城市規(guī)劃實務-100

1、城市規(guī)劃實務 -100( 總分： 140.00 ，做題時間： 90 分鐘 )一、 （一） ( 總題數(shù)： 0，分數(shù)： 0.00)二、某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地5 公頃。由于城市建設的發(fā)展， 該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區(qū)， 該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該廠產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址 0 公頃改為商業(yè)、辦公用地，8 公頃改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7 公頃保留。問題( 總題數(shù)： 1，分數(shù)： 20.00)1. 將原工業(yè)用

2、地改變使用性質(zhì)應如何辦理相關手續(xù)?（分數(shù)： 20.00 ）_正確答案： ( 這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設用地性質(zhì)變更程序，應按如下規(guī)定辦理：(1)廠方申請改變用地性質(zhì)。 廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件， 向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。(2)城市規(guī)劃行政主管部門審核。 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)，城市規(guī)劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準，然后向廠方發(fā)出建設項目選址意見書。(3)城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃行政主

3、管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設計條件。(4)受讓方和廠方申請立項。 廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目立項書。(5) 辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件及與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設計條件。(6) 受讓方申請建設用地規(guī)劃許可證。 受讓方持計劃部門批準文件、 土地出讓合同和地形圖等有關資料， 向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應

4、分別辦理。(7) 受讓方繼續(xù)辦理有關建設的各項手續(xù)。 受讓方在原址如何建設， 將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。(8) 城市規(guī)劃行政主管部門審核建設方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規(guī)劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有其他問題后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。)解析：三、 （二） ( 總題數(shù)： 0，分數(shù)： 0.00)四、某北方城市擬在市中心地段新建集公寓、辦公、賓館、商業(yè)為一體的綜合性建筑。用地朝向為南偏東13

5、76;，用地四種情況如下：東側為城市支路，道路紅線寬度20m，退紅線設10m寬綠帶；南側為城市次干道，道路紅線寬度30m，退紅線設15m寬綠帶；北側為現(xiàn)狀居民住區(qū)，全部為6 層磚混住宅；西側為現(xiàn)狀某辦公樓。城市規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設計條件如下：1低層、多層建筑退紅線不少于5m。2高層建筑退紅線不少于15m。3建筑限高100m。4綠地率不小于15%。5停車車位：按照規(guī)范要求。6日照要求：板式建筑間距系數(shù)為61，塔式建筑間距為遮擋面面寬的2 倍。設計單位提供的圖紙詳見下圖。問題( 總題數(shù)： 1，分數(shù)： 20.00)2. 請按照我國現(xiàn)行相關規(guī)定及規(guī)劃管理部門的規(guī)劃設計條件指出設計圖紙中存在的問題。（分

6、數(shù)： 20.00 ）_正確答案： (1) 新建建筑南側未滿足設置15m綠化帶的要求。(2) 不應該占用綠化帶布置機動車停車場。(3) 沿街建筑物長度超過 150m時，應設消防車道。(4) 高層辦公樓與高層公寓之間的間距不符合消防要求。(5) 高層公寓、賓館裙房距北側住宅的間距不足。(6) 高層建筑下部全部被裙房包圍，應該有部分高層外墻直接垂直落地，并應該有直接對外出入口。(7) 汽車出入口距城市干路交叉口過近。(8) 地下車庫出入口位置設置不當，出入不方便。)解析：五、 （三） ( 總題數(shù)： 0，分數(shù)： 0.00)六、如下圖所示，根據(jù)某城市規(guī)劃部門提供的規(guī)劃管理文件，A 地塊規(guī)劃為一個小型博物

7、館用地，占地面積2210m，建筑退后道路3100m，容積率不得大于0 萬 m/ 公頃，建筑高度小于紅線至少10m。 B 地塊為某名人故居及保護控制用地，建筑形式為坡屋頂四合院。在該市城市建設檢查中發(fā)現(xiàn)， 有一開發(fā)商在規(guī)劃管理部門不知情的情況下，正在該地塊進行開發(fā)建設。問題( 總題數(shù)： 1，分數(shù)： 20.00)3. 假設你作為該市規(guī)劃行政主管部門的工作人員，你認為該項目存在什么問題?2作為一個技術領導，你如何評審該項目?（分數(shù)： 20.00 ）_正確答案： (1 作為規(guī)劃行政管理部門，明確結論是：該項目屆違法建設，必須按照相關程序查處。主要問題包括如下幾個方面：(1) 不符合規(guī)劃要求。(2) 沒

8、有一書兩證。(3) 必須馬上停工，已建工程拆除。(4) 按照有關規(guī)定接受相應處罰。(5) 該項目必須另行選址建設，并按規(guī)定辦理各種手續(xù)。2作為規(guī)劃編制單位評審該項目，該項目主要有以下問題：(1) 不符合規(guī)劃管理文件規(guī)定。(2) 該開發(fā)商的設計方案改變了土地的使用性質(zhì)，擅自將用地改為餐廳經(jīng)營，違反規(guī)劃控制要求。(3) 建筑總平面布局中將入口放在城市主次干路交叉口是錯誤的。(4) 根據(jù)規(guī)劃控制要求，建筑高度不應超過10m。(5)A 地塊開發(fā)的容積率為1.06 萬 m2/ 公頃，超過規(guī)劃的1.0 萬 m2/ 公頃的控制要求。(6) 新建餐廳與四合院建筑間間距太近，違反防火通道的最低要求。(7)B 地

9、塊為某名人故居，為了保證城市建筑風貌及環(huán)境協(xié)調(diào)，建議A 地塊新建筑采用坡屋頂形式。)解析：七、 （四） ( 總題數(shù)： 0，分數(shù)： 0.00)八、某城市小區(qū)，三面臨城市干道，其南側為支路?？傆玫貫?5 公頃。現(xiàn)狀市政管線已埋人道路地下，已建配電房能滿足小區(qū)改建后要求。該區(qū)用地東側已建成金融、商業(yè)服務中心；小區(qū)西北角有兩幢新建住宅樓和一所中學； 另有兩所小學、 一處幼托所以及兩片危舊平房住宅區(qū)和一處汽車配件鑄造廠 ( 如下圖所示 ) ?，F(xiàn)已決定將此小區(qū)列為危改居住小區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃。問題( 總題數(shù)： 1，分數(shù)： 20.00)4. 試根據(jù)現(xiàn)狀條件及般危改居住小區(qū)的規(guī)劃設計要求，提出需要調(diào)整和增加的主要

10、內(nèi)容。（分數(shù)： 20.00 ）_正確答案： (1) 小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有兩所小學應合并為一所。(2)托幼位置不當。(3)汽車配件鑄造廠對小區(qū)有干擾。(4)增加小區(qū)公共綠地。(5)完善道路系統(tǒng)。(6)增加小區(qū)配套的公共設施、社區(qū)娛樂等。)解析：九、 （五） ( 總題數(shù)： 0，分數(shù)： 0.00)十、某項目是我國北方城市某居住區(qū)。居住區(qū)總用地約56 公頃，居住人口約10000 人，居住戶數(shù)約 3200 戶。居住區(qū)位于城市中心區(qū)的東南邊緣。北側是城市快速路，南側有城市主干路， 西側有一條城市支路，東側是一條國道。居住區(qū)公建設施分為兩部分，一部分是靠近城市快速路一側，另一部分位于整個居住區(qū)的中心位置。某城市居住示

11、范小區(qū)詳細規(guī)劃如下圖所示。問題( 總題數(shù)： 1，分數(shù)： 20.00)5. 試對該方案進行評析。評析內(nèi)容包括方案的優(yōu)點、問題及修改建議等。（分數(shù)： 20.00 ）_正確答案： (1 方案評析：(1) 居住區(qū)內(nèi)部的主要道路基本呈“井”字骨架，將住宅組團均勻劃分開，形成明確的“居住小區(qū)一組團”的兩級居住單元結構。整個小區(qū)結構清晰、簡潔，結構形態(tài)均勻，各組團規(guī)模約500 戶，因此便于管理。(2) 居住區(qū)內(nèi)的交通組織采用人、車分行的方式，避免了相交干擾，增加了小區(qū)內(nèi)部交通的安全性，同時在每個組團周邊基本保證有地方停車，解決了小區(qū)內(nèi)停車問題，從而保證了小區(qū)有一個良好的環(huán)境秩序。(3) 多層住宅以兩排或四排

12、為一組排列單元，圍合出組團中心，住宅布局錯落有致，豐富了住宅景觀，使整個小區(qū)空間協(xié)調(diào)有序并舒適，滿足了居住區(qū)最基本的功能要求。2主要問題：(1) 交通組織不夠合理， 城市的中心區(qū)位于該居住區(qū)的西北方向， 顯然這個方向的交通流量 ( 人、車 ) 會較大。而該規(guī)劃路網(wǎng)中，在城市北部快速路上沒有道路出口，使區(qū)內(nèi)機動車只能集中于該居住區(qū)西側的城市支路上，或繞道東側國道再轉向市中心區(qū)，顯然不合理。(2) 道路網(wǎng)規(guī)劃有問題，規(guī)劃一路東端連接到了小區(qū)內(nèi)的一條支路上，交通明顯不暢。(3) 居住區(qū)內(nèi)綠地結構組織不明確，分布不均。(4) 該項目位于我國北方某城市，但在布局中， 靠近小區(qū)南側城市主干路布置了較多的東

13、西向住宅，使住宅的日照衛(wèi)生條件大大降低。(5) 小學學校布置位置過偏，不符合小學服務半徑500m的要求。(6) 靠近城市快速路布置了居住區(qū)公共建筑，但公共建筑的布局與小區(qū)人流活動不一致，因此布局不合理，無法方便地使用。(7) 小區(qū)內(nèi)的一條景觀軸線缺少與內(nèi)部空間及外部環(huán)境的呼應，顯得不夠有生機。(8) 方案中有幾棟建筑超過 160m的長度，不符合防火規(guī)范設計要求。3修改意見：(1) 在城市北部的城市快速路上至少增加一個道路出口。(2) 規(guī)劃一路東端應連接到城市快速路上。(3) 應適當增加綠化用地面積，建議圍繞中心湖區(qū)設置集中公共綠地，同時增加組團內(nèi)的綠地。(4) 靠近居住區(qū)南側城市主干路的東西向

14、住宅應調(diào)整為南北向，以保證住宅的日照條件。(5) 應將小學學校調(diào)整到靠近中心湖周邊的配套設施用地中，如中心湖北側。(6) 居住區(qū)公共建筑應調(diào)整到中心湖區(qū)附近。(7) 景觀軸線的位置及布置應重新考慮或取消。(8) 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，沿街建筑長度超過160m時，應設不小于距不大于 80m。根據(jù)上述要求對三棟超過160m的住宅應調(diào)整設計。)4m×4m 的消防車通道， 通道間解析：十一、 （六） ( 總題數(shù)： 0，分數(shù)： 0.00)十二、下圖為綿陽市行政中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃用地圖。該方案為綿陽市行政中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃， 在城市總體規(guī)劃中是一個相對獨立組團。 地處丘陵臺地，地形較復

15、雜。東側隔鐵路與老城相望；北側城市干道寬 60m，與高速公路相接；南側也是寬 60m的城市干道， 地段呈三角形。 規(guī)劃范圍內(nèi)有西山風景名勝區(qū)和歷史古跡建筑群，一所中專學校，少量村莊民宅。環(huán)境良好，區(qū)位方便，總用地約2km2。規(guī)劃強調(diào)城市建設與環(huán)境緊密結合，盡量保留山丘地形、地貌特征，減少土方量。規(guī)劃實行總量控制， 結合自然環(huán)境及行政中心區(qū)用地性質(zhì)，不追求大城市中心高樓林立、處處鋼筋水泥的高強度開發(fā)模式，在力求滿足功能要求的前提下，創(chuàng)造環(huán)境舒適、尺度宜人、 布局獨特的城市新形象。問題( 總題數(shù)： 1，分數(shù)： 20.00)6. 對該方案進行簡單的評述。2繪圖補充實例中03 06 地塊規(guī)劃分圖圖則。

16、（分數(shù)： 20.00 ）_正確答案： (1 對方案的評述：(1) 方案功能分區(qū)明確，結構清晰，用地安排合理。(2) 道路等級、結構清晰，特別是與此行政中心區(qū)結合較好，并根據(jù)需要規(guī)劃了步行系統(tǒng)。(3) 綠地規(guī)劃結合地形特點， 既保護了自然特點， 又創(chuàng)造了良好的綠化環(huán)境， 并為突出方案布局特色奠定了基礎。(4) 在方案南側，風景區(qū)公園腳下規(guī)劃的工業(yè)用地不合理，也影響城市主要道路兩側的城市形象。(5) 本規(guī)劃區(qū)是城市行政中心區(qū)， 并且是一個相對獨立的組團， 規(guī)劃的商業(yè)用地比例過高， 與此地塊的主要功能不太適宜。2 0306 地塊規(guī)劃分圖圖則如下頁圖所示。)解析：118m2，十三、 （七） ( 總題數(shù)

17、： 0，分數(shù)： 0.00)十四、“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好， 發(fā)展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發(fā)商××房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：××房地產(chǎn)公司以28 萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為交房日期定為半年以后。10 個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查， “帝王花園”系某生產(chǎn)大隊與××房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的項目，到目前為止， 尚未辦理土地使用權出讓手續(xù)，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與××房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙合同， 不能辦理這套住房的權屬登記手續(xù)。某甲找到××房地產(chǎn)公司要求退房，××房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權出讓手續(xù)， 還得交一大筆土地出讓金。某甲堅持要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理；但如果辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。問題( 總題數(shù)： 1，分數(shù)： 20.00)7. 該房地產(chǎn)公司的行為是否應受到處罰?（分數(shù)： 20.00 ）_正確答案： ( 根據(jù)我國有關房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)