房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估 項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過程及其結(jié)果等基本 情況的具有公證性的工作報(bào)告。下面是整理的關(guān)于房屋的資 產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書一、前言致委托方函：XX女士：受您委托，我事務(wù)所 對(duì)您委托的位于中國(guó)廣東潮州市奎元路粵?；▓@ A 區(qū) 7 幢 302（建筑面積為 135 平方米 ）的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù) 而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn) 行了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委估對(duì)象于估價(jià) 時(shí)點(diǎn) 2011年11月 110日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民

2、幣717930元 （大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整），評(píng)估單價(jià)為5318元/ 平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見附后的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 。 此致房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人： xxx二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的 專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè) 和限制條件的限制。3、我們與估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒 有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291 1999 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè) 監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)

3、抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行 分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方 應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使 用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托 方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門以外 的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。9本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公 開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。房地產(chǎn)估價(jià)師：xx20xx年1

4、1月10日三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度 提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本 評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地 產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界 定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。3. 本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地 產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán) 境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn) 的公允價(jià)值意見。4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì) 2010 年 12 月 14 日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反 映，沒有考慮將

5、來可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響， 也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià) 價(jià)值的影響。5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì) 估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附 著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價(jià)對(duì)象 的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé) 解釋。6本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他 法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬 實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé) 任，如因委托方提供的相關(guān)證

6、明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失 真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象 外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒有接受對(duì)估價(jià)對(duì) 象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。9、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本 次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng) 權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為 假設(shè)前提。10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取的房 地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快 速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià) 結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房，具有

7、一定的通用性和獨(dú)立適用 性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一 般在市場(chǎng)價(jià)值的 70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn) 價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一 ）委托方名稱：潮州市粵海花園 法定代表人： xxx 地址： 面積： 135 平方米聯(lián)系電話： xxxxxxx（二 ）估價(jià)方名稱： xxx 地址：聯(lián)系電話： xxxxxxx 資格等 級(jí)： xx 級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào)： xx 房地自估 （2013）第 xxxx 號(hào)（三）估價(jià)對(duì)象1. 本次估價(jià)對(duì)象為位于 XXX ，位于奎元路中段。 周圍有潮州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。大潤(rùn)發(fā)，國(guó)土局，中銀大廈，市政

8、府。目前有 7 路， 12路直線到達(dá)。 該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán) 境生活環(huán)境好。2. 占地面積為 135 平方米。四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于 20xx 月。委估對(duì)象位于第 3層，建筑面積為 135平方米 ;裝修情況： 客廳地面為木地板鋪貼， 臥室地面為木地板鋪貼， 墻面刮瓷 ; 廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼， 墻面面磚鋪貼 ;進(jìn)戶門安裝防 盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評(píng)估該 房地產(chǎn)20xx年10月的市場(chǎng)價(jià)值（四）評(píng)估目的為該住房出售提 供參考。（五）評(píng)估基準(zhǔn)日（六）評(píng)估原則 1、合法原則2、替代原則3、最

9、高最佳使用原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5、客觀、公正、公平原則（七）評(píng)估依據(jù)1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn) 價(jià)格信息5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料6、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范評(píng) 估方法按照 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 的要求 ,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù) 估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果 采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法 :是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類

10、似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易 情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。收益法：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇 適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后 累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià) 對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 .（九 ）估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過我事 務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸 款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的 前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的 評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)

11、時(shí)點(diǎn) 20XX 年 11 月 10 日 公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為 738813.元 （大寫：人民幣柒拾壹萬捌 仟捌佰一拾叁元整 ），評(píng)估單價(jià)為 5472.69元/ 平方米。（十一）估價(jià)作業(yè)日期： 20XX 年 11月 10日至 20XX 年 11 月 20 日。、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果 為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2013年 11月 10日公開市場(chǎng)價(jià)格， 隨 著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成 評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過一年（即有效期為2013年 11月 10日至 2014年 11月 10日），我們對(duì)此結(jié)果造 成的后果不負(fù)任何責(zé)任。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后

12、、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn) 生明顯影響時(shí)，委托方及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果 作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。否則，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地 產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響 ;故貸款人 （金融機(jī)構(gòu) ）應(yīng)定期或者在 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。（十三 ）、其他需要說明的問題： 1、本次評(píng)估的對(duì)象以委 托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方 承擔(dān)法律責(zé)任。3、本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)， 不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、上

13、述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下， 根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì) 的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分 內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。（十四）、估價(jià)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：xxx（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師）估價(jià)人員：xxx（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）估價(jià)報(bào)告審核 人：xxx（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）評(píng)估機(jī)構(gòu)：潮州房地產(chǎn)資產(chǎn) 評(píng)估事務(wù)所報(bào)告出具時(shí)間： 20XX 年 11月 10日五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的 價(jià)格時(shí) ,并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生

14、過 交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較 ,從交易情況 ,交易日期 ,區(qū)域因素 ,個(gè)別因 素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值1.1比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件， 影響估價(jià)對(duì) 象的主要因素有：A、交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易C、區(qū)域因素：主要由交通條件 （距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等D、個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成 新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施 等.建筑名稱 圖書館 結(jié)構(gòu)類型 框架建造年份 20

15、07 年層 數(shù) 7 層建筑面積 32000 平方米分部序號(hào)項(xiàng)目評(píng)分結(jié) 構(gòu)部分 地基基礎(chǔ) 24 完好,無任何下沉 ,有足夠承載力 承重構(gòu)件 24 墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂縫 非承重墻 14 平直完好，無裂縫 屋面 19 完好平整，無滲漏 樓地面 14 整體面層平整牢固，無裂縫(6)(+)X G 71裝修部分 門窗 24 開關(guān)靈活、完整無損 外裝飾 19 完整、牢固、無裂縫、空鼓 內(nèi)裝飾 19 完整、無破損 頂棚 18 完整、無破損(11) 細(xì)木裝修13完整牢固、油漆完好(12) ( + + +(10) + (11) ) X S61設(shè)備部分(13) 水衛(wèi)38上下水通暢、器具齊全、無銹蝕圍電氣

16、照明23線路裝置完好、牢固、絕緣(15)暖氣33設(shè)備管道完好、使用正常(16) ( 3 + (14) +(15) ) X B2.22總計(jì)( +2) + (16) ) 94.63成新率 94.63%1 2、比較因素條件說明1 .3 .2對(duì)交易日期進(jìn)行修正經(jīng)調(diào)查測(cè)算， 本市估價(jià)對(duì)象同 類房地產(chǎn)價(jià)格從 2011年 11月至 2013年 11月基本無太大的 價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。則交易日期修正系數(shù)表如下：可比實(shí)例 A 100/100 可比 實(shí)例 B 100/100 可比實(shí)例 對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修 正以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表區(qū)域比較

17、因 素修正表 1.3.4 對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正 系數(shù)表見下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可 比實(shí)例 A 100/97 可比實(shí)例 B 100/99 可比實(shí)例 C 100/99 1.4 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例X交易情況修正系數(shù)X交 易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù) 計(jì)算結(jié)果見下表：贊同 2、收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的 未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將 其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià) 格或價(jià)值。2.1凈收益的確定： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象的平均租

18、 金為 1500元/ 平方米，空置率為 10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 10%， 估價(jià)對(duì)象每年的凈收益比上年遞增2%，估價(jià)對(duì)象可租售面積 為 135 平 方 米 ， 則 ; 年 凈 收 益 為 =1500 X 12 X -(10%) X (-110%)=14580元 2.2還原利率的確定： 還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安全利率取定為銀行存 款利率 5.25%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 1%，則還原利率為 6%。2.3 評(píng)估值計(jì)算：此次估價(jià)中，土地最高使用年限為 70 年 1999 年底獲得土地使用權(quán)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2013 年 11 月 10 日 )，剩余使用年限為 58.5 年。則：評(píng)估值 =14580/(6%- 2%)X 1-58.5=326092.6394 元?jiǎng)t 單價(jià)為 =326092.6394/135=2415.50 元/ 平方米，取整為 2416元 / 平方米。六、估價(jià)結(jié)果市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為：5775 元/平方米，占權(quán)重為 91%收益法估價(jià)結(jié)果為： 2416 元/ 平方米，占權(quán)重 為 9% 委 估 房 地 產(chǎn) 均 價(jià) 確 定 為 =5775 X 910%+2416 X 9%=5472.69/ 平方米。委估房地產(chǎn)價(jià)值為 5472元/m2 X 135m2=738813.15元七、評(píng)估結(jié)論 經(jīng)過我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定 房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估