房地產(chǎn)信托融資研討會(huì)

1、房地產(chǎn)融資研討會(huì)1、高峰：尊敬的張會(huì)長(zhǎng)、瞿會(huì)長(zhǎng)，各位朋友大家上午好，很高興借此機(jī)會(huì)與各位來(lái)賓一起 探討房地產(chǎn)融資新渠道的問(wèn)題， 同時(shí)也特別感謝全國(guó)工商聯(lián)和住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)為民生銀行和我 本人提供這么好的機(jī)會(huì)。今天我想給大家匯報(bào)的主要是兩個(gè)內(nèi)容：一、房地產(chǎn)融資渠道多元化。二、住房按揭創(chuàng)新金融產(chǎn)品。在講這兩個(gè)問(wèn)題之前， 還得要看目前的形勢(shì)。 目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有人說(shuō)： 冬天已經(jīng)過(guò)去， 春天即將來(lái)臨，對(duì)此我也贊同，尤其是央行 121 號(hào)文和 18 號(hào)文的通知，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和 金融業(yè)產(chǎn)生不同的影響， 給我們的感覺(jué)是國(guó)外房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)軍了中國(guó)市場(chǎng)， 我們注意到像北 京的市場(chǎng)， 廣東兵團(tuán)，香港兵團(tuán)，還有福建兵

2、團(tuán)的介入， 已經(jīng)把整個(gè)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在推 向城市化。 前些天我去廣東以后， 給我的感覺(jué)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的程度要超過(guò)北京兩年到 三年，這是總體感覺(jué)。所以應(yīng)該說(shuō)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)重組和并購(gòu)的時(shí)機(jī)已經(jīng)來(lái)臨。另外一個(gè)影響就是對(duì)金融業(yè)， 對(duì)金融業(yè)的影響， 整個(gè)的房地產(chǎn)信貸資金的結(jié)構(gòu)要調(diào)整， 在 這一點(diǎn)上有不同的說(shuō)法，有人說(shuō)70的房地產(chǎn)資產(chǎn)是來(lái)自銀行，對(duì)此我不同的意見(jiàn)，前兩天建設(shè)部房地產(chǎn)會(huì)議大家注意到建設(shè)部副部長(zhǎng)有一個(gè)講話，他說(shuō)全國(guó)房地產(chǎn)資金有15來(lái)自銀行，但是我覺(jué)得有點(diǎn)低，一會(huì)兒請(qǐng)大家看一個(gè)數(shù)據(jù)， 我們感覺(jué)大概是在這之間。那么這 兩方面的影響， 最重要是對(duì)金融業(yè)的影響， 我們也贊同在 121 號(hào)文出臺(tái)

3、以后， 全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè) 商會(huì)搞了多次論壇和座談，包括地產(chǎn)大腕一些觀點(diǎn)，尤其是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)金融還沒(méi)有建立， 確確實(shí)實(shí)是這樣， 從目前來(lái)看， 房地產(chǎn)融資的渠道應(yīng)該說(shuō)比較單一， 主要還是來(lái)自于這種間 接融資渠道，就是銀行的貸款。 從目前來(lái)看， 直接融資渠道， 雖然目前一些上市公司或者是 一些買殼， 通過(guò)買殼進(jìn)入房地產(chǎn)上市公司的融資渠道還不多， 信托基金一會(huì)兒情況再向大家 介紹。 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)該說(shuō)銀行貸款占大頭，我感覺(jué)其次就是信托基金，然后再是IPO。沒(méi)有的就是美國(guó)的成熟的資本市場(chǎng)的貨幣工具，就是REITs,就是房地產(chǎn)信托投資基金，最重要就是能夠上市退出機(jī)制， 改革開放以來(lái)， 無(wú)回沒(méi)有成功

4、，最主要的原因就是 沒(méi)有退出機(jī)制。剛才我為什么講我們銀行資金在房地產(chǎn)融資占比當(dāng)中應(yīng)該說(shuō)既不是15也不是 70，應(yīng)該是之間的數(shù)據(jù)， 這里面有數(shù)據(jù)， 截至 2003 年 4月，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 18， 357 億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的 17.6，再加上個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額為 9， 246億元， 占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的一是 9。整個(gè)房地產(chǎn)融資渠道多元化， 從理論上講無(wú)外乎就是直接融資和間接融資。 直接融資這里 面主要是有這么幾個(gè)渠道，一個(gè)是上市公司，IPO ;還有就是房地產(chǎn)信托；最后就是大家今天終于企盼的房地產(chǎn)基金。 這都是從直接融資渠道來(lái)講。 上市融資好處多多了， 我就不詳細(xì)

5、講，因?yàn)槲医裉熘黝}是講移動(dòng)按揭銀行，上市公司所有的優(yōu)勢(shì)同樣具備，我們注意到廣東、 上海、 北京一些大的房地產(chǎn)商通過(guò)買殼進(jìn)行上市。直接融資第二個(gè)渠道就是房地產(chǎn)信托， 從去年下半年到今年上半年，我們已經(jīng)注意到房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為整個(gè)信托產(chǎn)業(yè)的主要品種， 在這方面應(yīng)該說(shuō)在中國(guó)起步比較早的是杭州信托，就是開發(fā)商四證不齊全， 30不到位的可以通過(guò)信托先進(jìn)入， 銀行進(jìn)行資產(chǎn)買斷， 買斷銀行再做按揭， 就等于把好的項(xiàng)目盤活了，這 樣股市這條直接融資渠道融不到的話，我可以通過(guò)信托平臺(tái)，一些好的項(xiàng)目照樣可以融資， 這樣成本比較低。 目前大概有三分之一的信托產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)， 所以信托我說(shuō)融資成本低， 另外彈性比較

6、大。 還有為什么信托很看好房地產(chǎn)行業(yè)？還有為什么很多個(gè)人愿意購(gòu)買信托的 品種？關(guān)鍵是收益回報(bào)率比較高。 第三直接融資渠道就是房地產(chǎn)基金， 沒(méi)有什么討論， 在歐 洲、美洲十分常見(jiàn)，但是有一點(diǎn)比較擔(dān)心就是一旦基金進(jìn)來(lái)以后，什么時(shí)候退出非常關(guān)鍵， 你是通過(guò)直接再上市還是通過(guò)按揭， 還是通過(guò)其他， 你是權(quán)益性的還是債券性的基金可能要 進(jìn)行深入的研究。今天重要想給大家匯報(bào)的就是間接融資，銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接融資主要渠道之一， 無(wú)外乎就是兩個(gè)， 整個(gè)房地產(chǎn)融資鏈條應(yīng)該是分兩個(gè)部分， 一個(gè)部分就是房地產(chǎn)開發(fā)貸款前 期的，另外一部分就是在五證齊全以后可以做按揭。在前期房地產(chǎn)開發(fā)貸款這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看， 前面大家

7、已經(jīng)看到了大概 18 9 的比例，大概是 30，就是中國(guó)目前大概有 30的銀行資 金在房地產(chǎn)企業(yè)里面。多不多？我告訴你一個(gè)數(shù)據(jù)，最近高盛給商業(yè)銀行做報(bào)告， 2002 年 年底整個(gè)房貸占整個(gè)銀行貸款 6%,占整個(gè)GDP8 %，在香港是什么樣的情況？整個(gè)的房貸 占整個(gè)銀行信貸資產(chǎn)大概 35，占整個(gè) GDP 是 50 ，歐美也是如此， 所以應(yīng)該說(shuō)這個(gè)空間 還很大, 那也就是說(shuō)在房地產(chǎn)企業(yè)里面, 這種銀行貸款不論開發(fā)貸款還是住房按揭應(yīng)該說(shuō)還 有上升的空間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款目前主要有兩種做法, 這不是我今天講的重點(diǎn), 簡(jiǎn)單介紹一下, 房地 產(chǎn)開發(fā)貸款主要是拿土地質(zhì)押,這是比較常見(jiàn)的一種,剛才前面兩位嘉

8、賓也講到這個(gè)問(wèn)題； 另外一種情況我們也注意到了,比如說(shuō)國(guó)內(nèi)有相當(dāng)一部分的品牌公司、集團(tuán)公司在多元化, 他也看中了房地產(chǎn)行業(yè), 也在進(jìn)軍房地產(chǎn)公司, 因?yàn)榧瘓F(tuán)公司可以融資, 這是目前開發(fā)貸款 的情況。但是直接進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)貸款剛性的東西就是四證和30%,銀行業(yè)想做這項(xiàng)業(yè)務(wù),但是銀監(jiān)局在后面看著你, 所以更重要的風(fēng)險(xiǎn)就是政策的風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營(yíng)性的風(fēng)險(xiǎn)好辦,但 是政策性的風(fēng)險(xiǎn)不敢碰,碰了必死無(wú)疑。按揭環(huán)節(jié)民生銀行進(jìn)入第 8 個(gè)年頭,第 5 個(gè)年頭完成 A 股上市,明年可能有重大舉措。 經(jīng)過(guò)科爾尼公司給我們進(jìn)行了未來(lái)五年規(guī)劃的預(yù)測(cè),發(fā)現(xiàn)民生銀行在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上有一個(gè)問(wèn) 題,就是公司業(yè)務(wù)偏大, 個(gè)人業(yè)務(wù)偏小,

9、要想把民生銀行打造成國(guó)際型的商業(yè)銀行怎么辦？ 在未來(lái)三年到四年的緩沖期內(nèi)必須快速提升整個(gè)流程的發(fā)展,所以我們的目的, 我曾經(jīng)分析過(guò)全球前十大銀行整個(gè)個(gè)人銀行占比達(dá)到30%、 40%甚至 50%,而不像民生銀行才 10%左右,行里面決定要利用三年的時(shí)間將零售業(yè)比例 30至 40%,我們未來(lái)就轉(zhuǎn)向零售業(yè)務(wù)。從 儲(chǔ)蓄做是很費(fèi)勁的, 招商銀行在這個(gè)方面已經(jīng)有一定的優(yōu)勢(shì), 已經(jīng)戰(zhàn)領(lǐng)一部分的市場(chǎng), 所以 經(jīng)過(guò)高盛公司給我們提供一份報(bào)告, 全世界銀行里收益最好, 風(fēng)險(xiǎn)最低, 最好的資產(chǎn)是住房 按揭, 所以著力向住房按揭進(jìn)軍。 在股份制商業(yè)銀行當(dāng)中, 我們無(wú)論增長(zhǎng)量還是增長(zhǎng)比都是 名列前茅, 得到了在座的大家

10、的支持, 所以我們是以新的思路拓展思想。 主要是三個(gè)方面有 些突破：第一是機(jī)制上面的創(chuàng)新。首先我們?cè)谀瓿?在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州專門成立了住房按揭中心,我 們?cè)谘睾ＴO(shè)立了 6 個(gè)按揭中心,總行有按揭中心。第二,營(yíng)銷創(chuàng)新。大家注意到我們啟動(dòng)社會(huì)中間機(jī)構(gòu), 如果你是房地產(chǎn)代理商, 給我們拉來(lái)業(yè)務(wù)利潤(rùn)可以分 成,我們?cè)诒本?、上海啟?dòng),所以下一步把深圳和廣州啟動(dòng)起來(lái)。明年推廣這種模式,就是 像國(guó)外一樣, 80%住房按揭市場(chǎng)來(lái)自于社會(huì)中介,這是我們整個(gè)的思路。 啞鈴型就是左邊的球變成創(chuàng)新的產(chǎn)品； 右邊的球就是社會(huì)中介, 通過(guò)律師、 代理商兜售產(chǎn)品, 中間就是民生銀 行銷售隊(duì)伍,我們想走出小

11、銀行闖出大市場(chǎng)的路子。第三,產(chǎn)品創(chuàng)新。今年準(zhǔn)備走三步曲,第一是民生家園1 3,就是人有我優(yōu),在非典之前,大家可能注意到各種媒體的報(bào)道, 年初的時(shí)候我們做了一件事情, 就是把中國(guó)住房按揭產(chǎn)品分析, 把香港、 美國(guó)也拿來(lái)分析, 總結(jié)出來(lái)是 8個(gè)產(chǎn)品是開發(fā)商和老百姓最喜愛(ài)的, 我們就把 8個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行 整合, 也就是說(shuō)以客戶為中心, 以開發(fā)商為中心, 設(shè)置了 8 個(gè)產(chǎn)品,這 8 個(gè)產(chǎn)品最后我們受 到聯(lián)想電腦 11 啟發(fā), 當(dāng)然不和別的銀行的概念比較繞口, 這實(shí)際上是一個(gè)住房按揭套餐。 如果你是消費(fèi)者買一手樓或者是二手樓,買了之后一定要裝修,裝修完了以后一定要買車, 有車貸,有房貸,我還有車位貸款, 房

12、子住下了, 可能進(jìn)來(lái)住了三五年還會(huì)有升官發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，還會(huì)有兒女，就會(huì)以小換大，就會(huì)做轉(zhuǎn)按，你說(shuō)原來(lái)的按揭額太低了，我要多還，我有 加減按，如果你事業(yè)受到挫折你想少還， 你可以少還，我隨時(shí)更改你的還款方案， 但是都還 完也不怕，你的千金你的公子說(shuō)老爸給我買一輛車，我上大學(xué)，我要買POLO ，你貸款 10萬(wàn)買 POLO ，前提就是房子，所以就是一筆民生款一生好用房。所以很多開發(fā)商，很多消費(fèi)者非常喜歡這個(gè)東西，這是非典之前推出1 3，這里面圍繞 13 可以延伸出來(lái)無(wú)數(shù)衍生產(chǎn)品，所以我形象比喻13 是筐，什么產(chǎn)品都可以往里面裝。移動(dòng)按揭銀行。首先我講一下理論基礎(chǔ)。 人的一生你的成長(zhǎng)和你的收入幾乎是相當(dāng)

13、的， 這個(gè)曲線是平行的， 也就是你認(rèn)為自己的事業(yè)成長(zhǎng)非常好的時(shí)候， 你的收入可能就是比較最大化的時(shí)候， 你的收 入是什么狀況的曲線， 我就在你收入曲線的下方， 我就打造一個(gè)或者是給你繪畫一個(gè)還款的 藍(lán)圖， 這就是移動(dòng)按揭銀行的業(yè)務(wù)， 我跟同事說(shuō)做移動(dòng)銀行要研究消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)， 西方經(jīng)濟(jì)學(xué) 和發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)不夠了，當(dāng)初商人是賺兒童和女人的錢，這是推出十年前，目前，這些商人在 賺買車買房人錢，那天我去高爾夫球場(chǎng)，我看到很多人打高爾夫球，我說(shuō)又賺綠草地的錢， 給他們信，所以零售銀行應(yīng)該研究消費(fèi)，應(yīng)該研究整個(gè)社會(huì)消費(fèi)點(diǎn)在哪，就像 intel 公司一 樣，要跑到十字路口那去，等賺錢的機(jī)會(huì)，這是理論。實(shí)踐上我們是

14、這么做的，大家看這個(gè) 圖，最上面是售樓處，最下面是民生銀行，我們開發(fā)科技平臺(tái)系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)什么意思？就 是把銀行的傳統(tǒng)的柜臺(tái)服務(wù)通過(guò)我的內(nèi)部局域網(wǎng)或者是寬帶網(wǎng)延伸到樓盤， 終端是通過(guò)移動(dòng) 盤或者是筆記筆入按揭材料，輸入以后傳到支行， 再傳到分行，分行有審批中心， 在支行我 們沒(méi)有一分的授權(quán)，堅(jiān)決防止假按揭，不像其他銀行給 100 萬(wàn)，給 200 萬(wàn)，我們一分沒(méi)有， 分行批完在支行放款， 整個(gè)流程就是這樣的。 大家可以看可以不受銀行網(wǎng)點(diǎn)的限制， 你只要 是在售樓處，我們分析一下整個(gè)客戶的類型有三種人：第一種人是白領(lǐng)，他每天很忙， 周一 至周五很忙沒(méi)有什么看樓，到周日夫人說(shuō)換一套房子，要挑一個(gè)好的

15、房子， 就去了，到了售 樓處房子可能選好了，就要辦手續(xù)，恰恰按揭行禮拜六、禮拜日放假，只有星期一去做，而 民生銀行周六周日現(xiàn)場(chǎng)做， 如果民生銀行不在場(chǎng)的話可以打客服中心， 在家中打電話我就來(lái) 到你身邊現(xiàn)場(chǎng)給你按掉， 這是第二種類型； 第三種類型的客戶， 前兩種的客戶就是任何時(shí)間、 任何地點(diǎn)我都可以去按， 第三種類型比較麻煩， 就是隨心隨意。 什么意思？會(huì)出現(xiàn)這種情況， 請(qǐng)大家看這個(gè)圖， 這條黃線是等額本息法， 綠線是等額本金還， 目前有一些成長(zhǎng)性很好的博 士、碩士他們說(shuō)我要按揭房子，那么假如這套房子售價(jià)75 萬(wàn)，首付 25 萬(wàn)，還需要 60 萬(wàn)按揭， 15年等額本息法大概需要 5000 元左右

16、，等額本金法首付可能也需要 6000元左右，本 來(lái)一畢業(yè)想買房子，兩人收入是 5000 元，就沒(méi)有辦法買；男的說(shuō)先買小的，女同志心里不 滿意，等額本金法和等額本息法的限制就是解決不了未來(lái)成長(zhǎng)性較好的客戶。 民生銀行說(shuō)別 走了，我能給你做，你給我畫一個(gè)曲線，你收入曲線就是綠線，你還款曲線就是粉線，你如 果漲工資就可以再改動(dòng)， 針對(duì)這種情況， 我們根據(jù)你的收入成長(zhǎng)曲線， 我們給你量身定做還 款計(jì)劃，叫做多種組合還款法， 所以今天的講的題目是住房移動(dòng)按揭， 包括三種， 就是你想 怎么還就怎么還， 你們可能注意到我們的廣告詞叫做一樣的收入不一樣的居住， 但是必須在 民生銀行做按揭才能做到不一樣的居住，

17、一步到位實(shí)現(xiàn)住大房子的夢(mèng)想，這是整個(gè)的創(chuàng)意， 也可以說(shuō)一樣的貸多樣的還，想怎么還就怎么還，但是你必須得還，不還就拍賣你的房子。最后我想通過(guò)三個(gè)案例結(jié)束今天的匯報(bào)， 我們?cè)?jīng)請(qǐng)一些調(diào)查公司調(diào)查中國(guó)目前整個(gè)買房 的群體，大概是這樣的結(jié)構(gòu)， 25 歲至 35 歲是中國(guó)購(gòu)房的高峰， 40 歲至 55 歲左右是第二個(gè) 高峰，唯獨(dú) 35 歲至 45 歲是很平平，我們對(duì) A 類客戶就是事業(yè)剛剛起步的客戶收入呈現(xiàn)出 遞增趨勢(shì)的， 我們叫上拋物線， 這種客戶應(yīng)該是我們將來(lái)鎖定客戶的重點(diǎn)， 所以前兩天到長(zhǎng) 河灣的項(xiàng)目， 一個(gè)清華博士說(shuō)我想買大房子， 他說(shuō)我現(xiàn)在月收入就 1 萬(wàn)塊錢， 我可以還 5000 塊錢，很高

18、興就走了，所以我們正在挖掘現(xiàn)在潛在成長(zhǎng)客戶，這是第一類客戶；第二類客戶像各位在座老總事業(yè)有成， 那天太太說(shuō)給我爸我媽買套房子， 買完以后又不想 一次性付款，我可以量身定做這種還款法比等額本金和等額息還要好，但是利息交的就多。最后 C 類客戶就是如果你既不是白領(lǐng)，又沒(méi)有成長(zhǎng)性，年齡又在35 至 40 左右，比如你的置業(yè)是幼兒園的老師， 是一個(gè)醫(yī)生和護(hù)士， 收入在社會(huì)是中等階層， 你的兒女也來(lái)說(shuō)我們 也想換大房子， 民生銀行業(yè)幫你想到。怎么辦？把整個(gè)還款期限拉長(zhǎng)， 你就是先下拋， 后上 拋，所以移動(dòng)住房按揭組合還款法對(duì)各類人群都適用。民生銀行會(huì)在全新經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)理念下時(shí)刻為客戶著想， 客戶的需求

19、就是我的創(chuàng)新， 一 切是以客戶為根本， 你提出什么我去解決什么， 合作可能會(huì)更多， 謝謝大家！2、孫飛：女士們、先生們大家好，很高興今天與與大家共聚一堂，我們一起分享信托與房 地產(chǎn)在方興未艾的時(shí)候， 我們來(lái)探討房產(chǎn)的新渠道以及精瑞基金的發(fā)布。 我主講的題目是土 地開發(fā)信托是城市土地開發(fā)整理融資的金融創(chuàng)新。我演講題目之前我想談一下信托的概念， 因?yàn)樵谧母魑欢际抢峡偅?可能對(duì)信托部太理解。 信托簡(jiǎn)單說(shuō)就是受人委托代人理財(cái)。 信托 是古埃及一種制度， 現(xiàn)代信托是發(fā)展于日本， 發(fā)達(dá)于美國(guó)， 英國(guó)人對(duì)我們世界法律的貢獻(xiàn)和 文明的貢獻(xiàn)就是信托制度， 信托制度是獨(dú)特的制度安排和制度設(shè)計(jì)， 特別是信托有幾個(gè)

20、基礎(chǔ) 的功能， 最核心的功能就是信托的財(cái)產(chǎn)隔離功能， 為什么信托可以和房地產(chǎn)結(jié)合， 美國(guó)的專 家有一句名言， 信托的應(yīng)用可以和人的想象媲美。 我原來(lái)在建行工作， 但是 95 至 98 年在中 國(guó)信托投資公司， 那時(shí)候信托公司做的都不是信托業(yè)務(wù)， 都是商業(yè)銀行存款貸款， 還有證券 業(yè)務(wù)，那時(shí)候我在信托公司主管證券方面的工作。應(yīng)該說(shuō)我們信托是真正開始是從去年 10 月 8 號(hào)以后，應(yīng)該是 2001 年 10 月 1 號(hào)信托管理辦法出臺(tái)， 2002 年 7 月 18 號(hào)資金信托管理 辦法出臺(tái)以后， 才為信托業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。 我回過(guò)頭來(lái)說(shuō)， 正由于信托獨(dú)特 資金的安排， 財(cái)產(chǎn)隔離功能可以

21、這么說(shuō)， 比如說(shuō)有這么一個(gè)企業(yè)有一億的資金信托給重慶國(guó) 際信托公司，一億資金是獨(dú)立帳戶， 是受信托法保護(hù)的， 一億資產(chǎn)不是信托公司的資產(chǎn)，也 不是信托公司的負(fù)債， 在信托里面即使信托公司破產(chǎn)， 也要受法律的保護(hù)， 同時(shí)委托人企業(yè) 拿出一億資金， 即使這個(gè)企業(yè)出現(xiàn)清算影響， 在這個(gè)程序里面也不受影響。 核心的業(yè)務(wù)就衍 生出來(lái)太多信托產(chǎn)品。 比如說(shuō)我們說(shuō)開一點(diǎn)， 我們有避稅功能， 中國(guó)還沒(méi)有爭(zhēng)遺產(chǎn)稅的時(shí)候， 我相信遺產(chǎn)稅又成為產(chǎn)品， 國(guó)外爭(zhēng)遺產(chǎn)稅都很高， 比如說(shuō)億萬(wàn)富翁把一億資產(chǎn)給后代的時(shí)候， 如果要爭(zhēng)遺產(chǎn)稅 5000 萬(wàn)就沒(méi)有，但是通過(guò)遺產(chǎn)信托有專家理財(cái)不征稅比如說(shuō)在上學(xué)期間給 孩子 10萬(wàn)美元

22、上學(xué)基金，畢業(yè)以后有 10 萬(wàn)的創(chuàng)業(yè)基金，一直在增值，這是一個(gè)避稅功能， 目前我們中國(guó)怎么通過(guò)信托來(lái)避稅，我告訴老總就是現(xiàn)在我們的信托收益給個(gè)人是免稅的， 現(xiàn)在利息都要收稅， 那么你們的獎(jiǎng)金， 你們的分紅我們可以根據(jù)收益人信托給個(gè)人， 就是你 把你分紅獎(jiǎng)金信托給我們信托公司處理， 我們收益變成個(gè)人就免稅。 說(shuō)到這里中國(guó)稅制也有 一些障礙就是還是真空地帶， 作為機(jī)構(gòu)有可能存在雙重征稅的問(wèn)題， 但是個(gè)案可以跟國(guó)家稅 務(wù)局協(xié)商。我講的第三信托核心功能就是政策規(guī)避功能， 這相當(dāng)重要。 凡是你們不能做的， 凡是任何 產(chǎn)業(yè)、 任何機(jī)構(gòu)不能做的事， 都可以通過(guò)信托投資公司來(lái)做， 這一點(diǎn)是我在實(shí)踐中得出的結(jié)

23、論。我講的很簡(jiǎn)單的例子，作為外商要進(jìn)入中國(guó)某個(gè)產(chǎn)業(yè)，他受到政策限制的時(shí)候，他可以 通過(guò)信托投資公司， 因?yàn)樾磐型顿Y公司是唯一連接貨幣市場(chǎng)、 資本市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)上的橋梁， 作為 信托公司在中國(guó)獨(dú)具制度優(yōu)勢(shì)， 任何的銀行、 保險(xiǎn)都比不了， 為什么？因?yàn)樵瓉?lái)人民銀行給 我們一個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍， 銀行金融參與是可以做的， 證券業(yè)務(wù)、 投行業(yè)務(wù)、 貨幣業(yè)務(wù)我們可以做， 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)我們可以直接做投資， 銀行做不了直接投資， 證券行業(yè)做不了銀行業(yè)務(wù)， 也做不了 產(chǎn)業(yè)投資， 因此信托業(yè)的春天已經(jīng)來(lái)了， 我的研究方向是金融信托業(yè)， 現(xiàn)在也在研究信托業(yè) 優(yōu)惠發(fā)展的問(wèn)題。雖然說(shuō)我們信托業(yè)現(xiàn)在在法規(guī)上還缺乏很多配套措施，比如說(shuō)外匯

24、信托， 假如外匯信托真正出臺(tái)以后， 境外大量的資金， 幾億美元， 幾十億美元都會(huì)通過(guò)信托公司進(jìn) 入中國(guó)市場(chǎng)，現(xiàn)在中信信托、江蘇試點(diǎn)就是國(guó)內(nèi)居民外匯信托的試點(diǎn)，未來(lái)我預(yù)言要放開， 包括 200 份限制也會(huì)放開。前天我在研討會(huì)演講，明天在清華大學(xué)演講關(guān)于信托創(chuàng)新的問(wèn)題。剛才為什么要講一下， 可能大家對(duì)信托的概念有一個(gè)基本的了解， 對(duì)信托業(yè)要了解， 對(duì)信托業(yè)的法規(guī)有一個(gè)初步的 認(rèn)識(shí)，我接下來(lái)就要談我的主題。 另外重慶國(guó)際信托投資公司這是西南地區(qū)最大的金融信托 機(jī)構(gòu)，目前注冊(cè)資本 10 多億，今年年底增資擴(kuò)股 20 億，我們旗下有西南證券，重慶路橋、 重慶百貨兩家上市公司， 香港有兩家公司，一家可以放

25、款的財(cái)務(wù)公司， 參股兩家公司， 正發(fā) 起一家金融公司，目前收購(gòu)重慶道高速公路60 億，還有正在發(fā)起設(shè)立重慶金融租賃公司，已經(jīng)初步建立金融擴(kuò)股架構(gòu)， 我作為重慶國(guó)際信托投資有限公司總裁助理， 我十幾年都在北 京，也住在北京，希望跟大家一起來(lái)共同我們的事業(yè)。我講一下土地開發(fā)信托， 大家了解金融信托市場(chǎng)大家知道有一個(gè)景龍國(guó)際公寓， 這是我一 手操作的，現(xiàn)在我是中南房地產(chǎn)董事長(zhǎng)，我們是在北京市場(chǎng)成功募集 8000 萬(wàn)資金，為什么 把信托創(chuàng)新的角度講一下。我做房地產(chǎn)股權(quán)信托的時(shí)候，121 號(hào)文還沒(méi)有出來(lái)，結(jié)果我們做得很漂亮，文件出來(lái)以后成了自有資金， 8000 萬(wàn)進(jìn)去房地產(chǎn)注冊(cè) 1 個(gè)多億，大房地產(chǎn)公司

26、， 要貸款是自有資金， 我以股東的身份進(jìn)入房地產(chǎn)公司， 在信托設(shè)置了四道防火墻； 第一道系 股權(quán)方式進(jìn)去， 8000 萬(wàn)擁有 70以上的股權(quán)；第二道防火墻是絕對(duì)控股的方式進(jìn)去，我U派董事長(zhǎng)、 財(cái)務(wù)總監(jiān)，他的資金使用，大的經(jīng)營(yíng)方針必須是董事長(zhǎng)和財(cái)務(wù)總監(jiān)簽字，并且有 董事會(huì)；第三道風(fēng)險(xiǎn)防火墻就是一年以后要回購(gòu)，因?yàn)槲覀冏鰹樾磐?，就?的收益，剩下 3給信托。 房地產(chǎn)中國(guó)目前的房地產(chǎn)有暴利， 目前我們不說(shuō)暴利的情況下一般也有30 至 40的利潤(rùn)空間， 那么我只要 9，一年以后股東沒(méi)有能力回購(gòu)的時(shí)候， 擔(dān)保公司幫助他 還 8000 萬(wàn)加利息，擔(dān)保公司出問(wèn)題怎么辦？沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目明年就封頂了，價(jià)

27、值 3 個(gè)多億，我 8000 萬(wàn)很輕易就退出，項(xiàng)目有問(wèn)題我會(huì)找更大的房地產(chǎn)公司接盤，我只是講 一個(gè)案例， 信托和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合太緊密了， 并且房地產(chǎn)可以利用信托的平臺(tái)做若干的金融創(chuàng) 新，只要你能想象的地方都能做。在這一點(diǎn)上我們是股權(quán)的模式進(jìn)入方式， 還可以貸款，還 可以以組合的方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。 因?yàn)槲蚁胂挛绫眹?guó)投的肖麗娟要講一下房地產(chǎn)信托， 我就 不多講了。我下面講土地開發(fā)信托，第一是跟房地產(chǎn)有關(guān)，第二是跟政府有關(guān)系， 在座政府官員可以合作， 包括開發(fā)渠道主任， 市長(zhǎng)論壇我去演講了， 北京國(guó)投已經(jīng)做了 CBD ，這樣我回到正式的主題。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的逐步提高，對(duì)建設(shè)土地用地也

28、成剛性的上升趨勢(shì)， 但是大家知道中國(guó)是人口大國(guó)， 人多地少， 只有世界平均水平的三分之一， 就是我們平均水 平太低，我 8 月份剛剛訪問(wèn)加拿大金融信托市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，加拿大很美，人少地多，另 外跟他們金融信托機(jī)構(gòu)談，大家要開拓加拿大的房地產(chǎn)可以聯(lián)系，我跟他們有聯(lián)絡(luò)。我們 2001 年的時(shí)候全國(guó)可耕種的面積是 19.14 億畝， 2001 年全國(guó)建設(shè)占一 16.3 萬(wàn)公頃，國(guó)土資 源部將嚴(yán)格控制土地， 將繼續(xù)世界上最嚴(yán)格的土地保護(hù)措施， 確保十五期間全國(guó)耕地保有量 不低于 19.21 億畝，因此土地做為不可再生的稀缺資源，土地開發(fā)就凸現(xiàn)出來(lái)。我簡(jiǎn)單講一下土地開發(fā)整理概念， 土地開發(fā)整理是在一定

29、區(qū)域內(nèi)按照土地利用、 城市規(guī)劃 的用途采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行調(diào)整改造，綜合診治， 提高土地利用率，改造生態(tài)生產(chǎn)過(guò)程。開發(fā)本來(lái)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)， 我們上升成為整理， 又上升為 優(yōu)化整理， 現(xiàn)在最創(chuàng)新就是信托平臺(tái)。 土地開發(fā)一個(gè)平臺(tái)的概念， 就是資源產(chǎn)業(yè)化核心的內(nèi) 容，是近年來(lái)全國(guó)土地開發(fā)整理實(shí)驗(yàn)中實(shí)踐探索出新思路，新辦法，也是創(chuàng)新，因?yàn)橥恋卣?理開發(fā)國(guó)家資金有限， 國(guó)家土地資源整理沒(méi)有完成的情況下， 合理土地優(yōu)化資源配置， 土地 我們?nèi)绾蝺?yōu)化資源配置， 從而實(shí)現(xiàn)土地社會(huì)化、 規(guī)范化最終達(dá)到優(yōu)化的目的。 土地開發(fā)和房 地產(chǎn)開發(fā)有一定的區(qū)別， 建設(shè)用地開發(fā)， 就是說(shuō)開發(fā)整理

30、產(chǎn)業(yè)化就是政府或者是政府委托機(jī) 構(gòu)，通過(guò)征購(gòu)和其他方式從使用者手中把土地集中起來(lái)， 并由政府或者是政府委托機(jī)構(gòu)開發(fā) 整理， 在完成房屋拆遷、 土地平整和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套之后， 根據(jù)城市對(duì)土地的需求， 用招標(biāo)的 方式將土地拍賣市場(chǎng)。 這是開發(fā)的一個(gè)過(guò)程， 房地產(chǎn)主要屬于二級(jí)市場(chǎng)的范疇， 就是土地開 發(fā)是把低效閑置的開發(fā)， 因此它屬于一級(jí)市場(chǎng)， 現(xiàn)在房地產(chǎn)屬于二級(jí)市場(chǎng)， 土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更 小一點(diǎn)， 現(xiàn)在還有一級(jí)半市場(chǎng)， 坦率講我雖然是房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)， 對(duì)房地產(chǎn)懂得沒(méi)你們多?，F(xiàn)在經(jīng)過(guò)我們科學(xué)研究， 我們認(rèn)為土地開發(fā)整理具有廣闊的前景和很高的成長(zhǎng)性， 我國(guó)目 前土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)化基本上以行政推動(dòng)， 參與是政府

31、或者是政府委托機(jī)構(gòu)， 最大的缺陷就是很 單一， 完全依靠行政力量政府出資， 這種資金來(lái)源，資金的規(guī)模都受到局限，這直接的制約 我們土地開發(fā)整理產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化和發(fā)展， 在這種情況下， 金融平臺(tái)的構(gòu)建非常必要， 我可以這 么說(shuō)，信托公司信托功能，信托手段的介入將成為金融土地開發(fā)核心的融資平臺(tái)。再就是我們土地開發(fā)信托土地開發(fā)整理的突破口，深圳一個(gè)上市公司 00050501 成功做了 土地開發(fā)取得了很好的業(yè)績(jī)。去年北京投資公司成功開發(fā)了 CBD 信托，僅僅兩個(gè)月就有 6 個(gè)億的募集， 但是有 2萬(wàn)份的限制。 另外我們重慶國(guó)際信托投資也將出臺(tái)土地開發(fā)信托， 因 為正在醞釀中，屬于商業(yè)機(jī)密就不多講。目前我們土

32、地開發(fā)整理一個(gè)基本狀況就是全國(guó)各大省市都成立了土地儲(chǔ)備中心， 以招標(biāo)和 拍賣的方式出讓土地使用權(quán)， 但是各土地中心都面臨嚴(yán)重資金短缺的問(wèn)題， 那么在這種情況 下，信托資金的介入是正逢其時(shí)， 一方面可以把居民閑散的基金集合運(yùn)用， 投向具有風(fēng)險(xiǎn)較 低的投資整理， 使資本有很好的收益，同時(shí)減少資金不足的局面， 三贏的局面，中國(guó)居民投 資渠道很狹窄， 金融產(chǎn)品很少， 他也獲得了收益， 另外信托公司也得到了信托資產(chǎn)和信托報(bào) 酬。我回過(guò)頭說(shuō)一句， 讓我們控股西南證券研究進(jìn)入信托社保社市場(chǎng)。 目前通過(guò)我們的獨(dú)立 研究報(bào)告顯示， 目前信托產(chǎn)品是收益最高， 成本最低的金融產(chǎn)品， 為真正這么說(shuō)？股票一年 1.98

33、 利率還收利息稅，企業(yè)債 2至 3左右，國(guó)債 2 左右，股票風(fēng)險(xiǎn)太大，期貨更不用說(shuō)， 很多人死在期貨， 經(jīng)過(guò)綜合的權(quán)衡， 綜合的分析， 信托產(chǎn)品利用它獨(dú)特的制度安排設(shè)計(jì)了很 多風(fēng)險(xiǎn)防火墻， 因此風(fēng)險(xiǎn)最低， 收益最高，目前有關(guān)部門正在研究，我預(yù)言不久的將來(lái)社保 基金會(huì)買信托產(chǎn)品， 這又為我們信托業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)奇跡， 因?yàn)樯绫；瓞F(xiàn)在基金管理公 司管， 一買中石化就賠錢。 另外在座各位可能都比較有錢， 你代表的機(jī)構(gòu)也好或者是個(gè)人也 好，我建議大家趕緊買信托，三年不會(huì)虧，即使做虧信托公司也轉(zhuǎn)換， 這三年是信托公司樹 立自己信譽(yù)的時(shí)候， 不會(huì)讓自己的信譽(yù)受到損害， 另外就是重新洗牌， 我們可能要進(jìn)入

34、第一 集團(tuán)軍，目前像上海國(guó)投注冊(cè)資本達(dá)到 20 多億，目前可以做為第一集團(tuán)軍的概念。從社會(huì)效益來(lái)講， 信托資金參與土地開發(fā)整理， 有利于整理閑置分散的土地， 對(duì)加快城市 的規(guī)劃、 建設(shè)美好家園具有巨大的社會(huì)效益。 做為信托公司信托資金怎么利用， 信托投資公 司現(xiàn)在在一法兩規(guī)的規(guī)范下， 信托法， 信托投資公司管理辦法對(duì)現(xiàn)有土地情況進(jìn)行研究， 以 及各土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行接觸談判，然后我們就可以合作發(fā)行土地開發(fā)信托，將本著安全性、 流動(dòng)性、真實(shí)性的原則將資金集合運(yùn)用土地開發(fā)整理。最后再講一下利用集合基金信托方式酬金土地開發(fā)金的優(yōu)點(diǎn)： 第一，資金成本低，也比較靈活。由于土地一級(jí)開發(fā)需要的增量大，周期長(zhǎng)，

35、依靠政府的 財(cái)政收入無(wú)法保證一級(jí)開發(fā)順利進(jìn)行，目前都是銀行長(zhǎng)期貸款為主，現(xiàn)在都是5至 6 左右，包括對(duì)房地產(chǎn)的貸款很多都是上浮銀行貸款， 相對(duì)而言利率比較高， 財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)比較重， 而信 托投資公司是直接募集社會(huì)資金， 利潤(rùn)來(lái)源主要是收取一定的費(fèi)用。 土地開發(fā)為真正是投資 低，因?yàn)槭歉献鳎?政府的信用信托公司可以少賺一點(diǎn)錢，可以把成本低，我們可以比 銀行利率低一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)資金需求量動(dòng)輒上百億的土地開發(fā)人員降低成本。對(duì)政府而言， 信托公司在確保安全的情況下，他愿意讓利，這是我講的第一點(diǎn)。第二，募集基金比較靈活方便。目前國(guó)立銀行監(jiān)管非常嚴(yán)格，項(xiàng)目審批煩瑣，效率很低。大家知道 121 號(hào)文出來(lái)以

36、后， 對(duì)房地產(chǎn)貸款沒(méi)有四證不能貸款， 包括高檔住宅、 自有資金不 足等等貸款就很麻煩， 做為土地開發(fā)特大型項(xiàng)目， 銀行要去貸款可能比較麻煩， 我們這發(fā)行 信托把這個(gè)概念告訴大家， 現(xiàn)在我們發(fā)行資金信托計(jì)劃不需要審批， 發(fā)行股票要審， 證監(jiān)會(huì) 可能跑了五年也沒(méi)有跑下來(lái)， 發(fā)行資金信托不需要審批只需要備案， 就是我們只需要備案制， 只要項(xiàng)目需要，隨時(shí)可以在市場(chǎng)上發(fā)行集合資金信托，并且不受限制，目前信托業(yè)發(fā)展是 200份限制， 200份限制要高端客戶， 比如說(shuō)發(fā)一個(gè)兩個(gè)億的信托， 平均一份合同是 200萬(wàn)， 但是我們一份合同就賣 2000 萬(wàn)，一個(gè)億都有，但是中國(guó)信托要為老百姓理財(cái)服務(wù)，現(xiàn)行的 法律

37、還是為富人服務(wù)， 普通老百姓還是很難參與購(gòu)買信托產(chǎn)品， 雖然 5 萬(wàn)元可以買信托產(chǎn)品， 但是一般買不到， 160多份合同賣了 8000 萬(wàn)，有幾個(gè)十萬(wàn)特批才可以買得到。第三，信托資金利率可靈活調(diào)整。 隨著金融市場(chǎng)不斷開放， 資金利率波動(dòng)將會(huì)增多， 而銀 行利率貸款簽有關(guān)合同， 更改起來(lái)比較難， 當(dāng)國(guó)家利率發(fā)生改變， 有可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加， 而我們發(fā)行集合基金信托可以根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整， 我們利率可以調(diào)整， 可以上下調(diào)整， 因此 現(xiàn)在一法兩規(guī)， 就是信托法賦予信托機(jī)構(gòu)這么好的制度安排， 從制度優(yōu)勢(shì)的層面上來(lái)講， 現(xiàn) 在信托公司是最棒的， 這不是我自賣自夸， 確實(shí)是別人做不了它能做。 現(xiàn)在信托的牌

38、照很值 錢，現(xiàn)在 50 多家，明年是 60 多家，有很多老總花 5億控制信托，現(xiàn)在 20 億都控制不了信 托，我們擴(kuò)股也不是一塊錢賣一股， 而是二塊錢賣一股， 我們跟中國(guó)人民銀行總行吳行長(zhǎng)探 討的時(shí)候，信托天然有制度優(yōu)勢(shì)，因此他在各行各業(yè)就會(huì)發(fā)揮更大的作用。第四， 土地開發(fā)信托符合政府鼓勵(lì)的發(fā)展方向， 一般政府在城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施方面鼓勵(lì)多 方面， 特別是社會(huì)資金參與建設(shè)， 我們發(fā)行土地開發(fā)信托就可以拓展投資渠道， 創(chuàng)新金融品 種，可以推出新的建設(shè)模式，在這方面做一些創(chuàng)新和嘗試。我可以預(yù)言，土地開發(fā)信托隨著 我們信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展和優(yōu)化發(fā)展， 必將為各省市的土地開發(fā)整理事業(yè)做出更大的貢獻(xiàn)， 謝 謝

39、大家！ 2003-9-20 11:36:54 盧鏗： 說(shuō) :謝謝孫飛先生發(fā)言，孫飛先生是主攻信托的博士，信托方面已經(jīng)有深入的研究和 豐富的經(jīng)驗(yàn)， 從信托的角度介紹土地開發(fā)一種信托方法， 今天上午的會(huì)議接近尾聲， 我想以 五個(gè)印象和感受做小結(jié)。第一個(gè)印象房地產(chǎn)本身就是基金密集型產(chǎn)業(yè)， 在海外房地產(chǎn)的論壇基本上都是銀行家、 投 資銀行家參加， 很少有開發(fā)商參加。 今天房地產(chǎn)的研討會(huì)， 也表現(xiàn)了一個(gè)主題就是投融資的 主題，中國(guó)房地產(chǎn)靠小資本靠關(guān)系來(lái)啟動(dòng)項(xiàng)目的時(shí)期已經(jīng)成為歷史，要發(fā)展，要有競(jìng)爭(zhēng)力， 要形成速度和規(guī)模，必須研究好融資問(wèn)題，這是第一個(gè)印象。第二個(gè)印象是與中國(guó)的金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)相比，已經(jīng)早

40、已成熟的國(guó)際化的海外金融機(jī) 構(gòu)，它的實(shí)力更強(qiáng)大，資本更雄厚，策略更靈活，我們相信隨著 WTO 的進(jìn)程，國(guó)際的金融 機(jī)構(gòu)在中國(guó)房地產(chǎn)界的投融資的行為將迅速成長(zhǎng)， 值得關(guān)注。這可能是一個(gè)外資的金融機(jī)構(gòu)， 從搶攤到稱雄幾年的過(guò)程。第三個(gè)印象是在座的聽眾當(dāng)中， 可能中小企業(yè)的發(fā)展商比大企業(yè)的多， 因?yàn)橹行∑髽I(yè)更希 望得到金融機(jī)構(gòu)方面的指點(diǎn)和資金支持， 扶大扶強(qiáng)是必然的趨勢(shì)， 是有道理的， 但是我覺(jué)得 政府不應(yīng)該忘記一些對(duì)中國(guó)的當(dāng)代住宅業(yè)有過(guò)重要貢獻(xiàn)的一些優(yōu)秀的民營(yíng)中小企業(yè)。 也希望 國(guó)內(nèi)、國(guó)外的金融機(jī)構(gòu)更多關(guān)注他們，扶持他們，他們可能更有活力，國(guó)有效率，更容易取 得雙贏的成果。第四個(gè)印象是面對(duì)中國(guó)房地

41、產(chǎn)的具大市場(chǎng)，中國(guó)市場(chǎng)有多大？ 12 年中國(guó)的高速公路幾乎 沒(méi)有，最早一條探索性的公路是護(hù)駕高速， 是上海到嘉定高速公路， 但是現(xiàn)在是僅次于美國(guó)， 但是比美國(guó)通車?yán)锍踢€差很多。 第二是跟一個(gè)老總談到接待著名韓國(guó)商社的時(shí)候， 韓國(guó)人跟 他說(shuō)一個(gè)真實(shí)的笑話，韓國(guó)人研究中國(guó)人的市場(chǎng)有多大？研究的成果可以用一個(gè)故事表達(dá)， 就是說(shuō)如果中國(guó)人每個(gè)人三天吃兩個(gè)雞蛋， 就是三天當(dāng)中有一天不吃雞蛋， 但是一定全國(guó)人 民都要吃， 這種情況下， 這些雞蛋涉及的雞， 以及雞所需要的飼料，僅飼料業(yè)可以頂?shù)蒙享n 國(guó)每年 GDP 的 25 倍，這么龐大的數(shù)字， 當(dāng)然中國(guó)還是比較落后的國(guó)家， 中國(guó)還有一半以上的人不吃雞蛋。

42、第三個(gè)例子是房地產(chǎn)方面的例子， 我曾經(jīng)在一個(gè)多星期以前一次房地產(chǎn)市場(chǎng) 研討會(huì)上有一個(gè)發(fā)言， 我的發(fā)言的題目就是中國(guó)住宅業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的五十個(gè)理由， 從五十 個(gè)方面談到中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)還有很好的前景， 其中有一個(gè)數(shù)字就是中國(guó)現(xiàn)在的民間存款已經(jīng) 超過(guò) 10 萬(wàn)億人民幣， 還在高速地增長(zhǎng)， 假設(shè)我們把 10 萬(wàn)億當(dāng)中三分之一用啟動(dòng)消費(fèi)， 就是 三分之一用來(lái)做買房子的人這些家庭的首付資金，并且配以銀行的按揭，將啟動(dòng) 10 多萬(wàn)億 人民幣的市場(chǎng)， 這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于去年中國(guó)一年的城市房地產(chǎn)銷售量的十倍， 所以有許多數(shù)字在研究， 在設(shè)計(jì)新的策略、 戰(zhàn)略和工 對(duì)于這種變革時(shí)期的工具變革， 發(fā) 并且對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

43、高水準(zhǔn)做出貢能證明中國(guó)的房地產(chǎn)今后還有相當(dāng)好的一個(gè)持續(xù)的春天。 面對(duì)這么一個(gè)巨大市場(chǎng)集中外的金融機(jī)構(gòu)都在學(xué)習(xí)， 具，許多新型的金融工具正在出臺(tái)或者是正在醞釀當(dāng)中， 展商也有責(zé)任參與研究， 在互動(dòng)當(dāng)中求得互利和雙贏， 獻(xiàn)。第五就是王巍博士提出來(lái)的政府不與民爭(zhēng)地， 就是土地實(shí)行招牌掛三個(gè)手段以后， 我覺(jué)得 帶來(lái)很多的反思， 現(xiàn)在不光是發(fā)展商， 連一些官員都在想這個(gè)問(wèn)題， 招牌掛這是國(guó)際流行的 做法， 在中國(guó)一個(gè)歷史時(shí)期也是有益的， 或者是在一段時(shí)期內(nèi)它是一個(gè)趨勢(shì)， 不可避免的一 個(gè)趨勢(shì)， 但是我們也應(yīng)該反省一下它帶來(lái)的負(fù)面影響， 我個(gè)人認(rèn)為有四個(gè)負(fù)面影響。 招牌掛 往往是以價(jià)定奪，以價(jià)取勝，因?yàn)殚_

44、發(fā)商追求不是高價(jià)， 而是合理的利潤(rùn)空間，如果利潤(rùn)空 間合理，開發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)越低越好。這樣就帶來(lái)什么結(jié)果？房?jī)r(jià)的上升就使消費(fèi)者吃虧了， 現(xiàn)在在許多城市已經(jīng)明顯出現(xiàn)這中傾向；第二個(gè)負(fù)面影響，我覺(jué)得這種方式如果操作不當(dāng)， 可能扼殺掉許多優(yōu)秀的中小開發(fā)商， 因?yàn)檎信茠炫涞母犊顥l件是比較苛刻的， 一些優(yōu)秀中小 發(fā)展商和優(yōu)秀開發(fā)商會(huì)出局； 第三個(gè)負(fù)面影響是外行的進(jìn)去， 就是外行的上市公司沒(méi)有資格 和經(jīng)驗(yàn)從事房地產(chǎn)一些外行上市公司進(jìn)入這個(gè)行業(yè)， 他們可能會(huì)留下大量建設(shè)性的破壞， 我 覺(jué)得對(duì)于中國(guó)未來(lái)城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是有負(fù)面影響。 第四個(gè)負(fù)面影響是在一些地區(qū) 已經(jīng)出現(xiàn)的腐敗手段， 就是本來(lái)招牌掛是為了

45、抵制或者是清除腐敗的因素， 但是一般地區(qū)已 經(jīng)出現(xiàn)腐敗手段，有些官員通過(guò)賠標(biāo)圍標(biāo)、勾標(biāo)高標(biāo)準(zhǔn)腐敗， 我想帶來(lái)一些負(fù)面影響， 有關(guān) 部門能夠重視和研究這么一個(gè)課題。 當(dāng)然同時(shí)這種招牌掛也給非銀行金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)機(jī)會(huì)， 像 基金、信托非銀行的機(jī)構(gòu)帶來(lái)機(jī)會(huì)。3、肖麗娟：謝謝主席。各位來(lái)賓，下午好。很容幸和大家在這里探討房地產(chǎn)行業(yè)與信托融 資的問(wèn)題， 由于時(shí)間的原因，我今天只講兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題， 還是要講一講什么叫做信 托以及信托在中國(guó)本土化的功能。 為什么還要從這開始， 因?yàn)榇蠹抑雷鳛樾磐泄驹谥袊?guó) 的存續(xù)已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間，而且應(yīng)該說(shuō)從 98 年以后我們進(jìn)入了將近四年的整頓時(shí)間，于去年 7 月才允許我

46、們做新的業(yè)務(wù)， 而且最近一段時(shí)間由于 121號(hào)文的原因， 大家可能也注意到這么 一個(gè)事實(shí)， 就是房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行都經(jīng)商光顧信托公司， 我們信托公司有點(diǎn)門庭若市的感 覺(jué)。實(shí)際上很多在座的有信托的從前的前輩， 即使不從事信托的行業(yè)， 包括一些開發(fā)商和商 人，其實(shí)尤其是海外對(duì)信托可能比我們不陌生， 信托是完全一個(gè)舶來(lái)品， 在中國(guó)本土化的過(guò) 程中是走了一個(gè)很漫長(zhǎng)的彎路， 為什么要今天再一次強(qiáng)調(diào)？是因?yàn)槲覀兊浆F(xiàn)在為止我們對(duì)信 托功能的理解還停留在不同的層面上， 因?yàn)橛胁煌睦斫猓?所以在運(yùn)用它的產(chǎn)品和工具的時(shí) 候，就顯現(xiàn)它的效果不同，這是非常值得注意的事情，因?yàn)閷用娌煌?，效果不同，它的結(jié)果 也不同。

47、我們通常一般意義上的理解， 什么叫做信托？實(shí)際上就是受人之托代人理財(cái)， 這八 個(gè)字是很通俗概括它。大家知道 2001 年信托法在中華人民共和國(guó)頒布以后，第二條信托在 法律上做了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕淮?當(dāng)然是法律意義上的， 因?yàn)樵诒就粱牧⒎ㄟ^(guò)程當(dāng)中也有很大的困 惑，因?yàn)榇蠹抑牢覀兗氖艿氖谴箨懛ㄏ担?在英美法系當(dāng)中定義就有障礙， 財(cái)產(chǎn)是委托的過(guò) 程還是轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，我們立法上基本上是模糊的概念，法律上的定義相對(duì)來(lái)說(shuō)嚴(yán)謹(jǐn)一些。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的理解上， 大家可能有一些不同的看法， 比如說(shuō)我們作為信托公司整頓四年下來(lái) 基本上保留 50 家左右，剛剛開始工作我們自身定義理解都有不同，所以希望大家知道信托 在英美法國(guó)家當(dāng)中

48、它有三大特點(diǎn)：第一個(gè)特點(diǎn)是所有權(quán)與利益相分離。 這一點(diǎn)是區(qū)別于大陸法一物對(duì)一權(quán)， 絕對(duì)物權(quán)的很關(guān) 鍵的概念，它是一物兩權(quán)，所以主體有委托人、受托人，受益人三方面組成；第二個(gè)特點(diǎn)是信托產(chǎn)品的獨(dú)立性。 一般英美國(guó)家都看成信托產(chǎn)品成為封閉產(chǎn)品， 三方對(duì)它 都沒(méi)有完整的物權(quán)， 這一點(diǎn)也是相當(dāng)突出的， 一般來(lái)說(shuō)在全球范圍內(nèi)， 寄受英美法信托概念 和大陸法系形成強(qiáng)烈的沖突， 因?yàn)樵诜审w系上一個(gè)是一物一權(quán)， 一個(gè)是一物兩權(quán)， 整個(gè)法 律上怎么協(xié)調(diào)是很大的難題， 包括日本在創(chuàng)新的過(guò)程中也沒(méi)有完全解決好這個(gè)問(wèn)題。 一個(gè)很 重要的原因就是因?yàn)樾磐胸?cái)產(chǎn)的獨(dú)立性， 信托財(cái)產(chǎn)如果強(qiáng)調(diào)過(guò)分獨(dú)立， 很可能負(fù)面效應(yīng)就會(huì) 產(chǎn)

49、生。 比如說(shuō)有一些企業(yè)家， 比較理解這一點(diǎn)的話， 他會(huì)利用信托法上的特點(diǎn)為自己財(cái)產(chǎn)管 理做一些實(shí)際上是社會(huì)負(fù)面上的效應(yīng)，比如說(shuō)逃債等等。所以怎么理解信托產(chǎn)品的獨(dú)立性， 我國(guó)法律完全承認(rèn)這一點(diǎn)，這是它非常獨(dú)特的一面。比如說(shuō)委托人把財(cái)產(chǎn)委托給北國(guó)投以后， 委托人只是實(shí)際上的所有權(quán)人， 我們北國(guó)投是名 義上的所有權(quán)人， 這跟委托代理是不一樣的， 但是我限定的權(quán)利和義務(wù)是非常特定的， 我只 能收我的報(bào)酬之后， 只能把它的收益給指定的， 或者是委托人自己或者是委托人授權(quán)的他人， 由于英國(guó)文化獨(dú)特性碰到這樣的問(wèn)題時(shí)候一千年逐漸形成的財(cái)產(chǎn)管理制度。第三個(gè)特點(diǎn)是信托管理的可持續(xù)性原則。 這一點(diǎn)也是非常獨(dú)特的，

50、 大家知道我們的自然人 和組織都是有生命期限的， 財(cái)產(chǎn)在社會(huì)的積累過(guò)程當(dāng)中如果發(fā)生這樣的中斷或者是非人類的 因素， 或者是自然因素， 或者是人為的因素都會(huì)造成財(cái)產(chǎn)積累的毀損或者是中斷， 信托有一 個(gè)功能， 就是無(wú)論是管理方受托方的自然人或者是集團(tuán)， 委托人的財(cái)產(chǎn)是不受損失， 這也是 區(qū)別一般管理公司的不同的地方。 這是法律上歸納三大特點(diǎn)， 因?yàn)樾磐刑厥獾牡胤剑?正是我 們金融產(chǎn)品的特殊地方， 要把它理解可能我推薦大家第一位信托法法學(xué)博士是姜平先生的博 士。我想講信托在中國(guó)本土化由于它自身的特點(diǎn)， 我們?cè)诩氖艿倪^(guò)程當(dāng)中它的五大功能或者是 五大作用，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是管理學(xué)家還是文化學(xué)家還是哲學(xué)學(xué)

51、家不同的角度得出不同的 功能，信托在不同的角度上理解，一般我們現(xiàn)在是把它不是從法律一個(gè)學(xué)科的角度來(lái)定義， 簡(jiǎn)單來(lái)講就是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移之后的管理與分配制度， 重點(diǎn)在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。 那么五大功能我們概括第 一大英帝國(guó)利用信托一千年的演化， 尤其是演化到現(xiàn)在社會(huì)金融信托解決金融創(chuàng)新機(jī)制與社 會(huì)創(chuàng)新機(jī)制的統(tǒng)一問(wèn)題， 這一點(diǎn)是非常了不起的。 信托加上它的橫平?jīng)Q定了它在管理社會(huì)當(dāng) 中 80具有穩(wěn)定性的一面，它基本上是源于先例，而隨著社會(huì)發(fā)展財(cái)富的積累，變化20 的變量是用橫平和信托完成的， 這也是大陸法國(guó)家在碰到新的社會(huì)轉(zhuǎn)型的時(shí)候或者是新的情 況的時(shí)候碰到非常難的問(wèn)題， 就是利改費(fèi)， 所以信托有很大管理社會(huì)的功能是

52、解決了社會(huì)的 創(chuàng)新機(jī)制與社會(huì)穩(wěn)定機(jī)制之間的統(tǒng)一。社會(huì)有張力有彈性。第二個(gè)功能就是財(cái)產(chǎn)管理的效率性。大家知道有信才能托，那么在 1000 年當(dāng)中，尤其是 后面幾百年當(dāng)中， 它逐漸形成了專家理財(cái)， 把財(cái)產(chǎn)交給那些能夠讓財(cái)產(chǎn)的效率最大化的那些 經(jīng)理的手中，這是它一個(gè)很大的特點(diǎn)，財(cái)產(chǎn)管理的效率性，所以它肯定是完全市場(chǎng)化， 任何 非市場(chǎng)化手段在這里都會(huì)走興和變樣。第三， 社會(huì)財(cái)富積累的有序性和可持續(xù)發(fā)展。 這個(gè)和第二個(gè)功能是結(jié)合在一塊， 也是和第 三大特點(diǎn)有關(guān)， 北國(guó)投即使消失，有一定的程序還不會(huì)受損， 不像破產(chǎn)程序那樣， 這樣就完 成了社會(huì)財(cái)富有序積累， 乃至人類到二十一世紀(jì)才發(fā)現(xiàn)需要可持續(xù)性發(fā)展，

53、這是它的一個(gè)基 礎(chǔ)。第四個(gè)功能， 誠(chéng)信為本，良知五律。學(xué)大陸法系很難說(shuō)誠(chéng)信進(jìn)入法律，英美法特別強(qiáng)調(diào)忠 誠(chéng)和良知的義務(wù)。 有一個(gè)案子比如說(shuō)用我們大陸法系的語(yǔ)言對(duì)庭敗訴可能性很大， 但是用英 美良知以及你是否盡到了受托人的忠誠(chéng)謹(jǐn)慎良知的義務(wù)對(duì)庭的話，基本上能夠達(dá)到一個(gè)銜 接，因?yàn)樵V訟地是在美國(guó)。 我們最近一般就你的行為來(lái)判斷你的法律責(zé)任， 信托法開創(chuàng)了一 個(gè)良知五律， 所以這一點(diǎn)也跟我們整個(gè)投資環(huán)境有關(guān)系， 就是社會(huì)每個(gè)自然人誠(chéng)信的環(huán)境的 培養(yǎng)，它也是有這樣的歷史淵源，所以它是以誠(chéng)信為本，良知五律。第五個(gè)功能非常中國(guó)化的，這是我們概括就是國(guó)退民進(jìn) WTO 背景下特殊的作用，這是投 行最感興趣的，

54、因?yàn)樾磐惺峭说南胂罅ν瑯迂S富的東西， 在這樣的大環(huán)境下， 資本主義社 會(huì)從來(lái)沒(méi)有面臨碰到過(guò)的， 除了前蘇聯(lián)之外， 我們國(guó)退民進(jìn)大的財(cái)產(chǎn)管理安排的調(diào)整的狀態(tài) 下，我們有很多自己獨(dú)特的信托的作用， 比如說(shuō)大家知道的我們的股權(quán)信托品種。 我舉一個(gè) 簡(jiǎn)單的例子， 因?yàn)槲覀兪侨珖?guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的會(huì)員， 還有很多民營(yíng)企業(yè)家， 還有很多 國(guó)有企業(yè)家， 大家知道在轉(zhuǎn)型大的過(guò)程當(dāng)中， 我們的法律相關(guān)的一些法律是有一定的滯后性， 相關(guān)的法律是需要?jiǎng)?chuàng)新去突破的， 它是有門檻的。 你比如說(shuō)現(xiàn)在大家知道的目前成都商行案 例的剖析， 我認(rèn)為投資方還是不太懂信托，如果用信托進(jìn)入的話， 要比現(xiàn)在簡(jiǎn)單得多， 不這 么復(fù)雜

55、的。 所以股權(quán)信托品種在中國(guó)的運(yùn)用， 實(shí)際上衡量的標(biāo)準(zhǔn)就是用它的信托目的， 它是 符合國(guó)家的國(guó)退民進(jìn)，有很多行業(yè)、 產(chǎn)業(yè)對(duì)民營(yíng)企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)是有門檻限定的，你是不 能進(jìn)入的， 或者是有一定的限制的。 在這種情況下的投資要擴(kuò)大的話， 包括我們現(xiàn)在講的公 司法的第 12 條，已經(jīng)嚷嚷很多年要修，但是有一定的滯后性，要有很多的程序完成，這個(gè) 時(shí)候利用股權(quán)信托的功能是能夠達(dá)到的，慢慢促進(jìn)相關(guān)的法律的利改費(fèi)，這是它很獨(dú)特的。 所以我們公司在這一塊是我們的常規(guī)產(chǎn)品。第二，中國(guó)特色的 MBO 。我們前段時(shí)間也做了很多這樣的事情， MBO 當(dāng)中的信托公司 的釋放，信托介入之后衍生產(chǎn)品的產(chǎn)生也是和西方 MBO

56、 不一樣， 這里面有很大的創(chuàng)新余地， 也是為客戶量身定做這樣一個(gè)品種。第三，跟在座諸位都有一定的關(guān)聯(lián)度， 就是 121 號(hào)文出來(lái)之后， 各方都有不同的解讀，站 在不同的角度。 按照我們主席說(shuō)的， 地產(chǎn)界的冬天來(lái)了， 當(dāng)然各自的角度是不同的。我會(huì)在 下面問(wèn)題當(dāng)中講到關(guān)于 121 號(hào)文之后怎么和信托公司結(jié)合起來(lái)拓展融資領(lǐng)域。 另外作為國(guó)家 宏觀政策制定部門，在本土化很重要的功能是產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是很難的， 在世界范圍內(nèi)都是同樣的。 那么市場(chǎng)化深入之后， 它的經(jīng)濟(jì)的后勁通過(guò)什么樣的一種社會(huì)財(cái) 產(chǎn)管理體系的安排，能夠讓它在我們有 20 幾年的違紀(jì)前提下繼續(xù)增長(zhǎng)，這應(yīng)該說(shuō)如果很好 的研究一

57、種信托功能的話， 因?yàn)橛忻翡J性， 不需要專家理財(cái)突然轉(zhuǎn)變， 因?yàn)橥蝗晦D(zhuǎn)變帶來(lái)的 負(fù)面作用非常大， 專家理財(cái)過(guò)程當(dāng)中由于資本的天性， 敏銳的特點(diǎn)會(huì)慢慢帶動(dòng)往前面走。 這 是在中國(guó)本土化當(dāng)中國(guó)退民進(jìn) WTO 背景下在中國(guó)本土化的一些特殊的功能。所以，概括而 言之，第一個(gè)問(wèn)題從信托在中國(guó)的一種變異到現(xiàn)在正本清源， 我們二十年前的信托和現(xiàn)在的 信托，概括為此信托和現(xiàn)在的信托不一樣， 我們現(xiàn)在的信托只是作為我們?cè)趪?guó)際化過(guò)程當(dāng)中， 作為學(xué)生要努力學(xué)好的工作， 要回到根上學(xué)的很重要的概念上的認(rèn)識(shí)。 這是我想講的第一點(diǎn)。第二點(diǎn)希望大家一起共同來(lái)探討如何用好信托， 以及如何用好信托工具， 包括信托計(jì)劃這 樣一些

58、產(chǎn)品。由于對(duì)信托的理解不一樣， 一般來(lái)說(shuō)我們現(xiàn)在從信托公司的角度來(lái)說(shuō)， 我們感覺(jué)到我們的 客戶把我們?cè)谌齻€(gè)層面上運(yùn)用，應(yīng)該說(shuō)這三個(gè)層面的運(yùn)用應(yīng)該說(shuō)我們信托公司也有一個(gè)趨 向，有不同程度上的精力、財(cái)力來(lái)擺放。 第一種很普遍的用法是把信托當(dāng)銀行用， 可能諸位 也有不少這樣的， 既然 121 號(hào)文我們?cè)谌谫Y上有這么多的限制， 聽說(shuō)有一個(gè)信托， 只要備案 就可以發(fā)售等于拓展了另外一個(gè)融資渠道， 把信托很自然當(dāng)成二銀行用。 那么這個(gè)原因有很 多，由于歷史上我們有十幾年就是作為二銀行來(lái)用的，所以也導(dǎo)致了我們?cè)诼L(zhǎng)的改革 78 年到現(xiàn)在將近 20 年當(dāng)中，有五次大的整頓，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱需要整頓的時(shí)候，信托公司

59、一般 來(lái)說(shuō)都是首當(dāng)其沖。 那么這是一個(gè)錯(cuò)誤的用法， 我剛才講到信托功能有如此豐厚的底蘊(yùn)和內(nèi) 涵，如果僅僅理解為權(quán)宜之計(jì)， 如果 121 號(hào)文執(zhí)行當(dāng)成銀行來(lái)用這會(huì)帶來(lái)什么結(jié)果？雖然解 決一定融資的問(wèn)題， 但是作為信托公司是不太愿意的， 明智的信托公司看到這樣的局面， 不 要看門庭若市， 說(shuō)不定就是風(fēng)險(xiǎn)堆積的日子。 難道說(shuō)銀行它的監(jiān)管， 它的運(yùn)營(yíng)在 121 號(hào)文要 受一定限制之后， 你大病初愈有這樣的抗險(xiǎn)能力， 這樣也不屬于 121 號(hào)文件， 因?yàn)槲覀兪欠?銀行金融， 也要受到銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管， 如果大家把我們當(dāng)銀行來(lái)用， 第一是用低了或者是也不 好用。第一次我們發(fā)了 CBD 土地性的計(jì)劃就做了一個(gè)三環(huán)信托的經(jīng)濟(jì)使用房 1 億多，所以 我們按照 121 號(hào)文，我們?cè)谀男┓矫嬉眠@些品種，用信托貸款的方式，實(shí)際上就是 121 號(hào)文所講到的， 貸款重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，