土地增值稅計算方法

1、土地增值稅計算方法  什么是土地增值稅？計稅依據(jù)是什么？稅額如何計算 ?土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，凡是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人，均應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。包括兩層含義：一是只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅；二是只對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，即有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一切單位和個人，包括機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位、個體工商戶

2、、外商投資企業(yè)及其他單位和個人。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額?？鄢椖坑校喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。 土地增值稅實行四級超額累進稅率，即：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為

3、40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。   序號項目金額計算方法1土地及建安成本100002財務(wù)和其他費用1000（1）*10%3銷售稅費825（4）*5.5%4銷售收入150005利潤3175(4)-(1)-(2)-(3)6銷售利潤率21.17%(5)/(4)7投資利潤率26.85%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利潤率31.75%(5)/(1)9扣除項目金額13825(1)*1.2+(2)+(3)10增值額1175(4)-(9)11增值額占扣除項目金額的

4、比例8.50%(10)/(9)12增值稅適用稅率30%13速算扣除系數(shù)0.00%14增值稅應(yīng)納稅額352.5(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值稅后的利潤2822.5(5)-(14)16扣除增值稅后的成本利潤率28.23%(15)/(1) 土地增值稅稅額計算公式： （一）增值額未超過扣除項目金額土地增值稅稅額增值額× （二）增值額超過扣除項目金額，未超過的土地增值稅稅額增值額×扣除項目金額× （三）增值額超過扣除項目金額，未超過的土地增值稅稅額增值額×扣除項目金額× （四）增值額超過扣除項目金額土地增值稅稅額增值額×扣除項目金額× 公式中的，為速算扣除系數(shù)。 可扣除項目包括： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)