協(xié)信星光天地商業(yè)項目定位咨詢報告(北京中海首佳)

1、北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司定位思路定位思路: :通過前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析通過前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析, ,對業(yè)態(tài)組合設(shè)置、對業(yè)態(tài)組合設(shè)置、各業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目規(guī)模、主題概念等進行論證分析。各業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目規(guī)模、主題概念等進行論證分析。 定位定位規(guī)模規(guī)模業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合主題主題規(guī)劃規(guī)劃定位與規(guī)劃研究思路定位與規(guī)劃研究思路市場環(huán)境調(diào)查商業(yè)定位的分析推斷總體商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境調(diào)查市場環(huán)境分析和商業(yè)環(huán)境分析各商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)要求市場調(diào)研重點是測定項目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟支撐力、宏觀發(fā)展空間和微觀商業(yè)環(huán)境、市場競爭力和項目市場前景目的：了解項目的立地條件SWOT，分析商圈內(nèi)消費者的構(gòu)成、市場潛力、客源途經(jīng)及流動量、經(jīng)濟

2、特點、消費能力等，從而為確定項目的基本商業(yè)定位，錯位經(jīng)營提供依據(jù)。也為推算賣場規(guī)模提供數(shù)據(jù)支撐。根據(jù)以上的宏觀經(jīng)濟調(diào)研和微觀商業(yè)調(diào)研得出相關(guān)的商業(yè)項目分析，得出各模式商業(yè)和與項目地段特征相結(jié)合的新型商業(yè)的分析結(jié)論目的：對調(diào)查數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，從而確定項目經(jīng)營的商業(yè)立地評價、定位主題概念，賣場規(guī)模的推斷，業(yè)種業(yè)態(tài)組合計劃。根據(jù)以上的分析結(jié)論，進行符合項目定位、地塊特征和招商需求的商業(yè)規(guī)劃和各業(yè)態(tài)對物業(yè)設(shè)施的商業(yè)需求。目的：符合多方需求，得出符合市場的最佳方案。確保投資方收益、商戶運營和消費者需求三方盈利。項目總體特征分析：立地環(huán)境評價項目總體特征分析：立地環(huán)境評價商業(yè)空白較大，商業(yè)中心指標(biāo)較低，

3、潛在購買力較大。處于交通主干道金開大道上，臨街，無障礙物遮擋，視覺效果好集客手段多樣，區(qū)域性集客范圍廣能滿足較多業(yè)種業(yè)態(tài)的選址需求。周邊地產(chǎn)項目價格位較高，未來可以以較高的價位租、售商鋪。周邊在建、擬建商業(yè)項目較少，招商難度較低。尚有待開發(fā)的空白地段優(yōu)優(yōu)勢勢劣劣勢勢項目周邊人口密度低。目前周邊在建、擬建商業(yè)項目少，需要獨立支持商業(yè)氛圍。距離觀音橋商圈較近，會出現(xiàn)部分消費外流及截流的現(xiàn)象。目前人流量較少。周邊集合了富人區(qū)和大眾區(qū)，客層復(fù)雜渝北區(qū)消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大15.5%，按銷售額計算，渝北區(qū)每年就此流失16.5個億；該商圈對渝北區(qū)消費群體的輻射能力主要歸因于渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展的

4、滯后及地理距離上的便利性；項目規(guī)模項目規(guī)模周邊人口規(guī)模周邊人口規(guī)模周邊人口及輻射人口的購買力周邊人口及輻射人口的購買力周邊人口消費特征周邊人口消費特征輻射人口輻射人口各業(yè)態(tài)平效各業(yè)態(tài)平效食品、日用品、家電業(yè)態(tài)是居民在駐地周邊解決的消費業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)- -百貨業(yè)態(tài)平效百貨業(yè)態(tài)平效傳統(tǒng)商圈購物中心項目商業(yè)中心零售業(yè)態(tài)零售業(yè)種精品超市大賣場GMS精品百貨店奢侈品生活特性店屈臣氏 日化品超市家居店廚具店香薰店墻飾店巧克力店冰激凌店親子游樂教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店非購物業(yè)態(tài)占比提高業(yè)種面積分配表業(yè)種面積分配表封閉MALL室內(nèi)步行街內(nèi)主要布置購物服務(wù)業(yè)態(tài),其業(yè)種配置

5、為：精品店、金融、個人護理店、影樓、中西式快餐等.封閉MALL業(yè)種面積分配表業(yè)種面積分配表餐飲區(qū)業(yè)態(tài)面積分配表業(yè)態(tài)面積分配表 超市6000 電器連鎖2000-3000 生活特性店6000,金融、個人護理店、影樓、中西式快餐;合計12500休閑:健身中心、網(wǎng)吧、時尚書城、美容美發(fā)、美體中心;合計9500 娛樂: 影城5000、 特色餐飲: 6000 共: 36000本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建筑整體需求：樓層層高：超市BIF不低于5.5米，1F不低于4.8米，2F不低于4.8米。影院三層局部挑空不低于8米，柱網(wǎng)開間8.48.4米以上餐飲需考慮上下水（冷、熱水），污水排放、生化處 理裝置。其他要求：通訊設(shè)施、中央空調(diào)。租金收益租金收益方案方案1(1(全租賃全租賃) )1、精品店和小面積配套按套內(nèi)面積核算租金，2、超市、電器、金融、娛樂健身，大型餐飲按建筑面核算租金。3、影城按保底加提成（一般按銷售額的5%-10%）單位：元（人民幣)租金收益租金收益方案方案2 2（部分銷售部分租賃）（部分銷售部分租賃）1、本方案按售出5000平方米面積測算：年租金總額將變?yōu)?7,429,