常平商業(yè)市場調(diào)研報告

1、常平鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰稿人：周和安 2007-8-8目 錄綜述一、 商業(yè)環(huán)境分析1、總體概述Ø經(jīng)濟(jì)環(huán)境Ø行業(yè)環(huán)境Ø交通環(huán)境Ø資源環(huán)境2、商業(yè)格局情況Ø商業(yè)分布特點二、商圈分析1、商圈結(jié)構(gòu)分析Ø核心商圈Ø次級商圈Ø邊緣商圈三、商業(yè)街區(qū)情況1、中心商業(yè)街區(qū)Ø商業(yè)街特點Ø地段特征Ø規(guī)模Ø零售業(yè)態(tài)及商品組合Ø租金水平2、次級商業(yè)街區(qū)簡述四、社區(qū)商業(yè)分析1、社區(qū)商業(yè)分布情況2、社區(qū)商業(yè)特點五、商業(yè)模式情況分析1、簡述2、特點分析3、目標(biāo)消費群分析綜述： 常平鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實

2、力是廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強鎮(zhèn)之一， 2007年3月，常平居委會作為全鎮(zhèn)核心商圈的所在地被評為“東莞市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)”。2006年全鎮(zhèn)地方生產(chǎn)總值111.03億元，GDP工業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價）239.17億元，出口總額23.62億美元，各項稅收總額14.09億元，當(dāng)年可支配財力8.13億元，金融機構(gòu)各項存款余額140億元，三大產(chǎn)業(yè)比例為1：58：41。作為一個鎮(zhèn)級行政區(qū)，常平的經(jīng)濟(jì)實力在京九沿線近百個縣（市）中名列前茅，有“京九第一鎮(zhèn)”之譽。1、商貿(mào)企業(yè)近年來，常平鎮(zhèn)委鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府因勢利導(dǎo)，發(fā)揮交通樞紐對商貿(mào)物流業(yè)的支持作用，發(fā)展大商業(yè)、培育大會展、搞活大流通，商貿(mào)物流業(yè)蓬勃發(fā)展。常平商貿(mào)業(yè)興旺，200

3、6年，社會消費品零售總額達(dá)到了64億元。2、新型流通業(yè)態(tài)的發(fā)展和流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放非常明顯，目前有引進(jìn)天虹商場、華潤萬佳、順電等。商業(yè)業(yè)態(tài)局限于百貨與超市。3、區(qū)域分布較為平衡?，F(xiàn)有常平鎮(zhèn)區(qū)商貿(mào)企業(yè)均集中在老中心區(qū)中元街1公里范圍內(nèi)，競爭激烈。消費水準(zhǔn)都比較高。4、現(xiàn)有商貿(mào)企業(yè)發(fā)展存在障礙，唯有在2008年啟動新城區(qū)建設(shè)后，才能為整個常平商業(yè)提供一個良好的營商氛圍?，F(xiàn)有商貿(mào)中心商業(yè)業(yè)態(tài)較為繁榮，但設(shè)施有些老化，非常擁擠，發(fā)展空間受到嚴(yán)重制約。一、商業(yè)環(huán)境分析1、總體概述Ø 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 常平鎮(zhèn)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，2006年全鎮(zhèn)地方生產(chǎn)總值111.03億元，GDP工業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價）239

4、.17億元，出口總額23.62億美元，各項稅收總額14.09億元，當(dāng)年可支配財力8.13億元，金融機構(gòu)各項存款余額140億元，三大產(chǎn)業(yè)比例為1：58：41。作為一個鎮(zhèn)級行政區(qū)，常平的經(jīng)濟(jì)實力在京九沿線近百個縣（市）中名列前茅，有“京九第一鎮(zhèn)”之譽。Ø 行業(yè)環(huán)境： 常平是廣東省近代工業(yè)發(fā)展地之一。目前已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)主要：制造業(yè)以生物制藥、五金模具、電子、毛織、玩具、塑料制品等。商貿(mào)企業(yè)、星級酒店也初步形成了名牌特色街、數(shù)碼電子街、水果街、茶葉街、商業(yè)步行街和食街等眾多特色街區(qū)，業(yè)種豐富，業(yè)態(tài)齊全。常平的酒店業(yè)繁榮，全鎮(zhèn)現(xiàn)有酒店旅業(yè)121家，星級酒店21家，其中包括1家五星級酒店，5

5、家四星級酒店。等比較齊全的產(chǎn)業(yè)體系，特別是近兩年剛剛新興起來的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動常平經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新支柱，形成了常平又多增加一大產(chǎn)業(yè)群體。Ø 交通環(huán)境： 交通運輸發(fā)達(dá)，常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路及多條高速公路的交匯處，是全國唯一設(shè)有兩個大型客運站（東莞站、東莞東站）和一個國家一類鐵路口岸的鎮(zhèn)，兩個火車站日?？苛熊?40多趟，年接送旅客1000多萬人次，口岸出入境人數(shù)60多萬人次。隨著?；⒏咚佟|部快速路的建成通車以及莞惠、莞從、環(huán)莞快速等高速路的規(guī)劃建設(shè)，并在常平與鐵路交匯，常平的輻射范圍和集聚能力將更進(jìn)一步擴(kuò)大，作為珠三角鐵路交通網(wǎng)和高速公路網(wǎng)連接的重要樞紐的地位將進(jìn)一步

6、凸顯。Ø 資源環(huán)境： 常平是廣東省文明鎮(zhèn)、廣東省衛(wèi)生鎮(zhèn)和廣東省教育強鎮(zhèn)。常平文化教育事業(yè)發(fā)展蓬勃。全鎮(zhèn)現(xiàn)有等級學(xué)校15家，其中5家是省一級學(xué)校，擁有大劇院、圖書館等完善的文化設(shè)施。常平鎮(zhèn)將是以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、制造業(yè)、為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、京九第一鎮(zhèn)。2、商業(yè)格局情況：商業(yè)分布特點：常平鎮(zhèn)的重要商業(yè)區(qū)域集中在中元街，一級商業(yè)圈集中在老城區(qū)， 形成以老城區(qū)商業(yè)向周邊分散的布局特色。靜觀新行政辦公區(qū)的工程啟動對城市的商業(yè)規(guī)劃；商業(yè)格局規(guī)劃：1、老鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)功能區(qū)4處； 2、社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)6處；3、商業(yè)零售網(wǎng)點30處；包括：大型購物中心8處，倉儲式商場3處；大型綜合百貨商場5處，大型綜合超市8

7、處；4、商業(yè)街10條；5、商品交易市場集中布局，形成6處市場， 共計40處商品交易市場。二、商圈分析1、商圈結(jié)構(gòu)分析Ø 核心商圈： 常平的商業(yè)中心圈集中在中元大街1公里范圍之內(nèi)。1、 租金水平：250-350元/平方米；2、 業(yè)態(tài)組合：大型百貨、大型超市及日常消費用品售賣為主；Ø 次級商圈：土塘旺角新城步行商業(yè)街（華潤萬佳）。1、 租金水平：80100元/平方米；2、 業(yè)態(tài)組合：中型百貨、中型超市及日常消費品售賣為主；建材綜合市場；寫字樓；Ø 邊緣商圈：老鎮(zhèn)中心區(qū)以外待開發(fā)的中心街道1、 租金水平：70元/平方米2、 業(yè)態(tài)組合：滿足日常生活消費的便利型商業(yè)為主2、

8、商圈分布特點：常平的商圈比較集中在舊城區(qū)，最高檔及當(dāng)?shù)氐钠放粕虡I(yè)都集中在中元街的主要街道：老中心區(qū)新市一街與中元街附近， 由該道路呈放射狀向周圍延伸。次級商圈在土塘旺角新城步行街與橫珠瀝的樂購商場附近， 因為該開發(fā)區(qū)引入的企業(yè)多，且勞動力密集型的企業(yè)占多數(shù)， 所以集聚了一定的市場消費能力；并因為常平引入港、澳、臺等合資投資企業(yè)多，固對寫字樓的需求量也比較大。 三、商業(yè)街區(qū)情況1、中心商業(yè)街區(qū)Ø 商業(yè)街特點：集中在鎮(zhèn)中心主干道附近，商業(yè)區(qū)域集中，但沒有規(guī)劃統(tǒng)一停車場地， 故整體發(fā)展空間缺乏。除一級商圈道路建設(shè)比較符合要求外， 其余商業(yè)街及商業(yè)區(qū)域皆位于舊城區(qū)，商業(yè)建筑外立面破舊，低矮，

9、缺乏商業(yè)外觀感受；并政府前期缺乏統(tǒng)一的功能區(qū)域分配，各區(qū)域商業(yè)比例嚴(yán)重失調(diào)。商業(yè)街多數(shù)位于舊城區(qū)， 除三個大型百貨購物廣場外， 其余皆在中心區(qū)之外， 交通雖方便， 卻經(jīng)常伴隨堵塞交通情況出現(xiàn)。Ø 零售業(yè)態(tài)及商品組合：以大型百貨、超市帶動零售消費品銷售，百貨業(yè)在當(dāng)?shù)卣急容^大的消費份額；Ø 租金水平圖表1：各路段月租金水平情況類別級別/戶型裝修狀況月平均租金中心區(qū)商鋪租賃平均租金情況一級路段老中心區(qū)店鋪，外圍環(huán)境比較一般250-350元/方米二級路段城市主干道，外圍環(huán)境較好200元/方米三級路段不注重店面裝修修100-120元/方米四級路段不注重店面裝修60-90元/方米圖表2

10、： 城市主要街區(qū)分析名稱所屬商圈商業(yè)街規(guī)模業(yè)態(tài)組合租金（元/）出租率主力店/主要品牌廣裕中心一級老城主干道旁商業(yè)大型百貨、超市250-350100鎮(zhèn)區(qū)最繁華的商業(yè)地段、華潤萬佳、中西餐飲美容美發(fā)、網(wǎng)吧等大和百貨一級老城主干道旁商業(yè)大型百貨、超市100-260100小型商鋪為主，服裝加盟店鋪比較多天虹商場一級老城主干道旁商業(yè)大型百貨超市220左右100以大型購物商場零售業(yè)為手機、服裝、麥當(dāng)勞、商場百貨等樂購百貨一級城區(qū)主主干道商業(yè)街百貨服裝超市100120100以大型購物商商場為主，肯德基， 服裝加盟店鋪比較多板石大街次級舊城區(qū)主商業(yè)街五金建材超市10012098以小型商鋪為主，五金建材店鋪比較

11、多華潤萬佳（土塘）次級舊城區(qū)商業(yè)街百貨超市100左右99餐飲，IT電訊，超市、部分服裝加盟店鋪蘭桂坊次級開發(fā)區(qū)商業(yè)街餐飲建材區(qū)域75-9075五金建材、風(fēng)味餐飲街朗貝超市次級鎮(zhèn)區(qū)主干道中型超市菜市場85元左右90本地自建農(nóng)民住宅區(qū)， 以當(dāng)?shù)仄胀ò儇洏I(yè)為主2、次級商業(yè)街區(qū)簡述：位于土塘區(qū)旺角新城，以中型百貨業(yè)為主，銷售貨品多為當(dāng)?shù)仄放?，商場面積多數(shù)在300040000平方米左右。因經(jīng)濟(jì)區(qū)人口密集， 故商業(yè)氣氛也相對比較強。四、社區(qū)商業(yè)分析1、社區(qū)商業(yè)分布情況：沒有單純的社區(qū)商業(yè)區(qū)， 多數(shù)屬于開放型社區(qū)裙樓底層商業(yè)區(qū)。2、社區(qū)商業(yè)特點A、常平幾個比較大型的裙樓底商區(qū)，一是老中心區(qū)的聯(lián)邦花園， 二為

12、嘉美豪苑，規(guī)劃商鋪都在40間左右， 為裙樓底商的形式：B、聯(lián)邦花園位于常平鎮(zhèn)常平大道旁， 臨近一級商業(yè)旺區(qū)，且社區(qū)屬于常平早期銷售成功的發(fā)展商開發(fā)， 故商鋪銷售及招商情況都比較完美。早期售價在8000元/平方米左右?，F(xiàn)租金可達(dá)到250-330元/平方米， 以餐飲、美容美發(fā)、藥店、書店、KTV等業(yè)態(tài)為主；C、以上商貿(mào)區(qū)域在規(guī)劃上注意功能區(qū)分， 商鋪貨量比較多，地理位置優(yōu)越，人流量都比較多。 圖標(biāo)3： 重點社區(qū)商業(yè)調(diào)查表名稱位置商鋪貨量(間)商鋪面積（m2）徑深(m)開間（m）層高（m）是否有夾層售價（出售率）（元/m2）租金（出租率）（元/m2）管理費（元/m2）業(yè)態(tài)備注華潤萬佳（廣裕中心）老中

13、心區(qū)新市1路40409.646無40000-60000260-3705服裝加盟、中西餐飲美容美發(fā)、聯(lián)邦花園常平大道旁2030-2009-153.7-76無50000左右300左右5網(wǎng)吧、餐飲、KTV、便利店等蘭桂坊常馬大道5080-150213.87有13000-1500075-902.5五金建材、風(fēng)味餐飲街海霞國際新都常馬大道與口岸大道交匯1050-12012-194.2-7.26無18000150-1803.5麥當(dāng)勞，酒樓等五、商業(yè)模式情況分析（購物中心、超市、百貨、專營店）1、簡述：常平的商業(yè)主要以酒店、百貨業(yè)態(tài)為主，帶動周邊的零售消費；2、特點分析Ø 規(guī)模：大型百貨商廈集中在

14、美怡登酒店與廣裕中心旁邊， 其余中型百貨集中在土塘區(qū)商業(yè)街道，其他區(qū)域則商業(yè)氣氛缺乏；Ø 規(guī)劃特點: 商業(yè)區(qū)域分布合理；Ø 功能范圍：百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)較集中， 其余餐飲區(qū)域等則比較集中在老中心區(qū)， 作為工業(yè)城市， 在酒店規(guī)劃設(shè)計等方面都很好的利用，但缺乏有風(fēng)情及品味的酒吧街餐飲區(qū)域等；建材市場及家具市場多，整個板石大街的建材貿(mào)易多集中于此；Ø 品牌進(jìn)駐情況： 本地商貿(mào)力量強， 在天虹商場等商貿(mào)中心集中了較多的國內(nèi)外品牌百貨業(yè)態(tài)，其余品牌則分布于各商業(yè)區(qū)；Ø 競爭狀況：本案在常平未來新中心區(qū)發(fā)展趨勢占絕對優(yōu)勢， 外來百貨競爭對手不及本案；3、目標(biāo)消費群分

15、析：消費人群主要為常平當(dāng)?shù)?、香港人群?以中元街區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主要支撐，也有將近3萬的港、澳、臺等外來投資商人士；因常平交通樞紐，年接送旅客1000多萬人次，口岸出入境人數(shù)60多萬人次。4、因為常平的特殊地理位置及商業(yè)貿(mào)易關(guān)系， 故整個市場對酒店式公寓與高級寫字樓也有一定的需求量，新建的寫字樓雖然在整體上多數(shù)未能達(dá)到甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)， 但從數(shù)量及現(xiàn)有的可供參考的寫字樓來看， 還具備一定的發(fā)展空間。圖表4：商業(yè)模式分析表名稱位置規(guī)模（平方米）所屬商圈主力店/主要品牌經(jīng)營情況華潤萬佳（廣裕中心）老中心區(qū)新市1路20000一級國際品牌、一線品牌多非常好聯(lián)邦花園常平大道旁10000一級國際品牌較好大

16、和百貨老城主干道旁商業(yè)8000一級中檔次商品很好樂購百貨橫珠瀝常平大道旁20000一級國際品牌、一線品牌多一般天虹商場常平大道旁30000一級國內(nèi)品牌很好華潤萬佳（土塘）旺角新城步行街20000次級中低檔次商品很好蘭桂坊常馬大道45000次級商圈地段建材、酒吧、飲食于一體一般海霞國際新都常馬大道與口岸大道交匯8000次級國際品牌很好六.關(guān)于目前常平鎮(zhèn)住宅停車位售價與租價的收費標(biāo)準(zhǔn):1.<<世紀(jì)康城>>目前停車位沒有獨立產(chǎn)權(quán)證售價:7-8萬元/個約12平方米,使用年限與住宅相同。租價:露天180元/月 地下:350元/月。2.<<中央公園1號>>目前停車位沒有獨立產(chǎn)權(quán)證售價:8.5萬元/個約12平方米,使用年限與住宅相同. 租價:地下:300元/月。3.<<金凱水都>&g