【鏈家培訓】鏈家房屋經(jīng)紀人培訓手冊講解

1、第一章 過 戶 流 程過戶流程：1. 交易所優(yōu)惠性住房審批（商品房、交易房除外）2. 查檔3. 復印4. 交契稅個人所得稅5. 二手房資金監(jiān)管6. 取號到窗口辦理過戶手續(xù)7. 繳納交易費工本費8. 帶買賣雙方到銀行打余款9. 過戶完成買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議書各留一份10. 十五天后雙方同時到，賣方取資金監(jiān)管的錢，買方拿房產(chǎn)證，過戶完成1-1 通過房產(chǎn)證確認交易房產(chǎn)的實際情況交易繼承 交易賣方需交20%繼承與贈與稅 福利 房改集資經(jīng)濟適用 以房產(chǎn)證發(fā)證日期，滿三年才能上市交易危改房 解危解困房 一套上市滿三年就要補差才能上市交易補差價（評估方法）：（指導價*面積*樓層系數(shù)-原房款價）*80%一次稅

2、都沒交賣方按評估價交8.55%稅 買方再正常交稅1-2 看房產(chǎn)證內(nèi)的具體信息看產(chǎn)權證號、共有人、房屋是否貸款、什么時間貸款的、是否持有他項權證、是否有還清貸款（注：只有貸款還清之后此房產(chǎn)才能進行交易）他項權證：是專門貸款人持有的。（如果房產(chǎn)要交易，必須帶銀行還款通知及他項權證到房產(chǎn)交易中心進行注銷，之后才能進行交易。）2-1 房屋檔案查詢確定房屋有無抵押貸款是否還清戶主姓名是否與身份證一致房屋確切建筑年代確定2000年后的房屋是否有交過維修基金維修基金=面積*50元福利房與非福利房（是否具有2套福利房）問題：如果具有兩套福利房，在交易福利房是需補交差價補差價=現(xiàn)在評估價當年房價補差總額=補差價

3、+稅特例補充：夫妻雙方共有福利房，如有一方不在人世了，如何處理。（一套是先繼承再補差。繼承房改，析產(chǎn)一樣。兩套是先補差再繼承。政策總變，以政策為準）析產(chǎn)、繼承、換證、遺失交易時按之前發(fā)證日期3-1 房價評估 交稅 過戶費首次購房 90平米以下 契稅 1% 個人所得稅 1%稅 90-140平米 契稅1.5% 個人所得稅 1%二次購房 契稅3 % 個稅1 %營業(yè)稅 5.6% 印花稅 5元 每平方6元交易費 80工本費（管委會90）備注：140平米以上不給開首次，140平米以內(nèi)不滿5年交全額營業(yè)稅，140平米以上不滿5年交全額營業(yè)稅，滿5年交差額營業(yè)稅。 4-1 資金監(jiān)管資金監(jiān)管是房產(chǎn)交易中心與中國

4、銀行聯(lián)合制定的一個政府行為，為保證買方和賣方不發(fā)生資金糾紛。按稅票監(jiān)管。5-1 摸號業(yè)務辦理需攜帶手續(xù)賣方：身份證、戶口本、結(jié)婚證/離婚證/身證明、房產(chǎn)證、維修基金票買方：身份證、戶口本、結(jié)婚證/離婚證/身證明、房款（必須帶銀行卡）、首次證明6-1 銀行轉(zhuǎn)帳15天后各自帶身份證、資金監(jiān)管協(xié)議書到房產(chǎn)交易中心。買方取房產(chǎn)證，賣方取監(jiān)管資金7-1 簽訂買賣合同8-1 繳納過戶9-1 雙方留存資金監(jiān)管協(xié)議第二章 稅費計算樓層系數(shù)一層二層三層四層五層六層七層21.10.931.11.150.7541.11.151.050.751.121.151.130.930.6761.121.21.161.151.

5、021.00.90.870.650.6271.21.161.151.050.960.860.62石河子市普通住房交易基準價房屋坐落位置（小區(qū)）交易基準價（元/平方米）40（天富名城）、41（陽光麗景）、50（東方花園）、58、59小區(qū)、高層26001、12（幸福路南）、13、23、24、39、48小區(qū)（東苑夏威夷）、51、香格里拉小區(qū)22002、3、14、22（幸福路南）、25、金城花園、翠微園、東明新村、32、33、39伯爵、48小區(qū)（玫瑰園）、56、57小區(qū)20004、6（東區(qū)）、11、12（幸福路北）15、16、17、20、21、22（幸福路北）、26、30、34、翠園新村、42、63、

6、64小區(qū)18005、6（西區(qū)）、7、8、29、37、38工1、工2、工3、棉紡廠區(qū)、毛紡廠區(qū)、西公園區(qū)1600農(nóng)科院內(nèi)、蔬菜批發(fā)市場、化工廠區(qū)、龍泉小區(qū)、各小區(qū)磚結(jié)構平房12001、高層系數(shù)：高層住宅的7層以下按一類房取值、7層以上（含7層）每層加30元/平方米。2、計稅價=基準價樓層系數(shù)折舊率面積稅率門面房交稅：評估價*9%=稅（基本算法，與實際有出入） 門面房交稅必須評估。 第三章 貸款知識貸款流程：1. 收集客戶提交資料2. 帶資料去銀行初步審核3. 評估房屋價值4. 帶買賣雙方至銀行簽字提交貸款5. 貸款批下后過戶6. 通知買賣雙方約定時間過戶7. 買方到銀行取貸款抵押合同至交易所辦理

7、抵押8. 查檔9. 復印10. 取號到窗口辦理抵押業(yè)務，買方留存受理通知單11. 七個工作日后交易所取房產(chǎn)證和他項權證12. 他項權證送銀行等放款.哪些人能辦理貸款對象：工作穩(wěn)定，有固定收入，有一定的還貸能力。.二手房抵押貸款能貸多少決定因素：1.評估公司評估房價2.銀行評估貸款人還款能力的大小3.貸款人月均收入4.房齡.貸款利率是多少 查貸款利息計算表.貸款花費是多少：評估費 工本費 置物保管費 保險費 貸款傭金 1%郵儲銀行貸款需提交資料賣方需提交資料：1. 夫妻雙方身份證正反面復印件2. 夫妻雙方戶口本復印件（包括戶口本首頁復印件）3. 結(jié)婚證復印件（離婚證復印件或單身證明）4. 房產(chǎn)證

8、正副本正反面復印件5. 百花村郵局開戶折子復印件備注：以上復印件全部一式兩份。買方需提交資料：1.夫妻雙方身份證正反面復印件2.夫妻雙方戶口本復印件（包括戶口本首頁復印件）3.結(jié)婚證復印件（離婚證復印件或單身證明）4.有工作單位的提供收入證明，個體提供營業(yè)執(zhí)照稅務登記5.銀行柜臺打印半年銀行流水并蓋章（外地戶口需打印一年，個體需打印一年）6.大專以上學歷需提供畢業(yè)證復印件7.售房合同、定金收據(jù)復印件8. 百花村郵局開戶折子復印件備注：如買方是石河子以外戶口，還需提供派出所、居委會、街道辦事處出據(jù)的三年以上長期居住證明，一年以上社保證明。以上復印件全部一式兩份。中國銀行貸款需提交資料：賣方需提交

9、資料：1 夫妻雙方身份證正反面復印件2 夫妻雙方戶口本復印件（包括戶口本首頁復印件）3 結(jié)婚證復印件（離婚證復印件或單身證明）4 房產(chǎn)證正副本正反面復印件5 中行卡復印件買方需提交資料：1.夫妻雙方身份證正反面復印件2.夫妻雙方戶口本復印件（包括戶口本首頁復印件）3.結(jié)婚證復印件（離婚證復印件或單身證明）4. 有工作單位的提供收入證明，個體提供營業(yè)執(zhí)照稅務登記，土地承包的提供當年的土地承包合同。5.銀行柜臺打印半年銀行流水并蓋章（外地戶口、個體及土地承包的需打印一年）備注：如買方是外地戶口，還需提供繳納一年以上社保的社保證明。貸款額度中國銀行二手房貸款評估價60%（五六樓50%），抵押貸款評估

10、價50%工商銀行二手房貸款評估價70%，抵押貸款評估價60%郵政儲蓄二手房貸款評估價60%，抵押貸款評估價60%公積金全款付完后按稅票和評估報告價格貸60%貸款要求及繳費情況中國銀行建房年代1998年以后房可貸，有工作單位的開收入證明（一年以上可貸），個體有營業(yè)執(zhí)照稅務登記（一年以上可貸），土地承包的提供土地承包合同(75.5畝以上當年合同可貸。評估費（不定），置物保管費500，合同工本費50，保險費不定。工商銀行建設銀行建房年代1998年以后房可貸，有工作單位的開收入證明（一年以上可貸），個體有營業(yè)執(zhí)照稅務登記（一年以上可貸），土地承包的提供土地承包合同(當年合同可貸。評估費（評估報告4），保險費不定。郵政儲蓄建房年代1996年以后房可貸，有工作單位的開收入證明（兩年年以上正規(guī)企事業(yè)單位可貸），個體有營業(yè)執(zhí)照稅務登記（一年以上可貸），土地承包的提供土地承包合同(十年以上長期有產(chǎn)權合同可貸。評估費（100以下200,100-150300,150以上400）.小區(qū)評估價格表小區(qū)一