房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范本

1、私有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路25棟707室房地產(chǎn)評(píng)估.委托方：XXXXX估價(jià)方:xxxxxxxx估價(jià)人 員：xxxxxx估價(jià)作業(yè)日期： 二0七年5月10日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：X房估字XX第XX號(hào)（兆基君城）21致委托方函. 32. 估價(jià)師聲明.33. 估價(jià)的假設(shè)和限制條件.54.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告.7一、 委托方.7二、 估價(jià)方.7三、 估價(jià)對(duì)象概況.7四、 估價(jià)目的 .8五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn).8六、 價(jià)值定義 .8七、. 估價(jià)依據(jù)8八、 估價(jià)原則.9九、 估價(jià)方法.9十、估價(jià)結(jié)果.10十- 、估價(jià)人員.10十二、估價(jià)作業(yè)日期. 11十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有

2、效期. 115 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告.12一、 個(gè)別因素分析. 12二、 區(qū)域因素分析. 12三、 市場(chǎng)背景分析. 12地理位置和行政區(qū)劃 . 12經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r . 13房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 14四、 最高最佳使用分析.14五、 估價(jià)方法選用. 14六、 估價(jià)測(cè)算過程. 15七、 估價(jià)結(jié)果確定. 196 附件.203致委托方函X X X X X :受您的委托，我公司于2017年5月10日對(duì)于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭 鎮(zhèn)新康路（兆基君城）25棟707室，建筑面積為86.1卅，房屋所有 權(quán)證證號(hào)為湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004764號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行 價(jià)格評(píng)估，為確定房屋出售時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值提供參

3、考依據(jù)。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資 料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收 集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià) 格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2017年5月10日的價(jià) 格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價(jià)5424元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX0一七年5月10日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分 析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)

4、和限制條件的限 制。三、 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng) 事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行 分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。4五、 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價(jià)員 劉凱對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。七、 本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價(jià)對(duì)象提供價(jià) 格參考，不得用于驗(yàn)資證明、拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價(jià) 機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及上級(jí)機(jī)關(guān)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評(píng)

5、估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、 本公司和簽字估價(jià)師保留對(duì)本評(píng)估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。九、 本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起一年，如果使用本估價(jià)報(bào)告 的時(shí)間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。在已說明的評(píng)估假設(shè)和限制條件之外，引用本評(píng)估結(jié)果而引起的法律后果，不屬于本公司和簽字估價(jià)師的責(zé)任范圍。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)證號(hào)：XXXXXX0一七年5月10日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、 本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1、本報(bào)告基于公開市場(chǎng)假設(shè)，即：（1）市場(chǎng)為公開的市場(chǎng)，賣方愿意出售并有合理的時(shí)間讓買賣雙方 協(xié)商議價(jià)；（2）議價(jià)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定；（3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高

6、或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。2、本報(bào)告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實(shí)合法有效，估價(jià)對(duì) 象無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，出讓土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。3、本報(bào)告在評(píng)估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩 余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。4假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制 條件，另有說明的除外。5二、 本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價(jià)對(duì)象的建筑面積均由委托方提供。委托方對(duì)所提供的資料真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)估值失實(shí)

7、， 評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，估價(jià)師只對(duì)結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)， 而不對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 定價(jià)的決策負(fù)責(zé)。3本次評(píng)估結(jié)論為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，隨著時(shí)間的推移 及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生變化，本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整； 且在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。4.本次評(píng)估未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試， 不可能確定其內(nèi)部缺損。6.本報(bào)告中的建

8、筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。7.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅為本次評(píng)估目的提供價(jià)值參考，不得用于其他目的。未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使 用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任 何形式公開發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：X房地估X字XX第X號(hào)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委托方單位名稱：X X X X X法定代表人：X X X單位住址：X X X X X聯(lián)系電話：X X X X X二、 估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：xxxxxxxxx單位 住址：xxxxxxxxxx法定代表人：XXX估價(jià)資格：X XXX X聯(lián)6系 電話：xxxxxxxxx三、 估價(jià)對(duì)象概況1.建筑物

9、狀況長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉 潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結(jié)構(gòu)高18層，為鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)一等。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑 物情況為毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置狀態(tài)。3.周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì) 寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接， 西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東行500米為花明北路人人樂商圈，環(huán) 境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場(chǎng) 所，作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路 （兆基君

10、城） 七樓， 房 屋 房屋所有權(quán)證 湘 （2017）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004764號(hào)，權(quán)屬 李湘華所有。由于資料方面的原因，他項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。四、 估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)二0一七年5月10日六、 價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制 條件下、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià) 值。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開市 場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為住 宅，土地性質(zhì)為國(guó)有建設(shè)用7地。本次評(píng)估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價(jià)

11、值在 內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下持續(xù)使用的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、 中華人民共和國(guó)土地管理法；3、 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999)；4、 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例；5、 中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法；6、 委托方提供的待估房地產(chǎn)房屋所有權(quán)證；7、 湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；8、 估價(jià)委托書；9、 估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料。八、 估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則。2、合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價(jià)前提。3、最高最佳使用原

12、則：以估價(jià)對(duì)象在合法使用前提下，各種可能使用 方式中，能獲得最大收益的使用方式估價(jià)。4、替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常 價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。九、 估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，通常的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、 假設(shè)開發(fā)法、成本法等幾種。1、 有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的， 應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法。 首先遵循比較法8可比實(shí)例的選取原則， 根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度

13、進(jìn)行分析， 建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的 比準(zhǔn)價(jià)格。2、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，由于估價(jià)對(duì)象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率， 將其未來各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。3、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去續(xù)建 的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象的方法。4、成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn) 價(jià)值的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的 價(jià)值。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)

14、際情況，評(píng)估人員認(rèn)為在 估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍，因此選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采用收益法進(jìn)行評(píng)估。最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù) 理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用市場(chǎng)法和 收益法，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定在估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣 方時(shí)，并且進(jìn)入市場(chǎng)無阻礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2017年5月10日包含土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為人民幣。詳細(xì)評(píng)估結(jié)

15、果見 房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果一覽表。房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價(jià)5424元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米9十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXXX注冊(cè)證號(hào)：XXXXXXXXX二O一七年五月十日十二、估價(jià)作業(yè)日期二O一七年5月10日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2017年5月10日至2018年5月9日XXXXXXXXX法定代表人：XXXO一七年5月10日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析1.建筑物狀況兆基君城位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總 體結(jié)構(gòu)高18層，為鋼10筋混凝土結(jié)構(gòu)。委估建筑物位于第七層，有公用電梯 和

16、樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置。二、 區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣 文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng) 縣第十三中學(xué)相鄰。東行500米為花明北路人人樂商圈，環(huán)境好，地段好, 綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場(chǎng)所，作為住宅用途區(qū) 位價(jià)值有很大潛力。三、 市場(chǎng)背景分析（地理位置和行政區(qū)劃寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū)， 地理上界于東經(jīng)11153-112 46， 北緯2755-2829,東鄰?fù)?，南接 湘潭、湘 鄉(xiāng)，西與漣源、安化交界，北與益陽、桃江毗連。東西最大跨度8

17、8公里，南北縱長(zhǎng)69公里。寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)轄菁華鋪、喻家坳、沙田、溈山4個(gè)鄉(xiāng)，大屯營(yíng)、道林、花明 樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)?、巷子口、黃材、老糧倉(cāng)、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21個(gè)鎮(zhèn)，玉 潭、城郊、白馬橋、歷經(jīng)鋪4個(gè)街道，總 面積2906千米，總?cè)丝?44萬人。縣人民政府駐地不變（金州大道5段）。另管理1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)（湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)） 、一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（寧鄉(xiāng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）。）經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2013年寧鄉(xiāng)縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP 835.05億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90.73億元，增長(zhǎng)4.4%；第二

18、產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值578.02億元，增長(zhǎng)16.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值166.3億元，增長(zhǎng)10.3%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)69797元?？h域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力前移5位，位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)第56位，中部第3位。寧鄉(xiāng)縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.6:68.5:19.9調(diào)整為10.9:69.2:19.9。工業(yè)增加值占11GDP的比重為62.7%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為3.3%、82.1%、14.6%， 分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5、11.6、2.0個(gè)百分點(diǎn)。2015年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP 1002.17億元，比上年增長(zhǎng)12.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值109.72億元，

19、增長(zhǎng)4.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值675.55億元，增長(zhǎng)12.7%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值216.90億元，增長(zhǎng)13.0%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)81680元。估價(jià)對(duì)象所在光谷片區(qū)作為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展極的定位信息高科技基地， 在發(fā)展產(chǎn)、學(xué)、研的同時(shí)，全方位一體化地協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃目標(biāo)為滿足人 的生活、工作、文化、教育、娛樂、購(gòu)物、休閑等綜合性城市功能需求。 開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大，萬科城市花園、劍橋春天、巴黎豪庭、藍(lán)域國(guó)際等樓盤開發(fā)氣勢(shì)如虹。（房地產(chǎn)市場(chǎng)分析光谷區(qū)域內(nèi)高校和大專院校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人流量極大，特別是學(xué) 生、家長(zhǎng)等等消費(fèi)群體是旅館穩(wěn)定的消費(fèi)源。四、最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣

20、玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城），大廈本身登記 為商務(wù)用途，旁邊為關(guān)山口公交車車站，環(huán)境好，地段好，繁華程度高， 交通方便，人流量大，區(qū)位價(jià)值有很大潛力。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，保持現(xiàn)狀是最佳用途五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真 分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和武漢市房地 產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)法和收益法來測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)法：首先遵循比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、 建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影

21、響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其 影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)12對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易 情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。收益法：就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將 其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方 法。六、估價(jià)測(cè)算過程1、 選擇估價(jià)方法。該房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用收益 法估價(jià)，選用收益法中的報(bào)酬資本化法。2、 搜集資料。通過調(diào)查，搜集的有關(guān)資料和情況如下：(1)收入按房間和相應(yīng)的價(jià)格計(jì)?？晒┤胱〉姆块g：?jiǎn)稳碎g：100元X 16二1600元雙人間：120元X 10=1200元三人間：1

22、35元X 5二675元(2)入住率為60%(3)酒店?duì)I業(yè)成本：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般酒店房間耗用、折舊 和相關(guān)人員的工資占毛收入40%(4)維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的1.5%2%(5)管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，一般按年收入的2%5%（6）保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率，我國(guó)的保險(xiǎn)費(fèi)在0.15%0.2%。（7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、 規(guī)定確定，一般有房產(chǎn)稅（按年收入的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按年收入的3%）、 城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%等。（8）設(shè)該房屋收益年限為有限年，不計(jì)算房屋折舊費(fèi)3.測(cè)算年有效毛收入：年有效毛收入=（1600+120

23、0+675）X 60%X 30 X 12=750600元4.測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1維修費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的1.5%計(jì)算，武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定13鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等房屋重置價(jià)格為1150元/ m2:年維修 費(fèi)=1150 X 571.58 X 1.5% =9859.8元2管理費(fèi)：取年收入的3%，貝U:管理費(fèi)=750600 X 3% =22518元3保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2%。，貝保險(xiǎn)費(fèi)=1150 X 571.58 X 2% =1314.6元4稅費(fèi)：房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅（按年收入的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按 年收入的3%），其余稅費(fèi)按年收入的3%計(jì)算則：750600 X（ 12%+3%+3%

24、） =135108元上述、總費(fèi)用（年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）合計(jì)為168800.4元5.計(jì)算年凈收益年凈收益750600750600 X 40%-168800.4=281559.6元6.確定報(bào)酬率（用累加法）項(xiàng)目數(shù)值無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4.0%投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償3.0%管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.1%缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5%易于獲得融資的好處-0.5%所得稅抵扣的好處-0.5%報(bào)酬率7.6%6.計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格委估對(duì)象建筑物土地使用年限為50年，至今已使用9年，剩余使用年 限為41年，所以估價(jià)對(duì)象收益年限為41年。因此41_收益價(jià)格=281559.6/7.6% X 11/(1+7.6%)=3520886元房地產(chǎn)單價(jià)=3520885.8

25、-571.58=6160元/m214估價(jià)結(jié)果如下:房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總格3520886元叁佰伍拾貳萬零捌佰仈拾陸元單價(jià)6160元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二0一七年5月10日市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格具體思路：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)， 具有較強(qiáng)相關(guān)線、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的 狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。15采用市場(chǎng)比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格 進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)

26、的了解，分別選取如下可比 實(shí)例：1.確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第 15 層關(guān)山高新大廈第8 層國(guó)光大廈第 12 層地理位置洪山魯磨路武漢洪山區(qū)珞 瑜路洪山區(qū)關(guān)南后山小區(qū)交易價(jià)格（元/m2）598848995667交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2009.122009.62009.10區(qū)域因素一般較好一般較好個(gè)別因素一般較好一般較好2、確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第 15 層關(guān)山高新大廈第8 層國(guó)光大廈第 12 層交易價(jià)格（元/m2）598848995667交易情況100100100100交易期日100100100100區(qū)域因素100105100103個(gè)別因素100105971043.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第 15 層關(guān)山高