萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的個案調(diào)查分析

1、萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的個案調(diào)查分析摘要：通過對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行調(diào)查研究，能夠更好了解房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況，并利用稅收籌劃等方法減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，根據(jù)萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)分析、對房地產(chǎn)行業(yè)的了解以及相關(guān)的理論知識，第一，改革房地產(chǎn)稅費(fèi)體制，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)種類，合并相關(guān)費(fèi)用類型，從而減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)經(jīng)營成本，穩(wěn)定房價【摘要】近年來，隨著改革開放的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，然而一些房地產(chǎn)囤地、投機(jī)行為嚴(yán)重泛濫導(dǎo)致房價上漲過快，不但抑制百姓購房需求，而且嚴(yán)重

2、影響我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。對此，政府采取了如“國八條”和“限購令”等多項(xiàng)措施來抑制房價過快上漲，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。同時，房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重也是房價過高的重要因素。因此，減輕房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)越來越重要?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)負(fù)擔(dān)稅收籌劃一、研究背景及意義通過對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行調(diào)查研究，能夠更好了解房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況，并利用稅收籌劃等方法減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。首先，有利于提高企業(yè)稅收籌劃意識，減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次，可以使稅收政策的制定者完善房地產(chǎn)稅收政策和征收管理體制；最后，減少房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè)納稅過程中的錯誤和漏洞，完善企業(yè)稅收籌劃的理論與實(shí)踐體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。二、萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析（一）萬泰房地產(chǎn)有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目一萬泰錦繡嘉園萬泰房地產(chǎn)有限公司成立于2002年，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理等為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。先后開發(fā)了“萬泰名城”、“萬泰都市銀座”、“萬泰陽光花園”等項(xiàng)目。（二）萬泰錦繡嘉園稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（1）萬泰錦繡嘉園財務(wù)狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的稅種主要有契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅及各種附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅及印花稅。另一部分是行政性費(fèi)用和事業(yè)性費(fèi)用。其中，萬泰錦繡嘉園作為萬泰房地產(chǎn)有限公

4、司的小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)主要包括契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅及各種附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)行政性、事業(yè)性收費(fèi)。因?yàn)榉课萑坑糜阡N售，項(xiàng)目暫不涉及房產(chǎn)稅和個人所得稅。其適用的稅種、稅率、計算公式如下（見表1）由于行政性及事業(yè)性收費(fèi)種類較多，統(tǒng)計較為麻煩，通過估計，行政性及事業(yè)性收費(fèi)約為1500萬元。（2）萬泰錦繡嘉園稅費(fèi)負(fù)擔(dān)分析。根據(jù)萬泰錦繡嘉園財務(wù)數(shù)據(jù)，當(dāng)期實(shí)際營業(yè)稅稅負(fù)是5.55%，項(xiàng)目綜合稅收負(fù)擔(dān)率為16.62%，項(xiàng)目房地產(chǎn)費(fèi)用占營業(yè)收入比例為7.5%。由于萬泰錦繡嘉園該項(xiàng)目為萬泰房地產(chǎn)的主打項(xiàng)目，可以看出該房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是比較重的。三、當(dāng)前房地產(chǎn)

5、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)存在的主要問題根據(jù)萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)分析、對房地產(chǎn)行業(yè)的了解以及相關(guān)的理論知識，當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要存在以下問題：（一）房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重?fù)?jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要繳納的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用高達(dá)116項(xiàng)。以上稅費(fèi)主要發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有期間房地產(chǎn)稅費(fèi)非常少，且免稅范圍極大。這種典型的窄稅基模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平狀況，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（二）房地產(chǎn)稅費(fèi)設(shè)置不合理，計稅依據(jù)不合理我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)設(shè)置不合理，特別是一些費(fèi)用不合理。如房地產(chǎn)銷售房屋時要繳納土地增值稅，還要繳納企業(yè)所得稅。其實(shí)這兩種稅都是房地產(chǎn)增值繳納的稅種，存在著

6、重復(fù)征稅的現(xiàn)象，而企業(yè)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價上，就造成了我國房地產(chǎn)價格較高的重要原因之一。在市場經(jīng)濟(jì)下，任何土地、房產(chǎn)都有一個時間價值，市場機(jī)制越完善，這個價值就越容易體現(xiàn)，越容易得到認(rèn)可。（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)征收管理混亂房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)征收制度不完善，并且管理混亂，一些地方出現(xiàn)重復(fù)征收稅費(fèi)現(xiàn)象，并設(shè)置一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，稅費(fèi)征收依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)不完善，沒有相應(yīng)的制度和機(jī)制，不能夠做到更好的有法可依，而且一些稅務(wù)人員存在濫用職權(quán)，從中獲取灰色收入等現(xiàn)象，從而加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少對稅費(fèi)的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不掌握國家和地方的稅費(fèi)政策、征收標(biāo)準(zhǔn)，不能及時了解國家最新的稅費(fèi)政策，導(dǎo)致企

7、業(yè)只能按照當(dāng)?shù)氐亩愘M(fèi)政策進(jìn)行繳納，多繳納了一些地方不合理的收費(fèi)，增加企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；企業(yè)的財務(wù)人員缺乏稅收籌劃的知識和意識，缺乏對公司的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行管理，不能夠利用相關(guān)的稅收籌劃方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅費(fèi)進(jìn)行籌劃，從而增加了經(jīng)營成本，降低了公司的效益。四、減輕房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的對策與建議（一）國家減輕房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的措施第一，改革房地產(chǎn)稅費(fèi)體制，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)種類，合并相關(guān)費(fèi)用類型，從而減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)經(jīng)營成本，穩(wěn)定房價。第二，加強(qiáng)稅費(fèi)征收管理，制定完善房地產(chǎn)費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)，降低稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)到合理水平。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取的措施首先，充分了解房地產(chǎn)稅費(fèi)相關(guān)政策，按照最新政策繳納稅費(fèi)，減少不合理的地方收費(fèi)；其次，加強(qiáng)財務(wù)人員的培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的稅收籌劃的意識和能力以及財務(wù)管理水平；最后，根據(jù)相關(guān)稅費(fèi)政策，制定公司的稅收籌劃策略，降低企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。五、結(jié)論隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)種類多，負(fù)擔(dān)重，