工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

1、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 近年，隨著國家房產(chǎn)調(diào)控政策措施的出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)市場的疲軟。工業(yè)地產(chǎn)成為在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下促進(jìn)房地產(chǎn)投資的助推器。各種類型的工業(yè)園區(qū)涌現(xiàn)，并向金融機(jī)構(gòu)融資，開展工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。但在工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程，對于工業(yè)地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓、銷售等方面，在法律上存在爭議，同時(shí)也給銀行授信貸款帶來合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。為進(jìn)一步厘清工業(yè)地產(chǎn)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，特定對工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合法性進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查。具體情況如下：一、工業(yè)地產(chǎn)定義、性質(zhì)及分類工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大

2、的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)地產(chǎn)土地的批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)的分類包括重工業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、倉儲(chǔ)地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)地產(chǎn)以及一些特殊類型的工業(yè)地產(chǎn)。二、工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快

3、啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項(xiàng)可以融資的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。三、工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)：除了土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還有以下特點(diǎn)：1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時(shí)考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；3、工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榻ㄖ訑?shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)1-2層，鋼混結(jié)構(gòu)3-8層），所以建設(shè)周期短。 四、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)

4、地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 （一）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。 其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合

5、相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國各省市各級(jí)政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。（二）主體企業(yè)引導(dǎo)模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 （三）工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他

6、地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。（四）綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式 是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企

7、業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。 四、工業(yè)用地方面的法律規(guī)定土地管理法第四條規(guī)定“國家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！惫I(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。國家實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)

8、建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證。”。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無法進(jìn)行分割。一、“工業(yè)地產(chǎn)”限制分割轉(zhuǎn)讓原因我國房地產(chǎn)管理主要法規(guī)土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法等，均沒有禁止“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓

9、規(guī)定。國土資源部有關(guān)行政規(guī)章中也沒有限制“工業(yè)用地”分割轉(zhuǎn)讓內(nèi)容。  地方政府在行政管理實(shí)踐中，對“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉(zhuǎn)讓持謹(jǐn)慎立場，原則上不允許工業(yè)用地使用權(quán)分割出讓。原因如下：（一）許多“工業(yè)地產(chǎn)”項(xiàng)目，系地方政府招商引資，違規(guī)低價(jià)（甚至零地價(jià)）出讓國有土地，以開辟政府財(cái)稅來源和解決地方就業(yè)為目的。如允許投資者（開發(fā)商）對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓，將可能使地方政府預(yù)期目的無法達(dá)到，投資者（開發(fā)商）以較低成本通過市場銷售獲得較高土地收益。（二）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓將影響原工業(yè)用地控制指標(biāo)。工業(yè)用地出讓時(shí)是按照其控制指標(biāo)體系，設(shè)定單位面積投資強(qiáng)度及生產(chǎn)、生活配套設(shè)施的指標(biāo)，分割轉(zhuǎn)讓將使得

10、上述指標(biāo)無法落實(shí)，簽訂的土地出讓合同的內(nèi)容得不到落實(shí)。（三）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓為投資者（開發(fā)商）或買受人實(shí)際改變原土地用途提供可能。如果投資者（開發(fā)商）將辦公樓、車間、職工宿舍進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，那么辦公樓、職工宿舍將可能會(huì)由原來的工業(yè)用地變成商業(yè)用地和住宅用地。雖然土地用途改變要經(jīng)過政府批準(zhǔn)，但未經(jīng)批準(zhǔn)的變更屢禁不止，管理難度很大。（四）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓也可能對土地市場秩序造成沖擊。雖然工業(yè)用地也實(shí)現(xiàn)招掛拍，但競爭程度遠(yuǎn)不如經(jīng)營性用地，另外工業(yè)用地還享有優(yōu)惠政策，取得成本比較低。如果通過分割轉(zhuǎn)讓將原工業(yè)用地變成經(jīng)營性用地，不僅規(guī)避了經(jīng)營性用地招拍掛，造成不公平競爭，而且在按市場價(jià)補(bǔ)繳出讓金時(shí)

11、，人為因素過多，容易產(chǎn)生腐敗，不利于土地市場交易秩序，造成地方政府土地收益流失。 二、地方政府對“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 全國各地“工業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展程度不同，對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓的理解和認(rèn)識(shí)程度不同，導(dǎo)致地方政府管理要求不盡相同。（一）杭州市有條件允許“工業(yè)用地”分割銷售、轉(zhuǎn)讓 一直以來，杭州市對“工業(yè)用地”分割轉(zhuǎn)讓采取高壓禁止政策，限制了存量土地資源優(yōu)化和市場化配置程度。2014年3月14日，杭州市人民政府出臺(tái)關(guān)于實(shí)施“畝產(chǎn)倍增”計(jì)劃促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的若干意見杭政201412號(hào)文件，被媒體解讀為杭州市解禁“工業(yè)用地”分割銷售、轉(zhuǎn)讓。該文件第三條第二項(xiàng)規(guī)

12、定：“引導(dǎo)工業(yè)用地向開發(fā)區(qū)（園區(qū)）集中。市區(qū)原則上停止向開發(fā)區(qū)（園區(qū)）以外供應(yīng)零星工業(yè)用地；市區(qū)以及國家級(jí)開發(fā)區(qū)、省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性傳統(tǒng)工業(yè)項(xiàng)目供地。鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，中小企業(yè)原則上通過標(biāo)準(zhǔn)廠房解決生產(chǎn)用房?！保ǘ┥虾Ｊ杏袟l件允許“工業(yè)用地”分割銷售、轉(zhuǎn)讓 2014年3月28日上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）。文件規(guī)定： 本市新增供應(yīng)的工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類、工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類、研發(fā)總部通用類等建設(shè)用地，均按照本規(guī)定執(zhí)行。歷史違法工業(yè)用地處置、存量工業(yè)用地?cái)U(kuò)大用地面積、提高建筑容積率、分割轉(zhuǎn)讓、原劃撥土地轉(zhuǎn)出讓等情形，參照本規(guī)定執(zhí)行。 在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中，應(yīng)當(dāng)包括以下土地使用條件，并應(yīng)當(dāng)對受讓人的違約責(zé)任作出約定。發(fā)生違反約定擅自分割轉(zhuǎn)讓、改變出資比例結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)等行為，應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，直至無償收回土地使用權(quán)。（1）