第一太平戴維斯承接查驗原則、流程、標準及注意事項 - 副本

1、 目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程二 三承接查驗的標準三 三承接查驗注意事項四 三施工遺留問題消項五 三工程質(zhì)?？罱Y(jié)算六 目錄承接查驗的原則承接查驗的原則一二承接查驗的流程二 三承接查驗的標準三 三承接查驗注意事項四 三施工遺留問題消項五 三工程質(zhì)保款結(jié)算六 對承接查驗過程實施進行控制，以充分維護業(yè)主的合法權(quán)益，減少公司后續(xù)管理服務(wù)的經(jīng)營風險與成本。承接查驗的原則一承接查驗的原則一依據(jù)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。承接查驗的原則一依據(jù)：2011-10-01 實施四川省物業(yè)承接查驗辦法承接查驗的原則一概念: 物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管

2、項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。承接查驗的原則一類型: 新建物業(yè)的承接查驗(建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗(業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程)承接查驗的原則一重要性: 物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。承接查驗的原則一查驗條件： （一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝

3、獨立計量表具；承接查驗的原則一查驗條件： （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成； （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；承接查驗的原則一查驗條件： （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。承接查驗的原則一第十四條 【現(xiàn)場查驗前應(yīng)移交資料】現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管

4、網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件； （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （五）承接查驗所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程承接查驗的流程二 三承接查驗的標準三 三承接查驗注意事項四 三施工遺留問題消項五 三工程質(zhì)保款結(jié)算六二承接查驗的流程二物業(yè)建成通過竣工綜合驗收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交物業(yè)承接查驗工作流程物業(yè)承接查驗工

5、作流程二承接查驗的流程二人員準備人員準備 計劃準備計劃準備 資料準備資料準備 設(shè)備、工具準備設(shè)備、工具準備 物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。 1、確定承接查驗的日期、進度安排計劃；2、確定移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)驗收證明材料； 3、派技術(shù)人員現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。 1、工作流程有承接查驗工作流程、查驗的內(nèi)容及方法、發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等； 2、記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、承接查驗承接查驗記錄表記錄表、工程工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表質(zhì)量問題統(tǒng)計表等。 應(yīng)根據(jù)具體檢查方法提前準備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。如：

6、驗電器、電筆、萬用表、卷尺、靠尺、點溫計、搖表、改錐、鉗子等。 物業(yè)承接查驗工作準備物業(yè)承接查驗工作準備二承接查驗的流程二（一）確定物業(yè)承接查驗方案；（一）確定物業(yè)承接查驗方案；（二）移交有關(guān)圖紙資料；（二）移交有關(guān)圖紙資料；（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；（五）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；（五）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。承接查驗程序：承接查驗程序：二承接查驗的流程二二承接查驗的流程二二承接查驗的流程二 承接查驗前的準備工

7、作：承接查驗前的準備工作： 承接查驗方案的編制承接查驗方案的編制 查驗資料、表格查驗資料、表格 人員準備、培訓工作人員準備、培訓工作 工具的準備工具的準備 二承接查驗的流程二工具的準備二承接查驗的流程二查驗啟動會二承接查驗的流程二二承接查驗的流程二 物業(yè)組織承接查驗工作啟動會，明確目標統(tǒng)一思想。 組織承接查驗前集中培訓，統(tǒng)一查驗標準。 目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程二 三承接查驗的標準承接查驗的標準三 三承接查驗注意事項四 三施工遺留問題消項五 三工程質(zhì)保款結(jié)算六 三承接查驗的標準三物業(yè)查驗的方式物業(yè)查驗的方式觀感查驗觀感查驗試驗查驗試驗查驗使用查驗使用查驗檢測查驗檢測查驗核對查驗核對查

8、驗承接查驗順序戶內(nèi)樓內(nèi)公共區(qū)域 園區(qū)設(shè)備機房 三承接查驗的標準三 三承接查驗的標準三 三承接查驗的標準三 承重墻：非承重墻（承自重墻）：剪力墻：隔斷墻：承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu)不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。主要承受風荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體隔斷墻又稱高隔間，高隔斷，高隔墻，甚至有人叫做辦公屏風： 三承接查驗的標準三 對于戶內(nèi)的分戶查驗與接收，查驗人員以物業(yè)使用人的角度主要從房屋的使用功能性方面進行查驗。 三承接查驗的標準三 對每戶檢

9、查出的問題填寫分戶查驗表，查驗表每戶填寫一份（三聯(lián)）嚴禁多戶填寫一份，并將其中一聯(lián)轉(zhuǎn)交給地產(chǎn)項目發(fā)展部進行確認并組織整改，查驗小組根據(jù)整改情況對檢查出的問題進行復(fù)驗。 三承接查驗的標準三 三承接查驗的標準三 對復(fù)驗仍不合格項再次進行整改直至合格。查驗合格后對各戶鑰匙進行接管。 三承接查驗的標準三 同樣也是采用方式： 核對的方式 使用查驗 觀察方法 檢測查驗 實驗查驗配置標準、外觀質(zhì)量、使用功能 季節(jié)性設(shè)備（冷凍機、鍋爐、供暖供冷、幕墻防滲漏實驗）等要有約定工作中對待同事要做好風險提示，而不是工作中，我們要牢記以下操作風險提示：工作中，我們要牢記以下操作風險提示：無法按照流程操作，肯無法按照流程

10、操作，肯定是有原因的定是有原因的常在生產(chǎn)線上操作，理應(yīng)常在生產(chǎn)線上操作，理應(yīng)考慮風險的種種可能性考慮風險的種種可能性不能只關(guān)注單邊風險，危險控不能只關(guān)注單邊風險，危險控制需要嚴密的思維及責任感制需要嚴密的思維及責任感只要不專心，風險無只要不專心，風險無處不在處不在 目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程二 三承接查驗的標準三 三承接查驗注意事項承接查驗注意事項四 三施工遺留問題消項五 三工程質(zhì)?？罱Y(jié)算六 三承接查驗注意事項四 三承接查驗注意事項四232輸出 三承接查驗注意事項四 三承接查驗注意事項四 三承接查驗注意事項四 熱量增加建筑負荷 :- 室外空氣溫度- 人員- 燈光- 設(shè)備房間溫度 =

11、24嚴密性保溫隔熱驗收過程中容易遺漏的查驗項目 三承接查驗注意事項四裝修期防護？裝修期防護？ 三承接查驗注意事項四48A、主體結(jié)構(gòu)主體結(jié)構(gòu):1.地基基礎(chǔ)地基基礎(chǔ)的沉降不得引起上部分結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。的沉降不得引起上部分結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。2.磚石結(jié)構(gòu)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害無蟻害。4.外墻不得滲水。外墻不得滲水。5.梁、柱、板主體按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和梁、柱、板主體按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝

12、落、開裂、傾斜、移位和非非收縮性裂縫收縮性裂縫，無鋼筋外露。，無鋼筋外露。6.頂棚摸灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋、無頂棚摸灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋、無霉點霉點，無滲水痕跡，無滲水痕跡，無污漬。無污漬。 三承接查驗注意事項四49B、屋面屋面:1.各類屋面各類屋面排水暢通排水暢通、無積水、不滲漏。、無積水、不滲漏。2.平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修屋面檢修孔孔。3.陽臺和三層以上房屋應(yīng)有組織排水、出水口、檐溝、陽臺和三層以上房屋應(yīng)有組織排水、出水口、檐溝、落水管落水管應(yīng)安裝牢應(yīng)

13、安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。固，接口嚴密，不滲漏。4.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和脫皮和起砂起砂等缺陷，塊料面層應(yīng)表面平正，等缺陷，塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直接縫均勻順直、無缺棱掉角、無缺棱掉角。5.衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 三承接查驗注意事項四50C、裝修部分裝修部分:1.鋼木門窗鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件

14、齊全，位置準確，應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。2.進戶門進戶門門鎖門鎖應(yīng)安裝牢固，開關(guān)靈活。應(yīng)安裝牢固，開關(guān)靈活。3.門窗玻璃門窗玻璃應(yīng)安裝平整，抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。應(yīng)安裝平整，抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。4.飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角陰陽角與線腳順直、無缺棱掉角。與線腳順直、無缺棱掉角。5.油漆、刷漿應(yīng)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。6.窗臺泛水窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒

15、流缺陷；可選擇以下檢查方法：正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶自上而下先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶自上而下均勻澆水均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有滲漏情況；否有滲漏情況；l查詢查詢天氣預(yù)報天氣預(yù)報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺有無滲水；并作好，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺有無滲水；并作好記記號號。 三承接查驗注意事項四51D、水電部分水電部分:1.電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有電氣

16、線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導管導管。導線連接必須緊密，。導線連接必須緊密，采用管子配線時采用管子配線時，連接點連接點必須緊密、可靠，使管線在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的必須緊密、可靠，使管線在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地接地。2.照明器具等低壓電器安裝照明器具等低壓電器安裝支架支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。3.各種各種避雷裝置避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合的要求。的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合的要求。4.電梯應(yīng)能準確地啟動運行，選層、平層準確，制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)運作靈

17、敏電梯應(yīng)能準確地啟動運行，選層、平層準確，制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)運作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。5.電器插座（電視、電話）蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求電器插座（電視、電話）蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足，滿足“左零右火左零右火”規(guī)定，每個都檢測，用試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。規(guī)定，每個都檢測，用試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。6.水、消防管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及

18、保溫、防腐措施必須水、消防管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合要求，應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位，管道和符合要求，應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位，管道和水箱檢查口水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 三承接查驗注意事項四528.各管道保證暢通，可以采用各管道保證暢通，可以采用通球通球辦法。辦法。 建筑給排水通球試驗：室內(nèi)排水立管或干管在安裝結(jié)束后，需用直徑不小于管徑2/3的橡膠球、鐵球或木球進行管道通球試驗。通球時，為了防止球滯留在管道內(nèi)，必須用線貫穿并系牢（線長略大于立管總高度）然后將球從伸出屋面的通氣口向下投入，看球能否順利地通過主管并從出戶彎頭處溜出

19、，如能順利通過，說明主管無堵塞。如果通球受阻，可拉出通球，測量線的放出長度，則可判斷受阻部位，然后進行疏通處理，反復(fù)作通球試驗，直至管道通暢為止，如果出戶管彎頭后的橫向管段較長，通球不易滾出，可灌些水幫助通球流出。通球試驗必須100%合格后，排水管才可投入使用。9.設(shè)備設(shè)施的驗收：配電房、設(shè)備設(shè)施的驗收：配電房、水泵房水泵房、中央空調(diào)機房、中央空調(diào)機房、智能化中控室智能化中控室及電梯機及電梯機房等。房等。10.附屬及其他驗收：附屬及其他驗收：室外路燈、景觀水池、室外路燈、景觀水池、化糞池化糞池、休閑桌椅、體育、休閑桌椅、體育游樂場所游樂場所、道路、綠化以及、道路、綠化以及其他設(shè)計規(guī)劃中的設(shè)施。

20、其他設(shè)計規(guī)劃中的設(shè)施。 三承接查驗注意事項四53電梯設(shè)備需要的技術(shù)資料電梯設(shè)備需要的技術(shù)資料1 1、電梯技術(shù)規(guī)格說明書、電梯技術(shù)規(guī)格說明書2 2、電梯出廠合格證、電梯出廠合格證3 3、電梯裝箱清單、電梯裝箱清單4 4、電梯管理與使用手冊、電梯管理與使用手冊5 5、電梯安裝標準、電梯安裝標準6 6、電梯操作說明書、電梯操作說明書7 7、電梯維修保養(yǎng)手冊、電梯維修保養(yǎng)手冊8 8、電梯安裝圖紙、電梯安裝圖紙9 9、電梯機械及電氣控制圖紙、電梯機械及電氣控制圖紙1010、電梯備品備件清單、電梯備品備件清單1111、電梯操作培訓手冊、電梯操作培訓手冊 三承接查驗注意事項四54機電設(shè)備出廠合格證；機電設(shè)備

21、出廠合格證；機電設(shè)備使用說明書機電設(shè)備使用說明書（要求有中文）；（要求有中文）；機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備報修卡、保修協(xié)議。設(shè)備報修卡、保修協(xié)議。 三承接查驗注意事項四保證整改、報修質(zhì)量的措施承接查驗的側(cè)重點承接查驗過程中應(yīng)注意的問題及管理遵循的原則100%100%到位原則到位原則標準規(guī)范原則標準規(guī)范原則業(yè)主和用戶角度原則業(yè)主和用戶角度原則真實記錄原則真實記錄原則責權(quán)分明原則責權(quán)分明原則及時解決原則及時解決原則交接有序原則交接有序原則帳庫分明原則帳庫分明原則三符合及59如何簽訂承接查驗協(xié)議如何簽訂承接查驗協(xié)議一、合同簽訂時應(yīng)該注意的問題一、合同簽訂時應(yīng)該注意的問題1

22、1、首先要了解并羅列出、首先要了解并羅列出前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同中對中對“承接查承接查驗項目驗項目” ” 沒有涉及到的項目有哪些；沒有涉及到的項目有哪些；2 2、項目總包與所有分包單位施工標準及驗收基準、保質(zhì)期及、項目總包與所有分包單位施工標準及驗收基準、保質(zhì)期及維保責任；維保責任；3 3、銷售合同中，共有部位、共有設(shè)施設(shè)備、配置標準、地點、銷售合同中，共有部位、共有設(shè)施設(shè)備、配置標準、地點、數(shù)量等；、數(shù)量等；4 4、質(zhì)量保證書質(zhì)量保證書各項與總包與所有分包單位施工標準及驗各項與總包與所有分包單位施工標準及驗收基準、保質(zhì)期的時間統(tǒng)一性。收基準、保質(zhì)期的時間統(tǒng)一性。60二、承接查驗協(xié)議應(yīng)該包含的主要內(nèi)容二、承接查驗協(xié)議應(yīng)該包含的主要內(nèi)容1 1、項目基本情況；、項目基本情況；2 2、