房地產(chǎn)成本管理制度

1、管理體系文件成本管理制度密級(jí)：發(fā)放編號(hào)：編制：審核：批準(zhǔn)：版本修訂記錄序號(hào)版本修訂人審批人生效日期備注總則1.1 目的為保證集團(tuán)所有開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作有效開展，更好地指導(dǎo)、規(guī)范集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的 管理和控制，并分階段進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，特制訂本 管理制度。1.2 適用范圍本制度適用于集團(tuán)及所屬公司的成本管理。1.3 管理原則1.3.1 集團(tuán)所有開發(fā)項(xiàng)目均明確目標(biāo)成本以提高項(xiàng)目?jī)衾蕿閷?dǎo)向的原則；1.3.2 目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理、及時(shí)控制的原則。2 管理職責(zé)2.1 成本控制中心2.1.1 成本控制中心為集團(tuán)及項(xiàng)目成本管理的責(zé)任部門，項(xiàng)目前期及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣?/p>

2、的規(guī)費(fèi)情況，用足、用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑；2.1.2 為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，成本控制中心負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目目標(biāo)成本控制，所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含資金成本）必須經(jīng)成本控制中心進(jìn)行審核。2.2 財(cái)務(wù)金融中心2.2.1 財(cái)務(wù)金融中心應(yīng)對(duì)資金成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)進(jìn)行核算匯總；2.2.2 財(cái)務(wù)金融中心應(yīng)監(jiān)督合同價(jià)格的簽約，性價(jià)比分析及審核。2.3 營(yíng)銷策劃中心2.3.1 銷售費(fèi)用、策劃費(fèi)用由營(yíng)銷策劃中心進(jìn)行核算、控制等成本控制責(zé)任，營(yíng)銷費(fèi)用需報(bào)送成本 控制中心、財(cái)務(wù)金融中心審核、審定后報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。2.4 土地費(fèi)用、前期費(fèi)等費(fèi)用2.4.1 土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、設(shè)計(jì)

3、、勘察費(fèi)用、房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)、房產(chǎn)測(cè)繪的費(fèi)用分別由經(jīng)辦部門核算，報(bào)分相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)審批后，由成本控制中心匯總。2.5 項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，財(cái)務(wù)金融中心、成本控制中心持續(xù)參與各階段活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。2.6 財(cái)務(wù)金融中心、成本控制中心發(fā)現(xiàn)違反成本管理相關(guān)規(guī)定的提交行政管理中心和法務(wù)監(jiān)察中心，行政管理中心和法務(wù)監(jiān)察中心根據(jù)管理規(guī)定出具處罰單報(bào)常務(wù)副總裁/總裁審批執(zhí)行。3 成本核算對(duì)象確立3.23.33.43.53.63.6.13623.6.33.6.43.6.544.14.1.14.1.2集團(tuán)所有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品

4、類型等確定成本核算對(duì)象。3.1項(xiàng)目成本核算對(duì)象原則上分為三級(jí)設(shè)置，一級(jí)核算對(duì)象為項(xiàng)目（按土地獲取的范圍劃分， 如:歐景城），二級(jí)核算對(duì)象為分期（按項(xiàng)目入住時(shí)間劃分，如：歐景城一期），三級(jí)核算對(duì)象為產(chǎn)品形式（按產(chǎn)品形式劃分，如：歐景城3#住宅）。二級(jí)成本核算對(duì)象的建立應(yīng)根據(jù)各樓座入住時(shí)間的不同進(jìn)行劃分，入住間隔在6個(gè)月以上的均應(yīng)單獨(dú)建立成本核算對(duì)象。二級(jí)成本核算對(duì)象應(yīng)該獨(dú)立建立合同臺(tái)賬。在設(shè)計(jì)方案確定之后，財(cái)務(wù)金融中心根據(jù)開發(fā)成本項(xiàng)目，確定項(xiàng)目成本核算對(duì)象；同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目占用土地面積、建筑面積、預(yù)算造價(jià)比例，確定合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本，并填寫項(xiàng)目成本核算對(duì)象確立申報(bào)表，報(bào)分（子）

5、公司總經(jīng)理、公司總裁審批。由于項(xiàng)目成本核算對(duì)象的劃分，引起成本指標(biāo)和費(fèi)用分?jǐn)?，具體包括：土地及大配套的分?jǐn)傇瓌t：分期開發(fā)時(shí)當(dāng)期占地面積計(jì)入當(dāng)期成本；同一期內(nèi)不同產(chǎn)品形式的土地成本按產(chǎn)品形式的首層占地面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅▽?duì)于商住一體樓即群房商業(yè)或底商 的產(chǎn)品按住宅核算）。前期、建安、市政基礎(chǔ)配套費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t：以上三項(xiàng)費(fèi)用原則上避免簽訂跨期分?jǐn)偟暮贤?；如有?duì)成本影響較大的跨期合同，可按建筑面積進(jìn)行拆分。公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t：非經(jīng)營(yíng)性公建以及其它配套設(shè)施按照其受益范圍內(nèi)的總可售面積進(jìn)行分?jǐn)?；?jì)算非經(jīng)營(yíng)性公建的總投資時(shí)不包括非經(jīng)營(yíng)性公建所占土地的土地款，例如：學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、集中公園、垃圾站

6、、市政道路、車庫(kù)等。要求對(duì)于需要分?jǐn)偟摹胺墙?jīng) 營(yíng)性公建”單獨(dú)建立成本明細(xì)。資金成本的分?jǐn)傇瓌t：同樣由財(cái)務(wù)金融中心提供。如在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中改變開發(fā)節(jié)奏，需要更改成本核算對(duì)象設(shè)置的，財(cái)務(wù)金融中心應(yīng)重新申報(bào)，重新審批。目標(biāo)成本確定項(xiàng)目工程直接成本的目標(biāo)成本由成本控制中心制定和下達(dá)，不同階段制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報(bào)批程序，具體包括：項(xiàng)目投資決策階段，財(cái)務(wù)金融中心、成本控制中心牽頭組織，依據(jù)方案編制投資估算，經(jīng)總裁審定、批準(zhǔn)，作為項(xiàng)目總目標(biāo)成本。方案設(shè)計(jì)階段，依據(jù)總目標(biāo)成本、規(guī)劃方案、建筑方案設(shè)計(jì)，成本控制中心按照已經(jīng)審批通過(guò)的成本核算對(duì)象的設(shè)置情況分別編制目標(biāo)成本表，報(bào)分（子）公司總經(jīng)理、公

7、司總裁審批，審批后的目標(biāo)成本作為該項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)。4.1.3 擴(kuò)初階段，成本控制中心將成本控制表細(xì)分，作為對(duì)各分項(xiàng)成本指標(biāo)考核依據(jù)，同時(shí)上報(bào)分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁審批。4.1.4 施工圖階段落實(shí)各項(xiàng)成本指標(biāo)，成本控制中心對(duì)超出目標(biāo)成本的指標(biāo)進(jìn)行修訂。4.2 財(cái)務(wù)金融中心協(xié)同相關(guān)部門制定和下達(dá)管理費(fèi)用、銷售策劃費(fèi)用的目標(biāo)成本。5 成本動(dòng)態(tài)控制5.1 各部門必須依據(jù)已批準(zhǔn)的成本指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定 控制成本的措施方案。5.2 成本控制中心、財(cái)務(wù)金融中心必須參與和控制所有影響項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括但不限于：5.2.1 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；522招投標(biāo)；5.2

8、.3 合同簽訂；5.2.4 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證；5.2.5 合同付款等。；財(cái)務(wù)金5.3 成本控制中心負(fù)責(zé)建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬（包括合同臺(tái)賬、技術(shù)變更臺(tái)賬和現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)賬）融中心負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出、資金成本及稅費(fèi)成本臺(tái)賬，營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)登記建立銷售費(fèi) 用臺(tái)賬、核算實(shí)際發(fā)生銷售費(fèi)用是否在成本控制指標(biāo)內(nèi)。6 項(xiàng)目成本超支處理及調(diào)整6.1 工程項(xiàng)目成本超支的處理措施由成本控制中心按成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警的范圍和要求填寫項(xiàng)目成 本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表，以書面形式報(bào)分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁審批：報(bào)分（子）6.1.1 在不需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額的情況下，通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目成本的細(xì)項(xiàng)指標(biāo)得以平衡的，公司總經(jīng)理審批；6.1.

9、2 必須要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額時(shí)，必須經(jīng)公司總裁審批，其責(zé)任由分（子）公司總經(jīng)理承擔(dān)。6.2 銷售策劃費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金等成本超支的處理措施由財(cái)務(wù)金融中心負(fù)責(zé)按照上述規(guī)定操作。6.3 成本在實(shí)施過(guò)程中，因項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃調(diào)整（例如：產(chǎn)品形式有調(diào)整、分期開發(fā)有調(diào)整等）引起 目標(biāo)成本的增加或減少，應(yīng)按照項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求，重新制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，并報(bào) 分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁批準(zhǔn)。7 項(xiàng)目成本核算與分析7.1 成本控制中心、財(cái)務(wù)金融中心必須按照項(xiàng)目成本核算與分析的內(nèi)容，每月進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)成本指標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)7.272172272

10、388.18.1.18.28.2.18.2.28.2.38.2.48.2.58.2.68.2.78.38.3.18.3.2態(tài)和趨勢(shì)，并通過(guò)分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因,項(xiàng)目成本核算與及時(shí)采取控制成本的措施。分析于每月5日前上報(bào)分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁。成本核算與分析報(bào)告主要內(nèi)容應(yīng)包括：項(xiàng)目直接成本上月的總體變動(dòng)情況（超支或節(jié)?。┘摆厔?shì)判斷；項(xiàng)目直接成本在上月發(fā)生較大變動(dòng)（超支或節(jié)?。┑某杀炯?xì)項(xiàng)的變動(dòng)情況及趨勢(shì)判斷；實(shí)際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說(shuō)明及控制成本的建議成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警范圍和要求成本預(yù)警的適用范圍項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能

11、發(fā)生超出目標(biāo)成本時(shí)，由預(yù)警責(zé)任人向分（子）公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警.預(yù)警操作要求只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價(jià)已超支，變更設(shè)計(jì)測(cè)算已超支等）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。成本控制中心負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目工程直接成本指標(biāo)（不含資金成本）超支的預(yù)警責(zé)任人，財(cái)務(wù)金融中心負(fù)責(zé)人是管理費(fèi)用及資金成本超支預(yù)警責(zé)任人。銷售部、策劃部負(fù)責(zé)人是銷售策劃費(fèi)用超支的第一預(yù)警責(zé)任人，報(bào)成本控制中心。項(xiàng)目工程直接成本（不含資金成本），針對(duì)每一開發(fā)項(xiàng)目由成本控制中心按項(xiàng)目計(jì)劃將目標(biāo)成本分解，設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個(gè)階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項(xiàng)，成本控制中心進(jìn)行成本預(yù)

12、警。管理費(fèi)用及資金成本項(xiàng)，由財(cái)務(wù)金融中心按經(jīng)營(yíng)計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過(guò)成本細(xì)項(xiàng)，財(cái)務(wù)金融中心進(jìn)行成本預(yù)警。銷售策劃費(fèi)用由銷售部、策劃部按銷售策劃費(fèi)用計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過(guò)成本細(xì)項(xiàng)，銷售部、策劃部進(jìn)行成本預(yù)警。所有成本預(yù)警均應(yīng)填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。預(yù)警處理：成本細(xì)項(xiàng)的超支預(yù)警由各歸口部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。一般情況可以分別選擇以下兩種方式：在不需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額的情況下，通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目成本的細(xì)項(xiàng)指標(biāo)得以平衡的，由各歸口部門負(fù)

13、責(zé)人填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表，報(bào)分（子）司總經(jīng)理審核審批；需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，由各歸口責(zé)任部門填寫 項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表 必須上報(bào)分（子）公司總經(jīng)理審核，公司總裁審批。9 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求9.1 適用范圍：因開發(fā)計(jì)劃調(diào)整引起成本核算對(duì)象的變化時(shí)，可以對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，具體包括:9.1.1 項(xiàng)目產(chǎn)品形式變化；9.1.2 開發(fā)計(jì)劃調(diào)整，使得原定的項(xiàng)目分期有所改變；9.1.3 核算對(duì)象的銷售面積有明顯改變；9.1.4 由于建筑材料價(jià)格波動(dòng)較大，導(dǎo)致成本指標(biāo)調(diào)整時(shí)，可以對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整；9.1.5 由于政策、法規(guī)的變化，導(dǎo)致項(xiàng)目成本指標(biāo)列項(xiàng)的增減時(shí)，可以對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整；9.1

14、.6 發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。9.2 目標(biāo)成本調(diào)整的操作要求9.2.1 成本控制中心是項(xiàng)目工程直接成本項(xiàng)目的目標(biāo)成本調(diào)整的主辦部門，負(fù)責(zé)填寫項(xiàng)目目標(biāo)成本 調(diào)整申請(qǐng)表，報(bào)分（子）公司總經(jīng)理審核，公司總裁審批。通過(guò)審批后，成本控制中心負(fù)責(zé)項(xiàng) 目工程直接成本（除資金成本）的調(diào)整工作。9.2.2 財(cái)務(wù)金融中心是公司管理費(fèi)用、資金成本和稅金、銷售策劃費(fèi)用的目標(biāo)成本調(diào)整的主辦部門， 申報(bào)、審核、審批及審批后的目標(biāo)調(diào)整程序同上。9.2.3 調(diào)整后的目標(biāo)成本經(jīng)過(guò)審批后，應(yīng)做好存檔工作。10 附則10.1 本制度由成本控制中心負(fù)責(zé)解釋、修訂。10.2 本制度自董事長(zhǎng)批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。二O四年十月

15、十六日附件1:項(xiàng)目成本控制體系附件2:項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表附件3:成本核算與分析報(bào)告附件1目標(biāo)成本控制科目表科目代碼科目名稱科目 級(jí)別是否末 級(jí)科目科目類型科目 大類科目細(xì)類A項(xiàng)目成本A.01開發(fā)成本1否成本科目A.01.01土地費(fèi)用2否開發(fā)成本V成本科目A.01.01.01土地出讓金3否開發(fā)成本成本科目A.01.01.02征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A.01.01.03合作價(jià)款3否開發(fā)成本成本科目A.01.01.04股權(quán)轉(zhuǎn)讓3否開發(fā)成本A.01.01.05契稅3否開發(fā)成本成本科目A.01.01.06土地交易費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目:A.01.01.99其他:3否開發(fā)成本成本科目:A.0

16、1.02前期工程費(fèi)2否開發(fā)成本V成本科目A.01.02.01勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)P 3否開發(fā)成本成本科目:A.01.02.01.01勘測(cè)費(fèi)4否開發(fā)成本成本科目A.01.02.01.02設(shè)計(jì)費(fèi)P 4否開發(fā)成本成本科目:A.01.02.02行政性收費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A.01.02.03三通一平費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目:A.01.02.04臨時(shí)設(shè)施3否開發(fā)成本成本科目A.01.02.99其他費(fèi)用3否開發(fā)成本成本科目A.01.03基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2否開發(fā)成本V成本科目A.01.03.01供水工程3否開發(fā)成本成本科目A.01.03.02排水工程3否開發(fā)成本成本科目A.01.03.03供配電工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A

17、.01.03.04供氣工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A.01.03.05供暖工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A.01.03.06環(huán)境綠化工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A.01.03.07園區(qū)智能化工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A.01.03.08弱電工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目:A.01.04建筑安裝工程費(fèi)用2否開發(fā)成本V成本科目1A.01.04.01土方、地基處理費(fèi):3否開發(fā)成本成本科目A.01.04.02建筑工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目A.01.04.04精裝修裝飾費(fèi)P 3否開發(fā)成本成本科目1A.01.05公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2否開發(fā)成本V成本科目A.01.05.01人防P 3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.

18、02會(huì)所3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.03幼兒園3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.04學(xué)校3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.05物業(yè)管理用房3否開發(fā)成本成本科目:A.01.05.06物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.07體育設(shè)施3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.08醫(yī)療設(shè)施3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.09垃圾中轉(zhuǎn)站3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.10社區(qū)居委會(huì)3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.11社區(qū)派出所3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.12郵政3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.13儲(chǔ)蓄所3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.14老年活動(dòng)中心3否開發(fā)成本成本科目A.01.05.99其他3否開發(fā)成本成本科目A.01.06不可預(yù)見費(fèi)2否開發(fā)成本V成本科目:A.01.07開發(fā)間接費(fèi)2否開發(fā)成本V成本科目A.01.07.01工程管理費(fèi)3否開發(fā)成本A.01.07.02行政管理費(fèi)3否開發(fā)成本A.01.07.03物業(yè)前期啟動(dòng)費(fèi)P 3否開發(fā)成本A.01.07.04物業(yè)空置費(fèi)3否開發(fā)成本A.01.07.05利息支出P 3否I開發(fā)成本A.01.07.06后期維修費(fèi)3否開發(fā)成本A.01.07.99其他P