某集團商業(yè)項目規(guī)劃設計方案評審關注要點詳細講解

1、 . . . 商業(yè)地產(chǎn)知識競賽知識點新項目規(guī)劃設計方案評審要點（專項業(yè)務類）一、前言1. 商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分哪幾個階段商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方案深化設計）、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。2. 商管公司參與規(guī)劃設計工作主要集中在哪兩個階段與工作容商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預期上實施專業(yè)把控，我們參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計研討工作要點1 對商業(yè)項目進行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關鍵。商業(yè)定位準確是保證商業(yè)項目在開

2、業(yè)之后保值增值的必要條件。2 此階段商管公司的任務與準備工作容商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各自大致按照方案與方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進行專題市場調(diào)研工作，獲得相關的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對規(guī)劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導的專項設計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設計任務、準備工作以與從管理

3、專業(yè)角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。3 評審關注的事項（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫）關注點1：業(yè)態(tài)定位根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展狀況、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局與面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以與大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認。關注點2：

4、步行街布局1) 步行街應合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；2) 步行街的總長度通常以280350米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設置兩個中庭并且要分主次，主中庭面積約500700平米（開洞面積），次中庭面積約300400平方米（開洞面積）；兩個中庭的間距以80100米為宜。關

5、注點3：交通組織1) 城市廣場*商業(yè)綜合體一般設置大型城市廣場（300010000平米左右）。大型城市廣場應結(jié)合城市主要交通道路設置，其他廣場結(jié)合步行街入口設置；2) 豎向布置在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以與可能存在的地面坡度進行“多首層”設計；3) 道路交通重點關注廣場外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和

6、客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；同時應對整個廣場的獨立對外通道和部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統(tǒng)籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段關注點10）。關注點4：停車位根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當?shù)鼐用褓徫锍鲂辛晳T等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。關注點5：?？空竞凸卉囌緸榉奖泐櫩拖萝?，還應在主要的廣場出入口區(qū)域增設港灣式車輛?？空?，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車

7、臨時?？?，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應在廣場周邊適當位置規(guī)劃公共客運交通車站。關注點6：管理用房根據(jù)目前*綜合體的產(chǎn)品特點與物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應達到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3-5）；管用房位置應設置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。關注點7： 消防疏散通道在消防規(guī)允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡

8、量減少占用步行街的商鋪位置。關注點8：變形縫結(jié)合*綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應沿著各主力店區(qū)域的邊界設置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。三、建筑方案設計評審1 此階段商管公司任務與準備工作容1) 任務：規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進行評審，商管公司則著重進行招商分析與物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評審意見。規(guī)劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見并結(jié)合各方意見組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設計。由于建筑方案通常經(jīng)過多次評審和調(diào)整，在多次評審調(diào)整過程中方案設計也在不斷深化，因而這一段過程有時也被視為方案深化設計階段。

9、為方便起見，我們?nèi)宰鳛橐粋€階段對參與設計的工作容進行闡述。2) 準備工作：地方商管公司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據(jù)各自的業(yè)務領域?qū)Ψ桨高M行全面解讀，并組織開展相關市調(diào)工作。主要包括：當?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設施情況、當?shù)匚飿I(yè)管理水平與各類商戶對物業(yè)管理的需求情況、當?shù)厣碳覍ι啼佉?guī)模體量的要求、當?shù)刎浳镞\輸車輛的類型、垃圾處理和清運方式、居民停車習慣和繳費方式、居民對休閑設施的需求、當?shù)貜V告經(jīng)營市場接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。2 評審關注商管公司在此階段應對整個廣場總平面以與步行街相關各區(qū)域的位置和平面設計的確認，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中

10、廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進深；地下室停車場的區(qū)域功能劃分和出入口、設備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要求與管理要求；商管用房位置、面積確認；員工通道的要求。商管公司需提交步行街初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，確認餐飲區(qū)域的設計要點；同時提交商管用房平面布置，確認房產(chǎn)技術(shù)條件。室商業(yè)步行街1) 步行街主入口：步行街主出入口門高不低于3米，兩側(cè)與上方立面應采用通透玻璃幕墻設計，以增強門區(qū)域商鋪的通透性，充分提高入口區(qū)域商鋪價值；商業(yè)廣場（含步行街）各出入口應設雙層門，并設風幕（長江流域與長江流域以北地區(qū)宜設手動三翼旋轉(zhuǎn)

11、門）；步行街至少保證一處出入口可供車輛進出（室展示用）；出于節(jié)能與實際使用效果的考慮，各出入口應安裝水循環(huán)冷暖風幕機；季風頻繁、風力較區(qū)，步行街入口應采用有框雙層夾膠玻璃門；以保證門的安全性和穩(wěn)定性；2) 步行街空間：室商業(yè)步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。若室步行街為三層，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點布置具有當?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對一、二層的影響，油煙必須高空排放。根據(jù)具體情況室步行街的中庭附近、以與其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐

12、、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。餐飲商鋪應預留廚房點位位置和排油煙位置；3) 管道井：步行街強弱電、供水等管道井應于公共通道集中設置，并將管井面向通道開門，盡量減少在商鋪設置管道井，如確需設置管道井，其位置不能占據(jù)商鋪的臨街面；商鋪門面盡量不設置防火卷簾，如確需設置則必須設置在商鋪門外側(cè)；4) 公共通道：在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設計；步行街兩側(cè)店面之間寬度：首層1011米，二、三層1617米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長度：為1625米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至56米；2層

13、以上的廊橋不宜過密（間隔在3050米）；各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；5) 步行街商鋪面積：零售和服務類商鋪面積一般為100以下，餐飲類商鋪面積一般為100200。所有商鋪單元進深宜8米16米（其中零售和服務類商鋪不宜超過10米），面寬8.4米，盡可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不規(guī)則等異形商鋪設計，降低招商難度；6) 步行街商鋪門面：所有商鋪門應正對步行街并盡量避免門對門式設計。步行街商鋪外立面，除預留店招位置外，應全部采用通透白玻璃到頂設計（包括部分商鋪與主力店通道的立面）；7) 步行街商鋪分隔：建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分隔，以方便日后商鋪布局

14、調(diào)整；特殊商鋪應在保證工期的前提下按照商戶提出的具體設計要求進行分隔設計，如肯德基、麥當勞、必勝客等戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常會選擇步行街主出入口處的店鋪，面積不低于180平米，并在鋪設計衛(wèi)生間、一二層增加樓梯設計。關注點10：廣場部豎向交通組織 1) 扶梯：步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在步行街的主入口20-30米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，步行街的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側(cè)平行布置；（規(guī)劃院強制條文已列）扶梯位置應避免對商鋪的經(jīng)營造成影響。扶梯應

15、設置光感變頻裝置；2) 觀光梯：通常在步行街中庭設置，以23部為一組，觀光梯應通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應不小于4米。井道采用鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應可以到達地下停車場，以保證垂直客流動線的完整；3) 貨梯：步行街與各主力店均應設有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔80-100米設一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜，載重量為1.62噸；貨梯對應的地下卸貨區(qū)的位置必須考慮與地下停車場出入口的關系；4) 廣場的所有垂直電梯應具有三

16、方通話功能；電梯還應具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運行安全。關注點11：共享空間以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業(yè)時間的不同，宜在其樓區(qū)域單獨設計共享豎向交通核并直接通向戶外與地下停車場，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低管理公司的管理難度。關注點12：公共衛(wèi)生間根據(jù)步行街的長度不同一般設35處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80100米，面積70100平方米，衛(wèi)生間可與主力店合用，但每層至少應設置一處步行街專用衛(wèi)生間，以滿足步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要；衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應設計在較隱蔽的位置，

17、衛(wèi)生間的出入口應設計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道而無需直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響；衛(wèi)生間應作無障礙設計，每處衛(wèi)生間男間蹲位不少于3個，女間蹲位不少于6個，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位1個，采用坐便器，輔助設施完備；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個，其中兒童專用1個；女衛(wèi)生間還應設母嬰室或母嬰護理臺，以方便帶小孩的顧客使用。衛(wèi)生間的梳妝鏡離梳妝臺高度為40公分為宜。衛(wèi)生間還應設置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間；由于餐飲區(qū)域衛(wèi)生間使用頻繁，還應酌情考慮在步行街餐飲區(qū)增設員工專用衛(wèi)生間。關注點13：顧客吸煙室建議在步行街各層適當位置設置一處顧客吸煙室，面積

18、在10平米左右，并設置通風排煙設施。關注點14：主力店開口主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設主力店開口。主力店的開口位置盡量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，首層開口宜設置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為48米；由于各主力店均有獨立的對外出入口，其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應不小于30米。關注點15：步行街專用貨物通道因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和垃圾運輸，建議在商鋪背街的一面設立專用貨運通

19、道，以避免貨運對環(huán)境和顧客造成影響。關注點16：步行街公共通道頂棚步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設計，采光頂?shù)拈_口寬度，應較下層開口兩側(cè)各擴大800mm；玻璃采光頂宜采用分段式設計。關注點17：管理用房1) 商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應具備采光通風條件，并配套設置專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動室與訪親室；2) 員工食堂應考慮燃氣管道、新風、油煙凈化與排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設施；3) 物管用房使用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強弱電系統(tǒng)（消防、網(wǎng)絡）等均應獨立設置；4) 綜合體中管理用房涉與到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應單設，并應采取

20、措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理辦公區(qū)域分開。關注點18：設備間和值班室1) 開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運行管理；應為供電局預留（一般為10KV）開閉站的位置；為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設計為防暴玻璃窗；設備房必須有空調(diào)設施（通風和散熱）；所有強弱電間門應向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認，值班室的建造標準可參照物管用房的標準；2) 地下各設備用房門與通道寬度要適合設備運輸安裝和日后維修；3) 為便于設備安裝和日后維修，地下設備間的門應朝向車場開闊區(qū)域；若超市等主力店設置于地下區(qū)域，其購物手推車臨時停

21、放區(qū)不宜設置在設備間門口周邊；4) 由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員與員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設衛(wèi)生間。關注點19：電梯廳1) 建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備；2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃與電梯與底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間也不致影響到電梯的運行安全；3) 通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調(diào)與安全欄桿。關注點20：物業(yè)倉庫為滿足步行街商戶貨物存放的

22、需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米。關注點21：垃圾房1) 步行街專用垃圾房應設立四六處，其中一處為危險品垃圾房；每處分設干、濕垃圾房，每組面積不小于60，主力店垃圾房應另外單獨設立；2) 垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，或貨梯口與卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應滿足當?shù)乩暹\車的高度；3) 垃圾房的建造標準：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排風、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈、泄爆口與可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，以確保廣場安全。關注點22：卸貨

23、區(qū)1） 考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，地下停車場貨運電梯口處設立面積為100200M2的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場入口之間必須有一條凈高不低于3米的貨車通道。關注點23：屋頂設施1) 屋頂設備設施的安裝，應統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方向，避免對塔樓居住環(huán)境的不良影響；2) 應充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以與所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；3) 由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計安裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應在適當位置預留設備基礎；4) 屋頂油煙井距高層水平距離20米

24、以上。關注點24：地下停車場1) 車行道兩側(cè)（或單側(cè)）應設置平行的人行道，人行道與車行道之間應通過路面標線明確區(qū)分；2) 車場部應設計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；3) 地下車庫必須預留機械停車，由于機械式停車位的后期維護保養(yǎng)成本較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式；4) 為避免非機動車亂停亂放，應設置非機動車存車處，非機動車停車位數(shù)量為：10002500輛；5) IC卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能；6) 地

25、下車場出入口需設收費站，地下車場通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區(qū)域還應規(guī)劃中間收費站。具體位置應根據(jù)停車場交通規(guī)劃由商管公司設定。中央收費站布線應由橋架引入，在設計上要考慮到日后中間收費站的移動調(diào)整要求。收費站長2000mm、寬2000mm、高2500mm，并需安裝分體空調(diào)；7) 車庫出入口收費亭和道閘應盡可能設置在平坦路段；8) 車道地面增加指引方向形狀的減速帶。關注點25：地下室廣告地下室應在合適的位置設計安裝一定數(shù)量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預留供電管線。關注點26：供電與計量1) 不同業(yè)態(tài)的機電設備系統(tǒng)應相互

26、獨立，并獨立計量，避免造成營運期間管理界面混亂，給設施設備維護保養(yǎng)工作帶來困難；2) 為便于今后實際運營中對日常能耗進行統(tǒng)計、管理，各設備機房均需增加獨立電表，例如：制冷機房、水泵房等；3) 外墻廣告和景觀照明應分別設置單獨回路，單獨計量，在相應屋面或樓層預留外墻廣告、景觀照明用配電箱；4) 步行街中庭應設置100千瓦獨立電源；外廣場的主要促銷活動場地應設置200千瓦獨立電源。四、項設計評審 一、外立面與廣告位設計關注點27：外立面設計1) 外立面嚴禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻與鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗，應以暖色調(diào)為主，應關

27、注裙樓的晝夜色彩視覺感受，增強商業(yè)經(jīng)營氣氛；2) 步行街出入口外立面應設計大氣，步行街標識易于辨認，雨棚透光性好，易于保潔；3) 凡有對外采光的商鋪，應保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經(jīng)營；首層外立面應盡可能設計為展示櫥窗，并以白玻璃為主，以增加外立面商業(yè)氛圍；4) 塔樓與裙樓臨街的立面應避免在一個平面上，塔樓應退后至少2米，二者之間應有過度結(jié)構(gòu)處理，以防止塔樓墜物危與廣場行人安全與裙樓泛光對塔樓造成的光污染；5) 室外應設置大型LED顯示屏，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮LED顯示屏的維護保養(yǎng)以與防水的需求；LED顯示屏的規(guī)格、視距、高度應協(xié)調(diào)

28、適度；室外廣場適當預留音視頻接口與LED顯示屏連接，以便在外廣場舉辦活動時在LED顯示屏上進行現(xiàn)場直播。關注點28：店招與廣告位1) 重點關注外墻廣告位設置位置、數(shù)量和大小與整體建筑品質(zhì)的合理匹配；2) *廣場店招與主力店店招與廣告位在設計位置與容方面的關系定位應準確合理；3) 外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度與長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；但如果當?shù)貜V告經(jīng)營市場能夠接受的尺度有別于上述標準，應按市場標準建造；4) 建筑立面可預埋不銹鋼掛件，供懸掛條幅使用，具體位置可由商管公司確定；5) 所有廣告位、店招與相關照明的電源，建議在配電室設立獨立的配電

29、柜，并采取集中控制方式，接入樓宇自控系統(tǒng)；廣場LOGO建議由光控開關控制；6) 為保證今后出租使用中計量準確，建議對每塊廣告位進行獨立計量；7) 燈箱廣告應在四周預留散熱孔，以保證部燈具的可靠運行；8) 燈箱部的電器元件須使用知名品牌，如歐司朗、GE的電子鎮(zhèn)流器、光源等；安裝、配線符合規(guī)要求；9) 廣告位的照明應盡量采用外置照明（金鹵投光燈），置照明為輔的設計。置照明燈具應與廣告畫布保持一定距離，通常不小于300mm，并且要隨著廣告畫面增大而增大，以免過熱引發(fā)火災事故；10) 戶外廣告位鋼結(jié)構(gòu)支架應做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理；襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風時出

30、現(xiàn)噪音；廣告牌邊框應采用不銹鋼包邊，并進行磨邊處理；11) 廣告畫面安裝方式應簡單牢固、易于拆換，廣告位側(cè)應設置檢修口，方便維護；建議設計可滑動式爬梯或吊籃。 二、泛光照明設計關注點29：泛光照明1) 泛光照明系統(tǒng)易于維護清潔和更換光源，采用的燈具要節(jié)能耐用，宜選用高效光源，如稀土節(jié)能熒光燈、小功率高顯鈉燈等；隱藏式LED燈帶的燈光顏色要求不應過暗、過冷；2) 泛光和照明結(jié)合良好，泛光色彩搭配合理，泛光效果具有動感和變化；3) 泛光照明的開關應集中設置并具有定時開閉的功能；4) 獨棟獨戶的主力店、酒店等其泛光電源應由主力店自身的供電系統(tǒng)供應；5) 廣場燈的高度和角度應合理，避免產(chǎn)生眩光。三、外

31、環(huán)境與景觀設計廣場外環(huán)境與景觀設計應首先滿足各種功能和需要，其次要考慮維護保養(yǎng)成本和管理難度。因此景觀設計應從以下方面考慮：地面鋪裝材料的選擇和施工工藝是否合理；提供保潔取水用電等配套設施預留的點位和要求廣告燈箱、立柱標識、燈柱、花缽、樹池、垃圾桶、休閑座椅等景觀元素的位置是否合理；綠化的布置方式以與綠植品種的選擇是否合理；室外標識、售賣亭、促銷活動場地的位置、數(shù)量與設計要求。關注點30：景觀風格廣場景觀整體格調(diào)應與建筑的風格保持協(xié)調(diào)，通常商業(yè)以簡約時尚為主，銷售型物業(yè)以優(yōu)雅舒適為主。關注點31：外廣場地面鋪裝1) 為避免日后出現(xiàn)塌陷，應根據(jù)地質(zhì)承載力的實際現(xiàn)狀處理基礎和墊層，砼墊層至少要達到

32、200MM；2) 廣場地面應采用防滑、抗壓耐用、不易污染、便于清洗的材質(zhì)，建議采用600*600規(guī)格的天然石材，面積不宜過大，便于日后維修更換，更換后色差也不會很突出。允許機動車行駛區(qū)域的地面石材厚度建議不小于6cm或達到上車地面的要求；3) 廣場地面各種井蓋的表面通常應采用和鋪地一樣的材料，井蓋至少應具有美觀、抗壓、便于開閉、防盜等特點；4) 車行路面（如車庫出入口）不宜采用鋪裝方式，如出于環(huán)境裝飾的需要，可選擇彩色水泥或環(huán)氧樹脂漆工藝處理。關注點32:交通組織與動線1) 人行道與車行道之間可采取綠植等景觀設施隔離和區(qū)分，避免人車混行；2) 為防止車輛亂停亂放，廣場邊緣路牙的高度應不小于18

33、0MM，同時應設置景觀綠植與擋車樁；3) 港灣式?？空尽⒐卉囌?、城市道路人行橫道線等應納入環(huán)境設計中；4) 廣場應設置23個大型客車停車位，可與酒店、超市一并考慮，行車路線應避免在廣場中穿行。關注點33:配套設施預留1) 外廣場保潔取水點應每隔7080米設置一處，能夠鎖閉。具體點位由商管公司提供或確認；2) 外廣場多種經(jīng)營點位（售賣亭）應每隔100米設置一處，主干道臨街面的數(shù)量應不少于二處，應具備供電、通訊、給排水功能，具體點位由商管公司提供或確認；3) 主要外廣場作為日后商家舉辦促銷活動的場地，應設置不低于120KW的電力容量的配電箱。配電箱應具備防水、防漏電的功能。關注點34:景觀照明燈

34、光要進行照度計算，明確燈具類型和功率，在滿足商業(yè)需要的基礎上兼顧節(jié)能，同時不能影響周邊住宅的使用；燈具的結(jié)構(gòu)和材質(zhì)應易于維護清潔和更換光源。關注點35:垃圾箱1) 外廣場垃圾桶應符合環(huán)保認證要求，即由可回收和不可回收兩部分桶體組成并配備煙灰缸；造型要美觀，與周圍景觀協(xié)調(diào)一致；材質(zhì)堅固耐用，易于清洗；可固定于地面；2) 垃圾箱間隔距離宜為3050米，且應靠近綠化帶、休閑椅等設置；具體點位由商管公司提供或確認。關注點36:休閑設施休閑椅要堅固耐用，易于清潔，表面材質(zhì)不易褪色，整體不易拆卸。設計樣式風格要與周圍景觀設施保持一致。關注點37:水系景觀水系景觀的設計要充分考慮今后維護保養(yǎng)成本和難度；噴水

35、系統(tǒng)宜采用旱噴；水池的池底須硬質(zhì)鋪裝并保持平整，水深不大于20CM；水系景觀還應當避開各種機電設施以與汽車坡道等，以免滲漏造成設施損壞和人身傷害；水系景觀周圍夜間照明要充足。關注點38：木制景觀由于木質(zhì)設施易損壞、保養(yǎng)難，地板、休閑椅、亭臺、橋閣、欄桿等盡量少采用木質(zhì)材料，如使用必須經(jīng)過防腐處理。關注點39：盲道和無障礙通道1) 主要道路和出入口均應設置盲道和無障礙通道，并與城市道路的盲道和無障礙設施連接；2) 無障礙通道護欄應采用不銹鋼制成，避免用土建矮墻；地面應采用防滑材質(zhì)，地面坡度符合規(guī)。關注點40：綠植1) 廣場綠植要根據(jù)其使用功能來選擇適當?shù)姆N類，如隔離用的綠植，通常選用生長旺盛易于

36、修剪的灌木或草皮；而遮蔭為目的的宜選用樹冠高大的喬木；以觀賞為目的的應選用形體優(yōu)美，花色鮮艷、花期長的植物；2) 所有植物均應適應當?shù)貧夂颍子谏L和栽培，耐病蟲害，無毒無特殊氣味。關注點41：屋頂花園如建筑物由裙樓和塔樓組成，則裙樓屋面應設置景觀以遮蔽其它有礙觀瞻的屋頂設施，美化屋面環(huán)境；如有需要也可營造休閑場所（參見關注點22）。關注點42：坡度處理1) 對于地面標高變化較大的項目，在商業(yè)廣場各主入口要盡可能使用緩坡而減少臺階設計；如有臺階，每組臺階的總高度也應小于1.5米；坡道坡度最大不要超過8；2) 坡度較大必須采用豎向垂直擋墻設計時，應通過分層疊錯變化或者立體坡面綠化設計來進行美化。

37、關注點43：景觀小品1) 室外各種標識、移動式花缽與樹池擺放位置應錯落有序，對客流動線無不良影響，具體位置可由商管公司提供；2) 所有燈桿、標識、立柱廣告、道旗等其突出柱體的懸掛物底端距地面高度應不小于2米；3) 可酌情考慮在城市廣場或主要臨街面設置在地區(qū)或城市具有標志性特征的藝術(shù)景觀或構(gòu)筑物，如雕塑、假山石等。關注點44：銷售型物業(yè)景觀1) 對于銷售型的物業(yè)應在每棟建筑物門前區(qū)域增設公告欄，方便物業(yè)管理信息公示；2) 所有景觀元素應避免影響居住者室采光；3) 夜間景觀照明不能對居住者造成光污染；4) 在保證安全的前提下，適當增加球場、沙池、健身器、兒童樂園等娛樂健身設施；5) 園區(qū)人行道路要

38、便捷、順暢；6) 獨立的園區(qū)應采用封閉式管理的設計。關注點45：其它設施1) 人防出口、燃氣調(diào)壓站、室外變電站等公共設施應進行適當?shù)拿阑b飾要與周圍景觀保持一致，或者設計成廣告位或路引標識，以發(fā)揮使用功能；2) 室外扶梯應有遮雨棚，且造型要與建筑與外環(huán)境協(xié)調(diào)一致，有利于扶梯維護保養(yǎng)。關注點46：商管公司要對所有景觀設施進行安全風險評估。五、步行街裝設計關注點47：商鋪交付標準室商業(yè)步行街商鋪的交付標準，餐飲類以與有特殊要求的戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常毛坯交付，但配套設施應安裝到位；其他商鋪以與公共區(qū)域均為精裝修標準交付。關注點48：商鋪立面商鋪店招應設置在鋪門上方，電源接入商鋪的配電箱（配電箱應設

39、置在隱蔽位置）；一般精裝鋪的店招寬度與鋪門一致，但餐飲商鋪和戰(zhàn)略伙伴商鋪也可采用與鋪面等寬的店招或按照其要求設置；鋪門兩側(cè)的玻璃幕墻到頂，底部加踢腳線保護；所有店招均預留位置，店招的容由商戶自行設計安裝。關注點49：步行街天面1) 步行街公共通道的天面顏色不宜單調(diào)，應豐富顏色和建筑層次，和燈光效果良好配合，渲染商業(yè)氣氛；2) 步行街的天面（包括公共區(qū)域和商鋪）吊頂應采用上人龍骨，在合理的位置預留足夠的檢修口。關注點50：步行街照明1) 步行街照明與裝應有機結(jié)合，避免片面追求形式和不適當選取照度標準與照明方式，在不降低照明質(zhì)量的前提下，應有效控制單位面積的安裝功率；2) 除有裝飾需要外，應優(yōu)先選

40、擇直射光通比例高、控光性能合理的高效燈具，如節(jié)能熒光燈和高顯鈉燈等；3) 為了充分利用天然采光條件，節(jié)約電能，應盡可能將照明控制納入建筑設備自動監(jiān)控系統(tǒng)；4) 目前在給各精裝商鋪作天花燈具的設計時，通常在周邊采用不同燈具以突出不同的效果。但根據(jù)以往經(jīng)驗，各商鋪在進行裝修時，周邊往往放置高柜，柜設有照明，而天花安裝的燈具往往閑置。為此建議店鋪周邊的燈具仍選用普通燈具，僅預留充足電量即可，以滿足商鋪自行改動之需；3) 針對于暗槽的燈具，為便于維修更換慮，建議采用“卡扣”式安裝；4) 步行街立面宜采用高反射率的飾面材料以提高光效。關注點51：商鋪門各商鋪玻璃門采用的均為1米面寬、厚度不低于12MM的

41、鋼化玻璃，為適應玻璃門較大的自重，必須選擇合適的優(yōu)質(zhì)品牌的地彈簧合頁，建議采用進口品牌，以往所使用的經(jīng)常損壞，出現(xiàn)玻璃門下垂以與無法定位的現(xiàn)象。關注點52：步行街公共通道地面1) 步行街通道地面以淺米黃進口人造石為主，其中餐飲區(qū)的地面應選擇顏色略深，不易污染、易清潔的地磚；2) 中庭地面鋪裝應以天然石材為主，并通過拼花、環(huán)形裝飾燈帶等裝飾手法明顯區(qū)別于其它區(qū)域。地面若采用不銹鋼壓條作為裝飾時，其厚度和長度應避免在今后的使用中出現(xiàn)翹起、變形。關注點53：多種經(jīng)營點位步行街首層扶梯下方、通道口等適合開展多種經(jīng)營的區(qū)域可做強弱電（個別可考慮上下水）預留。具體點位可由商管公司提供。關注點54：步行街的

42、采光廊和中庭玻璃穹頂1) 考慮廣告條幅與美裝飾物的安裝，步行街的采光廊需按每跨3對或5對預留吊掛件，中庭玻璃穹頂預留6個或8個吊掛件，所有吊掛件均要采用電動遙控升降裝置，每個點的承載力約45KG，具體點位可由商管公司提供；中庭的采光玻璃穹頂與步行街的采光廊應進行節(jié)能設計，必須設置電動遮陽裝置。在設計選型時請注意軌道、電機、控制機構(gòu)的選擇，以避免后期實際使用時出現(xiàn)問題；2) 中庭玻璃穹頂在設計中同時要考慮預留安裝LED電子顯示屏的荷載和懸掛設施，總荷載為20KN。關注點55：步行街廣告1) 步行街公共區(qū)域與地下車場均可選擇客流集中的位置設置廣告燈箱，電梯廳等顧客能夠短暫駐足的位置也可設置滾軸式廣

43、告燈箱，廣告燈箱的寬度以700MM800MM為宜，高度以1800MM為宜；廣告燈箱應外形美觀、醒目，配合步行街整體設計風格；具體點位可由商管公司提供；2) 滾軸式廣告燈箱的設計應考慮方便維修和更換畫面，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用玻璃膠封固的方法，所有廣告燈箱均需預留散熱口；燈箱廣告位應獨立或分區(qū)域安裝計量電表。關注點56：客服中心客服中心可設置在扶梯下方或中庭區(qū)域，客服中心接待臺應由裝單位負責設計制作，風格與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致；客服中心所需的供電、通訊、網(wǎng)絡、廣播等須一并安裝到位；如步行街過長或者體量過大（長度超過350米或建筑面積超過5萬平方米）可考慮增加一個客服中心。具體點位

44、由商管公司確定。關注點57：電梯扶梯1) 扶梯洞口周圍空隙須安裝防墜網(wǎng)；2) 圖紙中扶梯兩端與護欄銜接的部位與兩組扶梯之間的間距部分建議在該處應做明確設計，除采用不銹鋼造型連接外，為防止縫隙過大，還需再增加安全玻璃攔隔，所有縫隙必須保證能夠阻擋兒童穿過；3) 地下電梯大堂、扶梯廳隔斷可多采用玻璃設計，以增強其通透性，便于客人方便找到進出通道；部裝修達到精裝標準；4) 建議觀光電梯附近增加廣告液晶屏和樓層指示。關注點58：衛(wèi)生間衛(wèi)生間應增加應急照明，地面應采用防滑地磚，燈具與排氣扇的位置要根據(jù)蹲位的位置合理安排（其它要求參見關注點11）。關注點59：休閑設施步行街長度，在廊道應按適當?shù)拈g隔距離設

45、置休息區(qū)，休息區(qū)以休閑座椅和景觀小品配合為主。關注點60：衛(wèi)生設施步行街需設置符合環(huán)保質(zhì)量管理標準的高品質(zhì)垃圾桶，擺放位置：步行街公共通道應結(jié)合休息區(qū)、扶梯口等處擺放，以3050米擺放一個為宜；公共衛(wèi)生間門口、電梯廳等處均需擺放；具體點位可由商管公司提供。 五、導示系統(tǒng)設計關注點61：導示系統(tǒng)總體要求導示系統(tǒng)的標識容必須符合*集團的VI使用規(guī)，材質(zhì)優(yōu)良，制作安裝工藝精細，易于維護保養(yǎng)，設計風格保持統(tǒng)一。關注點62：室外導示室外交通指示標識、廣場標識、廣告燈箱等應根據(jù)標識級別設置于路口、主入口和廣場四周等視線較為集中的位置，選擇點位的原則：不能影響整個廣場的客流動線，可利用綠植區(qū)設置；不能遮擋主力店或外鋪的門面；不能對廣場舉辦大型活動的場地使用形成潛在影響；位置、高度、寬度以與安裝工藝等無安全隱患；具體點位可由商管公司提供。關注點63：室導示室導示牌主要設置于出入口、主力店開口、電梯廳、扶梯口、衛(wèi)生間等處，同時步行街公共通道也應根據(jù)合理距離吊設導示牌；具體點位和容由商管公司提供。關注點64：導示制作與安裝1) 導示牌應采用置光源，光源以日光燈或LED為主；透光部分通常采用有機玻璃或亞克力塑料材質(zhì)，不透光部分通常采用鋁板或復合板材制作；導示容的材料和底板的色溫應有足夠