云南省2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價依據(jù)考試試題

1、云南省2021年房地產(chǎn)估價師?理論與方法?：估價依據(jù)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意 1、土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家_收回。 A有償 B補償 C無償 D根據(jù)情況確定 2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起_日內(nèi)給予答復。 A3 B5 C7 D103、對外商為科學研究、開發(fā)能源、開展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術提供專有技術所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務院稅務主管部門批準，可以按的稅率征收所得

2、稅。 A：10 B：15 C：18 D：27 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某房地產(chǎn)投資工程的購置投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資工程的資本金利潤率為_。 A13.0% B43.3% C33.3% D23.3% 6、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有_。 A保值性 B增值性 C異質(zhì)性 D弱流動性 7、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積

3、為120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是_元。 A76800 B79104 C77952 D81562 8、以下關于木材的物理力學性質(zhì)，說法錯誤的選項是_。 A在木材內(nèi)部含有的水分根據(jù)其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水 B當木材枯燥時，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水 C纖維飽和點是木材物理力學性質(zhì)發(fā)生改變的轉(zhuǎn)折點，是木材含水率是否影響其強度和干縮濕脹的臨界值 D木材順紋方向的抗拉強度、抗剪強度最大，橫紋方向最小 9、臨時使用土地的期限，最多不得超過年。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須

4、加蓋公章 10、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析根底上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是，且各因素發(fā)生變化的概率相同。 A相互影響的 B相互獨立的 C相互作用的 D相互無關的11、在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個工程壽命期內(nèi)始終被占用，直到工程壽命周期末才能退出生產(chǎn)和流通，以貨幣資金形式被收回的是_。 A置業(yè)投資 B無形資產(chǎn) C開發(fā)投資 D流動資金 12、施工圖中的總平面圖是_的一局部。 A建筑施工圖 B專業(yè)施工圖 C結(jié)構(gòu)施工圖 D給排水施工圖 13、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購置價格為100萬元，從購置后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均

5、發(fā)生在年初，目標收益率為10，那么該工程的動態(tài)投資回收期。 A：小于5年 B：在56年之間 C：在67年之間 D：在78年之間 E：借款合同14、以下對無差異曲線主要特點的描述，錯誤的一項為哪一項_。 A無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值 B任意兩條無差異曲線不能相交 C無差異曲線凹向原點 D無差異曲線圖上的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用 15、房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。 A：不轉(zhuǎn)移占有 B：轉(zhuǎn)移占有 C：轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán) D：轉(zhuǎn)移土地使用權(quán) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、城鎮(zhèn)土地使用

6、稅采用分類分級的稅率。 A：比例 B：超額累進 C：全額累進 D：幅度定額 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、繳存住房公積金的工資基數(shù)是。 A：職工本人本年度的月平均工資，共由六局部組成 B：職工本人上一年度的月平均工資，共由六局部組成 C：職工本人下一年度的月平均工資，共由六局部組成 D：職工本人上一年度的年平均工資，共由六局部組成 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、某臨街深度30.48m即100ft、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法那么，其相鄰臨街深度15.24m即50ft，臨街寬度25m的矩形土地的總價為萬元。 A53.34 B85.34 C106.68 D213.3

7、6 19、某宗地面積為5 000 ，現(xiàn)狀容積率為08，土地市場價值為4 000元，擬進行改造批準的規(guī)劃容積率為50，樓面地價為1 500元，那么理論上應補交地價。 A：1 250萬元 B：1750萬元 C：2 050萬元 D：2 150萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5，月平均租金損失率為2，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3，那么該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是萬元。 A：3300 B：3310 C：3600 D：3610 E：借款合同 21、以下選項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要內(nèi)容的是_。 A獲得土地使用權(quán) B

8、確定規(guī)劃設計方案并獲得標準許可 C遴選工作人員 D開工申請 22、關于實際利率和名義利率的說法，錯誤的選項是。 A：名義利率對應一年中計息周期的單利計息 B：實際利率對應一年中計息周期的復利計息 C：實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D：當計息周期為“月時，實際利率小于名義利率 E：借款合同23、某臨街深度30.48m(即100ft)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法那么，其相鄰臨街深度15.24m(即50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價為萬元。 A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、

9、超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金_以下的土地閑置費。 A10% B15% C20% D25%25、在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，那么第二次拍賣保存價的范圍應在萬元之間。(2021年試題) A：60100 B：6480 C：64100 D：80100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分 1、保險的根本原那么有_。 A最大利益原那么 B權(quán)責一致原那么 C保險利益原那么 D近因原那么 E

10、損失補償原那么 2、?土地管理法?主要是解決等問題。 A：房地產(chǎn)市場秩序混亂 B：土地資源的保護、利用和配置 C：標準城市建設用地的征用 D：標準城市建設用地布局 E：協(xié)調(diào)各項根底3、風險估計與評價常用方法主要有。 A：調(diào)查和專家打分法 B：解析方法 C：蒙特卡洛模擬法 D：幕景分析法 E：時間序列法 4、個人住房抵押貸款是指個人購置住房時，以所購置住房作為抵押擔保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。個人住房抵押貸款包括_。 A按揭貸款 B商用房地產(chǎn)抵押貸款 C商業(yè)性住房抵押貸款 D政策性住房抵押貸款 E個人置業(yè)抵押貸款5、數(shù)列“102、103、104、105、106的算術平均數(shù)是。 A：102 B：

11、103 C：104 D：105 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3000元/m2，出租的年末凈收益為 300元/m2。假設折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，那么該期房目前的價格為元/m2。 A2778 B2833 C2278 D2387 7、在運用本錢法時，其中最主要的是要注意。 A：應采用實際本錢而不是客觀本錢 B：應采用客觀本錢而不是實際本錢 C：應在客觀本錢的根底上結(jié)合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調(diào)整 D：應在實際本錢的根底上結(jié)合供求分析進行調(diào)整 E：應在客觀本錢的根底上結(jié)合供求分析進行調(diào)整 8、某商場建成于2000年10月，收益期限

12、從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為平安利率的60%，那么該商場在2005年10月的價值最接近于_萬元。 A536 B549 C557 D816 9、以下有關各種彈性的表述中，正確的有_。 A奢侈品的需求價格彈性相對較大 B占家庭支出比例較大的商品，其需求價格彈性相對較小 C商品對另外一種商品的需求交叉彈性大于0時，這兩種商品為互補品 D商品對另外一種商品的需求交叉彈性等于0時，這兩種商品為不相關商品 E商品的供應彈性大于1時，稱供應富有彈性 10、房地產(chǎn)的獨一無二特

13、性導致了。 A難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供應 B房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭 C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式 D房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響 E房地產(chǎn)價值量大11、某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為_萬元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 12、_負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。 A土地管理局 B城市規(guī)劃管理部門 C國務院建設行政主管部門 D國務院 13、以下屬于影響需求價格彈性的因素的是。 A：產(chǎn)品的本錢狀況 B：商品的替代品數(shù)目和可替代程度 C：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者

14、家庭預算中所占的比例 D：商品本身用途的多樣性 E：商品本身用途的單一性14、以下估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有。 A：房地產(chǎn)抵押估價 B：房屋征收評估 C：房地產(chǎn)司法拍賣估價 D：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價 E：房地產(chǎn)投資信托基金估價 15、某建筑物，經(jīng)實地勘察預計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，那么該建筑物的成新率為_%。 A40 B60 C50 D67 16、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于。 A：交通的通達程度 B：物業(yè)的規(guī)模大小 C：人口的分布密度 D：居民的購置能力 E：借款合同 17、保險的派生職能是指隨著社會生產(chǎn)力的開展

15、而逐漸具有的職能，包括。 A：分散風險職能 B：組織經(jīng)濟補償職能 C：融通資金職能 D：防災防損職能 E：分配職能 18、動態(tài)投資回收期是指工程以_所需的時間。 A經(jīng)營收入抵償全部投資 B全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C凈收益抵償全部投資 D凈收益現(xiàn)值抵償全部投資 19、按照規(guī)定，以下房地產(chǎn)不得設定抵押權(quán)的有。 A：權(quán)屬沒有爭議的房地產(chǎn) B：學校用于教學的房地產(chǎn) C：列入文物保護的建筑物 D：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) E：被依法查封的房地產(chǎn) 20、關于物權(quán)的效力說法有誤的是_。 A同一標的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權(quán)同時并存 B同一標的物一般來說物權(quán)優(yōu)先于債權(quán) C私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主失效 D物權(quán)成立后，無論其標的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可追及標的物行使其權(quán)利 21、以下屬于會計恒等式的是_。 A資產(chǎn)-費用負債+所有者權(quán)益-收入 B所有者權(quán)益資產(chǎn)+負債 C資產(chǎn)+費用負債+所有者權(quán)益+收入 D負債資產(chǎn)+所有者權(quán)益 22、制作深度價格修正率的要領是。 A：選取標準宗地 B：設定標準深度 C：將標準深度分為假設干等份 D：制定單獨深度價格修正率，或?qū)为毶疃葍r格修正率轉(zhuǎn)換為累計或平均深度價格修正