對苗圃地征收補償?shù)膬r值評估

1、精心整理對苗圃地征收補償?shù)膬r值評估摘要：近年來，國家基本建設速度的加快，各地各種征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，對征、占苗圃地價格的評估認識不斷增強，因此，搞好苗圃地補償征收的價值評估十分必要。本文從圃地和苗木本體價值評估進行闡述。關鍵詞：苗圃地補償征收價值評估苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲藏等設施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營的主體，是生態(tài)建設中環(huán)境綠化美化的載體。隨著我國生態(tài)文明建設步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場價格昂

2、貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛。當前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設施先進。近年來，國家基本建設速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價格的評估認識不斷增強，由此引起的司法案件和糾紛也越來越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價值評估工作顯得十分必要。1、苗圃地的價值評估組成（必須是基準日內(nèi)）：主要價值評估組成內(nèi)容分兩部分：1.1 苗圃地的價值評估苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評估通常按農(nóng)用地的評估方法和農(nóng)用地的技術經(jīng)濟指標進行。通常采用現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)

3、值法、林地費用價法。1.1.1 現(xiàn)行市價法精心整理精心整理現(xiàn)行市價法也稱市場比較法，它是根據(jù)和評估苗圃地相同或類似的林地使用權出讓的交易案例，通過比較來確定評估林地使用權評估值的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：bu=Kj1xKj2xGjxS式中：bu林地資源資產(chǎn)評估值Kj1第j個案例苗圃地立地質量調整系數(shù)Kj2第j個案例物價指數(shù)調整系數(shù)Gj第j個案例單位面積的交易價格S待評估苗圃地的面積在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實際評估中經(jīng)常采用立地質量相似的農(nóng)地為參照物。林地質量調整系數(shù)通常用影響農(nóng)地價格的因子，如林地的肥力、林地的

4、排灌條件、平整程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標，確定各個指標的權重，將待評估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項主要指標的差異進行定量比較，綜合確定出調整系數(shù)。由于找到評估基準日時的交易案例是不可能的，在選擇不同時期的交易案例時的物價水平發(fā)生了變化，必須根據(jù)物價指數(shù)來求得物價指數(shù)調整系數(shù)，用物價指數(shù)調整系數(shù)對評估值進行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評估中，物價指數(shù)調整系數(shù)常用不同時期的糧食價格的比值來確定。確定林地質量調整系數(shù)和物價指數(shù)調整系數(shù)后，根據(jù)調整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場成交價測算出評估的苗圃地使用權價格。在采用該法時，由于農(nóng)地使用權轉讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關的材料，對

5、資料中的不合理的因素應予排除；在相互比較時，其各指標要注意一致，進行量化分析。精心整理精心整理1.1.2 收益現(xiàn)值法苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。資產(chǎn)的評估價值bu=該資產(chǎn)預期各年收益折成現(xiàn)值E之和。式中：E苗圃地上種植糧食的年純收入（已扣除勞動工資、生產(chǎn)成本及稅金費等費用）。該法計算簡單，資料來源容易，是最簡單的評估方法。但在使用該法時要注意：.XX/年純收入（E）的計算.必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質量

6、、地利等級類似的農(nóng)地進行產(chǎn)量、成本及收益值的計算。計算年純收入（E）時，如按當年的會計成本計算其成本，而未將其進行重置時，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時利率應包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時，已對成本進行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應包含通貨膨脹利率。如果苗圃地種的是經(jīng)濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當調高。如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進行測算。1.1.3 林地費用價法林地費用價法也稱重置成本法、成本費用法。它是以取得林地所需費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費用，來估算林地評估值的方法。在苗圃地的

7、評估中，取得林地所需的費用是指征占用苗圃地時所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費用精心整理精心整理是指將原購置的土地改為苗圃地時的土地改良費，包括修路、平整、修建排灌設施的費用。其計算公式為：nnn-i+1Bu=A(l+P)+EMi(1+P)1 +1Bu一林地評估值A一林地購置費Mi一林地購置后，第1年林地改良費n一林地購置年數(shù)P-利率該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時必須注意：林地的購置費(A),在有條件時應盡可能采用重置成本.如無法進行重置，而采用歷史成本時，其測算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。如果林地購置后一直在經(jīng)

8、營，當A是重置成本時，不再加算利息。當A是歷史成本時，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。如果林地購置后一直在進行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時，則投資收益率可采用市場投資收益率。1.2、 苗木、花卉的價值評估精心整理精心整理種子或接穗從播種和桿插到出圃定植期間的時期稱為苗木培育期。它直接關系到苗木在市場上的價格。決定苗木、花卉價值的因素較多，但在實際中主要考慮以下十種因素：1.2.1 品種：不同品種決定不同價值。名、特、優(yōu)品種價值昂貴。常綠高于落葉，彩色植物高于一般綠色植物。珍稀瀕危的“活化石”植物更高。1.

9、2.2 形體：高度、徑級的大小、冠幅豐滿程度、樹木長勢以及枝條生長情況和樹木健康狀況等都直接決定價值高低。奇型植物，造型植物價值大大高于常規(guī)植物。1.2.3 培育期（苗齡）：培育期越長，價值越大。特別是綠化用的苗木年齡越大越昂貴古木、古樹由于年限長，文化價值更高。1.2.4 市場因素：物以稀為貴，市場供求關系對苗木、花卉價格有直接影響，在小規(guī)格苗木和新品種上尤為明顯。受一次性“建園林”的工程理念影響，大規(guī)格苗木價值遠遠高于小規(guī)格苗木。1.2.5 本體價：視品種和年限而定。1.2.6 挖掘費：視當?shù)貏趧恿Φ膬r值而定。1.2.7 包扎費：視當?shù)貏趧恿桶b物的價值及包裝要求而定。1.2.8 苗木經(jīng)

10、營利潤：銷售收入減去投入成本（苗圃地租用費、種苗費、管理費等依據(jù)當?shù)亓謽I(yè)生產(chǎn)定額）。1.2.9 苗圃內(nèi)運輸費：視運距而定。其它費：稅費、檢疫費、裝車人力費等。生產(chǎn)操作標準應按照各地林業(yè)育苗技術規(guī)程確定。2、現(xiàn)場勘驗中應注意的問題現(xiàn)場勘驗是苗木、花卉價格鑒定工作中最為重要的環(huán)節(jié)?？彬灥拇峙c細直接影響市場價格信息采集的方向，導致價值嚴重背離。應注意的四個方面：精心整理精心整理2.1 帶齊勘驗工具：數(shù)碼相機（最好是攝像機）、皮尺（最好是卡尺和測距儀卜膠靴、勘驗記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專家。2.2 現(xiàn)場拍攝：拍照（攝像）是現(xiàn)場勘驗必做的工作，一是因為請教專家時需要；二是以后復議司法證

11、據(jù)的需要；三是建立內(nèi)部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現(xiàn)狀拍照要茂密處與稀疏處都拍攝，因為這影響到苗木、花卉每畝數(shù)量的確定；對大樹苗特別是名貴的大樹苗要取其全貌，因為這關系到樹型好壞的確定。2.3 現(xiàn)場測量：要設定有代表性標準樣地，測量苗木、花卉株行距、每平方米數(shù)量，搞好苗木分級；對大樹苗還要測量其高度、樹徑、冠幅。2.4 采集標本：名貴樹木、花卉要采集標本，供專家鑒定其品種和內(nèi)部建檔案資料。3、市場信息采集過程中應注意的問題苗木、花卉市場價格信息的采集是確定其價值的基礎，采集的方式、渠道尤為重要。采集過程中要注意以下三個方面問題：3.1 采集的價格應是現(xiàn)行市場實際成交價格，量大的要咨詢批量買

12、賣價格。3.2 凡是本地區(qū)有同種品種的要采集本地區(qū)的價格，本地區(qū)沒有的，方可采集外地的，但外地的一定要考慮檢疫、運雜費等。3.3 采價的方式、渠道：一是通過本地苗木、花卉交易市場調查；二是通過聘請的價格顧問作價；三是通過了解種植大戶；四是通過網(wǎng)上查詢。至少要詢問三家以上。需要特別指出的是：采集價格前，一定要先核準該種植物的名稱（包括學名）、規(guī)格、價格類型；拿不準的，可持照片、標本請專家給以鑒定。要以購買者的身份，通過交易市場、種植戶和網(wǎng)上米價?？傊?，在苗木、花卉的價格評估過程中，第一，要讓委托方在委托書上寫明該植物的名稱、規(guī)格、價格類型；第二，在現(xiàn)場勘驗中要驗明該植物的實際情況（特別是名稱、規(guī)

13、格中的高度、徑級、冠幅、培育年限、樹形等）是否與委托書上的內(nèi)容相一致；精心整理精心整理第三，在價格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場成交價；第四，在確定價格時，要根據(jù)不同的評估目的確定不同的價格（如是征、占地拆遷賠償，可按采集到的三個價中的中上限；如是偷盜、毀損，可按采集到的三個價中的中下限）并堅持集體審議制度；第五，對案值大的在出具正式報告書前，最好要征求委托方的意見；第六，對征、占地拆遷類在報告書中，最好注明“本次評估價格為建議價，具體補償標準由委托方自行確定”及價格評估目的為“為你部門提供評估標的拆遷補償?shù)膮⒖家罁?jù)”的字樣。4、補償?shù)姆椒ǎ好缒九嘤哂衅胀ㄐ团嘤ǔＲ?guī)）和專業(yè)型培育（設施）

14、的特點。4.1 征地以移栽為主的，根據(jù)不同季節(jié)按“基價”的20%40%予以補償；全部征用按“基價”全額補償。4.2 如遇特殊要求（如：古樹、名木、珍惜瀕危種等）補償，應由專業(yè)部門按保護級別評估，評估不成，由甲、乙雙方另行協(xié)商解決。4.3 花卉苗木補償標準不計算成活率，只補償搬運及搬運損失費，一般按總出圃價的5%#償。4.4 在鮮花出售期，原則上應先收獲，后用地，并且不予補償；如果急需用地，則應補償產(chǎn)值損失；在其它季節(jié)只補償投資成本。5、常用的術語：5.1、 苗木是指具有完整根系和苗干的樹苗。凡在苗圃地中培育的樹苗不論年齡大小，在未出圃之前，統(tǒng)稱苗木。5.2、 苗木種類是指實生苗、營養(yǎng)繁殖苗、留

15、床苗、移植苗、容器苗。5.2.1 實生苗又稱直生苗是指播種苗，有性繁殖苗。系用種子播種繁殖培育而成的苗木；精心整理精心整理凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；在野外母樹天然下種自生的苗木叫野生實生苗。以上兩種苗經(jīng)移植過的移植苗都是實生苗。播種苗根系發(fā)達，苗木生長整齊、健壯、質量好。野生實生苗密度不勻，分化嚴重，根系不發(fā)達。5.2.2 營養(yǎng)繁殖苗（無性繁殖苗）：依據(jù)所用的育苗材料和具體方法又可分為：插條苗也稱桿插苗是指用苗干或截取樹木的枝條桿插育成的苗木；埋條苗是指用苗干或種條，全條橫埋于育苗圃地育成的苗木；插根苗是指用樹木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；根廉苗又叫留根苗是指是利用地下

16、的根系萌出新條育成的苗木；嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；壓條苗是指把不脫離母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤物，待生根后切離母體而育成的苗木；組培苗是指利用母體上的組織或細胞在營養(yǎng)液中育成的苗木。5.2.3 留床苗是指在上年的育苗地繼續(xù)培育的苗木。5.2.4 移植苗是指上述各種苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一塊苗床（地段）繼續(xù)培育的苗木叫移植苗。5.2.5 容器苗是指利用容器培育的苗木。5.3、 出圃苗是指苗木質量指標已達到造林要求的標準，能出圃用于造林的苗木。5.4、 獨本苗是指系地面到冠叢只有一個主干的苗木。5.5、 散本苗是指系根際以上分生出數(shù)個主干的苗木。5.6、 叢生苗是指系地下

17、部（根際以下）生長出數(shù)根主干的苗木。5.7、 珍貴稀有樹苗是指確定為省級保護以上樹種的苗木。5.8、 萌芽數(shù)是指有分廉能力的苗木，自地下部分（根際以下）萌生出的芽枝數(shù)量。精心整理精心整理5.9、 分叉（枝）數(shù)又稱分叉數(shù)、分枝數(shù)是指具有分廉能力的苗木，自地下地際部到枝梢萌發(fā)出的枝條數(shù)量。5.10、 苗木高度是指苗木自地際部至最高生長點之間的垂直距離。以“H”表示。5.11、 冠叢直徑又稱冠幅、蓬徑是指苗木冠叢的最大幅度直徑和最小幅度直徑之間的平均值。以“P”表示。5.12、 胸徑又稱胸高直徑是指苗木自地面至1.30米處，樹干的直徑。以“”表示。5.13、 地徑是指苗木地際的直徑，也稱地表直徑。以

18、“d”表示。5.14、 泥球直徑又稱球徑是指苗木移植時，根部所帶泥球的直徑。以“D”表示。5.15、 泥球厚度又稱泥球高度是指苗木移植時所帶泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表不。5.16、 苗齡又稱培育年數(shù)。通常以“一年生”、“二年生”表示。系苗木繁殖、培育年數(shù)。計算年齡以苗木的主干年生長周期為準。即每年從開始生長時起，到當年生長停止時止，完成一個生長周期算作一齡。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。5.17、 重瓣花是指園林植物栽培，選育出雄蕊瓣化而成的重瓣優(yōu)良品種。5.18、 長度又稱蓬長、莖長是指攀緣植物主莖從根基部至梢頭之間的長度。用“L”表示。5.19、 勻稱度是指球形植物冠叢的稀密程度

19、。通常為球形植物的質量指標。5.20、 平方米是指植物種植面積計量單位。即長X寬各1米。以“nT表示。6、苗木規(guī)格的應用：6.1、 苗木規(guī)格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要標準，其次均為輔助標準。6.2、 確定苗木的實際規(guī)格，應先確定主要標準，再確定輔助標準，凡不符合規(guī)格的，可按相應標準，降級定價。精心整理精心整理7、苗木生產(chǎn)成本的確認參照生物資產(chǎn)準則，苗圃苗木屬于生物資產(chǎn)準則中的“消耗性生物資產(chǎn)”生物資產(chǎn)的初始計量應按實際成本人賬，苗圃苗木成本核算設“消耗性生物資產(chǎn)一一某苗齡樹種苗木”科目，核算各樹種苗齡期苗木發(fā)生的各項費用。7.1 苗木的初始計量。7.1.1 外購的苗木成本包括買價、

20、相關稅費、運輸費、保險費以及可直接歸屬于購買該苗木的其他支出。7.1.2 自行培育的苗木，其成本確定的一般原則是按照自行培育過程中發(fā)生的必要支出確定。包括種子費、消毒藥劑、材料、直接人工、其他直接費用及應分攤的間接費用。7.2 苗木成本的計算期。消耗性生物資產(chǎn)一一樹種苗齡苗木”科目，核算從處理種子催芽、整地、作床、播種、插條、育苗、換床、育大苗發(fā)生的材料費、人工費，以及到苗木出圃階段田間管理發(fā)生的人工費、物料費。因此，苗木成本賬設土地費、種苗費、人工費、材料費等項目進行明細核算。7.3 苗木成本的計算與分配苗木作為一種特殊存貨，在未出圃前始終處于在產(chǎn)品狀態(tài)，日常的田間管理發(fā)生的人工費、材料費及

21、其他雜費很大，如果按月進行苗木成本費用的分配勢必會增加核算工作量。根據(jù)苗木生產(chǎn)及管理的季節(jié)性特點，按季度分配費用比較適合。以樹種為對象，采取直接計入和分配計人相結合的方法，將生產(chǎn)費用計入各樹種的生產(chǎn)費用明細賬，凡是能夠區(qū)分核算對象的費用應采取直接計入的方法，凡是能夠采取適當分配標準進行分配的費用應盡可能采取正確的分配標準進行分配。可供選擇的分配方法有：精心整理精心整理7.3.1 整地、作床、播種、起苗等費用，按實際人工工日數(shù)作為分配標準；7.3.2 覆蓋材料、肥料、藥料等，按消耗定額作為分配標準；7.3.3 新播苗、換床苗的澆水費按受益系數(shù)作為分配標準；7.3.4 按苗床的面積平均分配，如受益

22、程度接近的費用。計算方法：某品種苗齡苗木成本=某品種苗齡種苗費+可直接計入的成本費用卷配計人的間接費用。材料費按消耗定額作為分配標準，其他費用按苗木面積分配。7.4 苗木出圃銷售成本的確認由于苗木生產(chǎn)成本的持續(xù)發(fā)生性，難以按一般企業(yè)所采用的存貨發(fā)生方式結轉成本。為了保證收入與費用的合理配比，同時又不增加太多工作量，可考慮平時按當初該苗木品種成本（定額成本）結轉，在苗木成本分配的那個會計期末進行成本調整，即每季度末根據(jù)已分配的苗木成本與定額成本之間的差額調整苗木銷售成本。苗木、花卉資產(chǎn)價值評估應注意的問題現(xiàn)階段苗木、花卉資產(chǎn)價值評估主要發(fā)生在政府征地拆遷需要評估拆遷補償價值，銀行貸款用苗木、花卉

23、資產(chǎn)作抵押需評估其價值，企業(yè)改制、重組等需核實苗木、花卉資產(chǎn)價值，及民事訟訴涉及到賠償需對苗木、花卉資產(chǎn)價值做出鑒定等。苗木、花卉不僅種植廣泛，而且品種繁多，從一般的香樟、雪松、廣玉蘭、銀杏、杜英、紅葉石楠、月季、紅繼木到名貴的紅楓、紫薇、桂花應有盡有。在苗木、花卉價值評估過程中，我們應注意以下幾個問題。一、決定苗木、花卉資產(chǎn)價值的因素決定苗木、花卉資產(chǎn)價值的因素較多，但主要應考慮以下四種因素：精心整理精心整理1 .品種：因同一樹種不同品種決定不同價值。如金桂、丹桂、四季桂、八月桂價格相差較大。紅葉石楠，日本紅葉石楠價值是普通紅葉石楠的3倍以上；品種月季是普通月季價格的數(shù)倍；楓樹中的紅楓、雞爪械是青楓、楓香價格的數(shù)倍。2 .樹形：高度、桿徑的大小、冠圍豐滿勻稱程度、樹木長勢以及枝條生長情況和樹木健康狀況等直接決定價值高低，如桂花樹，桿叢生的其價值僅有獨桿的一半；雪松冠幅大層次好的其價值大大高于冠幅層次一般的雪松。3 .樹齡：樹齡越長，價格越高。4 .市場因素：物以稀為貴，市場供求關系對苗木、花卉價格有直接影響。近幾年苗木基地大量發(fā)展，小規(guī)格苗木和新品種苗木數(shù)量大量增加，其價格與三年前相比降低較多。二、現(xiàn)場勘驗中應注意的問題現(xiàn)場勘驗是資產(chǎn)評估工作中最為重要的環(huán)節(jié)。苗木、花卉更是如此?，F(xiàn)場勘驗的粗與細直接影響價值的評定、估算。在現(xiàn)場勘驗中應注意以下四個問題：1、帶齊勘驗工具：應帶上