英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐_經(jīng)驗(yàn)及啟示_黃忠華_圖文

1、虞曉芬 浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院杜雪君 浙江科技學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院黃忠華 浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系從國(guó)際上看,共有產(chǎn)權(quán)住房最早始于20世紀(jì)80年代的英國(guó),經(jīng)過(guò)30年的實(shí)踐發(fā)展已較為成熟完善。英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房主要針對(duì)有一定購(gòu)房能力,但又難以憑借自身能力在市場(chǎng)上購(gòu)房的部分人群而設(shè)計(jì)的一種可部分和分階段購(gòu)買住房產(chǎn)權(quán)的方式,它介于租賃型住房(包括市場(chǎng)化租賃房和保障性的社會(huì)租賃房與售買型住房之間,因而被稱為“中間產(chǎn)權(quán)住房”。一、英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展背景與現(xiàn)狀英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房始于1980 年啟動(dòng)的“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”。當(dāng)時(shí),經(jīng)歷二戰(zhàn)后30多年大規(guī)模公共住房建設(shè),英格蘭地區(qū)住房供需已基本平衡,而

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩與保障房建設(shè)財(cái)政支出增長(zhǎng)的困境日益凸顯。為此,英格蘭地區(qū)政府推出了以保障房市場(chǎng)化為核心的公共住房政策,主要目的在于:(1減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)和騰出更多的社會(huì)住房;(2減輕部分中低收入家庭負(fù)擔(dān)和提高住房自有率(莫智等,2010。英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃主要包括“共有產(chǎn)權(quán)”住房和“共享權(quán)益”住房,兩者本質(zhì)上都是按份共有。共有產(chǎn)權(quán)住房含“半買半租”性質(zhì),購(gòu)房者擁有不完全的住房所有權(quán),并且其租金較低、帶有補(bǔ)貼性質(zhì)。共享權(quán)益住房是給予購(gòu)房者一種金融支持,由住房協(xié)會(huì)向符合條件的購(gòu)房者提供長(zhǎng)期免息的購(gòu)房權(quán)益貸款,一般占所購(gòu)住房總價(jià)的25%。一旦共享權(quán)益住房重新上市交易,則原購(gòu)房家庭需一次性補(bǔ)交全部免息

3、貸款,并將增值收益按比例返還給住房協(xié)會(huì)(吳立群和宗躍光,2009。經(jīng)過(guò)30年的實(shí)踐發(fā)展,英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房至今已較為成熟。據(jù)Graham和Sky (2010報(bào)告統(tǒng)計(jì),2006-2011年,英格蘭地區(qū)平均每年建成完工1萬(wàn)套左右共有產(chǎn)權(quán)住房,其中2006-2009年期間年均完工1.24萬(wàn)套。2004-2009年間,共有5.2萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房被個(gè)人申購(gòu),約占1979年以來(lái)所有共有產(chǎn)權(quán)住房供給總規(guī)模的30%左右,期間約有1.13萬(wàn)套被再次出售(年均2260套。據(jù)Clark (2010對(duì)1146位共有產(chǎn)權(quán)住戶調(diào)查顯示,新近英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐、經(jīng)驗(yàn)及啟示 購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)份額平均為41

4、%。二、英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐與模式(一支持對(duì)象在英國(guó),申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭需要滿足以下條件:(1家庭年收入低于60000磅(人民幣60萬(wàn)元左右;(2首次購(gòu)房者(或曾經(jīng)擁有住房,但目前無(wú)力購(gòu)房;(3租賃住房協(xié)會(huì)的住房。符合條件的家庭需要向當(dāng)?shù)刈》繀f(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)卣块T申購(gòu),申請(qǐng)通過(guò)后通常要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的輪候才可以購(gòu)買。(二運(yùn)作方式英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房由當(dāng)?shù)氐淖》繀f(xié)會(huì)負(fù)責(zé)運(yùn)作,當(dāng)?shù)卣畬?duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)和運(yùn)作方式做出總體規(guī)定。具體運(yùn)作方式則由住房協(xié)會(huì)根據(jù)本地特定情況來(lái)定制,包括建設(shè)、申請(qǐng)、轉(zhuǎn)讓和退出等環(huán)節(jié)。購(gòu)房者負(fù)責(zé)對(duì)住房私人部分的維修,而住房公共部分則由住房協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)維修,但費(fèi)用最終要分?jǐn)偨o每個(gè)購(gòu)房

5、家庭。共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)源既包括新建住房,也包括二手房,主要由當(dāng)?shù)刈》繀f(xié)會(huì)來(lái)組織建設(shè)或收購(gòu)籌集,在轉(zhuǎn)讓和退出環(huán)節(jié)上,也是由住房協(xié)會(huì)來(lái)具體操作(秦虹,2007。但在一些城市,共有產(chǎn)權(quán)住房也可以是購(gòu)房者直接從公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買,但銷售價(jià)格參考所在地的房?jī)r(jià)水平來(lái)確定,并同時(shí)考慮購(gòu)房者的支付能力,最終銷售價(jià)格一般要比同地段的商品房?jī)r(jià)格低。購(gòu)房人根據(jù)自身支付能力向住房協(xié)會(huì)購(gòu)買一定份額的住房產(chǎn)權(quán),一般在25%-75%之間,并對(duì)剩余部分產(chǎn)權(quán)價(jià)值每年支付2.75%-3%的住房租金,形成由購(gòu)房者與住房協(xié)會(huì)按出資比例共同擁有的住房產(chǎn)權(quán)共有模式。個(gè)人擁有的住房產(chǎn)權(quán)份額可動(dòng)態(tài)自由調(diào)整,既可以根據(jù)自己的收入增加狀況逐步購(gòu)買住房

6、協(xié)會(huì)持有的產(chǎn)權(quán),直至完全私有,也可因收入下降等原因向住房協(xié)會(huì)申請(qǐng)降低自己持有的住房產(chǎn)權(quán)份額,直至變?yōu)橥耆蜃》繀f(xié)會(huì)租賃住房。共有產(chǎn)權(quán)在封閉體系內(nèi)運(yùn)行和轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房者可將自己擁有的那部分住房產(chǎn)權(quán)出售,出售的對(duì)象應(yīng)當(dāng)由所屬的住房協(xié)會(huì)在符合條件的輪候家庭中指定。租賃方面,住房協(xié)會(huì)規(guī)定購(gòu)房者只能在符合一定條件并征得住房協(xié)會(huì)和貸款機(jī)構(gòu)同意的條件下才能將住房出租給他人。購(gòu)房者可對(duì)房屋進(jìn)行修繕,修繕后的住房再次出售時(shí),相應(yīng)的修繕部分收益歸原購(gòu)房人所有。三、英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施績(jī)效(一主要成效英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)的成效主要體現(xiàn)在以下幾方面。相比建造社會(huì)租賃住房而言,建造共有產(chǎn)權(quán)住房只需政府更少的資金補(bǔ)助(Clark,2

7、010。據(jù)統(tǒng)計(jì),提供一套共有產(chǎn)權(quán)住房耗費(fèi)政府公共資金27000英鎊,而提供一套社會(huì)住房將耗費(fèi)57300英鎊,約占社會(huì)住房耗費(fèi)的一半左右(Graham和Sky,2010。當(dāng)將共有產(chǎn)權(quán)住房的一部分按市場(chǎng)價(jià)格出售的時(shí)候,只有租賃的那部分享受租金補(bǔ)貼,但共有產(chǎn)權(quán)住房收取的租金比社會(huì)住房收取的租金要高。因此,共有產(chǎn)權(quán)住房是一種既能滿足中低收入家庭住房需求,又能提供比社會(huì)住房更少政府補(bǔ)助的住房方式。共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃能使一些收入狀況較好的社會(huì)住房申請(qǐng)人轉(zhuǎn)向?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)人,或通過(guò)勸說(shuō)現(xiàn)有社會(huì)住房對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房對(duì)象,如此能有效減少社會(huì)住房壓力。貧困家庭對(duì)社會(huì)住房的迫切需求和部分中低收入家庭對(duì)自有住

8、房的美好愿望能同時(shí)滿足。因此,對(duì)現(xiàn)有社會(huì)住房住戶來(lái)說(shuō),共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃通常是他們優(yōu)先考慮的選擇。基于資產(chǎn)的財(cái)富分配不均通常比基于收入的不均更為嚴(yán)重,因此政府尋求通過(guò)擴(kuò)展住房所有權(quán)來(lái)改善低收入家庭的資產(chǎn)價(jià)值和財(cái)富分布。擁有住房即表明擁有資產(chǎn)增值機(jī)會(huì),很多家庭希望擁有住房,但其收入情況總跟不上房?jī)r(jià)上漲速度,而共有產(chǎn)權(quán)住房正給了他們踏上住房階梯的一個(gè)機(jī)會(huì)。當(dāng)他們的收入狀況改善后,可通過(guò)向住房協(xié)會(huì)購(gòu)買更多的住房產(chǎn)權(quán)份額、或通過(guò)轉(zhuǎn)讓自己持有的那部分住房產(chǎn)權(quán)后再在市場(chǎng)上購(gòu)買商品房,以獲得更多的住房產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)一直被視為城市再生和防止社區(qū)兩極分化的一個(gè)重要手段(Martin,2003。政府推行共有產(chǎn)權(quán)住房的目

9、標(biāo)是確保人人享有適當(dāng)住房,實(shí)現(xiàn)其住房類型與收入水平更好地匹配和平衡,鼓勵(lì)較高收入人群購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房后繼續(xù)住在原社區(qū),可提高社區(qū)多元化和可持續(xù)發(fā)展水平。大多數(shù)普通家庭的夢(mèng)想是在一個(gè)合適的地方和合適的年齡期有一套可支付的住房和一個(gè)舒適的家。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中人人買得起住房是不太現(xiàn)實(shí)的,而人人獲得部分住房產(chǎn)權(quán)是可實(shí)現(xiàn)的,因此,共有產(chǎn)權(quán)住房正是實(shí)現(xiàn)家庭住房夢(mèng)想的重要橋梁。(二存在問(wèn)題英國(guó)政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的管制非常嚴(yán)格,也導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)住房流動(dòng)性不足。共有產(chǎn)權(quán)住戶若想將其住房出售,則必須有住房協(xié)會(huì)指定合適有資格的人選,這個(gè)過(guò)程至少需8個(gè)星期,通常被住戶抱怨不及房地產(chǎn)中介那樣及時(shí)高效。共有產(chǎn)權(quán)住房也不能出租,若

10、住戶暫時(shí)離開(kāi),則其住房只能空置,降低了住房的流動(dòng)性。共有產(chǎn)權(quán)住房管理的靈活性(flexibility也面臨不足。住房協(xié)會(huì)通常要對(duì)住戶做一系列長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的財(cái)務(wù)評(píng)估和測(cè)試,以判析住戶的可支付能力,這個(gè)過(guò)程繁瑣耗時(shí),降低了共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)有的靈活性。旨在讓居民和政府共享房?jī)r(jià)上漲收益的共有產(chǎn)權(quán)住房,最大的風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)一旦停止上漲或出現(xiàn)下跌,則使居民和政府一起分擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),尤其是個(gè)人要承受房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和巨大痛苦。在這種情況下,居民可能降低購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房熱情,而由政府承擔(dān)建設(shè)和持有風(fēng)險(xiǎn)。但不同于個(gè)人,政府建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的費(fèi)用由全體納稅人負(fù)擔(dān),這表明共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)又將最終轉(zhuǎn)嫁給全體納稅人。

11、四、英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)中國(guó)的啟示我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系主要以“租售補(bǔ)改”為核心,包括公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、貨幣化補(bǔ)貼和棚戶區(qū)舊城危舊房改造等,其產(chǎn)權(quán)形態(tài)要么是租、要么是售,其存在僅是產(chǎn)權(quán)連續(xù)譜上的兩個(gè)極點(diǎn),租售補(bǔ)改的供應(yīng)體系和管理體系也基本上相互分割和獨(dú)立(陳淑云,2012。共有產(chǎn)權(quán)住房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)帶來(lái)了 “中間產(chǎn)權(quán)(intermediate house tenure”住房的新概念(Munro等,2005;Clarke,2010,它是一種既有租又有售的混合產(chǎn)權(quán)形態(tài),它既有“售”的好處,使個(gè)人擁有部分住房所有權(quán),又有“租”的好處,享受低租金,并以低門檻幫助個(gè)人跨入住房階梯,是一種擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的住

12、房保障工具,應(yīng)吸納進(jìn)來(lái)使我國(guó)的住房保障體系更加豐富和完善,塑造保障性住房完整的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和形態(tài)。我國(guó)商品房市場(chǎng)的門檻過(guò)高,房?jī)r(jià)一直高漲,再加上我國(guó)住房購(gòu)買首付款比例要求也過(guò)高,導(dǎo)致廣大中低收入者買不起或租不起商品房,另 一方面,我國(guó)當(dāng)前住房保障覆蓋面還不夠廣,導(dǎo)致大量夾心層人群既被商品房市場(chǎng)遺棄,又被住房保障忽略,其住房需求得不到滿足。共有產(chǎn)權(quán)住房可為廣大夾心層人群帶來(lái)福音,它降低了中等收入居民的購(gòu)房門檻,使其較早跨入住房階梯,實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房正是憑借創(chuàng)新的制度設(shè)計(jì),切實(shí)實(shí)現(xiàn)“夾心層”居民的住房權(quán)益。盡管英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房流動(dòng)性與商品房相比有其不盡如人意之處,但與廉租房和公

13、租房相比,明顯具有較高的流動(dòng)性。住戶收入情況變動(dòng)后可自由調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)比例和權(quán)屬,如收入情況改善后可購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán),收入情況惡化后可調(diào)整為完全租賃住房,人口遷移或換工作地時(shí)還將其共有產(chǎn)權(quán)住房折價(jià)退還給住房協(xié)會(huì),獲得相應(yīng)增值收益,避免了傳統(tǒng)公共住房固化性對(duì)個(gè)人就業(yè)和遷移的障礙(Lui和Suen, 2011。英國(guó)負(fù)責(zé)實(shí)施和管理共有產(chǎn)權(quán)住房的主體是住房協(xié)會(huì),屬于非盈利性的社會(huì)組織。與私營(yíng)機(jī)構(gòu)一樣,為獲得政府投資,它也要像其他住房公司一樣投標(biāo)申請(qǐng)住房建設(shè)貸款,可以采取多種經(jīng)營(yíng)方式,但其利潤(rùn)都要全部用于保障房建設(shè)。與政府主導(dǎo)保障房建設(shè)管理模式相比,由住房協(xié)會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)保障房的建設(shè)管理具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì),它發(fā)揮了市場(chǎng)化

14、獨(dú)立主體的專業(yè)化運(yùn)作優(yōu)勢(shì),避免了政府的大包大攬和低效管理。首先,英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房中政府與個(gè)人出資比例關(guān)系顯性化,產(chǎn)權(quán)和利益分配規(guī)則明確,分配和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中鉆制度空子和腐敗的可能性大大下降,提高了保障效率。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房與國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)住房有其相似性(如規(guī)定個(gè)人購(gòu)買后在向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)政府與個(gè)人分別獲得55%和45%的增值收益,但因出資比例、產(chǎn)權(quán)與制度等方面界定不清晰,其腐敗和低效問(wèn)題廣受詬病(茅于軾,2010;呂萍等,2013,因此,應(yīng)借鑒英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)制度,向共有產(chǎn)權(quán)方向發(fā)展改造經(jīng)濟(jì)適用房的升級(jí)版。其次,共有產(chǎn)權(quán)住房的好處是政府不用像建設(shè)公共住房一樣全部出資,政府可騰出預(yù)算資金用于更多更緊迫的其余類型的保障房建設(shè)上,提高了住房保障資金的使用效率。參考文獻(xiàn):3.Graham S, Sky B. The Role of Shared Ownership in the Future Housing MarketR. 20104.Clarke A. Shared ownership: Does it Satisfy Government and Household Objectives?A in Monk S, Whitehead C(Eds. Making Housing More Affordable: the Role of Intermediate TenuresA. Wi