正安基地功能定位概念設(shè)計

1、正安基地功能定位概念設(shè)計一、關(guān)于武漢商業(yè)二、正安基地概念定位三、運(yùn)作模式定位四、功能定位策略五、概念定位策略六、形象定位策略七、招商目標(biāo)定位一、關(guān)于武漢商業(yè)武漢市具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。地處華中腹地，位居長江中游，承南啟北，連東接西，交 通通訊便捷，是我國開放格局中由沿海向內(nèi)地推進(jìn)的“接力點(diǎn)” ，也是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化結(jié) 構(gòu)化和升級的“過度帶” ，區(qū)位優(yōu)勢會吸引大量的資本流入，成為國家“搶灘”的重點(diǎn)地區(qū)。 經(jīng)過近幾年武漢市政府的努力， 武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有一定的基礎(chǔ)。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和綜合實(shí)力不 斷增強(qiáng)， 2000 年綜合實(shí)力在全國城市中居第 6位，基本形成了“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)格局， 已成為華中地區(qū)和長

2、江經(jīng)濟(jì)帶的經(jīng)濟(jì)中心，是這一區(qū)域中城市網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的集聚地。就武漢市的商業(yè)格局看， 各大型購物中心、 大型百貨店及各超級市場仍是武漢零售的支 柱，而各超級市場、便利店、大型專業(yè)店、專賣店等成為商業(yè)有利的補(bǔ)充。從武漢市場的消 費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，武漢比不上北京和上海，盡管人口眾多，總體消費(fèi)能力很強(qiáng)， 但大部分消費(fèi)能 量都積蓄在高端以下市場， 高端市場并不成熟。 從市場占有率方面， 武漢市的低端和中低端 市場由傳統(tǒng)超市、 大型超級賣場、 倉儲超市雄踞； 中端和高端市場又由形形色色的專業(yè)店跨 位分割，競爭異常激烈， 因此選擇進(jìn)入這一領(lǐng)域需要首先認(rèn)清自己是否擁有這樣的資源格局， 資金實(shí)力是否雄厚，因為這個領(lǐng)域

3、是一個收益與風(fēng)險并存的三角地。正安基地概念定位但于發(fā)展商而言，商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的開發(fā)是不能同日而語的。一個商業(yè)地產(chǎn)項目從立項建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及到 建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經(jīng)營管理等諸多方面的內(nèi)容。然而，就一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目來說， 準(zhǔn)確合理的市場定位又是諸多因素中的重中之重。市場定位是項目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項目獨(dú)特鮮明的個性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費(fèi)中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、 休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費(fèi)者。項目的定位傳達(dá)的是項目的精髓，項

4、 目的中旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項目就很難適應(yīng)市場，甚至難以生存。在此這個關(guān)鍵的定位中， 我們做的是一個感性的判斷， 而沒有數(shù)據(jù)的平臺支持， 因此 在真正的運(yùn)營狀態(tài)下，不能用做市場指導(dǎo)。正安基地主題功能定位：功能主題多元化，以金融機(jī)構(gòu)為切入點(diǎn)，組成集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的集約式特色主題廣場重點(diǎn)解析：集約式：新現(xiàn)代集市：當(dāng)購物成為娛樂，購物商場亦隨之成為娛樂場所，我們?nèi)ド啼佡徫?，至飲店進(jìn)餐，如果倦了便在長椅上坐坐，同時我們也希望在此有不少精彩的社交活動在商場的通道或中庭是否可以欣賞時裝表演、小型畫展、甚至迷你演唱會更不甚者讓濃濃的飲香溢滿心胸，這里能否可能，我們讓這一切成真， 就在這里-正

5、安基地， 這里是功能匯聚、 人潮匯集、現(xiàn)代超前的個性集市，創(chuàng)造著一種與社會功能相適應(yīng)的商業(yè)新模式。主題廣場：在主題功能的定位下，將目標(biāo)客戶的衣食住行乃至吃喝玩樂統(tǒng)合于一個完整的商業(yè)系統(tǒng)中，并作出自成體系的劃分，共構(gòu)成一個包羅萬象又井然有序的消費(fèi)天地。運(yùn)作模式定位現(xiàn)今中國商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式大致有三種。一種是自主開發(fā)，經(jīng)營上由某一現(xiàn)有物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃模式，以房東身份坐收租金，如 婚變后的億安廣場；此種方式的優(yōu)勢為：不需要持續(xù)加大商場后續(xù)經(jīng)營投入，只需基本的維護(hù)成本即可， 同時由租金帶來的可觀現(xiàn)金流，也可暫緩地產(chǎn)商現(xiàn)金流危機(jī)；劣勢為：其招商形式運(yùn)作，不利于商場整體品牌經(jīng)營。經(jīng)營控制權(quán)的旁落， 使得百貨

6、商場形同一個豪華的集貿(mào)市場，不方便靈活調(diào)整商場經(jīng)營結(jié)構(gòu)，競爭力非常薄弱。第二種是自主開發(fā)后，仿效國外商界司空見慣的 "品牌輸出管理模式 " 與著名的有 豐富管理經(jīng)驗的商業(yè)品牌合作經(jīng)營。第二種在行業(yè)中也叫做契約經(jīng)營模式就目前情況來看大致有三種形式。一種是所謂的 " 億安模式 " ，即地產(chǎn)商實(shí)施對商場貨款的絕對控制；第二是 " 新大新模式 " ，即品牌零售商占 主導(dǎo)；三是 " 信和模式 "，即品牌零售商與地產(chǎn)商既監(jiān)督又合作。如今看來，只剩廣百信和尚 且相安無事。 這種模式在國外之所以推崇甚廣， 是因為它可以有效彌補(bǔ)地產(chǎn)

7、商商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗 的不足， 可使競爭力大大增強(qiáng)。 但由于地產(chǎn)商對短期內(nèi)回籠資金的 " 快"與百貨業(yè)資金回收的 "慢 "構(gòu)成矛盾，彼此合作的心態(tài)不一極易引發(fā)合同中所謂的"責(zé)、權(quán)、利 "不明晰。第三種方法是自主開發(fā)，以公司制管理模式自主品牌經(jīng)營，在武漢最典型的案例 莫過于武廣。這種武廣式的自主品牌經(jīng)營模式， 雖然對百貨業(yè)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的靈活性， 強(qiáng)調(diào)企業(yè)整體品 牌的塑造和提升不無裨益， 但經(jīng)營風(fēng)險卻很大， 首先它要求企業(yè)有強(qiáng)勁的資金后盾支持， 以 免前期的巨大墊付成本加上后期的經(jīng)營投入會加劇資金鏈條的緊張； 其次它要求管理層具備 雄厚的經(jīng)營實(shí)力。

8、如果經(jīng)營不力而延誤了資金回收的合理速度，企業(yè)也將面臨倒閉的危機(jī)。 這兩項是百貨零售業(yè)最為稀缺的資源， 而武廣卻得天獨(dú)厚的盡收囊中， 這為其后期的品牌塑 造提供了自由發(fā)揮的可能。根據(jù)正安基地的現(xiàn)狀，建議開發(fā)商將第一種模式與第二種模式融合采用，在以租賃 模式為前提的情況下，尋求具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗的品牌公司合作，以提升物業(yè)的最大價 值。三、 功能定位策略我在前一份的報告中就提過，將此項目做成集購物、休閑、娛樂于一體的購物主題廣場， 但是如何將商業(yè)與娛樂融為一體， 讓人們在休閑娛樂中產(chǎn)生購買和消費(fèi)， 是發(fā)展商和 投資經(jīng)營者的一大挑戰(zhàn)， 但具體的是以休閑為主、 還是以購物為主， 這是我們面臨的第一道

9、選擇題，需要我們用真實(shí)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行回答。細(xì)化正安基地功能定位1、 功能定位多元化 由十大經(jīng)典主題功能空間，構(gòu)成集約式購物、休閑和娛樂為一體的特色主題廣場。生命經(jīng)典桑那、健身中心、美容中心等休閑經(jīng)典主題酒吧系列、影視俱樂部、互動創(chuàng)作商業(yè)空間等歡樂經(jīng)典夜總會、歌舞廳、電玩中心等生活經(jīng)典超級市場、特色餐飲、室內(nèi)裝飾用品等名人經(jīng)典智慧書吧、品牌物品、黃金珠寶、手表專賣等老板經(jīng)典商務(wù)用品、男士服裝、運(yùn)動用品、主題書店等女士經(jīng)典女士化妝品、首飾、服裝、皮具、形象設(shè)計沙龍等兒童經(jīng)典兒童服裝、玩具、讀書會所、主題游樂設(shè)施等至美經(jīng)典地區(qū)唯一經(jīng)典品牌集聚地假日經(jīng)典假日客棧休閑空間，可設(shè)立客房盡享休閑生活的隨意。特

10、別經(jīng)典創(chuàng)意提示：兒童讀書會所：兒童書籍、用品和網(wǎng)絡(luò)資源信息專賣、專租和查閱；實(shí)行年度或月度會員制管理；交納一定的會費(fèi)，可優(yōu)先或優(yōu)惠購買、租借會所內(nèi)書籍、資料或?qū)ｎ}輔導(dǎo)；多種類兒童藝術(shù)活動的組織、交流和表演空間?；觿?chuàng)作商業(yè)空間現(xiàn)場創(chuàng)作和售賣的商業(yè)創(chuàng)作經(jīng)營模式；收購個人創(chuàng)作作品、字畫、攝影作品、發(fā)明、陶器等。假日客棧為適應(yīng)夜生活的需要，設(shè)立的個性化酒店；多個各有特色、異彩紛呈、裝飾獨(dú)特的客房出租。四、概念定位策略1、空間劃分策略提示相對集中的同一主題功能區(qū)域 相對集中的功能劃分催生相對集中的消費(fèi)習(xí)性，并且有利于各主題經(jīng)典中整個商 業(yè)系統(tǒng)的有序運(yùn)作。商業(yè)業(yè)態(tài)品種的商業(yè)價值與樓層價值 不同檔次商品的

11、分樓層分布按人們的游逛習(xí)性而劃分，分布得當(dāng)有利于引導(dǎo)循環(huán) 消費(fèi)和邏輯消費(fèi)。有機(jī)平衡豎向空間的整體性和價值均衡 避免不同樓層的商品分布帶來的偏頗性，通過每層商品種類、店面風(fēng)格的調(diào)節(jié)控 制來盡量保持每層皆有的獨(dú)特性。功能、樓層布局與消費(fèi)時間的有機(jī)和諧以上三者當(dāng)相輔相成，形成合理而人性的整合消費(fèi)空間。功能定位與空間設(shè)計的互動性室內(nèi)外有流、物流、車流的便利性2、 空間創(chuàng)意策略提示 正安基地的空間創(chuàng)意策略，特別遵循了將商業(yè)性與藝術(shù)性有機(jī)結(jié)合的重要原則， 及在較低邊際成本投入的前提下，最大化提升商場室內(nèi)外休閑環(huán)境的舒適程度、識別性、 視覺美感和商業(yè)價值。使其成為規(guī)模適中、商品豐富、服務(wù)親切、設(shè)施人性化的經(jīng)

12、典商業(yè) 空間。多極創(chuàng)意交通 一座可住的城市，必選可行。同樣，對于一個公共購物場所來說，有效又有趣的人 行系統(tǒng)必不可少。引導(dǎo)人流，促進(jìn)物流， 還融入情趣盎然的指引系統(tǒng)， 這一切將為正安基地 帶來直接的利潤收益， 阡陌交錯的購物通道在這里也能成為富有創(chuàng)意的交通系統(tǒng)， 人們雖然 步伐各異，但卻都樂在其中、景隨步移。藝術(shù)式室內(nèi)空間藝術(shù)意味著內(nèi)涵無限自由在有限的室內(nèi)空間，體驗無限的藝術(shù)想象，這就是正 安基地的裝飾主旨， 也是內(nèi)在美之一。人是最容易被環(huán)境、氣氛等引導(dǎo)的感性動物，當(dāng)藝術(shù) 彌漫四周，一切都變得無價而歡娛，物質(zhì)消費(fèi)也可上升為精神消費(fèi)。新現(xiàn)代集市 當(dāng)購物成為娛樂，購物商場亦隨之成為娛樂場所，我們?nèi)?/p>

13、商鋪購物，至飲店進(jìn)餐，如果倦了便在長椅上坐坐，同時我們也希望在此有不少精彩的社交活動 在商場的通道或中庭是否可以欣賞時裝表演、 小型畫展、 甚至迷你演唱會更不甚者讓濃濃的 飲香溢滿心胸， 這里能否可能， 我們讓這一切成真， 就在這里正安基地， 這里是功能匯聚、 人潮匯集、現(xiàn)代超前的個性集市，創(chuàng)造著一種與社會功能相適應(yīng)的商業(yè)新模式。高格調(diào)店面設(shè)計自我提升帶來積極的快樂，于是人們愈來愈熱衷強(qiáng)調(diào)“與平凡劃清界限”；高品味 的店面設(shè)計隱藏著高格調(diào)的商品和特有風(fēng)格的心理暗示，往往讓人不可抗拒。商業(yè)生態(tài)園林系統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，豐富如五彩花卉；商品品種，琳瑯如碩碩美果；商業(yè)服務(wù)，內(nèi)外關(guān)照人的多種自然需求。人性服務(wù)

14、設(shè)施所有的服務(wù)品種僅為人的需求而存在，而不僅僅是贏利的必須。無論服務(wù)態(tài)度、服 務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)還是后續(xù)服務(wù)，無不周到體貼。博物館展廊所有值得紀(jì)念的人或事、過程或是片段，都可以擁有自己的“記憶空間”在這個博物館展廊里， 從開發(fā)商到設(shè)計師， 從施工隊到測檢師， 從普通店員到蕓蕓眾生的消費(fèi)者，從藝術(shù)理念到設(shè)計理想，從購物回憶到快樂時光我們將記載并展出許多令人紀(jì)念的時間，捕捉每個精彩而感人的瞬間，長廊將隨著人們的記憶而無限延伸。經(jīng)典主題裝飾各經(jīng)典的獨(dú)特性通過標(biāo)識系統(tǒng)、主題平面設(shè)計、特殊代言物和廣告語等被鮮明的表現(xiàn)。商業(yè)色彩計劃通過色彩帶來的心理作用，為消費(fèi)者營造提供不同觀感的場所氣氛，造就愉悅的購 物

15、體驗。六、形象定位策略1、 正安基地主題購物廣場經(jīng)典主題系列將男女老少的衣食住行乃至吃喝玩樂統(tǒng)合于一個完整的商業(yè)系統(tǒng)中，并作出自成體系的劃分；共構(gòu)成一個包羅萬象又井然有序的消費(fèi)天地，個性的建筑風(fēng)格隨意性、個人性、表現(xiàn)性的解構(gòu)主義設(shè)計手法，使商業(yè)建筑感染上藝術(shù)化的浪漫色 彩，極大的視覺與個性差異，讓建筑本身就成為全城關(guān)注的焦點(diǎn)。精致的空間格局每個商鋪都有臨街的感覺： 商家圍合成城， 聚客而又有利于經(jīng)營， 商鋪融合又獨(dú)立， 購物方便。入口處可設(shè)置緩坡直通二層，形成雙首層概念，內(nèi)部有緩坡、有扶梯折 緩升起，內(nèi)部商鋪一覽無遺。高品位的購物休閑環(huán)境 通過富于變化的空間感覺、賞心悅目的色彩組合、和諧配適的

16、燈光烘托、生機(jī)盎然 的戶內(nèi)外綠化和特色店鋪的特色商品和服務(wù)等， 營造寓情調(diào)于購物、 寓情趣于購物、 寓品味于購物的全新享受空間，出售的絕不僅僅是商品，而是糅合著娛樂、觀光、 消閑等多種元素的品質(zhì)購物方式，甚至一種生活方式。傳統(tǒng)集市的現(xiàn)代演繹 購物往往成為都會熱點(diǎn)，不斷變化的購物習(xí)性反映出社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也意味著購 物商場的演變歷程。隨著生活的日漸富足，我們期盼市集的情味，而又不愿陷入它 的凌亂；希望熱鬧豐富，但又不愿熙熙攘攘于是“現(xiàn)代集市”誕生了，你會依 然感受到傳統(tǒng)集市的那份醇厚氣質(zhì)，同時增添了許多方便與優(yōu)游。2、 正安基地表現(xiàn)策略 以十大經(jīng)典主題為創(chuàng)意核心，以功能定位為理性內(nèi)容，感性表現(xiàn)十

17、大經(jīng)典主題包含的生 活、商業(yè)氛圍和休閑情趣，由此延伸整套營銷推廣的主題和視覺設(shè)計系統(tǒng)。七、招商目標(biāo)定位1、 關(guān)于商家合作方式： 在當(dāng)今，一般的合作方式有： 買斷經(jīng)營定租保底抽成租金抽成抽成合作經(jīng)營方式；具體詮釋：買斷經(jīng)營：銷售價格為市場定價，自主買斷產(chǎn)權(quán)后出租或自已經(jīng)營；定租： 以定租形式收取經(jīng)營者租金， 租金不包括其營業(yè)中包括的水電暖及其他任何 費(fèi)用及稅費(fèi)，此用招商的最佳方式；保底抽成： 由于經(jīng)營者一般前期投入較大， 定租會承受一定的壓力， 大多數(shù)都希望以抽 成方式合作減輕其運(yùn)做壓力，但是如果單純的抽成無法保障開發(fā)商的利益， 因此在這種情況下， 我國大多數(shù)業(yè)主采取保底抽成這一方式， 即限定該

18、司的 目標(biāo)營業(yè)額， 如經(jīng)營者營業(yè)額超過， 按銷售額抽成； 如目標(biāo)銷售額未達(dá)到則 按即定的數(shù)目提取，屬于無風(fēng)險策略。其抽成部分不包括其他任何費(fèi)用； 租金抽成：以少部分的租金，加以不保底的抽成； 抽成：此方式為聚人氣一種做法，只在投資商來做前期均采用無保底抽成 策略，待人氣上升后，再改變其他方式；合作經(jīng)營：此是國內(nèi)一些絕佳品牌的做法，雙方共同出資，共同經(jīng)營，風(fēng) 險共擔(dān)，利潤共分，如采用此種方式，主控權(quán)掌握在開發(fā)商的手中， 即開發(fā)商擁有品牌選擇的權(quán)利。建議：在項目初期采用多組合招商策略并舉的方式進(jìn)行， 根據(jù)項目的定位， 首選確定一些有一 定知名度的大戶，采用底線合作、抽成的方式合作，其他的品牌或項目可采用保底抽成 或租金抽成的方式短時間內(nèi)完成招商以聚斂人氣。2、 招商目標(biāo)招商對象描述：營業(yè)面積在500平方米以上的專業(yè)商場或主題連鎖店；銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)；文化體育休閑用品、品牌服飾店、兒童服飾店、玩具店、女性用品化妝品商店金銀首飾店、大型健身娛樂、大型食府、風(fēng)味美食城書店、家居飾品店、家電專賣店、手機(jī)通訊器材專賣店、；位于較繁華的商業(yè)區(qū)；賣場能夠體現(xiàn)出專業(yè)特色與現(xiàn)代經(jīng)營理念；店面布局與裝修具有時尚感覺且人氣較旺；取得商家的信息要求：企業(yè)性質(zhì)，國有、私有、股分制或其它；經(jīng)營發(fā)展模式，是否是連鎖發(fā)展；如是連鎖發(fā)展，合作方式如何，直營