家銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，華融湘江銀行等。2、配套完善：（1）項目配套設施方面， 具備完善的水、電、 暖、寬帶網(wǎng)接口、電話接口等配套設施， 為商戶提供良好的經(jīng)營條件，為消費者提供冬暖夏涼優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境；（2）社會配套：老一中就在項目對面，距離汽車東站 800 米，距離洞口縣人民政府 1 公里，距離汽車北站 1 公里，距離汽車總站 3 公里，距離滬昆高速入口 3 公里；中國農(nóng) 業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、華融湘江銀行等離項目均在 200米之內(nèi)；（3）物業(yè)配套：公司組建專門的物業(yè)公司，對商戶進行 24 小時服務，提供保安、保 潔、設施維修、水電管理等全方位服務；3、成熟商圈 ：項目

4、由五大文化主題組成，是集購物、休閑、娛樂、美食，攝影等多功能業(yè)態(tài)組成， 多種復合業(yè)態(tài)，互為依勢，有效互動，通過名吃、名品、名店的加盟，所涵蓋的目標消 費人群老少皆宜，將成為洞口縣全新的城市核心商業(yè)圈。4、經(jīng)營理念： 金莎奧特萊斯實行統(tǒng)一營運規(guī)范，統(tǒng)一營銷策劃、調(diào)整品牌升級、優(yōu)化經(jīng)營布局，保 障物業(yè)管理，樹立和提升了中心商業(yè)街整體經(jīng)營形象和檔次，為經(jīng)營者和消費者營造了 時尚、舒適、安全的經(jīng)營環(huán)境和消費環(huán)境。統(tǒng)一形象管理（店招統(tǒng)一規(guī)格、尺寸一致） ， 統(tǒng)一招商管理（在招商過程中著眼于長遠，兼顧到各業(yè)態(tài)、各商戶的經(jīng)營，使商戶能夠 共榮發(fā)展），統(tǒng)一經(jīng)營主題（項目總體上有個明確的定位，各樓層區(qū)有自身的定

5、位） ，統(tǒng) 一物業(yè)管理（主要是設備管理、工程管理、水電管理、治安管理、清潔衛(wèi)生管理） ，統(tǒng)一 服務監(jiān)督（主要是商品質(zhì)量、文明禮貌、營業(yè)時間、服務態(tài)度等）的優(yōu)勢徹底打破了以 往傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營混亂，魚龍混雜的詬病。賦予每樓層不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，彌補當?shù)厣虡I(yè)發(fā) 展不足。通過品牌的集中效應，帶動全縣的商業(yè)發(fā)展，引領(lǐng)當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展潮流。5、規(guī)模優(yōu)勢： 金莎奧特萊斯商業(yè)廣場實行滾動開發(fā)、統(tǒng)一管理的開發(fā)模式，商業(yè)建筑面積近 16000 卅，目前是洞口縣規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、商品最豐富的商業(yè)廣場。6、業(yè)態(tài)優(yōu)勢： 項目通過差異化、特色化定位，實現(xiàn)與臨街店鋪與周邊超市的業(yè)態(tài)互補、錯位經(jīng)營，填補其業(yè)態(tài)及品牌上的空白，增加餐飲

6、、休閑、娛樂、攝影、中高檔品牌折扣業(yè)態(tài)比例， 實現(xiàn)客流共享，使消費者享受到一站式體驗。7、專業(yè)化管理：金莎奧特萊斯廣場由香港（國際） 奧特萊斯投資有限公司授權(quán)，湖南洞口金莎奧特萊 斯商業(yè)管理有限公司組建專業(yè)的招商運營團隊（由公司聘請具有豐富商業(yè)招商經(jīng)驗、運 營經(jīng)驗、物業(yè)管理經(jīng)驗的商業(yè)人士對項目進行操作，通過市場調(diào)研、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī) 劃、建筑規(guī)劃設計、招商宣傳推廣等流程進行操作，期間結(jié)合統(tǒng)一的宣傳推廣，為入住 商戶造勢，對商戶進行統(tǒng)一規(guī)劃布局管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一物業(yè)管 理、統(tǒng)一廣告宣傳），在充分的市場調(diào)研的基礎上，結(jié)合現(xiàn)階段洞口縣商業(yè)格局及行業(yè)發(fā) 展趨勢，規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)組合和

7、經(jīng)營布局，充分考慮車流和人流走向，做到布局合理形 成整體優(yōu)勢，確保項目品質(zhì)和管理水平，為消費者創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的購物體驗，為經(jīng)營者創(chuàng)造 更大收益！隨著金莎奧特萊斯廣場的啟動，我們與裕峰百貨，好又多超市，大橋超市等一起將 成為洞口縣商業(yè)氛圍最濃厚的商圈，憑借優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流， 完善的配套設施，專業(yè)化的管理，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，金莎奧特萊斯將為洞口縣商業(yè) 的繁榮和發(fā)展提供良好的環(huán)境，改變和引領(lǐng)周邊居民改變消費習慣，是洞口縣商業(yè)發(fā)展 升級的核心動力。三、招商組市策略項目在啟動階段采取“放水養(yǎng)魚”、 “品牌拉動、莊家托市”、 “品牌共贏”戰(zhàn)略。1、放水養(yǎng)魚：在市場啟動初期， 開發(fā)商、投資

8、者通過系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營戶、 消費者吸引過來， 通過大量經(jīng)營戶的入駐來啟動市場，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務做法，將整個金莎奧特萊 斯廣場作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，發(fā)展商與商戶才能一同 成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入住 商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵。2、品牌拉動、莊家托市： 在市場啟動階段經(jīng)營者觀望態(tài)度較濃，通過項目的宣傳、推廣，把有影響力的商家、 消費者認可度較高的商家、規(guī)模較大的商家、主力店引入項目，以此來帶動其它商家的 進駐。目前已有多名商家、知名品牌已經(jīng)入駐金莎奧特萊斯廣場。3、品牌共贏戰(zhàn)略：常言說“一根筷子容

9、易斷， 三根筷子斷就難”，作為一個特色商業(yè)廣場，如果經(jīng)營戶 各自為政，各自宣傳自己的品牌就很難形成大的氣候，只有通過整個項目進行統(tǒng)一宣傳， 才能吸引更多的一站式消費者，才能擴大項目的影響力。通過多業(yè)態(tài)組合、吸引眾多的 品類商家，發(fā)揮品牌集中效應，可以實現(xiàn)客流共享，如果商戶各自為政，將削弱品牌集 中帶來的優(yōu)勢，項目也將無法有效引領(lǐng)當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展和承載商業(yè)繁榮，改變當?shù)鼐用裣?費習慣的使命。通過項目進行統(tǒng)一宣傳，可以吸引更多的一站式消費者，才能擴大項目 的影響力。四、交通分析 &人口分析1、交通分析滬昆高速、洞新高速，武岡機場、洞口火車站、 320 國道。2、項目周邊人口分析目前項目周邊 3 公里范

10、圍內(nèi)大約 30 萬人的消費群體，成為項目的核心商圈消費群， 為商業(yè)發(fā)展提供有力支撐。五、臨街商鋪與商業(yè)廣場的區(qū)別1、臨街商鋪的特征臨街商鋪各自獨立設點，互不干預，很難形成一定的規(guī)模效應。消費對象是周邊固定 的消費群，消費目的單一，從業(yè)態(tài)分布來講，比較分散，不能形成聚合效應，由于沒有 的統(tǒng)一的管理，很難形成業(yè)態(tài)互補的經(jīng)營格局。2 、商業(yè)廣場的特征（1）綜合商業(yè)廣場為消費者提供良好的購物消費環(huán)境，在滿足人們在消費的同時還可 以體驗這里時尚的休閑、娛樂空間。（2）商業(yè)廣場業(yè)態(tài)定位為復合業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，在這里消費， 可以享受一站式的服務，即在購物的同時可以享受美食、健身 、娛樂等

11、活動?？梢詷O大 的帶動消費者前來消費，并能夠起到良好的聚集效應。（3）由于這里的商鋪各具特色，又互不影響，即彼此競爭，同時又相互帶動，這種經(jīng) 營格局客觀上既促進了經(jīng)營者提高自身經(jīng)營管理水平，同時又使經(jīng)營者提高了經(jīng)營效益。 在這樣的綜合商業(yè)廣場里很容易形成品牌效應，就像邵陽市的友阿國際、長沙的王府井 一樣。（4）在商業(yè)廣場經(jīng)營，可以享受專業(yè)化的物業(yè)管理服務和良好的經(jīng)營環(huán)境，這就解決 了經(jīng)營者的后顧之憂。如果是單一的臨街商鋪則很難形成統(tǒng)一的管理模式。（5）綜合商業(yè)廣場內(nèi)通過品牌加盟，莊家托市，不僅可以帶動中小經(jīng)營者提高經(jīng)營管 理水平，同時還可起到聚客效應，從而帶動整個商業(yè)廣場旺盛的人氣，形成濃厚的

12、商業(yè) 氛圍。六、金莎奧特萊斯主要業(yè)態(tài)分布：1F:繽紛生活：黃金珠寶、鐘表眼鏡、鞋子箱包、化妝護膚、精致飾品、烘焙西點、休閑零售 ;2F：精品服飾：靚麗女裝、時尚男裝、休閑運動、中年老裝，床上用品 ；3F:潮流前線：海寧皮草、兒童玩具、兒童娛樂、童裝母嬰 ；4F:美食娛樂：美食廣場、主題餐廳、特色小吃、休閑娛樂 ；5F:攝影世界：婚紗攝影、家庭攝影，金色童年、學生時代 ；七、招商優(yōu)惠政策及租賃商鋪投資分析1 、招商優(yōu)惠政策（待完善）2、租賃商鋪投資分析（待完善）八、租金價格 定價依據(jù)：公司定價是在充分市場調(diào)研的基礎上結(jié)合不同業(yè)態(tài)的承租能力、項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場租金水平、項目自身狀況對商業(yè)項目的影響（項目周邊環(huán)境、展示面、 硬件條件等）考慮自身商業(yè)經(jīng)營前景、經(jīng)營效益，地段和商圈及周邊的人口情況，市場 啟動前期對經(jīng)營者的讓利優(yōu)惠等。九、金莎奧萊的優(yōu)勢1、公司多年的商業(yè)經(jīng)營理念，與眾多浙商商家建立了多年良好的合作關(guān)系如：浙商市場 聯(lián)盟、海寧皮革發(fā)展協(xié)會、義烏市場協(xié)會、香港奧特萊斯總部、中國日用品商城、中國 濮院毛衫市場、太平洋百貨、株洲蘆淞市場群等等眾多機構(gòu)，同時具備眾多全國品