集體土地廠房法律意見書

1、集體土地廠房法律意見書B先生：根據(jù)您提供的相關(guān)資料，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，對(duì)A占用廠房一案提供以下法律分析和意見，以作為您決策之參考：一、法律意見書提出的依據(jù)。（一）B口述案件情況和提供的相關(guān)資料（二）相關(guān)法律法規(guī)1. 中華人民共和國(guó)民法通則2. 中華人民共和國(guó)物權(quán)法3. 中華人民共和國(guó)土地管理法4.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例5. 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例6.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例7. 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知8. 無錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法二、聲明事項(xiàng)1、本意見書的解釋權(quán)屬本所所有。2、未經(jīng)本所同

2、意，本所不同意將該意見書用于任何目的。未經(jīng)本所同意而用于任何目的所產(chǎn)生的責(zé)任，由使用人自行承擔(dān)。三、案件基本情況B于2009年通過拍賣方式獲得原屬于C廠房的所有權(quán)，該廠房的土地為集體土地，所有權(quán)人為XX鎮(zhèn)XX村。該廠房自2002年起經(jīng)歷了多次流轉(zhuǎn)，由于廠房在拍賣前閑置，現(xiàn)一直被A占用。四、案情分析（一）A占用廠房的行為構(gòu)成侵權(quán)B通過拍賣獲得原屬于C的廠房，在進(jìn)行所有權(quán)變更登記后，B成為廠房的所有權(quán)人。據(jù)此，B享有對(duì)自己的廠房享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而A未經(jīng)B同意，占用廠房的行為已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)B廠房所有權(quán)的侵害，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定中華人民共和國(guó)民法

3、通則第75條規(guī)定：“公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收?！敝腥A人民共和國(guó)物權(quán)法第66條規(guī)定：“私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞?！保珺有權(quán)要求A從廠房搬出，停止對(duì)B廠房的侵害。（二）關(guān)于該廠房土地使用權(quán)的歸屬該廠房經(jīng)過C、XXX銀行江蘇省分行、XXX公司的轉(zhuǎn)手買賣，最終由B獲得廠房的所有權(quán)。若C與XX鎮(zhèn)XX村達(dá)成土地使用權(quán)協(xié)議，那么此時(shí)B享有該廠房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。原因有兩點(diǎn)：首先，我國(guó)對(duì)于房屋買賣適用“房地一體”原則，當(dāng)轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也要一并轉(zhuǎn)讓 中華人民共和國(guó)物權(quán)法第1

4、47條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”。同時(shí)，集體土地上廠房轉(zhuǎn)讓亦是如此 無錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法第10條規(guī)定：“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地面建筑物及其附著物隨之出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；地面建筑物及其附著物出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。”。由于B通過拍賣獲得了廠房的所有權(quán)，因而根據(jù)“房地一體”的原則，B一并獲得了附著于廠房上的土地使用權(quán)。其次，附著于廠房上的土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，由

5、于該廠房所屬的企業(yè)是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，由于其無法償還中國(guó)工商銀行江陰支行的貸款，繼而合法流轉(zhuǎn)至B處，因而該土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是合法有效的 中華人民共和國(guó)土地管理法第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”。但B需要辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同（第21條），辦理過戶登記（第25條）。在辦理完土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)后，B的土地所有權(quán)才會(huì)得到法律的保

6、護(hù)，進(jìn)而成為法律意義上的土地使用權(quán)所有人。（三）該廠房土地使用費(fèi)承擔(dān)的主體該廠房的土地使用費(fèi)涉及到兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是與村委會(huì)達(dá)成土地使用協(xié)議所產(chǎn)生的使用費(fèi)用；二是因使用集體土地所產(chǎn)生的土地使用稅。（1）對(duì)于使用費(fèi)用，由B與原土地使用人協(xié)商解決，一般在土地流轉(zhuǎn)手續(xù)辦完之前由原土地使用人負(fù)責(zé)。手續(xù)辦完之后則由B負(fù)責(zé)支付這部分使用費(fèi)用。（2）對(duì)于土地使用稅，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第2條 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第2條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所

7、稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人?！钡囊?guī)定，土地使用稅應(yīng)當(dāng)由土地實(shí)際使用人繳納。而根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：“在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！钡囊?guī)定，土地使用稅的繳納與是否辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)并無關(guān)系，只要是土地實(shí)際使用人，便須繳納土地使用稅。實(shí)際使用土地的單位和個(gè)人應(yīng)該包括以無償使用、有償使用等方式占用集體土地并在土地上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人。因此，在本案中，自2009年12月25日起至今，盡管B獲得了廠房的所有權(quán)，但是A一直占用廠房，因而作為實(shí)際的占用人，A應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。五、處理建議根據(jù)上述分析，有兩種處理方案：（一）協(xié)商處理可以與A達(dá)成關(guān)于廠房租賃的協(xié)議，在協(xié)議中約定A租用廠房的租金及土地使用稅等問題。需要說明的是，即使A無償占用廠房，其也要負(fù)責(zé)繳納土地使用稅。（