土地儲(chǔ)備方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估(2)資料

1、土地儲(chǔ)備方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一、摘要本文針對(duì)當(dāng)前土地收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)的研究，考慮到信貸風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等實(shí)際情況產(chǎn)生的 約束條件，建立土地儲(chǔ)存評(píng)估的優(yōu)化模型，為土地儲(chǔ)備部門提供一個(gè)比較實(shí)用的土地儲(chǔ) 備方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法。 同時(shí)采用層次分析法 (Analytic Hierarchy Process ，簡(jiǎn)稱 AHP) 和蒙特卡洛模擬法，利用 和Excel 2010，分別對(duì)模型進(jìn)行求解，并對(duì)所 得結(jié)果進(jìn)行可行性分析，在此基礎(chǔ)上用在險(xiǎn)值( Value at Risk, VaR )方法，采用層次 分析法和 Monte Carlo 仿真，以此來(lái)幫助土地部門篩選出十個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目。首先，建立以項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(NPV為評(píng)價(jià)指

2、標(biāo)，運(yùn)用蒙特卡洛模擬法，對(duì)財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收周期進(jìn)行隨機(jī)抽樣。再根據(jù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式： NPV = ? (CI-CO) "(1+lcFt。經(jīng)過(guò)多輪模擬，對(duì)每一組模擬結(jié)果計(jì)算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。然 后計(jì)算凈現(xiàn)值的期望值E(NPV)、標(biāo)準(zhǔn)差c ,對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)程度可以利用變異系數(shù) V =(T /E 來(lái)衡量。根據(jù) V 的大小來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)大小。對(duì)于問(wèn)題1,選取相應(yīng)的約束條件對(duì)目標(biāo)函數(shù)進(jìn)行約束，從而給出優(yōu)化模型I。由 于凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來(lái)評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行， 且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。凈現(xiàn)值會(huì)被很多不確定因素影響，用綜合不 確定性分析法

3、建立模型，研究項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。利用 MATLAB 和 Excel 2010 求解，得 到了表 5。對(duì)于問(wèn)題2,在優(yōu)化模型I的基礎(chǔ)上，建立了優(yōu)化模型II。同時(shí)采用在險(xiǎn)值(Valueat Risk, VaR)方法，利用MATLAB和SPSS,分別對(duì)模型進(jìn)行求解.在對(duì)所得結(jié)果進(jìn)行了分析比較篩選出風(fēng)險(xiǎn)較大的十個(gè)項(xiàng)目并且分析風(fēng)險(xiǎn)較大的原 因，最后，我們就模型存在的不足之處提出了改進(jìn)方案，并對(duì)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了分析。關(guān)鍵字 土地收儲(chǔ) 風(fēng)險(xiǎn) 凈現(xiàn)值 層次分析法二、問(wèn)題的提出市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目 標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地，即進(jìn)行了由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

4、承擔(dān) 的土地儲(chǔ)備工作。土地儲(chǔ)備增加了地方財(cái)政收入，也改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高了 土地市場(chǎng)的公平性和透明性。但是，在儲(chǔ)備中，需要?jiǎng)佑么罅康馁Y金，或者利用銀行的 授信貸款、抵押貸款等渠道的信貸資金來(lái)收儲(chǔ)土地。當(dāng)資金在市場(chǎng)中活躍向好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn) 不易顯現(xiàn)。而當(dāng)土地市場(chǎng)疲軟時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)極易爆發(fā)，所以，需要利用之前幾年土 地儲(chǔ)備項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，建立合理的數(shù)學(xué)模型，找出一種最實(shí)用土地儲(chǔ)備方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方 法。三、問(wèn)題的分析3.1 問(wèn)題一 本題要求我們利用所給附錄的信息，建立合理的數(shù)學(xué)模型，為土地儲(chǔ)備部門提供一 個(gè)比較實(shí)用的土地儲(chǔ)備方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法。探究風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法時(shí)，有些關(guān)鍵問(wèn)題需要考慮到。首先，要考

5、慮土地所在的區(qū)域與 其用途是否搭配最好，能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展；接著還要考慮財(cái)務(wù)方面的因素，通過(guò) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV的大小分析項(xiàng)目的盈利能力，用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)，動(dòng)態(tài)回收 周期(Pt)，盈虧平衡點(diǎn)(BEP)來(lái)分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大??；還要考慮存在的社會(huì)風(fēng) 險(xiǎn)，是否需要大批的拆遷人口以及拆遷人口的補(bǔ)償情況。而且，還必須考慮到如果投資 失敗，會(huì)遭受怎樣的損失或者面臨怎樣的負(fù)面影響，以及需要采取怎樣的安全措施才能 將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失降低到最低程度。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，我們也會(huì)試著使用VaR原理。VaR按字面解釋為“處于風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)的價(jià)值”，即在一定置信水平和一定持有期內(nèi)，某一金 融工具或其組

6、合在未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)下所面臨的最大損失額。計(jì)算VaR的一般方法如下：設(shè)資產(chǎn)組合的初始價(jià)值為 W，持有期末的期望收益為R, R的數(shù)學(xué)期望和標(biāo)準(zhǔn)差分別為 卩和c,在給定的置信水平c下，期末資產(chǎn)組合的最低 值為W*=W(1+R*)其中R*為相應(yīng)的最低收益率。Value at risk=E(W)-W*=-W(R*- 卩)(1) VaR=E(W)-W*=-W + a c -卩)=-a c W(2)實(shí)際應(yīng)用中，根據(jù)市場(chǎng)因子波動(dòng)性比較大，所以在 VaR計(jì)算方法之后，還需要進(jìn)行 對(duì)市場(chǎng)實(shí)例研究的基本分析?；痉治龀绦蛉缫韵铝鞒蹋和恋貎?chǔ)備基本理論4土地儲(chǔ)備楓念類型及戢響利潤(rùn)最大化條件T基本模型 目標(biāo)務(wù)元化土地儲(chǔ)

7、備11決策模型# 1模型分析與討論*我國(guó)土地儲(chǔ)備運(yùn)行基本情況權(quán)LJ我國(guó)近幾年儲(chǔ)備方案鳳險(xiǎn)分析得出最實(shí)用殛評(píng)估方法,3.2問(wèn)題二本題要求我們根據(jù)對(duì)問(wèn)題1的解答，用問(wèn)題一中得出的方法，對(duì)附件二中的方案進(jìn) 行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，比較出風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)項(xiàng)目，然后根據(jù)作出的模型，分析出這十個(gè)項(xiàng)目風(fēng) 險(xiǎn)偏大的原因。四、模型假設(shè)1. 項(xiàng)目投資總額的估算誤差很小的2. 申請(qǐng)貸款額度與銀行批復(fù)的額度是相同的，忽略土地儲(chǔ)備的信貸風(fēng)險(xiǎn)符號(hào)說(shuō)明3. 在這此期間不考慮土地市場(chǎng)變動(dòng)的情況，假設(shè)土地市場(chǎng)是穩(wěn)定的。五、CI-CO)t :表示t年的凈現(xiàn)金流量；T:表示計(jì)算年分?jǐn)?shù)；IC :表示折現(xiàn)率；BEF:表示盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的產(chǎn)銷量；Cf

8、:表示固定成本；P:表示單位產(chǎn)品的銷售價(jià)；Cu:表示單位產(chǎn)品的變動(dòng)成本；Tu:表示單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加；W表示資產(chǎn)組合的初始價(jià)值；R:表示持有期末的期望收益；卩：表示R的數(shù)學(xué)期望；（T :表示R的數(shù)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)差;R*:表示最低收益率。六、問(wèn)題一一）模型分析與建立1. 土地儲(chǔ)備定義土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源 合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為2. 土地儲(chǔ)備的基本步驟第一步:土地儲(chǔ)備中心對(duì)擬征用儲(chǔ)備地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，并進(jìn)行前期定界測(cè)量工作; 第二步:根據(jù)擬征收儲(chǔ)備地塊的摸底材料情況，提交用地預(yù)審申請(qǐng)及相關(guān)文件資料，經(jīng) 批

9、準(zhǔn)后進(jìn)行預(yù)審。第三步:被征收土地所在國(guó)土局根據(jù)擬征用儲(chǔ)備地塊的摸底材料， 準(zhǔn)備征地報(bào)批資料（主 要是土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告，見(jiàn)附件一），并會(huì)同預(yù)審意見(jiàn)一同上報(bào);第四步:征地經(jīng)政府批準(zhǔn)后，市儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)籌集資金，公告并實(shí)施征地協(xié)議的簽訂和 補(bǔ)償工作;第五步:儲(chǔ)備中心向規(guī)劃局申請(qǐng)定點(diǎn)和編制控制性規(guī)劃; 第六步:征地程序完成后，將征為國(guó)有的土地存入政府儲(chǔ)備庫(kù)，并按照規(guī)劃實(shí)施前期開 發(fā)和配套建設(shè)。3分析由以上定義易之土地儲(chǔ)備方案的評(píng)估主要根據(jù)擬征用儲(chǔ)備地塊的摸底材料即土地儲(chǔ)備 項(xiàng)目可研報(bào)告，根據(jù)所給的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告（附件一），儲(chǔ)備方案的風(fēng)險(xiǎn)可以大 致總結(jié)有以下幾點(diǎn):項(xiàng)目投資及資金來(lái)源 土地儲(chǔ)購(gòu)項(xiàng)目

10、資金的主要來(lái)源除了部分的財(cái)政資金， 還有大量的銀行貸款。 建立模型時(shí)， 我們假設(shè)能得到預(yù)估的資金，排除了資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備對(duì)土地利用，房?jī)r(jià)等方面的影響 土地儲(chǔ)備會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，在建立模型時(shí)也假設(shè)房?jī)r(jià)的漲幅是穩(wěn)定的，房?jī)r(jià)會(huì)被控制在 一定的范圍內(nèi)，基本上也可以排除這方面的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)分析（層次分析法和盈虧平衡分析） 由于土地項(xiàng)目的大部分資金都是來(lái)自銀行貸款，項(xiàng)目盈利與否決定了能否還上銀行貸 款。如果收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況不好，財(cái)務(wù)無(wú)法變現(xiàn)很容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)，因此 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析是及其必要的。進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，本次利用層次分析法，建立模型，系統(tǒng)的分析項(xiàng)目投資總額，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

11、,動(dòng)態(tài)回收周期（PT）對(duì)凈現(xiàn)值（NPV）的影響,得到凈現(xiàn)值，最后通過(guò)得到的凈現(xiàn)值分析該項(xiàng)目的盈利能力;用盈利平衡分析作為另一指標(biāo)，分析項(xiàng)目的盈虧平 衡點(diǎn)，用來(lái)分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。綜合這兩個(gè)方面的影響，作為一個(gè)重要指標(biāo) 來(lái)分析評(píng)價(jià)收儲(chǔ)方案。資金回收分析（回歸分析 通徑分析 Monte Carlo 仿真分析）怎樣評(píng)定一個(gè)項(xiàng)目是否成功？對(duì)社會(huì)做了多大的貢獻(xiàn)、對(duì)項(xiàng)目投資者帶來(lái)多少聲譽(yù)，還 有便是資金回收率。在正常情況下，資金回收額要大于資金耗費(fèi)額，這個(gè)差額就是企業(yè) 實(shí)現(xiàn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果。資金的順利回收，既是補(bǔ)償資金耗費(fèi)的必要，又是再生產(chǎn)得以為 繼的前提。所以，需要利用回歸分析或者其他分析方法，預(yù)

12、計(jì)估算出一個(gè)項(xiàng)目的資金回 收率，然后作為一個(gè)重要的指標(biāo)來(lái)分析評(píng)價(jià)此收儲(chǔ)方案。4. 模型的建立和求解凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)回收周期一、凈現(xiàn)值法（財(cái)務(wù)盈利能力分析）凈現(xiàn)值是指 投資方案 所產(chǎn)生的 現(xiàn)金凈流量 以資金成本 為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與 原始投資額 現(xiàn)值的差額。 凈現(xiàn)值法 就是按凈現(xiàn)值大小來(lái)評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方 案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)， 投資效益 越好。凈現(xiàn)值會(huì)被很多不確定因素影響， 用綜合不確定性分析法建立模型，研究項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。綜合不確定性分析法1 層次分析法（ Analytic Hierarchy Process ，簡(jiǎn)稱 AHP） 所謂層次分析法，是指將一個(gè)復(fù)雜

13、的多目標(biāo)決策問(wèn)題作為一個(gè)系統(tǒng)，將目標(biāo)分解為 多個(gè)目標(biāo)或準(zhǔn)則，進(jìn)而分解為多指標(biāo)（或準(zhǔn)則、約束）的若干層次，通過(guò)定性指標(biāo)模糊 量化方法算出層次單排序（權(quán)數(shù)）和總排序，以作為目標(biāo)（多指標(biāo)） 、多方案優(yōu)化決策 的系統(tǒng)方法。層次分析法是將決策問(wèn)題按總目標(biāo)、各層子目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則直至具體的備 投方案的順序分解為不同的層次結(jié)構(gòu)，然后得用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每 一層次的各元素對(duì)上一層次某元素的優(yōu)先權(quán)重， 最后再加權(quán)和的方法遞階歸并各備擇方 案對(duì)總目標(biāo)的最終權(quán)重，此最終權(quán)重最大者即為最優(yōu)方案。運(yùn)用層次分析方法，大體可 分為以下三個(gè)步驟 :步驟 1: 分析系統(tǒng)中各因素間的關(guān)系， 對(duì)同一層次各元素關(guān)于上一

14、層次中某一準(zhǔn)則的重要 性進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣 ;步驟 2: 由判斷矩陣計(jì)算被比較元素對(duì)于該準(zhǔn)則的相對(duì)權(quán)重， 并進(jìn)行判斷矩陣的一致性檢 驗(yàn);步驟 3: 計(jì)算各層次對(duì)于系統(tǒng)的總排序權(quán)重，并進(jìn)行排序。 最后，得到各方案對(duì)于總目標(biāo)的總排序。2 蒙特卡洛模擬法 當(dāng)所求解問(wèn)題是某種隨機(jī)事件出現(xiàn)的概率，或者是某個(gè)隨機(jī)變量的期望值時(shí)，通過(guò) 某種“實(shí)驗(yàn)”的方法，以這種事件出現(xiàn)的頻率估計(jì)這一隨機(jī)事件的概率，或者得到這個(gè) 隨機(jī)變量的某些數(shù)字特征，并將其作為問(wèn)題的解。工作過(guò)程 蒙特卡羅方法的解題過(guò)程可以歸結(jié)為三個(gè)主要步驟：構(gòu)造或描述概率過(guò)程；實(shí)現(xiàn)從已知 概率分布抽樣；建立各種估計(jì)量。蒙特卡羅方法解題過(guò)

15、程的三個(gè)主要步驟：（ 1）構(gòu)造或描述概率過(guò)程 對(duì)于本身就具有隨機(jī)性質(zhì)的問(wèn)題，如粒子輸運(yùn)問(wèn)題，主要是正確描述和模擬這個(gè)概率過(guò) 程，對(duì)于本來(lái)不是隨機(jī)性質(zhì)的確定性問(wèn)題，比如計(jì)算定積分，就必須事先構(gòu)造一個(gè)人為 的概率過(guò)程，它的某些參量正好是所要求問(wèn)題的解。即要將不具有隨機(jī)性質(zhì)的問(wèn)題轉(zhuǎn)化 為隨機(jī)性質(zhì)的問(wèn)題。（2）實(shí)現(xiàn)從已知概率分布抽樣 構(gòu)造了概率模型以后，由于各種概率模型都可以看作是由各種各樣的概率分布構(gòu)成的， 因此產(chǎn)生已知概率分布的隨機(jī)變量（或隨機(jī)向量） ，就成為實(shí)現(xiàn)蒙特卡羅方法模擬實(shí)驗(yàn) 的基本手段，這也是蒙特卡羅方法被稱為隨機(jī)抽樣的原因。最簡(jiǎn)單、最基本、最重要的 一個(gè)概率分布是（ 0， 1）上的均勻

16、分布（或稱矩形分布） 。隨機(jī)數(shù)就是具有這種均勻分 布的隨機(jī)變量。隨機(jī)數(shù)序列就是具有這種分布的總體的一個(gè)簡(jiǎn)單子樣，也就是一個(gè)具有 這種分布的相互獨(dú)立的隨機(jī)變數(shù)序列。 產(chǎn)生隨機(jī)數(shù)的問(wèn)題， 就是從這個(gè)分布的抽樣問(wèn)題 在計(jì)算機(jī)上，可以用物理方法產(chǎn)生隨機(jī)數(shù)，但價(jià)格昂貴，不能重復(fù)，使用不便。另一種 方法是用數(shù)學(xué)遞推公式產(chǎn)生。這樣產(chǎn)生的序列，與真正的隨機(jī)數(shù)序列不同，所以稱為偽 隨機(jī)數(shù)，或偽隨機(jī)數(shù)序列。不過(guò)，經(jīng)過(guò)多種統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)表明，它與真正的隨機(jī)數(shù)，或隨機(jī) 數(shù)序列具有相近的性質(zhì)，因此可把它作為真正的隨機(jī)數(shù)來(lái)使用。由已知分布隨機(jī)抽樣有 各種方法，與從 （0,1） 上均勻分布抽樣不同，這些方法都是借助于隨機(jī)序列來(lái)實(shí)

17、現(xiàn)的， 也就是說(shuō)，都是以產(chǎn)生隨機(jī)數(shù)為前提的。一般說(shuō)來(lái)，構(gòu)造了概率模型并能從中抽樣后， 即實(shí)現(xiàn)模擬實(shí)驗(yàn)后，我們就要確定一個(gè)隨機(jī)變量，作為所要求的問(wèn)題的解，我們稱它為 無(wú)偏估計(jì)。建立各種估計(jì)量，相當(dāng)于對(duì)模擬實(shí)驗(yàn)的結(jié)果進(jìn)行考察和登記，從中得到問(wèn)題 的解。凈現(xiàn)值表1以凈現(xiàn)值為準(zhǔn)則的判斷矩陣和權(quán)重AB1B2B3WiB11 1/250.4088B22 150.5031B31/51/510.0881表2以項(xiàng)目投資總額為準(zhǔn)則的判斷矩陣和權(quán)重B1C1C2C3C1C21/31/50.10311/30.2915C30.6054B2C4C5C6WiC41530.6054C51/511/30.1031C61/3310.

18、2915表4 以投資回收期為準(zhǔn)則的判斷矩陣和權(quán)重B3C7C8C9WiC711/51/30.1031C85130.6054C931/310.2915表5各不確定因素的綜合出現(xiàn)概率C1C2C3C4C5C6C7C8C90.04210.11920.24750.18440.05190.14670.00910.05330.0258以項(xiàng)目的凈現(xiàn)值（NPV為評(píng)價(jià)指標(biāo)，運(yùn)用蒙特卡洛模擬法，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率和投資回收期進(jìn)行隨機(jī)抽樣。凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：i. NPV = ?（CI-CO） "（1+lcFt（CI-CO）t : t 年的凈現(xiàn)金流量T :計(jì)算年分?jǐn)?shù)lc :為折現(xiàn)率經(jīng)過(guò)多輪模擬，對(duì)

19、每一組模擬結(jié)果計(jì)算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。然后計(jì)算凈現(xiàn)值的期望值E（NPV）、 標(biāo)準(zhǔn)差（7，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)程度可以利用變異系數(shù) V = c /E來(lái)衡量。二、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point,簡(jiǎn)稱BEP又稱零利潤(rùn)點(diǎn)、保本點(diǎn)、盈虧臨界點(diǎn)、 損益分歧點(diǎn)、收益轉(zhuǎn)折點(diǎn)。通常是指全部銷售收入 等于全部成本時(shí)（銷售收入線與總 成本線的交點(diǎn)）的產(chǎn)量。在本項(xiàng)目中，可以在成本不變的情況下，分析最低土地使用權(quán)出讓價(jià)格或者在土地 使用權(quán)出讓價(jià)格不變的情況下，分析土地出讓量，求得一個(gè)盈利平衡點(diǎn)，盈利平衡點(diǎn)越 低，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也低。計(jì)算公式ii. BEP=Cf/（p-cu-tu）其中：BEP-盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的產(chǎn)銷量

20、Cf-固定成本P單位產(chǎn)品銷售價(jià)Cu單位產(chǎn)品變動(dòng)成本Tu單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加盈虧平衡分析圖圖2盈虧平衡分析圖根據(jù)附錄二的信息，用MATLA做頻率分布直方圖x1 =0.4952 0.82760.68000.7434 0.4813 0.41910.77320.6811 0.7034 0.6990;x2 =0.7684 0.58490.79550.7843 0.6192 0.73150.58630.7045 0.5210 0.4857;x3 =0.7076 0.45270.64610.7765 0.6972 0.75210.73810.6622 0.5983 0.7482 ;x4 =0.7251 0

21、.69780.67250.5762 0.7103 0.75030.64400.7376 0.6751 0.6139 ;x5 =0.7267 0.66090.64970.6524 0.7204 0.71630.76110.6036 0.7724 0.6282 ;x6 =0.7525 0.69020.63250.7840 0.6668 0.66680.63100.6648 0.5950 0.6160;x7 =0.6395 0.74260.69700.5696 0.7404 0.62830.65620.7169 0.7348 0.7477;x = x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7;hist(

22、x,10)100.40.450.6G.55.6.650.70.750.80.85圖3盈虧平衡點(diǎn)頻率分布直方圖(二)收儲(chǔ)面積總額估算出讓計(jì)劃現(xiàn)金流量預(yù)期收益一.在險(xiǎn)值(Value at Risk, VaR )方法在險(xiǎn)值(Value at Risk, VaR )方法是目前國(guó)際上評(píng)價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要方法，它以 概率論為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)方法，摒棄了主觀判斷的隨意性，比傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)定方法 具有更好的適應(yīng)性和科學(xué)性。該方法最初應(yīng)用于金融領(lǐng)域，在房地產(chǎn)與土地儲(chǔ)備等相關(guān) 市場(chǎng)具有廣闊的應(yīng)用前景。 計(jì)算VaR的一般方法如下：iii. Value at risk=E(W)-W*=-W(R*- 卩)iv. VaR=

23、E(W)-W*=-W + a & -卩)=-a & W其中：W:資產(chǎn)組合的初始價(jià)值R：持有期末的期望收益卩：R的數(shù)學(xué)期望& : R的數(shù)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)差在給定的置信水平c下，期末資產(chǎn)組合的最低值為 W*=W(1+R*)其中R*為相應(yīng)的最低 收益率。實(shí)際應(yīng)用中，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)因子波動(dòng)性預(yù)測(cè)方法的不同，VaR的求解方法可分為方差一 協(xié)方差法、歷史模擬法以及本文所選用的 Monte Carlo模擬法。Monte Carlo模擬法最 早于1942年由研制原子彈的科學(xué)家研制并加以應(yīng)用，其名稱Monte Carlo來(lái)自法國(guó)南部著名的賭城。在金融市場(chǎng)上，Monte Carlo模擬法用來(lái)模擬確定時(shí)期

24、不同情形下的資 產(chǎn)組合值。Monte Carlo模擬法是計(jì)算VaR的各種方法中最為有效的方法。對(duì)于資產(chǎn)組 合的不同分布狀況以及各種非線性的情形，Monte Carlo模擬法都可以得到令人滿意的結(jié)果。其中，回歸分析旨在確定選取自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，而Mon te Carlo模擬法則在此基礎(chǔ)上按照一定假設(shè)，基于選定指標(biāo)的分布參數(shù)產(chǎn)生一系列隨機(jī)數(shù)，利用 回歸分析得到函數(shù)關(guān)系模擬未來(lái)實(shí)際回收資金值，從而進(jìn)行VaR的分析。在土地儲(chǔ)備工作中，與資金投入、資金回收相關(guān)的因素主要有：土地收購(gòu)面積土地 出讓面積。根據(jù)土地儲(chǔ)備中心近幾年相關(guān)數(shù)據(jù)，選取了與土地回收資金相關(guān)的土地收儲(chǔ) 面積、出讓面積和庫(kù)存面積

25、及投入資金、貸款資金等直接指標(biāo)進(jìn)行分析，同時(shí)不考慮其 間房地產(chǎn)開發(fā)投資及GDP等間接指標(biāo)的影響。根據(jù)所給的數(shù)據(jù)研究其中考察對(duì)象 丫為實(shí) 際回收資金， 5 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素分別為 :X1 : 收購(gòu)儲(chǔ)備面積；X2 : 出讓面積；X3 : 年末庫(kù)存面積；X4 : 實(shí)際投入資金；X5 : 年末貸款余額；二回歸分析利用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析，考察因變量與自變量的相關(guān)性?；貧w分析就是通過(guò) 應(yīng)用回歸系數(shù)分析法將因變量和自變量相關(guān)系數(shù)的求出從而是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析符合要求。實(shí)際回收資金與各風(fēng)險(xiǎn)因素的關(guān)系可以表達(dá)為：Y=f (X1,X2,X3,X4,X5)其中風(fēng)險(xiǎn)因素為自變量Xi (i=1,2,3,4,5,6,7)，考察

26、對(duì)象為因變量丫。選用SPSS軟件對(duì)附件 2 中數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，所得回歸方程如下Y=833.06694-0.16206X1+0.27648X2-0.05718X3+0.78943X4+0.08410X5 歸分析計(jì)算結(jié)果表明，因變量與自變量間的相關(guān)系數(shù)R=0.998447， F 值= 91.78265，顯著性水平p=0.01082v p=0.05 (0.05為設(shè)定值),求解符合要求。R值越接近1表明擬 合程度越高。三 . 通徑分析利用DPS軟件進(jìn)行了通徑分析，用以考察因變量和自變量之間的因果關(guān)系。通徑分析就 是應(yīng)用通徑系數(shù)分析方法，將相關(guān)系數(shù)分解為直接作用系數(shù)和間接作用系數(shù)，以解釋各 個(gè)因素對(duì)因

27、變量的相對(duì)重要性，使多變量資料的統(tǒng)計(jì)分析更為合理。通徑分析與回歸分 析從表 2 可看出，二者影響程度排序基本一致。相關(guān)分析中影響程度排序由大至小依次 為X4、X2、X5 XI、X3,通徑分析中則更為 X4、XI、X2、X3 X5,其中5的次序發(fā)生 了明顯改變，對(duì)此影響程度不一可作如下解釋：X5雖本身對(duì)因變量丫的直接影響程度不 大，但其作用于X4間接影響于因變量丫程度較大。相關(guān)分析中X5表現(xiàn)出的較強(qiáng)正相關(guān) 性，實(shí)際上掩蓋了其本身直接影響程度不大的現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，從比較結(jié)果表2我們可以看出，相關(guān)分析由于包含了間接影響在內(nèi)，導(dǎo)致諸多因素的影響程度相差不多，大都表現(xiàn) 為正向關(guān)，而在通徑分析中存在負(fù)相關(guān)(且

28、各因子對(duì)因變量 丫的影響程度相差較大。其 中以風(fēng)險(xiǎn)因素X4影響程度最大，其次為XI, X2,最末為X3, X5。由此可見(jiàn)，分析結(jié)合 有助于我們清楚了解各指標(biāo)之間的作用程度。表 2 杭州市土地儲(chǔ)備資金回收與風(fēng)險(xiǎn)影響因素兩種分析系數(shù)結(jié)果比較X1 X2 X3 X4 X5 :相關(guān)分析系數(shù) 0.73251 0.9132 0.63111 0.98513 0.75176 通徑分析系數(shù) -0.19362 0.17266 -0.05752 0.8499 0.03477四.Monte Carlo 仿真假定風(fēng)險(xiǎn)影響因子增長(zhǎng)率服從正態(tài)分布， 根據(jù)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲取增長(zhǎng)率均值和 標(biāo)準(zhǔn)差等相應(yīng)的分布參數(shù)，利用Malab

29、隨機(jī)函數(shù)RANDN產(chǎn)生符合均值為0、標(biāo)準(zhǔn)差為1 的1000組隨機(jī)數(shù)，根據(jù)卩+ c ?RANDN公式得到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因子增長(zhǎng)率的隨機(jī)數(shù)據(jù)，再按照回歸方程：丫= 833.06694-0.16206X1+0.27648X2-0.05718X3+0.78943X4+0.08410X5計(jì)算丫值（實(shí)際回收資金），從而獲得其頻數(shù)分布補(bǔ)償人口項(xiàng)目分布用地合理性規(guī)劃使之可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)今時(shí)代發(fā)展的主要潮流，土地的利用是否能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 也要成為評(píng)價(jià)方案的一個(gè)指標(biāo)。在這一方面要求下，我們要充分考慮項(xiàng)目對(duì)用地的規(guī)劃 使用，分析土地利用會(huì)對(duì)資源，環(huán)境等方面造成的影響。拆遷人口補(bǔ)償征地就會(huì)涉及到拆遷，拆遷補(bǔ)

30、償人口也是需要重點(diǎn)考慮的一個(gè)因素。由于拆遷地方 不同所需的如果這個(gè)問(wèn)題處理不好，很可能會(huì)影響到社會(huì)的和諧和治安管理，這會(huì)是一 個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。5.可行性分析七、問(wèn)題二1.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估根據(jù)問(wèn)題一中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，對(duì)附錄二中的數(shù)據(jù)用 Excel分別做出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值, 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，動(dòng)態(tài)回收周期和盈虧平衡點(diǎn)的比較圖，用 Excel表格做了數(shù)據(jù)分析, 得到了風(fēng)險(xiǎn)較大的十個(gè)項(xiàng)目。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比較圖（FNPV）60000財(cái)務(wù);爭(zhēng)現(xiàn)值（FNPV）圖4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比較圖動(dòng)態(tài)回收周期比較圖(Pt)動(dòng)態(tài)回收周期(Pt)圖6動(dòng)態(tài)回收周期比較圖由圖表得到風(fēng)險(xiǎn)較大的十個(gè)項(xiàng)目序號(hào)：2, 49, 47, 51, 30, 13 ,

31、 70, 36 , 24 ,14VaR計(jì)算及結(jié)果對(duì)仿真得到的1000個(gè)實(shí)際回收資金數(shù)據(jù)按升序進(jìn)行排列，選取關(guān)鍵數(shù)據(jù)按照風(fēng)險(xiǎn) 累積水平列于表4,從表4中可以看出，在95%置信度下，2007年實(shí)際回收資金超過(guò) 436.5500749的概率為95% ;在90%置信度下，其實(shí)際回收資金會(huì)超過(guò) 2250.625541的 概率為90% ;在80%置信度下，2007年實(shí)際回收資金超過(guò)4199.630783的概率為80%； 在70%置信度下，2007年實(shí)際回收資金超過(guò)5524.27407的概率為70%。其余同理可得。 從VaR值來(lái)看，與2006年實(shí)際回收資金4663.15相比，置信度95%、90%、80%下V

32、aR 值依次為-4226.600、-2412.524 -463.519,這些數(shù)據(jù)表明2007年土地收儲(chǔ)中心實(shí)際回收 資金數(shù)額，其損失值小于4226.600 2412.524 463.519的概率分別為95%、90%、80%。 而從VaR與2006年的比率來(lái)看，其值分別為-90.64%、-51.74%、-9.94%，說(shuō)明土地收 儲(chǔ)市場(chǎng)實(shí)際回收資金風(fēng)險(xiǎn)累積程度較高。2.原因1】缺乏對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)需求的科學(xué)預(yù)測(cè)，土地儲(chǔ)備周期過(guò)長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備量過(guò)大，造成 了土地儲(chǔ)備中心的資金運(yùn)作困難，增加了土地儲(chǔ)備的利息成本，加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的金 融風(fēng)險(xiǎn)?！?】土地收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致機(jī)構(gòu)運(yùn)作困難?！?】進(jìn)行

33、項(xiàng)目時(shí)，涉及拆遷補(bǔ)償人口過(guò)多，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)行困難?！?】對(duì)具體項(xiàng)目缺乏科學(xué)的評(píng)估，缺乏對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)密的財(cái)務(wù)分析，造成項(xiàng)目收支失 衡的情況也可以造成土地金融風(fēng)險(xiǎn)八、模型評(píng)價(jià)層次分析法優(yōu)點(diǎn)1. 系統(tǒng)性的分析方法 層次分析法把研究對(duì)象作為一個(gè)系統(tǒng)， 按照分解、比較判斷、 綜合的思維方式進(jìn)行決策。 系統(tǒng)的思想在于不割斷各個(gè)因素對(duì)結(jié)果的影響， 而層次分析法中每一層的權(quán)重設(shè)置最后 都會(huì)直接或間接影響到結(jié)果， 而且在每個(gè)層次中的每個(gè)因素對(duì)結(jié)果的影響程度都是量化 的，非常清晰、明確。這種方法尤其可用于對(duì)無(wú)結(jié)構(gòu)特性的系統(tǒng)評(píng)價(jià)以及多目標(biāo)、多準(zhǔn) 則、多時(shí)期等的系統(tǒng)評(píng)價(jià)。2. 簡(jiǎn)潔實(shí)用的決策方法 這種方法通過(guò)兩兩比較確

34、定同一層次元素相對(duì)上一層次元素的數(shù)量關(guān)系后， 最后進(jìn)行簡(jiǎn) 單的數(shù)學(xué)運(yùn)算。計(jì)算簡(jiǎn)便，并且所得結(jié)果簡(jiǎn)單明確，容易為決策者了解和掌握。3. 所需定量數(shù)據(jù)信息較少 層次分析法主要是從評(píng)價(jià)者對(duì)評(píng)價(jià)問(wèn)題的本質(zhì)、要素的理解出發(fā)，比一般的定量方法更 講求定性的分析和判斷。 由于層次分析法是一種模擬人們決策過(guò)程的思維方式的一種方 法，層次分析法把判斷各要素的相對(duì)重要性的步驟留給了大腦，只保留人腦對(duì)要素的印 象，化為簡(jiǎn)單的權(quán)重進(jìn)行計(jì)算。這種思想能處理許多用傳統(tǒng)的最優(yōu)化技術(shù)無(wú)法著手的實(shí) 際問(wèn)題。缺點(diǎn)1. 不能為決策提供新方案 層次分析法的作用是從備選方案中選擇較優(yōu)者。 這個(gè)作用正好說(shuō)明了層次分析法只能從 原有方案中

35、進(jìn)行選取，而不能為決策者提供解決問(wèn)題的新方案。這樣，我們?cè)趹?yīng)用層次 分析法的時(shí)候，可能就會(huì)有這樣一個(gè)情況，就是我們自身的創(chuàng)造能力不夠，造成了我們 盡管在我們想出來(lái)的眾多方案里選了一個(gè)最好的出來(lái)， 但其效果仍然不夠企業(yè)所做出來(lái) 的效果好。2. 定量數(shù)據(jù)較少，定性成分多，不易令人信服在如今對(duì)科學(xué)的方法的評(píng)價(jià)中， 一般都認(rèn)為一門科學(xué)需要比較嚴(yán)格的數(shù)學(xué)論證和完善的 定量方法。但現(xiàn)實(shí)世界的問(wèn)題和人腦考慮問(wèn)題的過(guò)程很多時(shí)候并不是能簡(jiǎn)單地用數(shù)字來(lái) 說(shuō)明一切的。層次分析法是一種帶有模擬人腦的決策方式的方法，因此必然帶有較多的 定性色彩。3. 指標(biāo)過(guò)多時(shí)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)量大，且權(quán)重難以確定 當(dāng)我們希望能解決較普遍的問(wèn)題

36、時(shí)，指標(biāo)的選取數(shù)量很可能也就隨之增加。指標(biāo)的增加 就意味著我們要構(gòu)造層次更深、數(shù)量更多、規(guī)模更龐大的判斷矩陣。那么我們就需要對(duì) 許多的指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較的工作。由于一般情況下我們對(duì)層次分析法的兩兩比較是用 1 至 9 來(lái)說(shuō)明其相對(duì)重要性，如果有越來(lái)越多的指標(biāo)，我們對(duì)每?jī)蓚€(gè)指標(biāo)之間的重要程度 的判斷可能就出現(xiàn)困難了，甚至?xí)?duì)層次單排序和總排序的一致性產(chǎn)生影響，使一致性 檢驗(yàn)不能通過(guò)，層次分析法里面沒(méi)有辦法指出我們的判斷矩陣?yán)锬膫€(gè)元素出了問(wèn)題。4. 特征值和特征向量的精確求法比較復(fù)雜 在求判斷矩陣的特征值和特征向量時(shí)，所用的方法和我們多元統(tǒng)計(jì)所用的方法是一樣 的。在二階、三階的時(shí)候， 我們還比較容易

37、處理， 但隨著指標(biāo)的增加， 階數(shù)也隨之增加， 在計(jì)算上也變得越來(lái)越困難。盈虧平衡分析法 盈虧平衡分析可以對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況及項(xiàng)目對(duì)各個(gè)因素不確定性的承受能力進(jìn)行 科學(xué)的判斷，為投資決策提供依據(jù)。缺點(diǎn)在于只能從整體上反映項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不 能反映各個(gè)不確定因素的影響。回歸分析法 ：優(yōu)點(diǎn)：1、回歸分析法在分析多因素模型時(shí)，更加簡(jiǎn)單和方便。在本題中，土地儲(chǔ)備的風(fēng) 險(xiǎn)分析關(guān)聯(lián)著很多種因素，如果用這種方法，可以減少很多思考量；2. 運(yùn)用回歸模型，只要采用的模型和數(shù)據(jù)相同，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)方法可以計(jì)算出唯 一的結(jié)果，但在圖和表的形式中，數(shù)據(jù)之間關(guān)系的解釋往往因人而異，不同分析者畫出 的擬合曲線很可能也是不一

38、樣的，也可以避免個(gè)人工作量太大；3、回歸分析可以準(zhǔn)確地計(jì)量各個(gè)因素之間的相關(guān)程度與回歸擬合程度的高低，提高預(yù)測(cè)方程式的效果；在回 歸分析法時(shí)，由于實(shí)際一個(gè)變量?jī)H受單個(gè)因素的影響的情況極少，要注意模式的適合范 圍，所以一元回歸分析法適用確實(shí)存在一個(gè)對(duì)因變量影響作用明顯高于其他因素的變量 是使用。多元回歸分析法比較適用于實(shí)際經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，受多因素綜合影響時(shí)使用。 缺點(diǎn)：有時(shí)候在回歸分析中，選用何種因子和該因子采用何種表達(dá)式只是一種推測(cè)，這 影響了用電因子的多樣性和某些因子的不可測(cè)性，使得回歸分析在某些情況下受到限 制。通徑分析： 優(yōu)點(diǎn)：1、和其他多元統(tǒng)計(jì)方法相比，更簡(jiǎn)潔直觀，在眾多的原因變量中利用主成分