產業(yè)園區(qū)規(guī)劃與發(fā)展

1、園區(qū)規(guī)劃概述目錄一、規(guī)劃建設面臨的問題二、產業(yè)園區(qū)規(guī)劃服務內容三、產業(yè)園區(qū)規(guī)劃基本框架四、產業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式五、產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法和新的規(guī)劃理念產業(yè)園區(qū)是區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等一系列的重要使命。園區(qū)的具體形式多種多樣，主要包括高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、產業(yè)基地、特色產業(yè)園、孵化器、加速器等以及近期各地陸續(xù)提出的產業(yè)新城、科技新城等。長期以來，我們圍繞園區(qū)的發(fā)展與運營等問題，幫助地方政府或地產商在園區(qū)產業(yè)發(fā)展問題上明確方向與重點。產業(yè)園區(qū)可以說是某產業(yè)的聚集區(qū)或是技術的產業(yè)化項目，簡而言之，孵化平臺，是企業(yè)

2、走向產業(yè)化道路集中區(qū)域。“產業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產業(yè)結構調整和發(fā)展經濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經濟騰飛的助推器。大多數大城市在實現工業(yè)化后，都把發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)作為催化經濟轉型的重要戰(zhàn)略舉措。創(chuàng)意產業(yè)已不僅是一個發(fā)展的理念，而是有著巨大經濟效益和社會效益的現實。只有促進創(chuàng)意成果轉化為經營資源，通過向傳統(tǒng)產業(yè)的滲透和產業(yè)鏈的整合與延伸，進行深度開發(fā)，才能充分獲取創(chuàng)意產業(yè)的效益。產業(yè)園區(qū)是產業(yè)集聚的載體，其主要構成應有相關文化創(chuàng)意設計方面的企業(yè)，有提供高科技技術支持（如數字網絡技術）的企業(yè)，有國際化的策劃推廣和信息咨詢等

3、中介機構；還有從事文化創(chuàng)意產品生產的企業(yè)和在文化經營方面富有經驗的經紀公司等。這種相互接駁的企業(yè)集群，構成立體的多重交織的產業(yè)鏈環(huán)，對提高創(chuàng)新能力和經濟效益都具有實際意義。而目前以行政區(qū)域劃分或行業(yè)分割方式構建的創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，畢竟會受到傳統(tǒng)利益格局和資源配置的影響，難以達到理想的要素組合和產業(yè)的深化。園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設的龍頭，規(guī)劃決定園區(qū)建設的規(guī)模、方向和品位，所以園區(qū)在基礎建設過程中也始終堅持“規(guī)劃先行”的指導原則。中研普華通過整合宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境要素，以前瞻的眼光、科學的理論、客觀的實踐和詳實的數據，對產業(yè)項目作宏觀的、方向性的計劃、籌劃和謀劃。一、規(guī)劃建設面臨的問題如何從產業(yè)鏈的角度對

4、現有的區(qū)域產業(yè)進行深入分析研究，尋找缺失環(huán)節(jié)和關鍵環(huán)節(jié)；如何結合區(qū)域的產業(yè)基礎和資源稟賦，進行產業(yè)定位和產業(yè)規(guī)劃布局，選擇主導產業(yè)和支柱產業(yè);如何在園區(qū)建設與運營管理模式和機制上形成突破，保持健康、持續(xù)的發(fā)展趨勢；如何正確處理招商引資和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的關系，保持區(qū)域經濟的內生增長動力；如何在圍繞園區(qū)產（企）業(yè)發(fā)展的需求上形成特色的產業(yè)服；整合宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境要素，以前瞻的眼光、科學的理論、客觀的實踐和詳實的數據，二、產業(yè)園區(qū)規(guī)劃服務內容對產業(yè)項目作宏觀的、方向性的計劃、籌劃和謀劃。主要包括產業(yè)園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、項目概念規(guī)劃、總體發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及項目詳細規(guī)劃。區(qū)域產業(yè)研究圍繞環(huán)境、區(qū)位、

5、資源、政策等因素對項目進行客觀、科學、全方位的論證，從多方位多角度支持項目的開發(fā)和發(fā)展。主要研究內容包括區(qū)域競爭力研究、產業(yè)項目可行性研究、開發(fā)策略研究、產業(yè)定位研究及產業(yè)市場研究。產業(yè)園區(qū)的經營管理系統(tǒng)設計圍繞園區(qū)運營目標，在園區(qū)的規(guī)劃開發(fā)、經營管理的過程中引入現代高效管理理念和經營策略，提升園區(qū)的運營水平，提高園區(qū)運營效益。主要服務內容包括開發(fā)建設模式研究設計、投入產出預警體系研究設計、管理模式與運營組織系統(tǒng)設計、工作績效與激勵機制設計、產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的大致框架。產業(yè)園區(qū)招商引資系統(tǒng)設計一方面確定投資融資模式，加速園區(qū)的開發(fā)建設；另一方面確定目標客戶群，制訂合適的誘導方案，運用高效的策略，吸

6、納企業(yè)商家進駐經營。主要內容包括投資融資策劃、招商政策策劃、招商策略策劃、主題招商策劃及招商活動籌劃。產業(yè)鏈設計產業(yè)鏈涉及區(qū)內產業(yè)鏈的搭建，確定產業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)和延伸環(huán)節(jié)，重點項目研究，產業(yè)鏈重點支撐體系設計等方面的內容。運營鏈設計運營鏈涉及區(qū)內的發(fā)展戰(zhàn)略、投資建設模式、產業(yè)導入、產業(yè)扶持、公共服務等內容。供應鏈設計一方面確定投資融資模式，加速園區(qū)的開發(fā)建設；另一方面確定目標客戶群，制訂合適的誘導方案，運用高效的策略，吸納企業(yè)商家進駐經營。主要內容包括投資融資策劃、招商政策策劃、招商策略策劃、主題招商策劃及招商活動籌劃。載體鏈設計載體鏈涉及構成區(qū)內的各種基礎設施，以及標準化廠房、產業(yè)綜合體、辦公

7、樓宇、獨立工廠等物業(yè)載體，主要是空間規(guī)劃的內容。三、產業(yè)園區(qū)規(guī)劃基本框架第一章產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的背景主要包括產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的目的、意義以及產業(yè)園區(qū)發(fā)展的有利條件等第二章產業(yè)園區(qū)產業(yè)發(fā)展能力分析主要包括產業(yè)園區(qū)發(fā)展相關產業(yè)的軟、硬件環(huán)境條件分析第三章產業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位主要包括產業(yè)園區(qū)的功能定位和產業(yè)定位第四章產業(yè)園區(qū)產業(yè)鏈搭建主要包括產業(yè)園區(qū)內產業(yè)鏈條的設計第五章產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃布局主要包括產業(yè)園區(qū)的用地布局、各功能區(qū)的建設規(guī)模與產業(yè)布局。第六章產業(yè)園區(qū)的投資成本與收益估算主要包括產業(yè)園區(qū)總投資、分階段投資、成本估算、產值、銷售收入及銷售稅金估算和社會效益、生態(tài)效益評估。第七章產業(yè)園區(qū)適應性評價指標體系

8、主要包括目標適應性指標、經濟適應性指標以及社會適應性指標等。第八章產業(yè)園區(qū)保障體系主要包括產業(yè)園區(qū)建設和發(fā)展所需的產業(yè)政策支持體系、園區(qū)公共服務平臺搭建、運營模式設計等。在當前的經濟形式下，全球性的金融危機所帶來的新一輪經濟組織形式的重構，必將是一個復雜多變和漫長的過程，逐步將影響到以實體經濟為主的中國，尤其是對以產業(yè)聚集為手段、產業(yè)成本為競爭力的園區(qū)化發(fā)展，有非常深遠的影響。產業(yè)園區(qū)的發(fā)展將更多的符合經濟活動的核心規(guī)律，也將從一般性的成本競爭轉向為效率的競爭和技術能力的競爭，將從一個規(guī)?；瘓@區(qū)時代逐步走向“功能化園區(qū)”的時代。四、產業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式所謂產業(yè)園區(qū)，實際上是由于生產行為和

9、交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為，造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發(fā)展階段特征的主要依據。我們在這里把產業(yè)園區(qū)的發(fā)展定義為四個階段： 第一個階段，生產要素聚集產業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢隨著產業(yè)園區(qū)的主導產業(yè)，由傳統(tǒng)產業(yè)向高新技術產業(yè)不斷的轉型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內容和特征存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業(yè)園區(qū)規(guī)劃和發(fā)展中需要注意的內容； 從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產業(yè)集群轉變從世界高新技術產業(yè)發(fā)展來看，基本經歷了由“單個企業(yè)一同類企業(yè)集群-產業(yè)鏈-產業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術產業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。從未來高新

10、技術園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉向技術傾斜和產業(yè)傾斜（這是國外通行的做法）。 由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉型由于高新技術園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術園區(qū)適合打造前端性產業(yè)鏈（研發(fā)、設計、中試等）。未來高新技術園區(qū)的發(fā)展在于比技術創(chuàng)新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產業(yè)、科技服務業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術園區(qū)。 從強調引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉變隨著高新產業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉化的復雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模塊化、專業(yè)化，采用小

11、規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發(fā)速度。 由單純的土地運營向綜合的“產業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉變產業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應該從孤立的工業(yè)地產開發(fā)走向綜合的產業(yè)開發(fā)，通過土地、地產項目的產業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產業(yè)開發(fā)結合起來；同樣也從片面的環(huán)境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時，加強區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務等軟環(huán)境的建設。 由功能單一的產業(yè)區(qū)向現代化綜合功能區(qū)轉型現代的產業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性一一智力資源密集、規(guī)模較小、信息網絡化，決定了新的產業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產品制造區(qū)，還包括配套服務的各種商業(yè)服務、

12、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。五、產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法和新的規(guī)劃理念過去的15年我們看到的和正在進行的，都是因為產業(yè)活動的總量增加促進的城市擴張，推動了城市化和全球化的過程，也推動了城市功能的提升；我們將要進行的是以空間規(guī)劃手段、構建功能性城市區(qū)域，引導和推動城市的產業(yè)經濟活動能力的新產業(yè)園區(qū)規(guī)劃，首先要倡導以核心資源聚集為主要目標，空間規(guī)劃是圍繞核心資源的服務需求而進行的；例如：一個高新園區(qū)的成長，更多的會依賴人力資源、技術轉移能力、信息及咨詢服務能力以及展示交易服務能力，在這個核心要素的驅動下，使一個產業(yè)的研發(fā)、設計、中試、制造得到一定的核心優(yōu)勢基礎，通過這個平臺

13、功能對外部資源、包括科研機構、產業(yè)資本、院校及制造運營企業(yè)的吸引，以達到一個循環(huán)成長的有機過程。圖例：高新園區(qū)的產業(yè)構建模式另外，我們更多的看到目前的產業(yè)園區(qū)的開發(fā)是處于第二階段和第三階段之間，與未來所需要的第四階段有著本質的不同，需要進行一些規(guī)劃上的預判和修正，以保證在未來的規(guī)劃實施中，有著更具備成長彈性的空間設定；基于未來園區(qū)的發(fā)展或現有園區(qū)升級的需要，我們在園區(qū)規(guī)劃中，除了關注產業(yè)集聚的途徑特征外，還在以下幾個方面做了更多的探討和深入分析： 園區(qū)的規(guī)劃首先是以產業(yè)平臺構建為核心導向，而不是以用地性質和規(guī)模設定為主要目標；園區(qū)規(guī)劃的宗旨是圍繞建設一個產業(yè)平臺或者產業(yè)服務平臺為核心的，這就要

14、求在規(guī)劃的初始，就著重分析和判定，這些平臺構建的實際需求和發(fā)展途徑，例如：圍繞一個產業(yè)技術構建的平臺，核心能力是研發(fā)或技術交易能力，就需要圍繞這個能力去建立一個創(chuàng)新科技服務平臺：（R&CW究與發(fā)展） 要圍繞構筑高端要素聚集能力為主要目標，包括城市服務功能的配給以及宜居環(huán)境的營造：當前一輪的全球產業(yè)分工，實際上是高端資源集聚向歐美、低端要素集聚向中國及東南亞的過程，以成本和規(guī)模取勝的時代即將結束，通常意義上的“微笑曲線”也將隨著“金融泡沫”的破滅，開始新的重構過程。我們需要在新的一輪產業(yè)板塊及分工中，盡量取得高端戰(zhàn)略的實現，也需要在園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展中做到空間和服務平臺的適應性。打造一個“吸引力中心”和宜居宜業(yè)的空間環(huán)境同樣是產業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要基礎。 不僅僅需要考慮園區(qū)自身的利益，也更多的需要考慮園區(qū)內企業(yè)的成長性和二次成長培育。園區(qū)的服務是園區(qū)發(fā)展的核心關鍵，但是，大部分園區(qū)仍然更加重視僅僅是“招商引資”的初始過程，在園區(qū)內部企業(yè)的發(fā)展服務方面做的很不到位，也是園區(qū)發(fā)展、甚至在規(guī)劃過程中也需要更多關注的問題。我們根據企業(yè)的成長需要，提供這樣一個服務平臺和功能是必要的。1、按照不同發(fā)展階段的企業(yè)提供不同的關鍵服務：按照企業(yè)成長路線，提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合服務能力和服務品