長春市房地產(chǎn)估價報告

1、房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 估價項目名稱：長春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn) 22幢-901室房地產(chǎn)市場價格評估委 托 人：楊瑩瑩 估 價 方：長春市恒宇房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員： 估價作業(yè)日期：2013年12月2日2013年12月13日估價報告編號：恒宇評字2013第088號目 錄第一部分 致委托方函5第二部分 估價師聲明6第三部分 估價的假設(shè)和限制條件7第四部分 估價結(jié)果報告9一、委托方10二、估價方10三、估價對象11四、估價目的13五、估價時點13六、價值定義13七、估價依據(jù)13八、估價原則14九、估價方法15十、估價結(jié)果16十一、估價人員17十二、估價作業(yè)日期17十三、估價報告應(yīng)用的有效期

2、17第五部分 估價技術(shù)報告18一、估價對象分析18二、 房地產(chǎn)市場分析20三、 估價方法選用分析21四、估價測算過程22五、估價結(jié)果的確定35第六部分 附 件361、委托評估函復(fù)印件362、商品房買賣合同復(fù)印件373、估價對象位置圖374、估價對象照片375、評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)復(fù)印件376、評估人員資格證書復(fù)印件37第一部分 致委托人函楊瑩瑩：受貴方委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則，對長春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢901室（建筑面積135平方米）房地產(chǎn)的市場價格進行了評估，估價目的是為委托方進行轉(zhuǎn)讓提供估價對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則

3、，依據(jù)科學的評估程序，選用合理的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的測算，并結(jié)合評估經(jīng)驗，充分考慮影響房地產(chǎn)價值的各項因素，評估確定估價對象房地產(chǎn)在2013年12月20日的市場價格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價：66.85萬元大 寫 金 額: 陸拾陸萬捌仟伍佰元整房地產(chǎn)單價：4952.20元/平方米評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見估價結(jié)果報告。長春市恒宇房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：張靚2013年12月19日第二部分 注冊房地產(chǎn)估價師聲明一、估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)

4、論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當事人也沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.需要聲明的事項：（1）本報告估價時點為2013年12月20日，提交報告之日為2013年12月13日。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過一年，即2013年12月13日至2014年12月13日。隨著時間的推移，該房地產(chǎn)的價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（2）本報

5、告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。第三部分 估價的假設(shè)和限制條件一、 本報告委托人為楊瑩瑩，委估的房地產(chǎn)為長春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22 幢901室（建筑面積135平方米）。根據(jù)委托方提供的商品房買賣合同記載，房屋買受人為楊瑩瑩，商品房用途為住宅。本次評估假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。二、 本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價時點之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提

6、下，為本報告所列明的目的在估價假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。三、 由于委托方未提供估價對象房屋所有權(quán)證，故本次評估依據(jù)委托方提供的商品房買賣合同進行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價報告應(yīng)進行相應(yīng)的調(diào)整，特提請報告使用方注意。四、 本次評估為委托方進行司法拍賣之目的使用，提供估價對象正常市場價格參考，故本次評估設(shè)定估價對象于估價時點為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格，特提請報告使用方注意。五、 本報告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并且提

7、供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。六、 在評估所委托房地產(chǎn)市場價格時，我們未考慮估價對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準備。本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。七、 自估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。八、 本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。九、 本報告含有若干附件，它構(gòu)成本報告之重要組成

8、部分，與本報告正文具有同等法律效力。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 估 價 報 告 編 號 ；恒宇評字2013第088號 第四部分 估價結(jié)果報告一、委托方聯(lián) 系 人：楊瑩瑩住 址；長春市寬城區(qū)恒大御景a棟301室身 份 證 號；聯(lián) 系 電 話：案件號：（2013）恒宇字第088號二、估價方長春市恒宇房地產(chǎn)評估有限責任公司地址：長春市綠園區(qū)1666號法 人 代 表：房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：貳級資質(zhì)證書號：103004號聯(lián) 系 人； 聯(lián)系電話： 三、估價對象1.估價對象基本狀況本次估價對象為長春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢901室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為135平方米，商品房用途為住宅。長春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢為小高層住

9、宅樓，建成于2013年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)18層，外墻面貼石材，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價對象位于9層，三室兩廳一衛(wèi)兩廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：毛坯房。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為100%。2.估價對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為楊瑩瑩，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為135平方米，土地使用年限自2012年12月28日至2062年12月28日。估價對象于估價時點不存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點

10、無抵押、租賃、擔保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。3.估價對象區(qū)位狀況（1）寬城區(qū)基本概況估價對象位于長春市寬城區(qū)，寬城區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。寬城區(qū)是長春市重點規(guī)劃的城市外擴的先導(dǎo)區(qū)。估價對象位置位于青年路北段新光復(fù)路市場附近，區(qū)域整體規(guī)劃為一心，倆翼，三區(qū)，四團的布局。未來將發(fā)展為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心區(qū)。現(xiàn)如今項目附近配套情況如下；一 區(qū)域內(nèi)主流商圈 ，新光復(fù)路商圈，柳影路商圈，城市住邦廣場，以上三個商圈距離項目地車行不超過15分鐘。二 區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境，項目南部緊鄰雁鳴湖公園，東側(cè)有

11、城市天然綠肺之稱的在建設(shè)北湖濕地公園距離項目地大概車行20分鐘。三 項目周邊教育資源，新光復(fù)路片區(qū)有；106中學，邱家小學，25中學車行八分鐘左右到達，柳影片區(qū)有；柳影小學，15中學，72中學等車行大概十分鐘左右到達。四 區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套，武警醫(yī)院和第六人民醫(yī)院（2）估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于綠園區(qū)英倫小鎮(zhèn)，該小區(qū)西臨青年路，北臨菜市北街，地理位置較優(yōu)越。未來有地鐵一號線路過該區(qū)域。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有金色家園、恒大等居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行

12、、建設(shè)銀行等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通： 273路（人民廣場-杜家屯）、148路（長春站-廣寧）、302路（雁鳴湖山莊-長春站）、21路（雁鳴湖山莊-八里堡）、2路（長春站-雁鳴湖山莊）、275路（樂家茗園-東安屯）基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。四、估價目的本次估價為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考五、估價時點2013年12月2日六、價值定義本次評估采用公開市場價格標準，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象在符合估價假設(shè)及限制前提下，于估價時點2013年12月

13、2日的公開市場價格。7、 估價依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知；（6）京國土房管出20021121號文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價原則本次估價依據(jù)房地

14、產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。1合法性原則 合法性原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。房地產(chǎn)的權(quán)益不同，價格也不同。房地產(chǎn)的權(quán)益要通過法律、法規(guī)、契約來規(guī)范、確認和保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀人只有在遵循合法原則下評估出來的價格才對委托人有真正參考意義。 2最高、最佳使用原則 房地產(chǎn)是一種稀缺資源，無論是社會還是權(quán)利人都希望能發(fā)揮其最大的效益，并根據(jù)這種期望確定土地利用方式。因此要以委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價。 3均衡原則 房地產(chǎn)的

15、各個組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備與裝修等相互之間須達到一個均衡的比例關(guān)系，才能達到房地產(chǎn)整體的最高最佳使用狀態(tài)。均衡原則就是要求評估人員在評估房地產(chǎn)的某一個組成部分時，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結(jié)構(gòu)關(guān)系而決定的房地產(chǎn)整體最高最佳用途。 4適合原則 每一宗房地產(chǎn)總是處于某個特定的環(huán)境之中，只有當一宗房地產(chǎn)與其所處環(huán)境適合才能達到最高最佳使用狀態(tài)。因此，估價人員在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，須詳細分析該宗房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境的關(guān)系，審慎確定最高最佳使用狀態(tài)。九、估價方法估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格

16、；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。1、基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3、市場比較法：將估價對象與在估價

17、時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。十、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點2013年12月20日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：66.85萬元大 寫 金 額: 陸拾陸萬捌仟伍佰萬整房地產(chǎn)單價：4952.20元/平方米 十一、估價人員姓 名 注 冊 號 簽 名 99999 88888 十二、估價作業(yè)日期2013年12月2日至2013年12月

18、13日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價格波動條件下，本估價報告應(yīng)用有效期自提交報告日期起不超過一年，即2013年12月13日至2014年12月13日。第五部分 估價技術(shù)報告1、估價對象分析本次估價對象為長春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢901室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為135平方米，商品房用途為住宅。英倫小鎮(zhèn)22幢901室房地產(chǎn)，建成于2013年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材，石膏板造型吊頂。估價對象位于9層，三室兩廳一衛(wèi)兩廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：毛坯房。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，未

19、發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為100%。2.估價對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為楊瑩瑩，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為135平方米，土地使用年限自2012年12月28日至2062年12月28日。估價對象于估價時點不存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。3估價對象區(qū)位狀況（1）寬城區(qū)基本概況估價對象位于長春市寬城區(qū)，寬城區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。寬城區(qū)是長春市重點規(guī)劃的城

20、市外擴的先導(dǎo)區(qū)。估價對象位置位于青年路北段新光復(fù)路市場附近，區(qū)域整體規(guī)劃為一心，倆翼，三區(qū)，四團的布局。未來將發(fā)展為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心區(qū)?，F(xiàn)如今項目附近配套情況如下；一 區(qū)域內(nèi)主流商圈 ，新光復(fù)路商圈，柳影路商圈，城市住邦廣場，以上三個商圈距離項目地車行不超過15分鐘。二 區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境，項目南部緊鄰雁鳴湖公園，東側(cè)有城市天然綠肺之稱的在建設(shè)北湖濕地公園距離項目地大概車行20分鐘。三 項目周邊教育資源，新光復(fù)路片區(qū)有；106中學，邱家小學，25中學車行八分鐘左右到達，柳影片區(qū)有；柳影小學，15中學，72中學等車行大概十分鐘左右到達。四 區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套，武警醫(yī)院和第六人民醫(yī)院（2）估價對象區(qū)位狀況

21、位置：估價對象位于綠園區(qū)英倫小鎮(zhèn)，該小區(qū)西臨青年路，北臨菜市北街，地理位置較優(yōu)越。未來有地鐵一號線路過該區(qū)域。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有金色家園、恒大等居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通： 273路（人民廣場-杜家屯）、148路（長春站-廣寧）、302路（雁鳴湖山莊-長春站）、21路（雁鳴湖山莊-八里堡）、2路（長春站-雁鳴湖山莊）、275路（樂家茗園-東安屯）基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“

22、七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。房地產(chǎn)市場背景分析估價方法的選用估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。1基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，

23、并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。估價測算過程采用市場比較法測算估價對象房地產(chǎn)價格本次采用市場比較法的步驟為：1.比較案例選擇根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價對象類似的三個房地產(chǎn)案例。項目

24、案例A案例B案例C可比案例和楊瑩瑩和楊瑩瑩和楊瑩瑩交易價格（元/建筑平方米）530051004800層數(shù)11/1810/188/18結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次毛坯毛坯毛坯2.因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：（1） 交易時間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時間不同，造成房地產(chǎn)市場價格不同。（2） 交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費的承擔情況等。（3） 區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。（4）個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向

25、、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價格的各種因素條件進行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表比較項目估價對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價待估530051004800交易日期2013年10月2013年10月2013年10月2013年10月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達到"七通",齊全達到"七通",齊全達到"七通",齊全

26、達到"七通",齊全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局三室兩廳一廚倆衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)裝修毛坯毛坯毛坯毛坯設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全樓層9/1811/1810/188/18面積135135135135朝向南南北南北南北建成年代2013年2013年2013年2013年成新率100%100%99%99% 4.編制比較因素條件指數(shù)表表2 比較因素條件指數(shù)表比較項目估價對象案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)待估5

27、30051004800交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)置100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局100100100100裝修1009595100設(shè)備設(shè)施情況100100100100樓層100989799朝向100103103103成新率1001001001005.因素修正系數(shù)表 表 3 因素修正系數(shù)

28、表比較項目案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)530051004800交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100自然及人文景觀100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100公共配套設(shè)置100/100100/100100/100與商業(yè)中心的接近程度100/100100/100100/100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/

29、100100/100平面布局100/100100/100100/100裝修100/100100/100100/100設(shè)備設(shè)施情況100/100100/100100/100樓層100/98100/99100/101朝向100/103100/103100/103成新率100/100100/100100/100修正系數(shù)099109810.961比準價格(元/平方米)5199.35003.14612.8估價對象價格49384元/平方米6.比較案例修正后的房地產(chǎn)價格計算 根據(jù)以上三個比較案例分別求取的價格差異不大，取簡單算術(shù)平均數(shù)為比較法評估的結(jié)果，則估價對象房地產(chǎn)單位建筑面積價格為：房地產(chǎn)單價（519

30、9.3+5003.1+4612.8）÷34938.4（元/建筑平方米）采用成本法測算估價對象房地產(chǎn)價格1.土地使用權(quán)價格估價對象位于長春市基準地價覆蓋區(qū)域，本次評估采用基準地價系數(shù)修正法測算土地使用權(quán)價格。（1） 基準地價內(nèi)涵：基準地價是各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整，或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價格。（2） 基準地價說明：2010年北長春市市區(qū)國有土地基準地價表如下；單位：元/平方米 用途 價格 級別 商業(yè) 住宅 用途價格級別商業(yè)住宅工

31、業(yè)一類950038001700二類6000一類680029001500二類4000一類40002000800二類3200一類28001600620二類2200一類20001300480二類1500一類1100900700700500估價對象位于長春市基準地價居住用途4級地價區(qū)，容積率2.3宗地面熟地價適用的樓面熟地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×其他情況修正系數(shù)（3） 具體測算過程：A、適用的基準地價（樓面熟地價）的確定根據(jù)長春市基準地價級別范圍，估價對象所在區(qū)域的土地級別屬于居住用途4級

32、地價區(qū)，樓面熟地價為1600/建筑平方米。B、相關(guān)系數(shù)的求取期日修正期日修正系數(shù)=宗地評估基準日地價指數(shù)/基準地價基準日地價指數(shù)，根據(jù)長春城市地價監(jiān)測指數(shù)系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計及分析，2013年1季度為價格指數(shù)為105，估價時點價格指數(shù)約為130。經(jīng)計算，估價對象宗地的期日修正系數(shù)約為1.24。 年期修正年期修正系數(shù)=1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m其中，r：土地還原利率7.5%n：宗地剩余使用年限48年m: 法定最高出讓年限60年根據(jù)上述公式測算出估價對象年期修正系數(shù)為0.9817。容積率修正：按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù)。根據(jù)

33、估價人員掌握的資料，估價對象用地容積率為2.95，查容積率修正系數(shù)表，用公式計算得出容積率修正系數(shù)為0.9200。因素修正因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因素的綜合修正系數(shù)。參照長春市基準地價因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測算宗地因素修正系數(shù)：因素修正系數(shù)=1+ki其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。 參照長春市基準地價因素修正系數(shù)說明表，考慮估價對象的具體情況，各項影響因素的修正系數(shù)如下：居住用地因素修正系數(shù)（居住4級）影響因素修正范圍影響因素情況說明取值（%）居住集聚程度-1.72.6成熟2.6交通便捷度-3.45.2好

34、5.2區(qū)域土地利用方向-1.72.6一致2.6臨路狀況-1.72.6好2.6宗地形狀及可利用程度-1.362.08規(guī)則2.08公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況-2.043.12齊全3.12自然和人文環(huán)境狀況-3.45.2好5.2與商業(yè)中心的接近程度-1.72.6近2.6以上各項合計/26即估價對象宗地居住用地因素修正系數(shù)為1.2600。其他情況修正考慮估價對象的區(qū)位及具體情況，本次評估其他情況修正系數(shù)取1。（4） 宗地價格的計算樓面熟地價=1600×1.24×0.9817×0.92×1.26×1=2257.77（元/建筑平方米）（5） 土地開發(fā)的管理

35、費用取土地成本的5%，即：2257.77×5%=112.89（元/建筑平方米）（6） 土地開發(fā)利息：根據(jù)1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項目開發(fā)難易程度，確定估價對象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定土地取得成本在計息期初一次性投入，一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計算，利息費用為(2257.77+112.89)×(1+5.40%)2-1)=262.94（元/建筑平方米）（7） 土地開發(fā)成本利潤率取25%，則 (2257.77+112.89)×25%=592.67（元/建筑平方米）（8） 銷售稅費：銷售稅費主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加

36、、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費等。其中營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加及土地增值稅為銷售收入的4%，銷售代理、市場推廣費等取銷售收入的1.5%。（9） 土地使用權(quán)價格:=（2257.77+112.89+262.94+592.67）÷（1-0.055）=3414.04（元/建筑平方米）2.建筑物價格（1）建造成本a.建安費用依據(jù)目前建安工程定額標準，結(jié)合估價對象的具體情況及估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象為現(xiàn)狀情況下的建安費用取1000元/建筑平方米。b.紅線內(nèi)市政費用一般取建安費用的10%-15%，考慮估價對象的具體情況，本次估價取費10%，即：1000×10%=100（元

37、/建筑平方米）建造成本為以上兩項相加之和，即1000+100=1100（元/建筑平方米）c.專業(yè)人士費此項費用一般取建造成本的5%-10%,本次估價取費8%，為1100×8%=88（元/建筑平方米）d.不可預(yù)見費不可預(yù)見費的求取主要考慮建筑物工程規(guī)模大小，施工難易程度、不可預(yù)見因素多少等因素，一般取建安費用的5%-10%，本次評估取建安費用的8%。1000×8%=80.00（元/建筑平方米）（2）管理費包括開辦費、管理人員工資、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次評估取建造成本的5%。1100×5%=60.00（元/建筑平方米）（3）投資利息根據(jù)1998年“北

38、京市建筑安裝工程工期定額”及同類項目開發(fā)難易程度，確定估價對象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定建設(shè)費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，估價時點一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計算，投資利息為：(1100+88+80+60)×(1+5.40%)2/2-171.712（元/建筑平方米）（4）利潤以上述建造成本、專業(yè)人士費、不可預(yù)見費、及管理費之和為基數(shù)，考慮住宅項目開發(fā)的一般利潤水平,開發(fā)利潤率取成本利潤率35%,則(1100+88+80+60)×35%=42.24（元/建筑平方米）（5）銷售稅費銷售稅費主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費等。其中營