南海石化項目對惠州市房地產(chǎn)業(yè)的

1、南海石化項目對惠州市房地產(chǎn)業(yè)的影響分析與政策選擇內(nèi)容摘要:本文通過建立計量經(jīng)濟模型, 綜合運用微觀經(jīng)濟學的供需關系原理、凱恩斯預期可變原理, 庫茲涅茨經(jīng)濟增長與消費需求結(jié)構(gòu)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換理論, 宏觀經(jīng)濟學的產(chǎn)業(yè)政策以及統(tǒng)計學的有關原理對南海石化項目如何影響惠州市房地產(chǎn)業(yè)進行經(jīng)濟學上的分析,同時采用對比分析的方法，剖析了20世紀90年代與當前惠州房地產(chǎn)熱現(xiàn)象的異同并預測未來房地產(chǎn)的走勢，最后提出我們的看法和政策建議。關鍵詞: 房地產(chǎn)業(yè) 南海石化項目 計量經(jīng)濟模型 影響因素 政策建議一、惠州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：一個現(xiàn)象的描述和背景分析最近幾年, 走在惠州的大街上,會發(fā)現(xiàn)周圍不斷崛起一座座新樓盤，那些

2、擱置多年的“爛尾樓”也悄然換上了新裝。放眼市區(qū)，新樓盤鱗次櫛比，高低錯落，設計別致。惠州居民的購房欲望也很高, 房價也如開了花的芝麻節(jié)節(jié)攀升，火爆的市場吸引著越來越多的開發(fā)商投身其中。這不禁讓人回想起上世紀90年代初的情形。惠州，這座地處珠江三角洲東部，毗鄰港澳，地接深圳，坐擁大亞灣天然良港的沿海邊城，由于熊貓汽車城的“廣告效應”，憑借著其優(yōu)越的地緣區(qū)位優(yōu)勢, 經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛?；葜轁撛诘陌l(fā)展優(yōu)勢和前景普遍被國內(nèi)外投資商所看好，紛紛前來投資。從1992年3、4月份到1993年底，前后不到一年，就有上千家房地產(chǎn)公司“淘金”惠州。在這種背景下,惠州出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，一時間泡沫泛起，“熱浪”襲人。但隨

3、著熊貓汽車城遭遇挫折, 1993年下半年國家實行緊縮的宏觀經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)火爆形勢急轉(zhuǎn)直下，迅速降溫。惠州房地產(chǎn)業(yè)步入了“令人刻骨銘心”的低迷時期。在經(jīng)歷過一段低迷后，如今，隨著目前我國最大的中外合資項目、也是世界上最大的化工項目之一、總投資43億美元的南海石化項目落戶惠州,同時受擴大內(nèi)需的國家宏觀經(jīng)濟政策的拉動，惠州的房地產(chǎn)市場又開始升溫,各路商家紛紛殺入惠州。人們不禁思考：惠州的房地產(chǎn)業(yè)的第二個春天是否已經(jīng)來臨？面臨這一形勢，我們應如何應對？為了掌握惠州房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,對目前形勢做出冷靜、客觀的思考和評判，我們設計了房地產(chǎn)市場問卷調(diào)查表, 并對二十一家房地產(chǎn)公司的相關負責人進行了問卷調(diào)查(調(diào)

4、查的統(tǒng)計結(jié)果詳見后面的附件)。我們調(diào)查了各房產(chǎn)公司開發(fā)樓盤的銷售情況(詳見調(diào)查表統(tǒng)計第八調(diào)查項的統(tǒng)計圖)。從圖中可以看出，目前惠州市房地產(chǎn)銷售狀況總體上良好。應該說, 隨著南海石化項目的落戶,惠州的經(jīng)濟迎來了發(fā)展的新機遇, 同時也會對作為經(jīng)濟發(fā)展“晴雨表”的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。下面我們將對此做出分析。 二、對惠州市房地產(chǎn)業(yè)的實證分析我們將通過建立計量經(jīng)濟學模型的方式對惠州市房地產(chǎn)業(yè)進行實證分析。建立模型的目的：（1） 了解惠州市的房地產(chǎn)投資變化情況（2） 用數(shù)據(jù)描述并分析近年來南海石化項目對惠州房地產(chǎn)影響的程 度 有關的變量如下：被解釋變量：Y-房地產(chǎn)的固定投資 （單位：萬元）解釋變量： X1

5、-惠州市的人均GDP （單位：元）首先建立初始一元線性回歸模型如下：Y=a+b1X1 +表1 惠州房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資與人均GDP樣本數(shù)據(jù)表（19902003年）年份(年)惠州房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資（萬元）惠州人均GDP（元）19901991199219931994199519968 90019 69943 293209 36296 01290 96948 1392 1802 6763 56454847 2489 08910537199719981999200020012002200344 47755 35566 65592 069106 472158 773272 72412 09913 272

6、14 48315 91117 211186 4120 758.62將以上數(shù)據(jù)用計量分析軟件EVIEWS處理得到如下柱狀圖(見圖1)圖1 惠州房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資與人均GDP柱狀圖（19902003年） 分析：從柱狀圖可以看出，從1990-2003年之間的變化并不是線性的，究其原因在第一部分的經(jīng)濟描述和背景分析中也提到: 1992年到1993年，大量資本涌入惠州市房地產(chǎn)業(yè), 投資成幾何級數(shù)遞增,這種有悖于市場規(guī)律的投資方式導致了房地產(chǎn)泡沫,使惠州市房地產(chǎn)業(yè)進入了低迷時期。從統(tǒng)計圖中可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)復蘇是從1997年開始的，而從1997年開始的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)顯著的統(tǒng)計規(guī)律，這規(guī)律從圖2可以看出來。圖2 惠州

7、房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資與人均GDP散點圖（19972003年）用EVIEWS分析軟件進行OLS(最小二乘估計法)參數(shù)估計，可得到1997-2003年間的參數(shù)值a=11979.56 ，b1=0.035804 因此得到一元線性回歸方程如下：t-統(tǒng)計量 (14.59081) (5.917286)P值 （0.0000） （0.0020）擬合優(yōu)度 R2=0.875041檢驗: （1）從經(jīng)濟意義檢驗。由計算的結(jié)果可知道，對于該樣本, b1=0.035804>0,即惠州人均GDP（元）每增加1%, 模型的經(jīng)濟意義檢驗通過。（2） 從統(tǒng)計學上進行檢驗?；貧w方程的t統(tǒng)計量分別為Ta=14.59081, Tb1

8、=5.917286均大于在顯著性水平5%下的T統(tǒng)計值，所以，該方程的系數(shù)是顯著的。在零假設下，方程的截距和斜率系數(shù)顯著性均高于0.01, 方程的顯著性檢驗（ F檢驗）合格，樣本容量n=7，解釋變量數(shù) k=1，DW序列無關范圍為0.4361.036，而DW=0.88465，說明方程不存在序列相關性，而R2 =0.875041<1 ,說明方程的擬合優(yōu)度較高。 考慮到南海石化項目的影響, 現(xiàn)增加一個虛擬變量X2 （取值: 南海石化項目沖擊前為0，南海石化項目沖擊后為1）。新構(gòu)造的二元線性回歸模型如下:Y=a+b1X1 + b2X2+由于考慮到1992年開始的房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象，所以我們同樣對1

9、997年-2003年的數(shù)據(jù)代入虛擬變量進行檢驗，數(shù)據(jù)如下:表3 代入了虛擬變量的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資與人均 GDP樣本數(shù)據(jù)表（19972003年）年份(年)惠州房地產(chǎn)年固定資產(chǎn)投資(萬元)惠州人均GDP(元)虛擬變量199719981999200020012002200344 47755 35566 65592 069106 472158 773272 72412 09913 27214 48315 91117 211186 4120 758.620001111圖3 代入虛擬變量的惠州房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資與人均GDP散點圖(19972003年)用EVIEWS分析軟件進行OLS參數(shù)估計，可得到a=1

10、1865.126 , b1=0.025579 , b2=2236.286由以上參數(shù)估計值得到二元線性回歸方程如下：t-統(tǒng)計量 (21.88793) (4.690982) (2.745552)P值 （0.0000） （0.0094） （0.0516）擬合優(yōu)度 R2 =0.956681檢驗:(1)從經(jīng)濟意義角度進行檢驗。由于該模型的a=11865.126>0,說明惠州房地產(chǎn)初始的固定資產(chǎn)投資額是11865.126萬元,而b1=0.025579>0,表示惠州人均GDP（元）每增加1%,就能增加0.025579%的惠州房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資（萬元）,而b2=2236.286>0則說明沒南

11、海石化項目沖擊前惠州房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增加額是0,而有南海石化項目影響的惠州房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增加額為2236.286萬元,說明南海石化對惠州房地產(chǎn)是有一定的推動作用的,故該模型的經(jīng)濟意義檢驗通過。(2)從統(tǒng)計角度檢驗。由于變量的T統(tǒng)計量分別為Ta =21.88793、 Tb1=4.690982、Tb22 =0.956681<1, 說明方程的擬合程度十分好。綜合上面所有建立的模型,我們選取的最終模型是： （1997-2003年不考慮南海石化項目影響） (1) （1997-2003年考慮南海石化項目的影響） (2)實證分析結(jié)論:從1990-2003年惠州房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資與人均GDP柱狀圖

12、可以直觀地看出惠州市這些年來房地產(chǎn)投資額的發(fā)展走勢,我們發(fā)現(xiàn)在1992年和1993年，惠州市的房地產(chǎn)投資達到了一個高峰, 此后，投資額迅速減少, 到了1997年投資額見底,此后幾年才慢慢恢復,直到2003年才又重新達到1992、1993年的水平, 并一直不斷增長。由于房地產(chǎn)泡沫因素的影響, 圖形并不是線性遞增的。這就達到了我們建立模型的第一個目的：了解惠州市的房地產(chǎn)投資變化情況。而我們研究的不僅僅是惠州的房地產(chǎn)變化，而且要從這種變化當中考慮南海石化項目的影響，對比模型(1)和(2),我們選用第二個模型來給出解釋效力。研究模型(2),采用了虛擬變量后，b2的值就為2236.286，是有增長的,可

13、是b2的 p值略比0.05要大,說明模型還是有一定的誤差,南海石化的輻射效應在一定程度上存在,可是影響并不是很大。另外，模型(2)的擬合優(yōu)度為R2 =0.956681,而模型(1)的擬合優(yōu)度為R2 =0.875041，可見房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的投資也有改善。這個巨大的變動說明影響惠州房地產(chǎn)的因素是多維的，而南海石化項目落戶惠州并產(chǎn)生一定的影響也是最近幾年的事，因此我們的樣本數(shù)量是有限的，模型(2)中的系數(shù)檢驗均有較高的顯著性,而從算出的b2值,可以說明南海石化項目的影響是存在的，前景也頗為樂觀，有一種很好的發(fā)展趨勢，可是對于惠州房地產(chǎn)目前的影響并不是很大，這就達到建立模型的第二個目的：用數(shù)據(jù)描述并分

14、析近年來南海石化項目對惠州房地產(chǎn)影響的程度。 三、南海石化項目對惠州市房地產(chǎn)業(yè)影響的具體分析 (一)南海石化項目對近幾年惠州市房地產(chǎn)業(yè)的影響1.首先是南海石化的進入對惠州房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的直接影響(1)南海石化項目的建設以及未來的開發(fā)運作都將吸引大量的外來人員流入惠州, 一方面是南海石化工程的建設人員和管理人員，以及南海石化投入生產(chǎn)和運營后所需要的國內(nèi)國際石化高級技術人才。這些人員大都為中高收入階層, 消費層次高，購買能力強, 如城區(qū)的東湖花園就入住了許多南海石化項目的工作人員。(2)另一方面是來自由于南海石化而產(chǎn)生的中下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。例如在大亞灣響水河工業(yè)園中，東風本田、日本住金、日本普利斯

15、通、臺灣龍億等企業(yè)分別在增資和投資；大亞灣石化工業(yè)區(qū)也吸引了眾多國際巨頭前來考察，一批中下游產(chǎn)品項目正在洽談，已有明確投資意向的近10個大型投資方均為世界500強企業(yè)。這些項目的進入,也會吸引大量人員的進入，這都將帶動一部分房產(chǎn)的銷售。作為中海殼牌項目的所在地，大亞灣的房地產(chǎn)自然受影響最大。例如中海殼牌與大亞灣安惠大廈簽訂合約，中海殼牌將租用該大廈230套房作為員工公寓，另外租用10000平方米作為辦公場所。因此, 安惠成了中海殼牌項目的第一個直接受益者。2.消費需求結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換：南海石化落戶惠州帶來聯(lián)動效應發(fā)展經(jīng)濟學家?guī)炱澞模↘uznet,1988）認為反映與人類生理特

16、征有關的（吃、住等）需要等級的先后次序級別，在生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的年代中具有支配作用。消費需求結(jié)構(gòu)是以對商品（如房地產(chǎn)）供給的豐富水平具有不同的反應為其特征的。如果消費者需求結(jié)構(gòu)對保證消費品增加供給的不同制度條件是持續(xù)的，并且是大體不變的，那么按人的平均產(chǎn)值的生產(chǎn)率越高，消費者需求結(jié)構(gòu)的改變也就越大。人們對房地產(chǎn)的需求與供給大體反映了這樣一種特征：需求與供給產(chǎn)生聯(lián)動。凱恩斯也認為，預期的可變性常常由“動物精神”所驅(qū)動，故預期利潤率肯定十分不穩(wěn)定，投資決策可能受非理性的樂觀主義或悲觀主義情緒的影響，引起商業(yè)信心的大幅波動。在將現(xiàn)在和未來聯(lián)系在一起時，對投資的未來利潤率的預期遠比利率重要得多，因此，受未來

17、預期利潤率影響的投資就成為經(jīng)濟生活中的一個重要波動因素。南海石化項目的帶動效應，使惠州市宏觀經(jīng)濟前景更加明朗, 增強了本地房地產(chǎn)開發(fā)商和外來房地產(chǎn)開發(fā)商對惠州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。由于南海石化的帶動效應, 開發(fā)商對未來的預期會趨向樂觀, 因此將有更多的開發(fā)商進入惠州。據(jù)調(diào)查， 這些進駐的開發(fā)商和房地產(chǎn)公司主要來自深圳、浙江、湖南、江蘇等省市（區(qū)）,可以預計在未來的一段時期內(nèi), 將會有更多的樓盤動工。 3.南海石化的落戶對惠州市投資政策的影響(1)像南海石化這樣對經(jīng)濟有巨大拉動作用的大項目落戶, 對于惠州市政府來說，是發(fā)展本地經(jīng)濟的重要機遇。因此，勢必會以此為契機，改善投資環(huán)境，為投資商提供便利

18、服務，取消對投資商過多限制，特別是對外來投資商政策界限，鼓勵了外來投資商、開發(fā)商的進入。這其中房地產(chǎn)的投資商可以直接受益。(2)為配合南海石化項目的實施，惠州市政府將大力加強環(huán)境和交通等配套設施建設。可以說, 南海石化項目的落戶與啟動加速了惠州市政府調(diào)整投資政策、改善環(huán)境和道路配套設施的步伐。在南海石化項目的帶動下,投資政策的改善和環(huán)境道路等配套設施的不斷完善,為惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利。這些都將吸引更多的房地產(chǎn)開發(fā)商進入惠州發(fā)展和更多外地工作人員在惠州購房,以及更多的外地置業(yè)者來惠州置業(yè)。以上是南海石化項目現(xiàn)階段對惠州市房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響, 我們在第二部分通過建立經(jīng)濟學模型和進行定量分

19、析，得到的結(jié)果是：南海石化在現(xiàn)階段對惠州市房地產(chǎn)發(fā)展的影響并不是很大。結(jié)合以上具體原因的分析, 南海石化項目帶動大量人員進入惠州在現(xiàn)階段體現(xiàn)得不充分，也不夠明顯, 并且處于中下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)還沒有完全進入惠州運作。另外, 南海石化對房地產(chǎn)的影響更多的是一種由于對未來預期的樂觀而產(chǎn)生的聯(lián)動效應以及間接影響, 但由于項目2002年11月才正式動工, 所以聯(lián)動效應和間接影響的作用在現(xiàn)階段還沒有完全顯現(xiàn)出來。(二)影響惠州市近幾年房地產(chǎn)快速發(fā)展的主要因素1.居民收入水平因素在前面的經(jīng)濟模型部分中,我們已經(jīng)可以看出居民的收入因素對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重要影響。據(jù)2003年的全國所有城市人均GDP排名中，惠州市

20、人均GDP以37163.62元排在全國的第11位，可見惠州的收入水平和消費水平是比較高的。 所以,惠州市居民有能力拿出更多的錢來買房。而房子是每個家庭支出中必不可少的一項,對于收入不斷提高的老百姓來說, 考慮的不僅僅是有房住,還會考慮居住的環(huán)境和生活的質(zhì)量。由于惠州市居民消費結(jié)構(gòu)升級,從而帶動了房地產(chǎn)的銷售?；葜菔薪鼛啄杲?jīng)濟社會的快速發(fā)展和惠州市居民收入水平的大幅提高是促進現(xiàn)階段惠州市房地產(chǎn)快速發(fā)展最主要原因。2.人口的因素人是房地產(chǎn)的最終消費者，所以，人口數(shù)量及其增長情況，會直接影響著房地產(chǎn)的供需及房地產(chǎn)的總體發(fā)展。以下是惠州統(tǒng)計年鑒提供的從1990-2003年的惠州市人口數(shù):表4 惠州市人

21、口統(tǒng)計表 人口單位:萬人年份19901991199219931994199519961997199819992000200120022003人口226232239245251255260266270271277280283286 人口的增長, 自然會增加對住房的需求量, 因此，惠州市這些年來人口的增長也是房地產(chǎn)發(fā)展迅速的一個重要原因。3.房價的因素我們都知道一種商品的需求商品的價格、消費者對商品的價格預期因素的影響。一般說來，一種商品的價格越高，該商品的需求量就越小。相反，價格越低，需求量就會越大?；葜菔?003年的市區(qū)房屋交易平均價為每平方米1663元，同比下降14.7%，商品房平均價為每平

22、方米2034元。如果以目前惠州的房價條件，和其它城市的房價去比，特別是和廣州、深圳等城市相比，這樣的價格是消費者所能接受的合理的價位。一般說來，當消費者預期某種商品的價格在將來某一時期會上升時，就會增加該商品的現(xiàn)期需求量；當消費者預期某商品的價格再將來某一時期會下降時，就會減少對該商品的現(xiàn)期需求量。目前惠州的房價與其它城市的房價比，特別是和廣州、深圳等城市比，還是存在比較大的落差,由于惠州良好的發(fā)展前景，這個落差便形成了今后房價上漲的空間。這樣具備消費能力或愿意消費的消費者大都會選擇在這一時期內(nèi)購房。4.政府的因素上世紀90年代初，房地產(chǎn)泡沫給惠州市留下近百棟爛尾樓。自1997年以來，政府充分

23、發(fā)揮行政職能和財政職能，出臺一系列的優(yōu)惠政策，如對續(xù)建爛尾樓、空置房按照經(jīng)濟適用房標準銷售的樓盤減免不動產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅等優(yōu)惠措施 。90%以上的爛尾樓已完工并交予使用或買賣。比如惠州市人氣很旺的“人人樂”超市就是改造了一棟爛尾樓而建成的。另外, 對于開發(fā)商新開發(fā)的項目, 政府也給予稅收和政策上的優(yōu)惠。政府通過投資、稅收和補貼等手段，吸引外資，帶動和促進民間投資，加大基礎建設的力度，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了條件，促進了房地產(chǎn)的發(fā)展。除了以上這些因素以外, 還有如惠州的地理區(qū)位優(yōu)勢；惠州市的土地資源供應充裕；惠州市行政區(qū)劃調(diào)整, 擴大市區(qū)面積, 城市化的進程等因素也促進了惠州市房地產(chǎn)的快速發(fā)展。(

24、三)南海石化項目對未來惠州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的估計隨著南海石化項目2005年的建成投產(chǎn), 南海石化的帶動效應以及對經(jīng)濟社會各方面的拉動作用會逐步顯現(xiàn)出來, 這其中也包括對未來惠州房地產(chǎn)業(yè)的影響, 以下是相關分析：1.南海石化項目對惠州經(jīng)濟的巨大促動作用將進一步推動惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。南海石化項目建成后將年產(chǎn)各種化工產(chǎn)品230萬噸，年產(chǎn)值約17億美元，合人民幣130多億元。預計2005年底建成投產(chǎn)，項目年均銷售收入226億元，年上繳各類稅收超過40億元。這其中能夠提供惠州的地方稅收就將達到15億元。光稅收一項，就可以極大地增強惠州的經(jīng)濟實力。因此,南海石化對惠州市經(jīng)濟的促進作用可見一斑。 經(jīng)濟的

25、快速發(fā)展將極大提高居民的收入水平和增加就業(yè), 也可以吸引更多的人才和外來工作人員進入惠州, 而這些因素都將增加對住宅的需求量。 我們在建立模型的部分中, 得出了從1997-2003年加入了南海石化影響因素的關于房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資二元線性回歸模型如下： 在這個模型中, 我們加入了南海石化影響因素這個虛擬變量，由于系數(shù)的參數(shù)均比0大，則說明，該模型是一個增長模型，因為人均GDP根據(jù)統(tǒng)計年鑒，是逐年增長的，所以增長是必然的，但具體要增加多少，就得看未來幾年的人均GDP值，在模型中將反映出惠州房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資的數(shù)額變動，所以隨著人均GDP的不斷增長，惠州房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資額會不斷增加。另外,

26、由于在未來南海石化項目正式建成投產(chǎn),其各種效應會顯現(xiàn)出來, 因此未來具體的房地產(chǎn)投資額會比通過模型測算的值更高。 通過調(diào)查, 我們發(fā)現(xiàn)目前惠州的購房主體集中在31-35歲, 有大學學歷的, 所從事的職業(yè)主要有個體業(yè)主、公務員、公司職員等中高收入人士 (詳見附件調(diào)查表統(tǒng)計的第二、三、五調(diào)查項的統(tǒng)計圖)。 這部分購房主體具有較高學歷，以及穩(wěn)定和相對高的收入，年齡較輕，處于建立家庭時期，并追求高品質(zhì)生活，有較強的買房欲望和能力。因此，在未來一段時期內(nèi)，他們?nèi)匀皇琴彿康纳?。而這部分購房主體的收入水平和支付能力受本地經(jīng)濟發(fā)展影響比較大, 本地經(jīng)濟的快速發(fā)展會直接體現(xiàn)在他們的收入水平上, 因此南海石化

27、對惠州經(jīng)濟的拉動作用會間接影響到購房主體的收入水平, 從而影響房產(chǎn)的需求量。因此, 在未來, 南海石化項目會在吸收就業(yè)、促進本地經(jīng)濟發(fā)展的基礎上間接影響惠州的房地產(chǎn)業(yè), 并有較強勁的推動作用。 2.南海石化項目所吸引的中下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)將正式開始運作, 這將使大量的外來人口進入惠州, 促進住房的需求增長。有關專家估計：總投資達43億美元的南海石化項目將吸引上千億元的中下游產(chǎn)業(yè)，假設有30%的中下游企業(yè)留在惠州, 開公司設廠, 即也有三百億元的產(chǎn)值規(guī)模，這是南海石化建成投產(chǎn)后對房地產(chǎn)需求最直接的影響。中下游企業(yè)的增多, 會全面增加人流和物流, 促進惠州與國內(nèi)外商戶的經(jīng)濟往來, 旅游、餐飲、會展等行

28、業(yè)將得到快速發(fā)展, 而這都將進一步促進房地產(chǎn)的發(fā)展。3.南海石化建成投產(chǎn)后所生產(chǎn)的化工產(chǎn)品對房地產(chǎn)建筑的影響 南海石化項目主要生產(chǎn)聚乙烯、聚丙烯、苯乙烯、環(huán)氧丙烷等化工產(chǎn)品, 許多中下游企業(yè)是運用這些化工產(chǎn)品生產(chǎn)建筑材料, 如聚乙烯可生產(chǎn)中空硬制品, 這是許多建筑常用的一種原料。因此, 南海石化的建成將增加建筑原材料的供應, 如果產(chǎn)量達到一定規(guī)模,還可以降低材料的價格；另外, 惠州本地可以很方便采購到品質(zhì)好,價格便宜的建筑材料, 將進一步提高惠州樓盤建筑品質(zhì)。綜合以上分析,未來建成后的南海石化項目將對惠州的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有極大的促進作用。四、對現(xiàn)階段惠州房地產(chǎn)熱的看法以及新一輪經(jīng)濟周期的影響由

29、于大項目和主導產(chǎn)業(yè)的帶動, 惠州目前又出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱, 眾所周知, 1992-1993年惠州房地產(chǎn)出現(xiàn)過泡沫, 那么對于目前的房地產(chǎn)熱, 是否也會重蹈覆轍呢? 我們知道, 判斷房地產(chǎn)有無泡沫的一個重要因素是看是否存在真實需求。我們通過調(diào)查, 發(fā)現(xiàn)各樓盤的銷售情況均比較理想, 房子的售出率平均可達七八成。并且我們也調(diào)查了目前購房的人員結(jié)構(gòu),及購房的主要目的(詳見附件調(diào)查表統(tǒng)計的第一、四調(diào)查項的統(tǒng)計圖)。從這個兩圖可以看出, 購房的主體是惠州市的本地常住人口, 而購房的主要目的是為了個人居住。但是, 從圖中我們也可以看出有相當一部分外來置業(yè)者, 他們購房的目的大都是看好惠州房產(chǎn)市場, 在惠州購房是

30、為了投資。另外根據(jù)惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會這幾年發(fā)布的惠州市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，指出從1997年到2000年，惠州市房地產(chǎn)投資額平穩(wěn)上升，總體供求趨于平衡，從2001年到2003年，投資額加速增長，而需求量增長的速度低于投資額的增長速度，出現(xiàn)了供略大于求的狀況。通過以上的數(shù)據(jù)和分析,可以看出這幾年惠州的房地產(chǎn)熱是主要由于惠州居民對住房的真實的需求帶動的,并且新開發(fā)的樓盤銷售額基本上比較理想,供求大致趨于平衡。但是我們也注意到,從2001年開始,投資加速增長,通過第三部分南海石化項目對惠州市房地產(chǎn)具體影響的分析, 我們知道在現(xiàn)階段南海石化對房地產(chǎn)的拉動作用并不明顯。因此,房地產(chǎn)有過熱的傾向。雖然這種趨

31、勢并不明顯, 且在可控制范圍內(nèi), 但如果不加以任何調(diào)節(jié)和控制, 最終會逐漸產(chǎn)生泡沫, 如果泡沫越來越大, 一旦破滅, 歷史將會重演。所以, 面對目前房地產(chǎn)發(fā)展的大好形勢,不要對目前南海石化帶來的影響盲目樂觀, 期望值要適當降低一些。由于惠州此前經(jīng)歷過房地產(chǎn)的泡沫, 目前,已從過去的低谷期逐步走向了上升階段。隨著相關法規(guī)的健全，國家對金融體系實行有效的管束,加之政府的督導，開發(fā)商投資更加冷靜，消費也更加成熟，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入規(guī)范期，人們已經(jīng)趨于理性，不再有那種愚蠢的狂熱, 再加上南海石化的帶動效應是實實在在的, 并且目前的房地產(chǎn)銷售狀況良好, 需求是真實的, 因此, 在目前的情況下出現(xiàn)房地產(chǎn)泡

32、沫可能性不大。五、結(jié)論與政策建議 通過以上分析，我們認為南海石化項目在現(xiàn)階段對惠州市房地產(chǎn)業(yè)的影響并不顯著，但是在未來，當南海石化項目正式建成投產(chǎn)及其輻射效應充分顯現(xiàn)出來之后，該項目對惠州市房地產(chǎn)業(yè)的強勁拉動作用才能得到真正體現(xiàn)。目前在南海石化項目的帶動下，惠州市出現(xiàn)了某種程度的房地產(chǎn)熱，雖然出現(xiàn)類似于1992-1993年的房地產(chǎn)泡沫的機率并不大，市場也更趨于成熟和理性，但惠州市政府及其相關部門應靜觀其變，未雨綢繆，積極尋找、籌備因應之策。第一，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要加強引導和監(jiān)督，有效引導投資和消費，宣傳科學的、符合惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展要求的投資觀和理財觀，樹立正確的消費和經(jīng)營理念；第二，營造房地

33、產(chǎn)市場良好的交易環(huán)境，發(fā)揮“看得見的手”的作用，制定相關政策和規(guī)則，進一步完善產(chǎn)權(quán)交易機制，規(guī)范市場行為；第三，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依托現(xiàn)有主導產(chǎn)業(yè)，積極推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級并帶動消費結(jié)構(gòu)升級；第四，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高城鄉(xiāng)居民收入，充分拉動內(nèi)需以實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定、健康、持續(xù)和協(xié)調(diào)增長，全面構(gòu)造惠州市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的宏觀基礎和微觀環(huán)境。注釋:EVIEWS:計量經(jīng)濟學軟件的一種, 它引入了全新面向?qū)ο蟾拍疃彝ㄟ^操作對象實現(xiàn)各種計量分析功能, 用于對樣本數(shù)據(jù)進行復雜數(shù)據(jù)分析和回歸預測功能。最小二乘法(Ordinary Least Square, 簡稱OLS）:就是選擇參數(shù)，使得觀測值yi 、xi(i=1,2,.,n)與相應函數(shù)值的離差平方和達到最小，當Q對參數(shù)的一階偏導數(shù)為0時，Q達最小，由此得到聯(lián)立方程組，求得符合OLS原則的參數(shù)估計量。參考文獻：1 惠州市統(tǒng)計局，惠州市統(tǒng)計年鑒（2003），國家統(tǒng)計出版社，2003年版.2 日白砂堤津耶，學習計量經(jīng)濟學，瞿強 譯，中國人民大學出版社，2002年版.3 高鴻業(yè)，西方經(jīng)濟學，中國人民大學出版社，2000年版.4 庫茲涅茨：評起飛，載于羅斯托締：從起飛進入持續(xù)增長的經(jīng)濟學，四川人民出版社，1988年版.5 凱恩斯，就業(yè)利息和貨幣通論，徐毓楠 譯，商務印書