國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響

1、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響現(xiàn)在和我們最息息相關(guān)，以及廣大老百姓最關(guān)心的問題也就是房?jī)r(jià)了。 我也 一直在關(guān)注著中國(guó)房?jī)r(jià)的問題。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物價(jià)的上升，城市化 步伐的加快，中國(guó)的房?jī)r(jià)越來越貴。尤其在一些大城市比如北京、上海等。首先我們要了解房地產(chǎn)，了解房?jī)r(jià)為什么前幾年居高不下，以及現(xiàn)在房地產(chǎn) 走勢(shì)。由于不是專業(yè)人士所以自然要引用一些官方新聞?wù)Z言。何為房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所 或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、 辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分， 非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生 產(chǎn)要素市場(chǎng)的一

2、部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng) 是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)區(qū)域間的需 求情況各不相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所 以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用 情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一 分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過 市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值， 可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)

3、效益，促 進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi) 結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。房?jī)r(jià)為什么前幾年居高不下一般來說，在房?jī)r(jià)非理性狂飆過程中，支持房?jī)r(jià)走高的有兩種力量：一是居 民的自住性需求，二是富人的投機(jī)需求。由于在住房的供給受到制約的情況下， 有關(guān)住房緊張之類虛假 信息比較容易誤導(dǎo)人們的房?jī)r(jià)預(yù)期， 從而人為地引起房 價(jià)的不正常上漲， 這是近來年房地產(chǎn) 市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀。但是，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期 破除之后，在房?jī)r(jià)下跌過程中阻礙房?jī)r(jià)下跌的“抗跌”力量卻只有一個(gè)：居民的自住

4、性需求；這就是房地產(chǎn)中的所謂“不對(duì)稱原理”：富人的投機(jī)行為產(chǎn)生房?jī)r(jià)的峰值，而窮人的購(gòu)買力產(chǎn)生房?jī)r(jià)的“抗跌值”。 顯然，居民的自主性需求 主要與其未來可支配收入變化有關(guān)， 在一個(gè)收入不斷拉大的社會(huì)里， 理論上房 價(jià)是應(yīng)該很低 的，或者說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)迅速下降；但是迄今國(guó)內(nèi)房 價(jià)還沒有形成快速下降的局面呢？這里從兩方面加以剖析。一方面，就住房的真實(shí)需求而言。任何商品的價(jià)格上漲都跟供求有關(guān)，而房地產(chǎn)中土地的有限性制約了住房的供給，因而房?jī)r(jià)上漲的直接原因在于其巨大需求，這是住房市場(chǎng)面臨 的真實(shí)需求。而這里就有兩個(gè)基本冋題：一是為何有如此大的住房需求， 這就涉及到資金的來源問題。二是住房需求為何

5、集中在這段時(shí)期，這就涉及到 前端時(shí)期住房制度改革中的缺陷問題。 另一方面，就住房的需求結(jié)構(gòu)而言。當(dāng)前 的房?jī)r(jià)劇漲并不是全面性的，而主要集中在大中城市，這是就住房需求的結(jié)構(gòu)性問題。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的反差呢？其實(shí)，房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關(guān)心自己家庭的外觀，也會(huì)關(guān)心整個(gè)街區(qū)的觀瞻，關(guān)心整個(gè)地區(qū)的地理人文；因此，如果整個(gè)地域的環(huán)境和設(shè)施很差，那么，人們對(duì)它的需求也會(huì)下降。 顯然，當(dāng)前住房需求的結(jié)構(gòu)性問題根源就在于，中國(guó)小城市或農(nóng)郊地區(qū)的住居 環(huán)境、 交通設(shè)施與大 中城市相差太遠(yuǎn)了。 正因如此， 在城市土地資源如此稀缺 的情況下，只要收入分配問題 得不到解決，城鄉(xiāng)之間就會(huì)呈現(xiàn)出反差極大的二

6、元結(jié)構(gòu)，城市住房也就必然會(huì)不斷上漲，從而也就永遠(yuǎn)不可能實(shí)現(xiàn)“住者有其宀”房”。國(guó)家近幾年是如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2008 年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，各地房?jī)r(jià)飆升，尤其以北京、廣州、 上海等一線城市為甚，政府也相應(yīng)出臺(tái)了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策。其中 2010 年的 樓市是不平靜的樓市，宏觀調(diào)控一輪接著一輪。1月 10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 。 通知明確二套房貸首付不得低于 40%。3月 10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了 19條土地調(diào)控新政，即關(guān)于加強(qiáng)房地 產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競(jìng)買保證金最少 兩成、 1 月內(nèi)付清地價(jià) 50%、囤地開發(fā)商

7、將被“凍結(jié)”等 19 條內(nèi)容。4月 14日“新國(guó)四條”出臺(tái)。其中最嚴(yán)厲的要屬：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房 的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。4月 17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知。 通知明確，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根 據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。6月 4日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中 第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，認(rèn)房又認(rèn)貸。9月 29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問 題的通知。 通知規(guī)定，各商業(yè)銀行暫停

8、發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住 房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫 停發(fā)放購(gòu)房貸款。10月19日，中國(guó)人民銀行決定，自 2010年 10月 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人 民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn) 行的 2.25%提高到 2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 5.31%提高到 5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。10月底，多家銀行總行已向分支行下發(fā)通知，從 11月 1日起，全面取消房 貸七折利率，首套房首付最低 30%，利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的 85%； 二套住房

9、最低首付 50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。在房地產(chǎn)行業(yè)依然火爆上漲的背景下， 2011 年國(guó)家又出臺(tái)了兩項(xiàng)房?jī)r(jià)調(diào)控 措施。2月 17日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 的通知，共有八條內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”。 4 月 27 日，溫家寶總理在主持國(guó) 務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控， 并提出了八項(xiàng)措施 引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。簡(jiǎn)稱為“新國(guó)八條”?，F(xiàn)在房地產(chǎn)走勢(shì)從2009年開始，中國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲，經(jīng)過 2年，2011年房?jī)r(jià)已至高位。但是 2011 年讓我們老百姓逐漸看見了希望。 在房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)作用下， 全國(guó)房?jī)r(jià)回落的 趨勢(shì)仍在繼續(xù)， 房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的

10、城市范圍不斷擴(kuò)大， 樓市由升轉(zhuǎn)降的拐點(diǎn)已經(jīng)確 立。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2011 年最后一個(gè)月的全國(guó)房?jī)r(jià)依舊延續(xù)了前 幾個(gè)月的跌勢(shì)。與上月相比， 70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市 達(dá)到了 52個(gè)，比上月多出 3 個(gè)，持平的城市繼續(xù)保持在 16 個(gè)。同時(shí)，與 2011 年 11 月份相比， 2011 年 12 月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了 3 個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的2個(gè)城市中，漲幅均為0.1%。與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下 降的城市有9個(gè)，比2011年11月份增加了 5個(gè)。漲幅回落的城市有55個(gè)o 2011 年12月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有60個(gè)。北京中原市

11、場(chǎng)研究部發(fā)布的 分析數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，同比、環(huán)比房?jī)r(jià)漲幅均保持著2011 年11月份的變化特征繼續(xù)下調(diào)，反映目前市場(chǎng)情況的商品住宅環(huán)比指數(shù)，在最 后一個(gè)月的平均下調(diào)幅度達(dá)到了 0.24%,繼2011年11月份平均下調(diào)0.19%后再 次擴(kuò)大降幅。與此同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)平均同比指數(shù)也降至101.63，漲幅比上月縮小0.75個(gè)百分點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年10月份全國(guó)房?jī)r(jià)初現(xiàn)拐點(diǎn)之后，價(jià)格進(jìn)入連續(xù)回落通道，2011年12月全國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比下降程度 加深，降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。目前已經(jīng)有52個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，比上月增加3個(gè)，占比達(dá)到74.3%。北京中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)

12、張大偉表示，自2011年10月份后，全國(guó)房?jī)r(jià)降價(jià)范圍加速擴(kuò)張，雖然2011年12月平均同比指數(shù)仍然高于100,但卻已經(jīng)達(dá)到年內(nèi)最低值，比 2011年1月增幅回落5.19個(gè)百分點(diǎn)。 2011年以全國(guó)超過70%勺城市價(jià)格環(huán)比回落收尾，這表明在經(jīng)歷了一年多的樓市 調(diào)控之后，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲得到有效控制。業(yè)內(nèi)分析人士指出，從去年年底的中央 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，以及正在召開的各省份地方兩會(huì)釋放的政策信號(hào)可以看出，在房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成果的情況下，調(diào)控政策仍將繼續(xù)保持力度，2011年“跌?！笔展俚臉鞘?，在2012年初仍將延續(xù)下跌大勢(shì)。( ndex/gdbb/201201/1801869.htm)國(guó)家宏觀調(diào)控體現(xiàn)了

13、什么2011開始的房?jī)r(jià)下降都是我們國(guó)家宏觀調(diào)控的結(jié)果，充分表現(xiàn)力中國(guó)共產(chǎn)黨代表中國(guó)最廣大人民的利益。國(guó)家不僅僅降低了普通房地產(chǎn)價(jià)格而且增加保障房建設(shè)緩解一些貧困人的住房問題。國(guó)家發(fā)改委投資司于日前舉行了2012年中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃工作會(huì)議，該會(huì)議確定2012年中央預(yù)算內(nèi)投資數(shù)字比去年約增加了 200億左右，總計(jì)將超過4000億元左右。而增加的200億元，將主要用 于保障性住房的建設(shè)。溫家寶總理日前表示要將房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)到民眾能夠接受的地步， 要對(duì)一系列調(diào)控措施決不可有絲毫動(dòng)搖， 讓公眾再一次看到了中央政府調(diào)控關(guān)系 國(guó)計(jì)民生的房?jī)r(jià)上的決心。然而，這個(gè)堅(jiān)定的決心來源于哪里？除了對(duì)民眾利益 的高度負(fù)責(zé)及對(duì)

14、民眾對(duì)高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)焦慮的“呼應(yīng)”之外，還有其他諸多原因值得 解讀。這樣的狀態(tài)是令公眾看好的，這一未來已經(jīng)基本可以預(yù)期的結(jié)果，已給政府調(diào)控政策增分不少?？偫碓诠_場(chǎng)合的最新表態(tài)，或繼續(xù)有“撥冗見微”之意， 也是一個(gè)對(duì)未來政府調(diào)控房?jī)r(jià)走勢(shì)的最好導(dǎo)向。事實(shí)證明，再“強(qiáng)大的”的擁有 不少資源的開發(fā)商們，一旦面臨政府的堅(jiān)定和決心之時(shí)， 一旦和深孚民意的政府 力量博弈之時(shí)，“他們”終歸是“ hold不住”的?？梢宰尮娗逍训馗杏X到的 是，在這場(chǎng)正在持續(xù)進(jìn)行的調(diào)控博弈之中，中央政府并未將“勁”使展，但開發(fā)商們似乎已經(jīng)“頂不住了”，不僅以北京為代表的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅度的成 交量下跌以及價(jià)格上的“決水”現(xiàn)象，

15、更是在新建房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了在四大一線 城市房?jī)r(jià)連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比“停漲”的狀態(tài)。顯而易見的是，如果中央政府 愿意的話，“手”里依然還會(huì)有諸多的令開發(fā)商“不敵”的“武器”。這些個(gè)“武器”如存款準(zhǔn)備金率、“限貸政策”、緩解剛需的保障性住房政策，政府并 未使展，完全可以在今后繼續(xù)“加碼”，這或是中央政府“淡定”看待和繼續(xù)堅(jiān) 定不移調(diào)控高房?jī)r(jià)的依據(jù)所在。在此前的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，總理的一句話令人 記憶猶新，他稱：“切實(shí)把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏”。一個(gè)明確了方 向的政府，是保持調(diào)控原則堅(jiān)持不動(dòng)搖的基礎(chǔ)，而“力度和節(jié)奏”卻是一個(gè)體現(xiàn) 執(zhí)政和調(diào)控科學(xué)的必要手段。 在這樣一個(gè)全民皆認(rèn)同房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)定和

16、合理的大前 提之下，在一個(gè)有著強(qiáng)力調(diào)控決心和手段的政府主導(dǎo)之下， 高房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”必 然會(huì)到來。 在這樣的“合適”的時(shí)機(jī)， 打出這樣一個(gè)堪稱“漂亮”的調(diào)控房?jī)r(jià)之 仗，并不出人意料。為總理的“下調(diào)房?jī)r(jià)決不動(dòng)搖”而喝采 ! 國(guó)家不僅僅是為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加重視民生生活， 不斷加大改革力度， 使我國(guó)房 價(jià)下降。中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)人民在建設(shè)高度物質(zhì)文明的同時(shí)建設(shè)高度的社會(huì)主義精 神文明。國(guó)家有效的宏觀調(diào)控充分地體現(xiàn)出社會(huì)主義的優(yōu)越性，一切為了人民。 在宏觀調(diào)控上， 以實(shí)現(xiàn)廣大勞動(dòng)人民利益為出發(fā)和歸宿。 如在房地產(chǎn)， 鋼鐵上國(guó) 家的宏觀調(diào)控把人民的當(dāng)前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、 局部利益與整體利益結(jié)合起來， 使 市場(chǎng)在

17、社會(huì)主義國(guó)家宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用， 更好地發(fā)揮計(jì)劃和市 場(chǎng)兩種手段的長(zhǎng)處，使社會(huì)主義的優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)都能夠得到充分發(fā)揮。 具有上述特征的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制， 對(duì)社會(huì)主義和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言， 都是史無 前例的！從政治上看， 我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是由中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)、 由政府有力地進(jìn) 行宏觀調(diào)控的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。 改革開放以來，我國(guó)各條戰(zhàn)線取得舉世矚目的偉大成就， 都是在黨的領(lǐng)導(dǎo)下的。在中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)，現(xiàn)代化建設(shè)，國(guó)家的統(tǒng)一，人民的 團(tuán)結(jié)，社會(huì)的安定，民主的發(fā)展，都要依靠黨的領(lǐng)導(dǎo)。在我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的必經(jīng)途徑， 是一項(xiàng)艱難的開創(chuàng)性事業(yè)， 只有在中國(guó) 共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下才可能取得成功。同時(shí)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立過程中， 必須有政府的強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控， 通過經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策、 經(jīng)濟(jì)法規(guī)、 計(jì)劃指導(dǎo)和必 要的行政管理，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定、安全、有序、公正的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 在以按勞分配為主的基礎(chǔ)上可以試著讓如科技發(fā)明、 創(chuàng)造、信息、專利等參與分 配。這類生產(chǎn)要