房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道

1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、匯集自有資金 一項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目，只要利潤率高于銀行存款利率，開發(fā)商就可以投入自有資金。自有資金包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收款等。速動 資產(chǎn)包括各種應(yīng)收的銀行票據(jù)、股票和債券 （可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券 ） ， 以及其他可立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，可包括已定合同的應(yīng)收售樓 款、近期可出售的各類物業(yè)的付款等。二、申請貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的支持，而且 由于 " 杠桿效應(yīng) "的存在，開發(fā)商不可能也不愿意完全靠自有資金而不利用銀行或其 他金融機(jī)構(gòu)的信貸資金。利用信貸資金經(jīng)營，

2、實(shí)際就是"借雞生蛋 "、"借錢賺錢"。（一） 取得銀行等金融機(jī)構(gòu)支持的條件 金融機(jī)構(gòu)是不會輕易向開發(fā)商敞開大門的。要得到金融機(jī)構(gòu)的大力支持，甚至 提供各種優(yōu)惠和方便，取決于以下一些因素：1. 開發(fā)商的實(shí)有資本。金融機(jī)構(gòu)要考察和檢查開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損 益表。除固定資產(chǎn)外，金融機(jī)構(gòu)十分關(guān)心開發(fā)商的速動資產(chǎn)、流動負(fù)債等，以便算出 開發(fā)商的速動運(yùn)營資本凈值。2. 開發(fā)商的信譽(yù)。包括開發(fā)商過去完成的開發(fā)項(xiàng)目情況，特別是工程質(zhì)量和是 否按期完成開發(fā)工程和是否按期租售完以及用戶的反映如何等。因?yàn)殚_發(fā)商是靠開 發(fā)項(xiàng)目完成后的租售收入償還貸款的，一旦開發(fā)商不能如

3、期將樓宇租售出去，金融 機(jī)構(gòu)將無法收回其貸出的款項(xiàng)3. 擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的情況。金融機(jī)構(gòu)在確定是否貸款給開發(fā)商之前，還需要了 解擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，即項(xiàng)目本身的還貸能力。一般情況下，開發(fā)商應(yīng)向金融機(jī)構(gòu)提供其所委托的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)站在第三方的公正立場上，對開發(fā)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)可行性所作的評估報(bào)告。該報(bào)告應(yīng)就房地產(chǎn)市場情況、預(yù)期的租金和售價(jià)水 平及總開發(fā)成本、 項(xiàng)目本身的收益能力和還貸能力、 財(cái)務(wù)評價(jià)的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 不確定性分析的結(jié)果等提供專業(yè)性意見，以供金融機(jī)構(gòu)參考。4. 房地產(chǎn)市場情況。辦理房地產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，還要通過自己的房地產(chǎn) 市場研究人員， 或委托另外的咨詢機(jī)構(gòu)， 就房地產(chǎn)

4、市場發(fā)展的現(xiàn)狀與前景作出判斷， 以決定是否提供抵押貸款及數(shù)額的大小。當(dāng)房地產(chǎn)市場前景不明朗時(shí)，金融機(jī)構(gòu)通 常持慎重態(tài)度或嚴(yán)格貸款條件。5. 開發(fā)商在建工程情況。特別要了解開發(fā)商有多少在建工程，其工程進(jìn)展?fàn)顩r 和租售狀況。 如果開發(fā)商在建工程過多、 規(guī)模過大， 負(fù)擔(dān)嚴(yán)重地超過了其開發(fā)能力， 則金融機(jī)構(gòu)也會對貸款持慎重態(tài)度。6. 開發(fā)商的誠實(shí)可靠性。 有的開發(fā)商為了獲取貸款而有意隱瞞一些情況， 例如， 在列出的應(yīng)收款項(xiàng)中，實(shí)際上由于存在爭議而可能無法收回；隱瞞在建工程的潛在 虧損；甚至串通咨詢機(jī)構(gòu)提供虛假評估執(zhí)行報(bào)告等。這種不誠實(shí)的行為是金融機(jī)構(gòu) 最忌諱的。（ 二 ） 對金融機(jī)構(gòu)的選擇 隨著我國金

5、融體制的改革，金融業(yè)務(wù)打破了過去幾家銀行壟斷的局面，地方性 銀行和開辦信貸業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)、外資銀行、中外合資銀行紛紛涌現(xiàn)，這為 開發(fā)商選擇金融合作伙伴提供了較大的選擇空間。在選擇金融合作伙伴時(shí)，要考慮 以下一些因素：1. 最好選擇國際交往信譽(yù)好，政府和公眾都很信任的較大金融機(jī)構(gòu)合作；2. 有良好的服務(wù)質(zhì)量和辦事效率；3. 收費(fèi)合理，無論是存貸利息、傭金或手續(xù)費(fèi)用等，均能給予優(yōu)惠待遇；4. 便于資金調(diào)動和轉(zhuǎn)移。開發(fā)工程量大、營業(yè)額高而又有較好資信的開發(fā)商，也是眾多金融機(jī)構(gòu)爭奪的 主顧，開發(fā)商可利用金融機(jī)構(gòu)之間的競爭來選擇合作伙伴，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)特點(diǎn)和性 質(zhì)建立相應(yīng)的業(yè)務(wù)往來。(三) 全融機(jī)構(gòu)

6、貸款的方式1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)企業(yè)發(fā)放的生產(chǎn)性流 動資金貸款，其貸款對象是在規(guī)定貸款范圍內(nèi)的、具有法人地位、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核 算的從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)。一般來說申請?jiān)擁?xiàng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備以下 貸款條件：(1) 具備開發(fā)企業(yè)資格。即具有開發(fā)企業(yè)資格證書和工商營業(yè)執(zhí)照。(2) 在貸款金融機(jī)構(gòu)開立賬戶，持有貸款證。(3) 擁有一定量的自有資金。(4) 具有開發(fā)計(jì)劃。即有關(guān)部門下達(dá)的年度投資計(jì)劃和開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件。(5) 具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度。(6) 具有還本付息的能力等。另外，貸款金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的實(shí)有資本、 信譽(yù)、

7、擬開發(fā)項(xiàng)目的成本和效益情況、 開發(fā)商在建工程情況 ( 是否超能力開發(fā) )等也將進(jìn)行審核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款一般要經(jīng)過貸款申請、貸款評估與貸款審核、貸 款額度與期限核定、貸款合同和擔(dān)保合同簽訂等過程，并辦妥有關(guān)手續(xù)，最后由金 融機(jī)構(gòu)按貸款合同規(guī)定發(fā)放貸款。2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放的生 產(chǎn)性流動資金貸款。這種貸款的特點(diǎn)是貸款只能用于規(guī)定的開發(fā)項(xiàng)目，貸款對象是 一些投資大、建設(shè)周期長的開發(fā)項(xiàng)目，如大型住宅小區(qū)等。承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)是開發(fā)項(xiàng)目貸款的債務(wù)承擔(dān)者。開發(fā)項(xiàng)目貸款，除必須符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款條件外，還

8、必須具備 以下條件：其一，貸款項(xiàng)目必須列入當(dāng)年的開發(fā)計(jì)劃；其二，必須具備批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件，并通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的項(xiàng)目評估；其三，前期工作準(zhǔn)備必須就緒，落實(shí)了施工單位，具備了開工條件。與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款不同，申請開發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)參與項(xiàng) 目的選擇，參與項(xiàng)目可行性研究工作，并進(jìn)行項(xiàng)目評估。未經(jīng)評估的項(xiàng)目金融機(jī)構(gòu) 一般不承諾貸款。金融機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目的擴(kuò)初設(shè)計(jì)及概算的審查，并根據(jù)項(xiàng)目有關(guān)情 況參與銷售價(jià)格的制定。金融機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目的年度計(jì)劃的安排，并根據(jù)計(jì)劃執(zhí)行情 況，編制年度貸款計(jì)劃，核定貸款額度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款程序與流動資金貸款程序基本相同。3. 房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指借款

9、人以借款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占 有的方式向銀行提供按期履行債務(wù)的保證而取得的貸款。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)， 銀行有權(quán)依法處理作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先受償。當(dāng)處理抵押房地產(chǎn)后的資金 不足以清償債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)繼續(xù)向借款人追償不足部分?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有 : 依法取得的土地使用權(quán)；依法取得的房屋所有權(quán) 及相應(yīng)的土地使用權(quán)；依法取得的房屋期權(quán)；依法可抵押的其他房產(chǎn)等以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，依法處理該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)先用 處理所得的價(jià)款繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地出讓金的款額，金融機(jī)構(gòu)貸款方可優(yōu)先受 償。房地產(chǎn)抵押貸款對象可以是符合條件、具有可抵押的房地產(chǎn)的法人，也可以是

10、具有可抵押的房地產(chǎn)、并具有完全民事行為能力的自然人。房地產(chǎn)抵押貸款的條件除一般貸款的基本條件外，最主要的就是擁有可抵押的 房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押是建立貸款關(guān)系的前提，也是取得貸款的條件。房地產(chǎn)抵押貸款的程序與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款程序基本相同，不同之 處在于:其一，房地產(chǎn)抵押貸款的額度由貸款的金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營 收益、申請借款金額和借款時(shí)間長短確定，但最高不超過抵押物現(xiàn)行作價(jià)的70%，并且抵押物的現(xiàn)行作價(jià)一般由具備專業(yè)資格條件的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。其二，抵押合同由借款人或抵押人與貸款金融機(jī)構(gòu)雙方共同簽訂，抵押合同是 房地產(chǎn)抵押貸款合同的不可分割的文件。其三， 房地產(chǎn)抵押貸款

11、合同、 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后， 必須辦理抵押登記手續(xù)， 若按規(guī)定需公證的，貸款合同和抵押合同必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。三、發(fā)行債券籌資 發(fā)行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，同屬企業(yè)外來資金，但可使用時(shí)間 較長。由于公司債券較政府債券風(fēng)險(xiǎn)大，因此其利率要高于政府債券利率。 1987 年 國務(wù)院發(fā)布的企業(yè)債券管理暫行條例規(guī)定 " 企業(yè)發(fā)行債券必須經(jīng)過中國人民銀 行批準(zhǔn)，并且授權(quán)中國人民銀行對發(fā)行債券的企業(yè)和購買企業(yè)債券的企業(yè)、事業(yè)單 位的資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查；企業(yè)債券的票面應(yīng)當(dāng)載明企業(yè)的名稱、住所、債券的票面額、債券的票面利率、還本期限和方式、利息的支付方式、債券發(fā)行日 期和編號、發(fā)行

12、企業(yè)的印記和企業(yè)法定代表人的簽章、審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)發(fā)行的文號、 日期等；企業(yè)發(fā)行債券的總額不應(yīng)大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值；企業(yè)為固定資產(chǎn)發(fā) 行債券， 其投資項(xiàng)目必須經(jīng)有關(guān)部門審查批準(zhǔn)， 納入國家控制的固定資產(chǎn)投資規(guī)模； 債券的票面利率不得高于銀行同期居民定期存款利率的40%:企業(yè)債券的發(fā)售可以由企業(yè)自己辦理，各專業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)可以經(jīng)辦企業(yè)債券的轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。 "（ 一 ） 發(fā)行企業(yè)債券的一般條件1. 企業(yè)規(guī)模達(dá)到國家規(guī)定的要求 F2. 企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度符合國家規(guī)定；3. 具有償債能力；4. 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好，發(fā)行債券前連續(xù)三年贏利；5. 所籌集資金的用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策；6. 債券利率不得

13、高于國務(wù)院限定的水平 F7. 國務(wù)院規(guī)定的其他條件。 對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在此一般條件上，還有一系列的限制性規(guī)定。（ 二 ） 企業(yè)債券的發(fā)行程序1. 由公司權(quán)力機(jī)構(gòu)作出決定。 有限責(zé)任公司或股份有限公司發(fā)行債券由董事會制訂方案，股東大會或股東會 作出決 議；國有獨(dú)資公司由國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或國家授權(quán)的部門作出決定。2. 報(bào)請國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。申請時(shí)應(yīng)提交下列文件：（1）公司登記證明；(2) 公司章程；(3) 公司債券募集辦法；(4) 資產(chǎn)評估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告。3. 公告?zhèn)技k法。在該辦法中應(yīng)公告企業(yè)的名稱、發(fā)行債券的用途、債券的票面額、利率、還本 期限與方式、利息支付方式、債券的流通性等

14、情況。在債券募集辦法中一般還包括 該公司債券經(jīng)證券主管機(jī)關(guān)指定的評估機(jī)構(gòu)評定的債券等級。4. 承銷機(jī)構(gòu)承銷債券。四、發(fā)行股票籌資對股份公司而言，發(fā)行股票是主要的籌資渠道。( 一股票發(fā)行條件1. 投資項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策；2. 發(fā)行的普通股限于一種，同股同權(quán)；3. 發(fā)起人認(rèn)購的股本數(shù)不低于總股本的規(guī)定比例；4. 向社會公眾發(fā)行的部分不低于股本總額的規(guī)定比例；5. 中國證監(jiān)會規(guī)定的其他條件。若是原有企業(yè)改組申請公開發(fā)行股票的，還應(yīng)具備以下兩個(gè)條件 t1. 發(fā)行前一年年末凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例不低于規(guī)定要求，無形資產(chǎn)在凈資 產(chǎn)中的比例不高于規(guī)定要求；2. 最近三年連續(xù)贏利。增資擴(kuò)股發(fā)行股票，除上述條

15、件外，還應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1. 前一次發(fā)行的股份已募足，并間隔一年以上；2. 最近三年連續(xù)贏利，并可向股東支付股利；3. 公司預(yù)期利潤率可達(dá)同期銀行利率水平；4. 中國證監(jiān)會規(guī)定的其他條件。五、其他籌資渠道 除利用上述主要資金籌集渠道外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可利用以下幾種渠道籌集 資金:（一） 利用各類信托基金融資 各類信托基金除將部分資金用于購買可以確保其利息收入的風(fēng)險(xiǎn)較小、收益水 平相對較低的政府債券投資外，仍有愿望將基金的一部分用于雖有一定風(fēng)險(xiǎn)性，但 收益相對較高的房地產(chǎn)投資，作為其投資組合的一部分，開發(fā)商 J 可以約定的利率 向各類基金組織融資，也可以吸收其投資人股。盡管使用基金的利率水平

16、相對高于 銀行貸款，但對資金需求量很大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言仍不失為一條有效的籌資渠 道。（ 二 ） 預(yù)收購房定金或購房款在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行到一定程度 （ 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 ） ，政府允許房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋。 預(yù)售房屋對于購房者來說，只需支付少量定金或部分房款，即可能享受未來一段時(shí) 間的房地產(chǎn)增值收益。而對開發(fā)商來說，預(yù)售部分房屋既可以籌集到必要的建設(shè)資 金又可降低市場風(fēng)險(xiǎn)。盡管可能損失部分未來收益，但對于習(xí)慣于"借雞生蛋 " 的開發(fā)商來說，適時(shí)、適價(jià)地預(yù)售部分房屋又是必要的。尤其對自有資金實(shí)力不強(qiáng)的開 發(fā)商來

17、說，能否成功地組織預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵。（三）利用各類企事業(yè)單位的自有資金 在當(dāng)前投資渠道尚不很健全的情況下，許多企事業(yè)單位擁有的自有資金處于閑 置狀態(tài)，他們希望投資于收益較高的房地產(chǎn)業(yè)以將死錢變活，由于不易拿到開發(fā)經(jīng)營權(quán)或無專門力量經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，常常拿著錢去尋找合作伙伴。開發(fā)商可以適時(shí)抓 住機(jī)會，以分享固定利潤或支付利息的方式與這些企事業(yè)單位合作。（四）借助于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開發(fā) 開發(fā)商如果確實(shí)籌款困難，那么尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的國際或國內(nèi)公司 聯(lián)合開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移資金壓力的較好辦法。開發(fā)商可以組織合作成員發(fā)揮 各自的優(yōu)勢，并由各成員分別承擔(dān)和籌集各自需要的資金。（五）由承包商帶資承包建設(shè)工程 在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商，有可能愿意帶 資承包建設(shè)工程，以爭取到建設(shè)任務(wù)。這樣，開發(fā)商就將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn) 分?jǐn)偨o了承包商。當(dāng)然，對延期支付的工程款項(xiàng)，開發(fā)商也要支付利息，但通常這個(gè)利息率較銀行貸款利率低，而 且更低于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益率。如果