ID190人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響效應(yīng)分析

1、人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響效應(yīng)分析*本文受到教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目“我國城市住房制度改革研究”（編號：10JZD0025）和國家社會科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目“擴(kuò)大內(nèi)需與引導(dǎo)住房理性消費(fèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策研究”（編號：08AJY010）的資助。李祥（1985.11），男，江蘇泗陽人，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融。郵箱：lixrr1213。高波，江蘇泰州人，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榘l(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融。李 祥 高 波（南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，江蘇南京210093）摘要：本文將人口因素與住宅市場聯(lián)系起來，借鑒MW（Mankiw-Weil）模型，

2、利用1995-2009年的宏觀數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了中國人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅供給、住宅消費(fèi)以及住宅價(jià)格等的影響效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，不同年齡段人群對我國住宅市場的影響不同，50-64歲工作年齡段的人口對住宅供給、住宅消費(fèi)與住宅價(jià)格均有顯著正向影響，處于婚齡的15-29歲人群對住宅消費(fèi)與住宅價(jià)格有顯著正向影響，而65歲以上剛退休人口則對住宅供給有顯著負(fù)向影響。這對于當(dāng)前面臨人口紅利期逐漸消失從而逐步步入老齡化社會的中國未來的住宅市場發(fā)展具有重要意義，為維持老齡化背景下住宅市場的健康發(fā)展，需要從房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、稅收政策以及住房保障等方面著手。關(guān)鍵詞：人口；年齡結(jié)構(gòu)；住宅市場The Effect of Demograp

3、hic on Chinese Housing MarketLI Xiang GAO Bo(School of Economics, Nanjing University, Nanjing 210093, China)Abstract: Combining demography factors and housing market, drawing on Mankiw-Weil model, this paper analyses the impact of demography age structure on the house supply, consuming and

4、 price on Chinese time series data from 1995 to 2009. The article finds that different cohorts who have different age impact Chinese housing market differently. Concretely, there is a significant positive effect between 50-64 years old cohorts and housing supply, consuming and price, but a significa

5、nt negative effect to 65-74 years old young retirees. It is important to an ageing and demography-dividend decreasing society. So, it needs to take measures on financial innovations, tax, and housing security to maintain the healthy development of Chinese housing market.Key words: demography; age st

6、ructure; housing market1 引言影響住宅市場運(yùn)行的因素有很多，例如土地市場、利率、心理預(yù)期以及城市化水平等，并且很多文獻(xiàn)都已經(jīng)就這些因素對住宅市場的影響進(jìn)行了富有成效的研究。人口因素同樣對于住宅市場的發(fā)展有著不可忽視的影響。一是因?yàn)槿丝谟绕涫翘幱诠ぷ髂挲g段的人口本身就構(gòu)成了住宅市場中住房產(chǎn)品最主要的供給者與需求者；二是因?yàn)槿丝谝蛩貢绊懤鐕窠?jīng)濟(jì)的增長率、居民的儲蓄率等因素（王德文，蔡昉，張學(xué)輝，2004，鐘水映，李魁，2009，鐘水映，李魁，2010），而無論是經(jīng)濟(jì)增長率還是居民儲蓄率都必然會對住宅市場產(chǎn)生重要影響。從新中國成立以來我國人口年齡結(jié)構(gòu)的變化趨勢來看，20

7、世紀(jì)60年代我國經(jīng)歷了人口的高速增長階段，平均在30左右，20世紀(jì)70年代初我國開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，人口的出生率開始下降，在死亡率很低的情況下，人口增長率下降。這些造成的一個(gè)問題就是，在當(dāng)前我國的人口分布中，雖然處于15-64歲工作年齡段的人口仍然占有很大比例，但其占比開始下降，相反，0-14歲及65歲以上人口占比增加，從而使得我國的人口撫養(yǎng)比上升。根據(jù)胡鞍鋼（2007）的研究，我國將于2015年達(dá)到人口紅利的峰值，之后開始下降并于2035年基本結(jié)束，從而進(jìn)入人口負(fù)債期。在當(dāng)前中國面臨人口紅利期逐漸消失的背景下，研究中國的人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響效應(yīng)顯得尤為重要。2 文獻(xiàn)回顧人口因素尤其

8、是人口的年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響是顯而易見的，處于工作年齡段的人口作為主要的住宅供給者與消費(fèi)者，其在總?cè)丝谥姓急鹊淖兓貙⒂绊懽≌袌鲋凶≌┙o量、住宅消費(fèi)量的變化，進(jìn)而影響住宅銷售價(jià)格的變化。將人口因素對住宅市場的影響進(jìn)行理論研究則源于Mankiw&Weil(1989)的研究。Mankiw&Weil(1989)利用一份1/1000的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，構(gòu)建了家庭住宅需求方程對不同年齡人口對住宅需求量的需求參數(shù)進(jìn)行了估計(jì)。研究發(fā)現(xiàn)，年齡在20-30歲之間的人對住宅需求有一個(gè)跳躍性的提高，20歲以下的人則幾乎對住宅需求沒有影響，而年齡超過40歲以后，人們對住宅的需求則以大約每年1%的速

9、度開始下降；戰(zhàn)后“嬰兒潮”一代進(jìn)入其成年階段增加了住宅市場的住宅需求從而推高了20世紀(jì)70年代住宅的實(shí)際價(jià)格。研究還預(yù)測到2010年左右，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，美國的住宅實(shí)際價(jià)格將會下降47%。在Mankiw&Weil(1989)的研究以后，人口結(jié)構(gòu)與住宅市場的關(guān)系引起了眾多學(xué)者的關(guān)注。他們或?qū)-W模型進(jìn)行修正并重新檢驗(yàn)美國住宅市場，或?qū)-W模型引入本國檢驗(yàn)本國住宅市場中人口結(jié)構(gòu)與住宅市場的關(guān)系。Engelhardt&Poterba(1991)首先借鑒M-W模型分析了加拿大的住宅市場，他們利用加拿大的戰(zhàn)后數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了人口結(jié)構(gòu)變化與住宅需求及住宅價(jià)格的關(guān)系。通過簡單的時(shí)間序列模型

10、，研究發(fā)現(xiàn)加拿大的人口變化與住宅價(jià)格在統(tǒng)計(jì)上并不顯著。Green&Hendershott(1993)則重新檢驗(yàn)了美國人口結(jié)構(gòu)與住宅實(shí)際價(jià)格的關(guān)系，他們采用美國1980年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析了每戶家庭的人口結(jié)構(gòu)及實(shí)際收入對其為一固定質(zhì)量住房的支付水平的影響，研究認(rèn)為盡管人口結(jié)構(gòu)在一定程度上會影響住宅實(shí)際價(jià)格，但影響的過程是復(fù)雜的，不同質(zhì)量水平的住房其實(shí)際價(jià)格受人口結(jié)構(gòu)的影響會不同。研究還預(yù)測，到2010美國人口結(jié)構(gòu)的變化將推高而不是降低住宅的實(shí)際價(jià)格。Ermisch(1996)利用了英國的微觀數(shù)據(jù)研究了人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅需求的影響，研究認(rèn)為除了價(jià)格與收入效應(yīng)以外，人口的年齡結(jié)構(gòu)同樣對住宅需求具

11、有很強(qiáng)的影響，總?cè)丝谥懈鞑煌挲g人口的分布狀況對于決定住宅需求增長率很重要，老齡化的人口結(jié)構(gòu)對住宅需求的增長率具有降速的作用。Ohtake&Shintani(1996)在M-W模型基礎(chǔ)上采用協(xié)整與誤差修正模型分析了日本住宅市場的長期與短期效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，在長期日本人口結(jié)構(gòu)變化對住宅存量市場是有影響的，而對價(jià)格則沒有影響；但是在短期人口因素對于價(jià)格的調(diào)整過程具有重要影響。M-W模型同樣引起了一些學(xué)者的批評。Holland(1991)通過協(xié)整檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)“嬰兒潮”一代進(jìn)入婚配年齡使得住宅的需求增加，這可能是美國20世紀(jì)70年代住宅投資的增加的主要原因，但卻不是戰(zhàn)后美國住宅實(shí)際價(jià)格增加的主要原因

12、。Swan(1995)的研究認(rèn)為Mankiw&Weil(1989)的研究對住宅需求變量發(fā)生了非常嚴(yán)重的“誤解”，在時(shí)間序列模型中對住宅價(jià)值與人口年齡構(gòu)成進(jìn)行跨部門的回歸分析，更多的是在分析美國的成年人人口分布而不是他們對住宅服務(wù)或是存量住宅的需求。3 計(jì)量模型與研究假設(shè)3.1 M-W模型一般而言，家庭對住宅的需求量是人口年齡、收入以及其他家庭特征等的函數(shù)。M-W模型則主要關(guān)注年齡因素對住宅需求的影響，其住宅需求模型為： （式1）其中，表示一個(gè)典型家庭中第j個(gè)成員對住宅的需求，N表示家庭的總?cè)丝?。每個(gè)個(gè)人對于住宅的需求則假定是年齡的函數(shù)，并且假定每個(gè)年齡都存在一個(gè)相應(yīng)的住宅需求參數(shù)，因此

13、，個(gè)人的住宅需求為： （式2）其中，如果年齡為0，則DUMMY0=1，如果年齡為1，則DUMMY1=1，以此類推。參數(shù)則為一個(gè)年齡為i的人的住宅需求參數(shù)。由式（1）和式（2）即可得到家庭的住宅需求方程： （式3） 在對（3）式進(jìn)行估計(jì)時(shí)，Mankiw&Weil(1989)的使用了美國國家統(tǒng)計(jì)局的1/1000的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查數(shù)據(jù)包含了由203,190個(gè)個(gè)人組成的74,565個(gè)家庭及各個(gè)家庭購買或租賃的住宅價(jià)值。在（3）式中，D即等于每個(gè)家庭擁有的住宅價(jià)值，對于那些購買住宅的家庭來說，其住宅價(jià)值是確定的；對于那些租賃住宅的家庭來說，其住宅價(jià)值則約為每月租金的100倍。3.2 模型擴(kuò)展

14、與研究假設(shè)由于數(shù)據(jù)可獲取性原因，本文擬用住宅建設(shè)面積及住宅銷售面積的宏觀數(shù)據(jù)來分別衡量住宅的供給及家庭對住宅的需求。其實(shí)，用每戶家庭擁有的住宅價(jià)值來衡量家庭對住宅的需求也是有需要討論的地方的。一是住宅價(jià)值如何精確測定？二是住宅價(jià)值本身是否能夠用于衡量家庭對住宅的需求。另外，M-W模型在假定每個(gè)年齡對住宅需求參數(shù)不變的前提下對各個(gè)年齡的住宅需求參數(shù)進(jìn)行測定，這即便不能說是測不出來的也可以說是難以確切測定的?；诖耍疚臄M結(jié)合Lindh&Malmberg(2008)的研究將總?cè)丝诎茨挲g劃分為六組來測定不同年齡段人群對住宅的需求。這六組年齡段人口分別為：（1）少兒組（0-14歲），這組年齡段

15、人口一般不會有工作，也不會獨(dú)立做出經(jīng)濟(jì)上的決策；（2）青年組（15-29歲），這組年齡段的人口一般來講開始進(jìn)入工作年齡并處于成家立業(yè)的人生階段；（3）壯年組（30-49歲），這個(gè)年齡段人口的最顯著特征就是擁有各自的家庭，撫養(yǎng)著孩子并擁有穩(wěn)定的住宅；（4）中年組（50-64歲），處于這個(gè)年齡段的人口處于人生的收入高峰期，并且是凈儲蓄者；（5）剛退休組（65-74歲），這個(gè)年齡段的人口開始從工作崗位退出，雖然不再工作，但還是具有一定的消費(fèi)能力；（6）老年組（75歲以上），這個(gè)年齡段的人口已經(jīng)離開工作崗位多年并且進(jìn)入人生暮年。假設(shè)短期住宅市場均衡租金為： (式4)其中，q為市場租金，H為市場住宅存量

16、。假設(shè)每單位住宅的使用成本為，包括折舊、住宅維護(hù)成本以及實(shí)際資本成本（如稅收等）。設(shè)實(shí)際住宅價(jià)格為P，則實(shí)際住宅價(jià)格的動態(tài)方程為： (式5)根據(jù)Poterba(1984)與Lindh&Malmberg(2008)的研究，市場中增量房的供給應(yīng)當(dāng)是住宅實(shí)際價(jià)格P的增函數(shù)及實(shí)際資本成本r的減函數(shù)，設(shè)增量房供給為，則： （式6）考慮到市場中存量房的折舊，設(shè)折舊率為，則住宅市場存量房的動態(tài)方程為： (式7)令（5）式與（7）式等于零，即可得到穩(wěn)態(tài)時(shí)住宅市場均衡的實(shí)際住宅價(jià)格與住宅存量?？紤]住宅市場穩(wěn)定狀態(tài)時(shí)的一個(gè)簡單的情況，假設(shè)新增住宅與實(shí)際住宅價(jià)格P及資本成本r為線性關(guān)系，且與P為遞增關(guān)系，與

17、r為遞減關(guān)系。即 （式8）式8與式5結(jié)合起來可得： （式9）根據(jù)Mankiw&Weil(1989)和Lindh&Malmberg(2008)的研究，人們對住宅的需求隨著年齡的不同而不同，這就使得住宅的租金取決于年齡的不同分布。根據(jù)M-W模型， （式10）其中，為各年齡段人口占總?cè)丝诘谋壤?，則表示各年齡段人口對住宅的需求。將10式代入9式即可得： （式11）不同年齡段的人群具有不同的收入水平與消費(fèi)需求，而住宅具有消費(fèi)與投資的雙重屬性使得理性人在其生命周期中將做出不同的消費(fèi)（投資）決策。據(jù)此，本文提出如下假設(shè)：假設(shè)1：受贍養(yǎng)人群中（主要指0-14歲以及65歲以上不處于工作年齡段的人

18、群），0-14歲人群不處于工作年齡沒有穩(wěn)定的收入水平，因而不會影響社會的住宅消費(fèi)、住宅價(jià)格等變量，65歲以上人群則將會對住宅供給、住宅消費(fèi)等有負(fù)向的影響。假設(shè)2：工作人群中（主要指15-65歲人群），15-29歲人群處于婚配年齡并開始工作，從而會增加住房消費(fèi)，并對住宅供給與住宅價(jià)格具有正向影響，50-64歲人群處于人生收入的峰值水平，一方面會增加對住房的改善性需求，另一方面在住房具有投資屬性的前提下會分散自己的資產(chǎn)組合，增加對住宅的投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值，因此50-64歲人群對住宅消費(fèi)與住宅價(jià)格有正向影響。4 人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場影響的實(shí)證分析4.1 數(shù)據(jù)說明本研究涉及的數(shù)據(jù)主要有：城市人

19、口的年齡結(jié)構(gòu)、住宅建筑面積、住宅銷售面積、住宅平均銷售價(jià)格、利率等。1995-2006年的城市人口年齡結(jié)構(gòu)來源于中國人口統(tǒng)計(jì)年鑒，2007-2009年的數(shù)據(jù)來源于中國人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒，住宅建筑面積、住宅銷售面積、住宅平均銷售價(jià)格來源于中經(jīng)網(wǎng)-中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，名義利率采用個(gè)人五年期貸款利率，來源于中國人民銀行網(wǎng)站。由于種種原因，我國農(nóng)村的住宅市場尚未建立，真正意義上的住宅市場主要存在于城市，所以有必要先了解近年來我國城市人口的年齡結(jié)構(gòu)及其變化情況。根據(jù)各年的中國人口統(tǒng)計(jì)年鑒、中國人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒我們計(jì)算出了1995-2009年中國城市六組年齡段人口占總?cè)丝诘谋壤唧w見圖1。圖1 199

20、5-2009年中國城市人口年齡結(jié)構(gòu)資料來源：由各年的中國人口統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算而得，2000年的數(shù)據(jù)采用線性內(nèi)插法計(jì)算而得。如圖1所示，近年來我國城市人口年齡結(jié)構(gòu)變化的主要特征是：（1）中老年人口占總?cè)丝诘谋壤€(wěn)步增長，尤其是50-64歲年齡段的人口顯著增長；（2）處于工作年齡段的人口（15-64歲）占總?cè)丝诘谋壤^大，但開始出現(xiàn)下降趨勢。人口年齡結(jié)構(gòu)出現(xiàn)上述變化的原因與我國政府自20世紀(jì)70年代初開始施行的計(jì)劃生育政策是分不開的。建國后直至20世紀(jì)70年代之前出生的人現(xiàn)在進(jìn)入了50歲以上的年齡從而其占總?cè)丝诘谋戎噩F(xiàn)在開始增加；相反由于20世紀(jì)70年代初我國開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，導(dǎo)致此后人口的出生率

21、下降，在此以后出生的人口現(xiàn)在則進(jìn)入了20-30歲，從而使這一年齡段人口占總?cè)丝诘谋壤_始下降。4.2 人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅供給與住宅消費(fèi)的影響分析以住宅建設(shè)面積（Residential construction）作為住宅的供給量，將住宅建設(shè)面積作為被解釋變量對各年齡段人口在總?cè)丝谥兴急壤M(jìn)行線性回歸，回歸結(jié)果如表1（模型1）所示。由于0-14歲年齡段人口雖然不會獨(dú)立做出經(jīng)濟(jì)上的決策但是某種程度上會是理性經(jīng)濟(jì)決策的結(jié)果，因此模型2中忽略此年齡段的人口重新進(jìn)行分析，回歸結(jié)果仍如表1所示。表1 住宅供給與人口年齡結(jié)構(gòu)的時(shí)間序列回歸變量模型1模型2純年齡模型滯后一期純年齡模型滯后一期lnrc(-1)0

22、.9199*(10.04)0.9343*(10.37)Age 0-140.0259(0.76)0.0090(0.96)Age 15-290.0015(0.02)-0.0264(-1.31)0.0464(1.16)-0.0116(-0.89)Age 30-490.2436*(3.07)0.0571*(1.94)0.2026*(3.53)0.0403(1.69)Age 50-640.1537*(1.91)-0.0611*(-2.04)0.1644*(2.12)-0.0608*(-2.04)Age 65-74-0.7136*(-1.95)-0.1528*(-1.33)-0.5220*(-1.98)-

23、0.0792(-0.93)Age 75+1.0739*(2.34)0.4390*(3.03)0.8968*(2.32)0.3691*(2.95)Adj R20.890.990.890.99D-W1.653.361.633.19注：*、*、*分別表示在1%、5%、10%的顯著性水平上通過t檢驗(yàn)，“（ ）”中數(shù)據(jù)表示對應(yīng)解釋變量前系數(shù)的t值。首先考慮純年齡模型，如表1中模型1的回歸結(jié)果所示，不考慮上期住宅建設(shè)，只考慮純年齡模型，此時(shí)30-49歲年齡段、50-64歲年齡段、65-74歲年齡段以及75歲以上年齡段人口均與本期的住宅建設(shè)顯著相關(guān)。30-49歲年齡段、75歲以上年齡段人口對本期住宅建設(shè)有正

24、向影響并在5%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)；50-64歲年齡段人口對本期住宅建設(shè)有正向影響且在10%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)；而65-74歲年齡段人口與本期住宅建設(shè)則顯著負(fù)相關(guān)，且在10%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)；0-14歲年齡段與15-29歲年齡段人口則與本期住宅建設(shè)無顯著關(guān)系。加入上一期住宅建設(shè)后分析發(fā)現(xiàn)，上一期住宅建設(shè)對本期住宅建設(shè)呈正向影響，且在1%顯著性水平下通過檢驗(yàn)，各年齡段人口仍然對住宅供給有影響，但是影響系數(shù)均下降，模型2忽略0-14歲年齡段人口重新進(jìn)行分析，結(jié)果如表1所示。由表可知，忽略0-14歲年齡段人口對住宅建設(shè)的影響，其他各年齡段人口對本期住宅建設(shè)的影響方向不變，但30-49歲年

25、齡段人口對住宅建設(shè)影響的顯著性增加，這就表明處于這一年齡段的人口由于子女的關(guān)系增加了對住宅的需求。由表1還可以看出，無論是否忽略0-14歲年齡段人口對住宅建設(shè)的影響，15-29歲剛步入工作年齡且有婚配需求的人口對住宅建設(shè)無顯著影響，真正對住宅供給有影響的是30歲以上的人口。這與我國當(dāng)前住宅市場的狀況是相符的，可能的原因是目前我國住宅價(jià)格普遍較高，這就使得本應(yīng)對住宅需求具有顯著影響的剛步入工作年齡且有婚配需求的15-29歲年齡段人口由于收入約束不能夠滿足自己的住房欲望，而那些30-64歲年齡段的人口則開始進(jìn)入人生的高收入時(shí)期從而對住宅市場具有顯著的正向影響。加入上一期住宅建設(shè)后分析發(fā)現(xiàn)，各年齡段

26、人口仍然對住宅供給有影響，但是影響系數(shù)均下降。對比模型1的分析結(jié)果，說明當(dāng)前我國住宅市場增量住房的建設(shè)主要受上期建設(shè)的影響。另外，在兩種模型中，65-74歲剛退休人口都對住宅供給具有顯著的負(fù)向影響且在10%顯著性水平下通過檢驗(yàn)，原因可能是這個(gè)年齡段的人口開始從工作崗位退出，由于不再具有穩(wěn)定的收入，賣出（或租出）自己的住房成為理性的決策，從而對住宅供給具有負(fù)向的影響。值得注意的是，兩種情況下75歲以上的人口對住宅需求都具有顯著的正向而不是負(fù)向影響，一個(gè)可能的解釋是處于這個(gè)年齡段的人口由于進(jìn)入人生的暮年，開始對一些專用性的住宅產(chǎn)生需求，例如老年住宅的建設(shè)等。為了更準(zhǔn)確地分析人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅消費(fèi)的

27、影響，將利率、住宅平均銷售價(jià)格等因素加入模型中，并以住宅銷售面積作為住宅消費(fèi)。以住宅銷售面積作為被解釋變量，采用逐步回歸分析方法對模型進(jìn)行估計(jì)，回歸結(jié)果如表2所示。由逐步回歸分析結(jié)果可知，在6組人群中，僅15-29歲以及50-64歲人群進(jìn)入回歸方程，且均對住宅消費(fèi)有顯著正向影響并在1%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)，尤其是處于一生收入峰值水平的50-64歲人群對住宅消費(fèi)影響最為顯著且影響最大，這就說明在我國當(dāng)前的住宅市場中，50-64歲人群由于處于收入的峰值，是住宅的最重要的消費(fèi)者。但是不同于15-29歲人群的婚配型住宅消費(fèi)，這個(gè)年齡組人群的住宅消費(fèi)多是改善型以及投資（投機(jī)）型住宅消費(fèi)。表2 人口年齡

28、結(jié)構(gòu)對住宅消費(fèi)的逐步回歸分析變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差t值C-1.79091.1348-1.56Age 15-290.3346*0.04537.39Age 50-640.3713*0.030012.36r-0.2366*0.0414-5.72P0.0005*0.00012.72調(diào)整R20.96D-W2.20注：*、*、*分別表示在1%、5%、10%的顯著性水平上通過t檢驗(yàn)。由表2還可發(fā)現(xiàn)，住宅平均銷售價(jià)格的變動同樣對住宅消費(fèi)具有顯著影響，且方向?yàn)檎⒃?%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)，這就說明當(dāng)前我國居民在住宅銷售價(jià)格增加的情況下將增加其住宅的消費(fèi)，表明我國的住宅消費(fèi)呈現(xiàn)出一定的投資（投機(jī)）取向。貸款利率對住宅

29、消費(fèi)有負(fù)向影響且在1%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)，貸款利率的增加由于會打壓住宅需求者購房資金，從而對住宅消費(fèi)具有負(fù)向影響。4.3 人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅價(jià)格的影響分析由8式和11式可得： （式12）回歸結(jié)果如表3所示。由表3可知，上一期住房銷售價(jià)格是影響本期住房價(jià)格最顯著的因素且在5%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)，各年齡段人口對住宅銷售價(jià)格的影響則不盡相同，其中15-29歲婚齡人群與50-64歲人群對住房平均銷售價(jià)格影響分別在5%和10%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)，其余年齡段人群則不顯著。這與實(shí)際情況是相符的，15-29歲人群由于處于婚齡，必然會對住宅產(chǎn)生大量的需求，因而對住房銷售價(jià)格有正向影響；50-64歲人

30、群則處于一生中收入的峰值水平，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場具有投資保值功能的背景下，這一類人群將會更多地選擇房地產(chǎn)作為自己的資產(chǎn)組合，從而對住房價(jià)格具有顯著正向影響。表3 人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅銷售價(jià)格的影響變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差t值A(chǔ)ge 15-290.1151*0.04112.80Age 30-490.06260.04191.49Age 50-640.1068*0.05401.98Age 65-740.00390.14630.03Age 75+0.37950.26671.42P0.0005*0.00013.33調(diào)整R20.91D-W1.73注：*、*、*分別表示在1%、5%、10%的顯著性水平上通過t檢驗(yàn)。5

31、 結(jié)論和政策建議本文的研究證實(shí)：（1）在住宅供給方面，處于工作年齡段的人口，尤其是50-64歲處于收入峰值水平的人群對住宅建設(shè)具有顯著正向影響，而65以上剛退休的人口則對住宅建設(shè)具有負(fù)向影響；（2）在住宅消費(fèi)方面，研究發(fā)現(xiàn)50-64歲處于收入峰值水平的人群是我國住宅的主要消費(fèi)者，住宅銷售價(jià)格則對住宅消費(fèi)有正向影響；（3）在住宅價(jià)格方面，15-29歲人群由于處于婚配年齡，必然會對住宅產(chǎn)生大量的需求，因而對住房銷售價(jià)格有正向影響，50-64歲人群則出于投資保值的目的，更多地選擇房地產(chǎn)作為自己的資產(chǎn)組合，從而對住房價(jià)格具有正向影響。從長期來看，中國將面臨人口紅利逐漸下降的過程，社會也將背負(fù)老齡化的壓

32、力。鑒于本文的研究結(jié)論，人口老齡化對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響是巨大的。如果按照當(dāng)前人口趨勢的發(fā)展，中國將于2015年左右開始進(jìn)入人口紅利下降期，這意味著中國房地產(chǎn)市場將會在2015年左右引來拐點(diǎn)。從推動中國房地產(chǎn)市發(fā)展的重要因素城市化來看，2009年中國的城市化水平為46.6%，這與發(fā)達(dá)國家65%左右的城市化水平還有很大的差距?？紤]到中國巨大的城市化空間，或許中國房地產(chǎn)市場還有很長的一段發(fā)展期，但是人口的老化卻將在一定程度上制約中國的城市化。人口老齡化還將影響中國的儲蓄率，由于處于人口紅利期，這就使得當(dāng)前我國的儲蓄率較高。然而，當(dāng)我國人口紅利逐漸耗盡時(shí)，社會的儲蓄率將下降，從而會抑制房地產(chǎn)企業(yè)

33、從銀行獲取資金，對房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展不利。鑒于人口老齡化對中國住宅市場的深遠(yuǎn)影響，為保證中國住宅市場的持續(xù)健康發(fā)展，需要從房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、稅收政策調(diào)整、以及住房保障建設(shè)等方面著手，具體如下：（1）創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，推進(jìn)“倒按揭”發(fā)展。當(dāng)人們退休以后，不再具有穩(wěn)定的收入流，但是卻仍然還需要進(jìn)行消費(fèi)，尤其進(jìn)入暮年以后，老年人對于醫(yī)療等方面的消費(fèi)將顯著增加。針對這種情況，在國外，一種叫做“倒按揭”的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新活動得以發(fā)展以幫助老年人更好地生活?！暗拱唇摇?，也稱“反向住房抵押貸款”，指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)

34、現(xiàn)值以及預(yù)期房主去世時(shí)房產(chǎn)價(jià)值等因素后，每月給予房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售用來償還貸款本息，升值部分歸抵押權(quán)人所有?！暗拱唇摇背霈F(xiàn)在20世紀(jì)80年代中期，由美國的一家銀行創(chuàng)立，貸款放貸對象主要是62歲以上擁有住房的老年人。“倒按揭”目前在發(fā)達(dá)國家已有20多年的歷史了，在中國尚未開展起來。因此在面臨社會老齡化的背景下，開展“倒按揭”對于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)而對于老齡化社會的發(fā)展都有著積極的意義。（2）空置稅先行，房產(chǎn)稅區(qū)別征稅對象。房產(chǎn)稅的征收，將對房地產(chǎn)市場需求造成打擊。而對已經(jīng)擁有住宅的人來說，房產(chǎn)稅的征收必將造成稅收轉(zhuǎn)移，那些住宅租賃者將承擔(dān)很大一

35、部分的稅收；更為重要的在于，對于擁有住房的老年人來說，房產(chǎn)稅的征收必將降低其可支配收入。在一個(gè)老齡化的社會里，在不再具有穩(wěn)定收入流的情況下如果老齡人的稅負(fù)加重將會對社會發(fā)展造成不利影響。相反，房屋空置稅的征收則不會有上述種種的不利影響，反而會提高房屋的空置成本并降低空置價(jià)值，從而有利于降低空置率。即便征收房產(chǎn)稅，征稅對象也應(yīng)有所區(qū)別，根據(jù)國外房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗(yàn)，老年人是免于征收的，這對國內(nèi)房產(chǎn)稅的征收有著很好的借鑒意義。（3）開發(fā)公益性老年住宅，完善配套設(shè)施與服務(wù)。在一個(gè)老齡化的社會里，由于遺贈、轉(zhuǎn)賣（租）等多種因素，住宅市場中的住宅供給將增加，需求相應(yīng)減少，一些老年人對于住宅居住條件、居住面積

36、、戶型、配套設(shè)施等的需求也將不同，這些都要求住宅市場在面臨社會老齡化的背景下做出相應(yīng)的調(diào)整，政府以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)供給專門針對老齡人群的商品住房、公共保障住房等。以老年公寓為例其在國外已有幾十年的歷史，在國內(nèi)尚屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老、社會化投資以及企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體。對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，政府部門應(yīng)給予開發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面相應(yīng)的優(yōu)惠。老年公寓具有公益性質(zhì)，其運(yùn)營需遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。參考文獻(xiàn): 1胡鞍剛.中國中長期人口綜合發(fā)展戰(zhàn)略（2000-2050）J.清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會科學(xué)版）,2007, (5):84-91.2王德文,蔡昉,張學(xué)輝.人口轉(zhuǎn)變的儲蓄效應(yīng)和增長效應(yīng)論中國增長可持續(xù)性的人口因素J.人口研究,2004,(5):2-11.3鐘水映,李魁.勞動力撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)對居民儲蓄率的影響J.中國人口科學(xué),2009,(1):42-51.4鐘水映,李魁.人口紅利、空間外溢與省域經(jīng)濟(jì)增長J.管理世界,2010,(4):14-23.5Engelhardt, G.V., Poterba, J.M. House price