關(guān)于實(shí)行“代建制”,加快拆遷安置房建設(shè)的建議

1、關(guān)于實(shí)行“代建制”，加快拆遷安置房建設(shè)的建議 省政協(xié)委員 蔡 茜 近年來，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和城市現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，征地拆遷的范圍及數(shù)量逐年增多，廣大拆遷戶的回遷安置房建設(shè)任務(wù)逐年加重。省委省政府高度重視拆遷安置工作，連續(xù)幾年把拆遷安置房建設(shè)作為“為民辦實(shí)事”的重點(diǎn)工程來抓。在省城鄉(xiāng)建設(shè)廳和各級建設(shè)單位的不懈努力下，近年來我省拆遷安置房建設(shè)已經(jīng)取得了較好成效，已安置的房屋總體情況良好，群眾抽樣調(diào)查滿意率較高。拆遷安置房集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，對集約土地資源、改善居住環(huán)境、提高生活品質(zhì)等方面也起到了較大的促進(jìn)作用。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地集體土地拆遷安置房建設(shè)還存在著供需依然脫節(jié)的突出

2、矛盾，部分拆遷戶長期在外過渡不能得到如期安置；建設(shè)管理過程尚不盡科學(xué)，工期長、質(zhì)量不高等問題還亟待改進(jìn)；建成后的后續(xù)管理制度還不夠健全，需要引起重視并加以完善。一、主要問題（一）供需矛盾依然突出，產(chǎn)生不良后果近年來，雖然各地不斷加大拆遷安置房建設(shè)力度，但由于城市化進(jìn)程推進(jìn)速度的加快，安置房的建設(shè)及交付速度還滿足不了實(shí)際需求，還有較大部分拆遷戶未能如期分配到安置房，供需矛盾比較突出。調(diào)查表明，那些在外過渡戶中，已超過協(xié)議安置時間的占總調(diào)查數(shù)量的62.57%。至今已在外過渡年份最長的達(dá)5至6年之久。拆遷戶未能按照協(xié)議安置時間分配到預(yù)期的安置房，給社會及政府帶來了較多的消極影響。一是拆遷戶不能安居樂

3、業(yè)，正常生產(chǎn)生活受到嚴(yán)重影響。一項(xiàng)對拆遷戶的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，接近75%的拆遷戶覺得尋找合適的過渡房很困難，拆遷戶或投親靠友，或臨時租房，少數(shù)拆遷戶甚至住在簡陋的臨時工棚內(nèi)。拆遷戶急切希望政府及時解決安置房問題，一些年紀(jì)大的、身患疾病、適婚青年等人群更急需安置房。二是大量超期過渡戶未能按承諾時間入住安置房，影響政府誠信并進(jìn)一步加劇“拆遷難”矛盾。屢次、長時間不能按期交房，使得部分農(nóng)戶對基層政府的信任度打折，更使得當(dāng)前涉及拆遷項(xiàng)目的村民心存顧慮，對新項(xiàng)目的推進(jìn)形成滯阻。三是部分拆遷戶為維護(hù)自己權(quán)益頻頻上訪，影響到社會穩(wěn)定。對信訪部門的調(diào)查資料顯示，在外過渡年份3年以上的拆遷戶，多次集體滯留在政府

4、信訪部門，要求政府兌現(xiàn)承諾、切實(shí)解決歷史遺留問題，已經(jīng)嚴(yán)重影響到相關(guān)部門的正常工作秩序。受條件限制，政府部門對上訪訴求也只能通過明確安置最終期限、提高過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等部分解決上訪戶要求，與拆遷戶的最終期望值尚有差距，可能產(chǎn)生更多的纏訪、鬧訪、越級訪問題。四是安置房延期交付使得拆遷成本增大，影響到安置點(diǎn)建設(shè)資金平衡。成本增大主要體現(xiàn)在兩個方面，一是發(fā)放到拆遷戶的過渡費(fèi)預(yù)算嚴(yán)重超支。在編制拆遷過渡費(fèi)預(yù)算時一般按兩年正常過渡期編制，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也按正常的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計??；而實(shí)施過程中過渡期限大幅增加，再加上超過約定過渡期后、每月發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，實(shí)際支出的過渡費(fèi)大大超過預(yù)算，增加了財政負(fù)擔(dān)。二是安置房建設(shè)成

5、本增加。目前銀行貸款仍是絕大部分安置房建設(shè)的一個重要資金來源渠道安置房延期交付也嚴(yán)重影響到建設(shè)資金的有效平衡。（二）建設(shè)管理不盡科學(xué)一是工程進(jìn)度拖延現(xiàn)象比較突出調(diào)查表明，集體土地拆遷安置房建設(shè)工程建設(shè)周期普遍較長，實(shí)際施工工期超過合同工期情況比較突出。二是前期工作未提早籌劃，施工手續(xù)不完備調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分拆遷安置房建設(shè)在強(qiáng)調(diào)程序規(guī)范與進(jìn)度優(yōu)先方面還存在“兩張皮”現(xiàn)象，或片面強(qiáng)調(diào)進(jìn)度優(yōu)先而忽視程序規(guī)范，或片面強(qiáng)調(diào)程序規(guī)范而不顧工程進(jìn)度。突出表現(xiàn)為前期征地、拆遷、施工審批手續(xù)未及早謀劃，影響施工進(jìn)展，甚至于在程序未到位情況下開工建設(shè)。三是工程質(zhì)量管理有待加強(qiáng)對部分已回遷戶的問卷調(diào)查顯示，共有25戶約

6、14%的住戶對房屋質(zhì)量不滿意，滲漏、墻地面空鼓、電梯等是回遷戶反映問題較多的項(xiàng)目。部分承擔(dān)農(nóng)居建設(shè)的施工單位對質(zhì)量管理不夠重視，存在屢查屢犯的現(xiàn)象，不但影響農(nóng)居工程進(jìn)度，也極易為房屋質(zhì)量留下隱患。四是少數(shù)農(nóng)居房戶型不合適“滯分”，空置期長達(dá)兩年部分農(nóng)居在方案設(shè)計階段沒有充分征求拆遷戶的意見，戶型偏大，給回遷安置帶來難題，少數(shù)建成農(nóng)居房閑置多年。（三）后續(xù)管理制度還不夠科學(xué)合理一是產(chǎn)權(quán)辦理相對滯后從房管部門調(diào)查了解到，有些地方交付使用的農(nóng)居實(shí)施單位尚未申請房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的辦理，總證尚未辦理，各安置戶的分戶產(chǎn)權(quán)就不具備辦理?xiàng)l件。從安置戶了解到，不少安置戶對安置房屋的產(chǎn)權(quán)辦理比較關(guān)心。部分安置戶因

7、為上學(xué)、婚姻等生活方面變遷，房屋產(chǎn)權(quán)辦理從法律層面需求演變成生活中的實(shí)際需求。二是物業(yè)管理水平總體欠高，對違規(guī)裝修、群租等現(xiàn)象缺乏有效的勸阻手段。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)居民滿足自住需求外的套房，在高租金回報驅(qū)使下，套房被分隔成單間或小孤套出租，目前已經(jīng)形成一定的跟風(fēng)趨勢，導(dǎo)致群租的安全隱患不斷積聚。有的住戶違規(guī)挖土，把地下停車庫“改庫成住”，有頂樓住戶甚至 “破墻擴(kuò)面”，有的住戶擅自增設(shè)衛(wèi)生間，此類現(xiàn)象不但容易導(dǎo)致住戶間的糾紛，也存在改變房屋原有結(jié)構(gòu)而衍生成安全隱患的風(fēng)險。小區(qū)住戶違規(guī)裝修、群租現(xiàn)象蔓延，與物業(yè)管理公司在協(xié)調(diào)勸阻、制止、化解居民矛盾缺乏有效手段，落實(shí)居民需求方面尚未被居民充分認(rèn)可密切

8、相關(guān)。三是物業(yè)管理成本支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入的矛盾比較突出。部分受調(diào)查的物業(yè)公司反映，物業(yè)管理收費(fèi)尚不能滿足小區(qū)的管理成本支出，需要依靠村社組織的“補(bǔ)血”才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。以某安置為公寓為例，物管實(shí)際運(yùn)行成本約150萬元，在百分之百收取的前提下，收入僅60萬元，缺口60%，缺口資金主要依靠村社組織（股份經(jīng)濟(jì)合作社）的商鋪等經(jīng)營性收入來彌補(bǔ)。部分受調(diào)查單位反映，交付使用的農(nóng)居首期的物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)在交付時候上交，但受住戶傳統(tǒng)觀念等影響，以后年度農(nóng)居的物管費(fèi)收取更加困難。二、幾點(diǎn)建議一、積極推行“代建制”?！按ㄖ啤睂涌彀仓梅康慕ㄔO(shè)、提升安置房的品質(zhì)及理順建管機(jī)制具有重大的作用。建設(shè)主體應(yīng)按照政府“城市居民

9、拆遷安置房一律實(shí)施代建制，農(nóng)轉(zhuǎn)非居民拆遷安置房鼓勵實(shí)施代建制”的要求，轉(zhuǎn)變目前實(shí)際的“建管不分”的工作機(jī)制，將工作重心從安置房的直接建設(shè)轉(zhuǎn)移到對代建單位的監(jiān)督管理上來，真正實(shí)現(xiàn)“建管分離”，相關(guān)職能部門也應(yīng)為推行“代建制”提供操作依據(jù)和必要的便利條件。二是暢通信息渠道，“早謀劃、早安排、早落實(shí)”。安置房管理主體與所在地方政府應(yīng)加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，設(shè)立并及時更新當(dāng)?shù)夭疬w戶情況的聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，包括已列入拆遷計劃但未實(shí)施的準(zhǔn)拆遷戶、已在外過渡戶情況、已分配部分房源的拆遷戶等基本信息。在實(shí)時共享信息的基礎(chǔ)上，以拆遷為龍頭，編制好拆遷、規(guī)劃、供地、建設(shè)、配套、安置等中長期計劃，推行選址優(yōu)先、供地優(yōu)先、拆遷優(yōu)先，

10、“早謀劃、早安排、早落實(shí)”，科學(xué)合理謀劃拆遷安置房的用地報批、拆遷交地、技術(shù)前期等工作，擺脫安置房建設(shè)滯后的困擾。三是加強(qiáng)統(tǒng)籌、完善安置政策，豐富安置方式。各實(shí)施單位應(yīng)積極按照上級部門貨幣安置的倡導(dǎo)，在新項(xiàng)目中做好拆遷戶的政策宣傳工作，提升選擇貨幣安置方式拆遷戶的數(shù)量，減少近期安置房建設(shè)壓力。同時加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)籌、資源整合，探索建立類似經(jīng)濟(jì)適用房銷售的拆遷房分配方式，采用房源集中、就近安置優(yōu)先、按過渡期限輪候、一戶多套時優(yōu)先安排生活必需房等手段，既滿足拆遷戶對住房需求的多樣性，也逐步實(shí)現(xiàn)廣大拆遷戶從長期過渡到短期過渡，再到零過渡，并最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房安置的目標(biāo)。四是堅持以人為本，強(qiáng)化群眾參與機(jī)制，落實(shí)好“四問四權(quán)”。建設(shè)實(shí)施主體在安置房建設(shè)過程中應(yīng)切實(shí)抓好前期準(zhǔn)備工作，讓群眾全程參與，各個環(huán)節(jié)認(rèn)真聽取群眾意見，讓拆遷安置房建設(shè)貼合住戶需求，確保在保障住戶利益的同時，減少后續(xù)反復(fù)，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快。此外在項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，傾聽拆遷戶呼聲，立足科學(xué)安排戶型、配套設(shè)施先行，建設(shè)過程中邀請被拆遷人代表組成監(jiān)督團(tuán)，定時到現(xiàn)場檢查，一旦出現(xiàn)問題，第一時間提出，馬上整改以節(jié)約建設(shè)時間。安置房屋竣工時，建設(shè)規(guī)劃中配套的周邊道路、超市、公園、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)同步或先期竣工，而不能出現(xiàn)房屋已竣工但因配套不全而難以入住的情況。五是完善政策制度，加大執(zhí)法力度，提高后期管理水平。對農(nóng)居的建設(shè)、交付、后期管理形成制度