房地產項目成本控制要點

1、房地產項目成本控制要點性。筆者結合工作實踐，參照很多房地產企業(yè)開始認識到以往成本控制只注重施工 階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開始認識到 全員全過程管理的科學" 一般房地產開發(fā)流程的五個階段，分別將總結的各階 段成本控制要點與房地產相關從業(yè)者分享，希望將甲 乙雙方從變更爭奪戰(zhàn)和結算拉鋸戰(zhàn)中解放出來。希望 相關從業(yè)者，能在分享中得到啟發(fā)，共同構建和諧的 甲乙雙方關系，讓雙方的合作實現(xiàn)共贏。 項目決策階段成本控制要點（一）要建立可行的項目決策制度 為了避免個人決策的片面性，集中整個集體的智慧，必須建立可行的項目決策制度，實現(xiàn)流程標準化，更 要讓該參與的人都參與進來。（二）要重視項目

2、決策前的項目策劃定位決策前的項目策劃定位是一項專業(yè)性很強的工作， 既是對初步可行性研究報告的修正，也是指導項 目實施的綱領性文件。在項目策劃中，通過地塊研究找到項目最大價值點； 通過市場調研驗證或修正最大價值點并確定項目定位； 通過設計策劃把規(guī)劃設計、戶型設計、風格品質設計、 景觀及綠化設計、物業(yè)設計與項目定位相結合，突出 項目最大價值點，滿足項目客戶群需求；通過成本策 劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價控制策略、 財務成本策略、納稅策略等，把企業(yè)資源合理分配， 降低成本；通過項目招標策劃，選擇最合適的合作方， 選擇適合項目的設備，把設計策劃所落到實處；通過 施工策劃，合理劃分項目周期和施

3、工段，進一步落實 項目實施計劃，完成項目目標分解；通過銷售策劃， 把項目最大價值點向客戶群推廣，把企業(yè)文化向社會 推廣。隨看社會的發(fā)展，房地產行業(yè)的分工越來越細。沒 有能力自己組織調研做策劃的房地產企業(yè)，可以聘請 專業(yè)的房地產策劃公司做專業(yè)的事。（三）要重視成本估算 房地產項目開發(fā)成本具體的劃分，每個企業(yè)略有差 別。地費用是影響項目成本的關鍵費用。第一， 費用不僅包括土地招拍掛價值，還要考慮土地增值稅、 土地使用稅等附加稅費；若毛地出讓，還要考慮項目 所在地的動遷征收補償政策，并與項目開發(fā)周期統(tǒng)籌 考慮拆遷成本；同時，要重視地上、地下建筑物、構 筑物的價值評估，并預留拆遷專項風險金。，前期費用

4、。主要包括城市基礎設施配套費，政府行政事業(yè)性收費、政府性基金，上述費用一般按 項目所在地政府文件預估就可以；更要重視的是供熱、 消防、人防、供電、供水、排水、燃氣等壟斷性行業(yè) 的額外配套費用；還要預留竣工驗收期間臨時水電轉 正式供水、供電的差額費用，預估額度要結合項目開 發(fā)周期和行政驗收審批時限適當放寬。第三，施工準備費用。 主要包括設計費、監(jiān)理費、 施工隊伍進場前的場地平整、臨時水、電、通訊、道 路、監(jiān)控、供暖及部分文明施工費用等；設計費和監(jiān) 理費不能省，因為他們是項目品質的重要保障；毛地 供應項目要注意拆遷階段的場地交付標高控制，避免 產生不必要的場地土方費用；臨時設施和文明施工丄 目要加

5、強永臨結合設計，減少二次投資費用。第四，建安成本費用。主要包括紅線以內樓本體建 設費用、小區(qū)二級網建設費用、物業(yè)建設費用、景觀 綠化建設費用；個別項目根據所在城市不同，在前期 配套費之外，還會發(fā)生一級網配套費用。第五，管理費用。主要包括辦公費用、應酬費用、 員工薪酬等，建議組建項目班子時，不要吝嗇專業(yè)人 員的聘用費用，他們才是項目省錢的關鍵人，還可以 利用毛地供應現(xiàn)場的既有房屋設施減少辦公費用支出。第六，銷售費用。不要局限于宣傳單、促銷活動、 平面及立體廣告投入，、通訊等推廣平臺也是新的選 擇；最重要的是要懂得廣告不是錢越多越好，關鍵是 要找到符合項目所在地市場的推廣途徑。第七，財務費用及稅金

6、。主要包括各種稅金和融資 利息；稅金節(jié)省一是要在項目立項前與政府洽談合作 建設事宜，減免部分稅費，可以與前期繳費合并辦理， 二是精打細算，合法避稅，最好請專業(yè)的稅務策劃人 員進行稅費策劃；融資利息要在項目前期整體策劃階 段，統(tǒng)籌考慮融資渠道，對比分析選擇恰當?shù)娜谫Y方 案，在實施階段嚴控項目周期，并做好風險預估；還 要充分考慮代扣代繳及先交后返費用等資金占用成本。第八，不可預見費。一般按前七項成本的2%預估， 主要是應對政策調整和突發(fā)事件的預備費用。以上是 成本估算需要注意的要點，各項目略有不同，需要不 斷積累才能提高估算的控制水平。 項目設計階段成本控制要點（一）不要在設計費上省錢半，試問，哪

7、個設計單位肯把優(yōu)秀有的開發(fā)企業(yè)總在設計費上斤斤計較，有時候甚至 按照市場價格砍 的設計者安排到你的項目呢？優(yōu)秀的設計者本身就會非常重視綜合考慮本專業(yè)設計方案與其他專業(yè)方案的 協(xié)調，且注重項目設計方案的經濟性。例如：通過精 心的結構計算，鋼筋用量會更經濟，混凝土等級也會 更加趨于合理，尤其是在地下工程的埋深、層高、管 道綜合空間利用上，都會省下很多成本。（二）重視設計方案比選和優(yōu)化,有的項目還要買土填方，要重視設計方案的比選和優(yōu)化。結構型式影響建筑 梁、墻、柱及樓板的截面大小，既影響平面布局又影 響內部空間舒適性，適當增加剪力墻不一定就比純框 架結構的造價高；實踐證明，建筑平面布局越規(guī)整， 空間

8、組合越簡潔，造價相對就較低。主材選擇對建筑 的造價影響也很大，例如：屋架采用鋼筋混凝土結構 與鋼結構造價對比要根據跨度和空間需求來確定；窗 采用三玻窗還是二玻窗，是白色料的還是彩色料的， 是采用塑鋼窗還是鋁塑復合窗，五金用什么檔次的， 都會對窗的造價產生影響。工藝的選擇對造價影響也 很大，以鋼筋連接為例，鋼套筒連接和錐螺紋連接肯 定要比電渣壓力焊接的成本要高。設備的選擇也很關 鍵，以電梯為例，選擇800kg的轎廂還是1000kg的轎 廂其井道尺寸是不同的，選擇有機房的電梯還是無機 房的電梯其沖頂高度和附屬用房是不一樣的，局部基 坑深度也是不同的。有的項目忽視建筑場地設計與景 觀、綠化工程及物業(yè)

9、設計的統(tǒng)籌綜合設計，造成土方 工程量大，甚至重復挖填 造成極大的浪費。上述設計方案通過比選和優(yōu)化，都 會節(jié)省很多成本。（三）推行限額設計推行限額設計的項目很少，究其原因主要是以前市 場不夠規(guī)范，房市很火，大多數(shù)項目都賺錢容易，房 地產企業(yè)大多追求概念新、品質好而忽視了設計成本 管理。限額設計需要以企業(yè)逐漸成熟的房地產開發(fā)標 準化為基礎，例如：裝修風格標準化、主材及設備采 購標準化、物業(yè)標準化等。真正的限額設計關鍵是要 注意相關資料的積累，并需要不間斷的市場信息收集 整理，還要有一支過硬的設計和經濟技術控制團隊， 也可以聘請專業(yè)咨詢公司提出限額設計指標。例如： 根據類似資料，提出每平方米鋼筋等主

10、材消耗量控制 指標；根據項目地質勘察資料控制地下層數(shù)和埋深及 基礎型式；提出裝修標準控制指標，以便于控制裝飾 材料選擇；控制物業(yè)設施數(shù)量，合理配置物業(yè)資源； 控制小區(qū)道路寬度，再通過改善交通設計和工藝設計， 降低小區(qū)道路造價；控制綠化品種、數(shù)量，降低綠化 成本。隨看歷史資料和經驗的積累，會發(fā)現(xiàn)可控的指_ 標越來越多，限額設計的條件才會越來越成熟。項目招投標階段成本控制要點（一）設備和主要材料招標要在施工圖設計之前完 成設備和主要材料要在施工圖設計之前完成， 這樣可 以避免設計過程中的很多更改，例如：要先確定電梯 品牌、規(guī)格，因為每個廠家的電梯井道尺寸是不同的， 每秒速度不同其沖頂高度要求也不一

11、樣，底坑深度和 承載能力要求也不一樣?，F(xiàn)在很多工程施工時，甲方 選擇新三級鋼筋，而設計單位很多還在按照二級鋼筋 設計。有的地方政府主管部門要求外墻涂料必須是真 石漆，而設計若是一般外墻防水涂料就需要變更，對 成本的影響很大。所以，要盡量避免先設計再選設備 和主材。 I（二）招標底價要精打細算并符合市場實際標準有的房地產開發(fā)企業(yè)，總是喜歡招標采用清單報價， 并為了“節(jié)省”前期費而把招標控制價設的很低。然 后，再另行簽訂一份定額結算的合同。且不說這樣違 法，其實，招投標階段的底價編制是非常重要的。該 價格按規(guī)范編制，既可以用于招投標控制價，還可以 真正作為結算的基礎，不用在竣工結算階段重復投入 編

12、制甲方決算，只需要調整很少的工程量變更和現(xiàn)場 簽證即可完成決算，一舉兩得。（三）重視合同的經濟性、合法性和完善性合同的經濟性是指合同條款中關于合同組件順序、 費率標準、調整條件等決算依據要約定清楚，例如： 費率標準是取平均值還是上限或下限，簽證是否取費 合同的合法性是指法院或仲裁委員會只認可招投標備 案的清單結算合同，私下另行簽訂的合同不受法律保 護；合同中的霸壬條款是不予認可的。合同的完善性 是指結算以外的約定也要清楚，保修期、總承包服務 費、總承包單位協(xié)調配合的范圍、保管費的收費標準、 是否提供甲方和監(jiān)理單位的辦公房屋設施及設備、爭 議解決途徑、違約賠償標準、工期時限、索賠等條款。 項目施

13、工階段成本控制要點（一）重視圖紙會審 圖紙會審是最關鍵的一次施工階段主動控制措施， 建設單位要組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位分別 自審和集中會審。重點是設計方案的各專業(yè)協(xié)調，避 免交叉占位等問題的發(fā)生；要注意施工平面圖與規(guī)劃 批準圖的一致性，各類坐標和標高給定是否正確，小 區(qū)標高與單棟樓標高的協(xié)調性，配套工程管線標高和 定位是否正確。另外，不要怕麻煩，一次會審不完， 就多次，問題早發(fā)現(xiàn)，早解決。視施工組織設計審核 要重視施工組織設計審核。一是要看施工單位上報的 施工組織設計與投標的施工組織設計的差異性，并分 析原因，確定其對工程造價的影響。二是要看施工組 織設計本身內容中的計劃資源用量是否合

14、理。三是要 看提出的措施是否是超常規(guī)的做法，非常規(guī)做法批準 后，造價就要給予調整。四是專項施工組織設計要做 方案經濟比選優(yōu)化，例如：降水方式選擇是否合理， 邊坡防護措施是否需要布置鋼絲網并噴射混凝 是方案確定后，批準時要注明哪些需要現(xiàn)場簽證確認， 并要在實施過程中監(jiān)督方案的落實。（三）注重變更和簽證的經濟性 變更和簽證是房地產項目中不可只可以通過控制減少，在項目實施過程中發(fā)生的變更和簽證要 進行經濟核算。第一，要看變更與項目整體定位是否 相符，是提升還是降低了品質，有何影響，再決定是 否變更。第二，要分清責任，要分清哪些簽證是合理 的，剔除不合理的簽證。例如：甲方將外墻保溫材料 由苯板變?yōu)榉尤?/p>

15、板需要簽署變更；甲方要施工單位修 一段紅線以外的臨時道路應給予簽證；但施工單位作 業(yè)現(xiàn)場以內場地的硬化屬于文明施工費范疇，既不是 變更也不是簽證。第三，變更不一定就是賠償，也可 能是需要扣減工程量或降低價格。 竣工驗收和結算階段成本控制要點（一）分清竣工驗收后甲乙雙方的責任分清竣工驗收后甲乙雙方的責任，可以避免驗收后 的糾紛。驗收前，對工程質量的維修費用由施工單位 承擔，竣工驗收后，進入保修期，就要執(zhí)行合同保修 條款，必須先分清責任方，若是工程本身的質量問題，該費用由施工單位承擔，若施工單位不履行合同，可 按合同有關條款規(guī)定，甲方另行委托維修，費用從保 修費用中扣除。若是甲方需要對建筑某些方面

16、進行施 工圖以外的修改，例如：樓梯間外露管道需要包裝裝 飾，就要給予簽證單獨結算。（二）注重結算資料的收集整理 料需要開發(fā)企業(yè)、結算資料的收集整理應該是從招投標文件到最后 一份簽證資料隨項目進展及時收集整理。在結算前， 要向施工單位發(fā)一份通知清單，限定時間進行竣工圖 會簽，限定時間核對變更簽證資料，并組織現(xiàn)場核對 正確性。例如：竣工圖與變更是否相符，竣工圖與現(xiàn) 場實際是否相符。結算前，還要收集整理合同約定的 項目所在地結算文件資料?？⒐D、變更、簽證等資 施工單位、設計單位、監(jiān)理單位等單位共同會簽，方為有效。（三）重視項目后評價 項目后評價的重要性等同于項目立項決策。通過對投 資決策的分析，可

17、以檢查項目決策分析是否完備、合 理，是否存在偏差，找到問題的原因及解決措施；通 過對設計的分析，可以檢查項目規(guī)劃設計的契合度與 應變能力，設計競爭力與價值提升度；通過招投標分 析，可以找到標底價格的偏差，檢驗施工合作方的能 力和信譽，檢驗設備供應方的質量水準，找到合同的 不足等；通過項目施工的進度、質量、安全分析，可 以找到影響施工的問題點并分析原因，從而找到解決 的途徑；通過對成本管理的分析，可以找到影響成本 的問題點并找到解決方法；通過對項目營銷管理的分 析，可以考察項目產品策略、價格策略、促銷策略的 正確性，并找到偏差和調整的原因；通過對項目產品 售后的綜合評價分析，分析業(yè)主質量滿意度、

18、小區(qū)綜 合質量滿意度和住宅單體質量滿意度，并找到原因和 改進的方法。項目后評價是以后新項目的基礎，必須 積累更多的基礎資料，最好能夠建立企業(yè)資源數(shù)據庫。魚知水恩，乃幸福之源也。魚離不開水，人離不開親人和朋友，當你處于逆境和災難時，幫助你一臂之力，渡過難關的人，都是你的親人和朋友。吃水不忘挖井人，度過苦難，不能忘記援助過你 的人。知恩圖報，善莫大焉。一顆感恩的心需要生活來滋養(yǎng)。一個人要想獲得幸福，必須懂得感恩。生活需要一顆感恩的心來創(chuàng)造,一飯之恩，當永世不忘。順境里給你幫助的人，不能全部稱作朋友，但是能夠在你逆境時依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感謝和珍惜的人。唐代李商隱的晚晴里

19、有這樣一句詩：天意憐幽草，人間重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余輝而平添生意。當一個人闖過難關的時候，一定要記住那些支撐你，陪你一起走過厄運的朋友和親人，這個世界誰也不虧欠誰，幫你是情分，不幫你是本分。如古人所說：淡看世事去如煙，銘記恩情存 如血。學會感恩父母養(yǎng)育之恩，學會感恩朋友的幫助之情，生活里做一個有情有義的人。你要知道，父母，永遠是你最親近的人，是最愛你的人，不管他們的方法怎么錯誤？可是愛你的心，都是一樣的。千萬不要因為自己一時的私心，而忘記感恩。我們常常希望別人都對自己有情有義，可是想得到別人你真情，首先你必須先付出真情。你幫助別人，不要記在心里，別人幫助你，你要懂得感恩和感動，而不是當做理所當然。你要知道別人幫你是情分，不幫你是本分。侍父母，要孝順，對朋友，要真誠。不管你生活的精彩或者混沌，孝順父母，頤養(yǎng)天年。一父養(yǎng)十子，十子養(yǎng)一父。在這個美好的時代，中華很多的美德都在逐漸消失，做子孝為天，但是總有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔進地獄。魚知水恩，乃幸福之源也。魚離不