房地產(chǎn)項目公司收購指引

1、房地產(chǎn)項目公司收購指引第一章 概述目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入調(diào)整期，房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓已成為當前房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中較為普遍的手段。因此，對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的風險進行分析并對風險控制方法加以梳理就更加具有現(xiàn)實意義。一、 房地產(chǎn)開發(fā)的流程做房地產(chǎn)項目并購時要對房地產(chǎn)開發(fā)的流程節(jié)點要熟悉，因為做并購涉及到很多文件，跟這些流程是相關(guān)的，且各個階段的重點不一樣。如果不熟悉，有一些問題可能拿不準。二、 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點【與項目直接轉(zhuǎn)讓的區(qū)別】以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，一般通過對房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)交易進行。部分或全部收購房地產(chǎn)項目公司股權(quán)的動機都是獲得土地使用權(quán)或在建工程。區(qū)

2、別 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式 項目直接轉(zhuǎn)讓方式 實現(xiàn) 條件 只要不存在與其他主體（如土地局、銀行）關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性約定，則在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各階段均可轉(zhuǎn)讓。 如果是單個小區(qū)開發(fā)，必須完成小區(qū)總投資量的25%以上；如果是成片開發(fā)，必須形成三通一平或者七通一平的工業(yè)用地條件。 交易 費用  轉(zhuǎn)讓方：所得稅、印花稅； 受讓方：印花稅。轉(zhuǎn)讓方：所得稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅； 受讓方：印花稅、契稅以及部分城市需繳的交易手續(xù)費等。  轉(zhuǎn)讓 手續(xù) 

3、;較為簡單，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同并按規(guī)定辦理工商變更登記即可，通過控股公司的經(jīng)營權(quán)來直接控制和管理整個項目。手續(xù)較為復雜，涉及到土地使用權(quán)證的過戶以及立項，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等建設(shè)手續(xù)的更名等，需要得到政府主管部門的批準方可。 收購 風險 除項目本身的風險，還需考慮房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)風險（尤其是股權(quán)轉(zhuǎn)讓風險）。 項目本身的風險，如權(quán)屬、手續(xù)辦理、工程建設(shè)、市場等。第二章 常見法律風險及其防范措施和應(yīng)對方法一、常見法律風險受讓方必須考慮房地產(chǎn)項目風險和公司股權(quán)風險雙重風險，尤其是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風險。其中，房地產(chǎn)項目風險是指

4、項目本身所存在的風險，是固有的，根本的，不因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而消弭，反而會延續(xù)給新的項目公司承擔，并最終轉(zhuǎn)嫁給受讓方。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓風險主要來自于股權(quán)收購后引起經(jīng)營主體變更所產(chǎn)生的目標公司對外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。 在整個轉(zhuǎn)讓運作過程中，主要的法律風險及防范措施主要包括以下幾方面：序號法律風險防范措施相關(guān)文件1或有債務(wù)：包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等?！娟P(guān)鍵詞：債務(wù)繼承,隱瞞債務(wù),不得對抗善意第三人】采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔保合同債務(wù)承諾抵押擔保合同2經(jīng)營合法性：包括是否有逃稅的潛在納稅處罰風險，董事會、股東會決議是否合法有效等?！娟P(guān)鍵詞：逃稅 非法決議 處罰 負責

5、人】采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔保合同債務(wù)承諾 抵押擔保合同3土地閑臵：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑臵費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（不可抗力、政府原因除外）。【關(guān)鍵詞：土地閑臵費 收回】1、向主管部門打報告，是因什么原因?qū)е挛磩庸?，讓他給我們一個批復； 2、采用出讓方股東債務(wù)承諾 的形式，并簽署抵押擔保合同關(guān)于*地塊土地閑臵問題的請示 土地閑臵問題情況說明 抵押擔保合同4產(chǎn)權(quán)風險：土地使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán)人查封，或者是存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵。【關(guān)

6、鍵詞：產(chǎn)權(quán) 權(quán)利瑕疵 限制】審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標注有他項權(quán)利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門核實產(chǎn)權(quán)證的 真?zhèn)萎a(chǎn)權(quán)狀態(tài)承諾函 抵押擔保合同5股權(quán)瑕疵：股權(quán)本身存在質(zhì)押擔保等第三人權(quán)利，對在項目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利、清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等各項權(quán)能的限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權(quán)利等?！娟P(guān)鍵詞：股權(quán) 權(quán)利瑕疵 限制】事先調(diào)查和評估，采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔保合同股權(quán)狀態(tài)承諾函 抵押擔保合同6收購程序合法有效性：股權(quán)收購程序不完全是一種市場行為，在參與主體、市場準入、經(jīng)營規(guī)模和范圍等方面必然受到有關(guān)國家法律法規(guī)或相關(guān)政策的限制?！娟P(guān)鍵詞：

7、程序違法 參與主體 市場準入 行政限制】政策、法規(guī)熟悉第三章 項目公司收購的操作流程一、前期準備工作1、基本情況調(diào)查。了解被并購方的動機、目標公司和目標項目的基本情況、存在的障礙。這些都是初步接觸時要了解的內(nèi)容。 2、組建并購團隊。不同的項目并購的團隊是不一樣的，審查的重點也不一樣。二、發(fā)出收購要約，進行可行性研究，若被收購方股東為國有性質(zhì)的，則應(yīng)形成企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案 1、收購方向被收購方的股東發(fā)出收購要約，雙方分別召開公司股東(大會，研究股權(quán)出售和收購股權(quán)的可行性，分析出售和收購股權(quán)的目的是否符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展，并對收購方的經(jīng)濟實力經(jīng)營能力進行分析，嚴格按照公司法的規(guī)定程序進行操作。 2

8、、經(jīng)過可行性研究論證后，應(yīng)當形成企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。相關(guān)單位在決定或者批準企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為時，應(yīng)當審查轉(zhuǎn)讓方案。該方案必須涵蓋的主要內(nèi)容有： （1）轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)的基本情況； （2）企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的有關(guān)論證情況； （3）轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)涉及的職工安臵方案； （4）轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)涉及的債權(quán)債務(wù)處理方案； （5）企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益處臵方案以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告的主要內(nèi)容。 轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)導致轉(zhuǎn)讓方不再擁有控股地位的，應(yīng)當附送經(jīng)金融機構(gòu)書面同意的相關(guān)債權(quán)債務(wù)協(xié)議、職工代表大會審議職工安臵方案的決議等。 3、職工安臵方案是構(gòu)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案的一個重要內(nèi)容，也是企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)批準機構(gòu)審查的

9、一個重要內(nèi)容。如果企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及到職工合法權(quán)益的，在企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓導致轉(zhuǎn)讓方不再擁有控股地位之前，轉(zhuǎn)讓方就應(yīng)當制定職工安臵方案和轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)拖欠職工債務(wù)的處理方案，并且職工安臵方案需經(jīng)企業(yè)職工（代表）大會審議通過后方可實施改制。職工安臵方案必須對所有涉及到職工利益的各個重大事項有相應(yīng)的處臵措施，具體包括： （1）勞動關(guān)系的處理 A. 勞動關(guān)系變更的，涉及到職工工齡是否連續(xù)計算、勞動合同權(quán)利義務(wù)承繼的問題，必須按照勞動法和相關(guān)政策規(guī)定加以明確。 B. 勞動關(guān)系解除的，應(yīng)該按照相應(yīng)規(guī)定支付經(jīng)濟補償金。 C. 重新確立新的勞動關(guān)系的，應(yīng)當依照國家的相關(guān)法律、法規(guī)和政策，本著公開、公平

10、和公正原則來處理，不但需要解除原來的勞動關(guān)系，同時也需要通過簽訂新的勞動合同，建立新的勞動關(guān)系，以適應(yīng)企業(yè)新的發(fā)展需要。 （2）拖欠職工債務(wù)的處理 方案標的企業(yè)拖欠職工債務(wù)包括應(yīng)發(fā)的工資、欠繳的各項社會保險費、住房公積金和其他費用。拖欠職工債務(wù)處理方案可以單獨制訂，也可以包括在職工安臵方案之中。 （3）社會保險的接續(xù)如果勞動關(guān)系發(fā)生變更或重新簽訂勞動合同的，重組后企業(yè)必須及時為職工辦理社會保險接續(xù)手續(xù)。 4、在企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當準確掌握轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)的債務(wù)狀況，債務(wù)處理方案應(yīng)當全面真實反映轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)全部債權(quán)債務(wù)，要防止利用改制或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓逃廢債務(wù)，不得故意遺漏、隱匿資產(chǎn)。債務(wù)處理方案主要包

11、括以下內(nèi)容： （1）債務(wù)的承擔及清償?shù)霓k法 債務(wù)處理方案應(yīng)當依法根據(jù)債務(wù)的性質(zhì)和種類分別提出不同的落實解決辦法。涉及到債權(quán)人擔保物權(quán)的，要按照擔保法的有關(guān)規(guī)定處理；涉及到金融機構(gòu)債權(quán)，要事先與金融機構(gòu)協(xié)商，作出適當?shù)陌才?；涉及到對職工負債的，要按照勞動法和社會保障法?guī)及相關(guān)政策的要求作出妥善處理（涉及到職工利益的，通常都在職工安臵方案中作出具體安排）。 （2）保障清償?shù)挠行Т胧?在債務(wù)處理方案中，還必須就方案內(nèi)容如何貫徹落實提出明確保障措施，確保處理方案最終得到執(zhí)行。三、與被并購方開始首輪談判，并簽訂并購意向書并交納誠意金（針對非國有性質(zhì)的被并購方股東，非必備項） 并購意向書的內(nèi)容：

12、 （1）要明確并購什么東西，是并購項目還是公司的股權(quán)，所以要明確并購標的是什么。 （2）保密的條款，這對于上市公司很重要。 （3）提供資料和信息條款。要做并購，對方肯定要配合你提供一些資料。 （4）費用以分攤條款。律師費、律師事務(wù)所的費用。 （5）對價條款。有的意向書里可能沒有這樣的對價條款，但一般來講，都要講，按照什么樣的計價方式，是按照并購試點評估還是已經(jīng)確定了什么價格。 （6）進度安排條款。 （7）排他協(xié)商條款。這很重要。 （8）誠意金條款。 （9）意向書終止（解除）條款。 （10）爭議解

13、決條款。 （11） 法律適用條款（涉外時）。四、聘請律師進行盡職調(diào)查，獲得其盡調(diào)報告并分析研討 律師的盡職調(diào)查首先要入場，包括到現(xiàn)場，到政府部門等，全方位的盡調(diào)，完了以后，要出具報告，所以盡調(diào)時要擬定好一個清單，給對方發(fā)過去。這些基礎(chǔ)工作都是非常重要的。 五、與被收購方的股東進行實質(zhì)性的協(xié)商和談判盡調(diào)后，律師會給并購方提供一個方案和建議，怎么去做，是直接收購這個公司還是通過股權(quán)，是并購還是兼并，從風險的控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購方案。 在這個階段里，稅務(wù)這一塊關(guān)涉重大，但我們國家很多律師都不懂，故而，也不可盡信律師的盡調(diào)報告所言。序號 名稱 簡介&

14、#160;比例 繳納方 備注 1企業(yè)所得稅 應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)25% 賣方 與契稅2擇1，不能同時征2印花稅 對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受、使用的應(yīng)稅經(jīng)濟憑證征收的一種稅 0.5雙方 稅目：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓申請（針對被收購方的股東為國有性質(zhì)的，非必備項） 根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例第23條規(guī)定，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)決定其所出資企業(yè)的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中，轉(zhuǎn)讓全部國有股權(quán)或者轉(zhuǎn)讓部分國有股權(quán)致使國家不再擁有控股地位的，報本級人民政府批準。六、評估驗資（若被收購方股東非為國有性

15、質(zhì)的，可以協(xié)商確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格而無需評估驗資，非必備項）   1、同級國有資產(chǎn)管理部門組織進行清產(chǎn)核資。   根據(jù)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法第12條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓所出資企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)導致轉(zhuǎn)讓方不再擁有控股地位的，由同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)組織進行清產(chǎn)核資，并委托社會中介機構(gòu)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。   2、資產(chǎn)評估 （1）由被收購方股東（國有性質(zhì)）委托具有相關(guān)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)實施資產(chǎn)評估； （2）評估報告須報經(jīng)本級人民政府批準或者實施備案。   （3）確定轉(zhuǎn)讓價格&

16、#160;  轉(zhuǎn)讓價格的確定不得低于評估結(jié)果的90%。如果低于這個比例，應(yīng)當暫停產(chǎn)權(quán)交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準機構(gòu)同意后方可繼續(xù)進行交易。 根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)管理評估暫行辦法，因為B公司出讓的股權(quán)屬于國有企業(yè)或國有獨資有限公司，因此需到國有資產(chǎn)辦進行立項、確認，然后再到資產(chǎn)評估事務(wù)所進行評估。C公司可直接到會計事務(wù)所對變更后的資本進行驗資。七、到國有產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易（國有性質(zhì)的股東方、收購方前往掛牌，非必備項） 國有性質(zhì)的被并購方股東應(yīng)當?shù)疆a(chǎn)權(quán)交易中心掛牌登記，并委托產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公告產(chǎn)權(quán)交易信息。 根據(jù)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法第14條的規(guī)定，信息應(yīng)當公告在

17、省級以上公開發(fā)行的經(jīng)濟或者金融類報刊和產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的網(wǎng)站上，征集受讓方。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告期為20個工作日。披露信息的內(nèi)容包括：轉(zhuǎn)讓標的的基本情況、轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成情況、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的內(nèi)部決策及批準情況、轉(zhuǎn)讓標的的企業(yè)近期經(jīng)審計的主要財務(wù)指標數(shù)據(jù)、轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)資產(chǎn)評估核準或者備案情況、受讓方應(yīng)當具備的基本情況以及其它需披露的事項。收購方在登記掛牌時，除填寫買方登記表外，還應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照復印件，法定代表人資格證明書或受托人的授權(quán)委托書、法定代表人或受托人的身份證復印件。八、召開職工大會或股東（大）會，并形成股東（大）會決議 收購方以及被收購方的股東方分別召開職工大會或股東（大）會，并形

18、成股東（大）會決議，按照公司章程規(guī)定的程序和表決辦法通過并形成書面的股東（大）會決議。九、準備并購談判所有的法律文件，簽訂合同 若被收購方股東為國有性質(zhì)，則簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（交易中心有范本）。 若非國有性質(zhì)，需準備并購談判所有的法律文件，主要包括并購總體協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項目托管協(xié)議等。一般情況下，并購總體協(xié)議應(yīng)具有如下條款： （1）并購標的條款）； （2）先決條件條款； （3）陳述和保證條款； （4）保密條款； （5）風險分擔條款； （6）企業(yè)債權(quán)債務(wù)處理條款； （7）經(jīng)營管理條款； （8）過渡期安排條款； （9）價格條款； （10）價款支付方式、期限； （11）股權(quán)移轉(zhuǎn)條款； （12）合同終止條款； （13）違約責任條款； （14）擔保條款； （15）不可抗力條款； （16）法律適用條款； （17）爭議解決條款； （18）定義條款； （19）附件。十、辦理交割手續(xù)（針對被收購方股東為國有性質(zhì)的，非必備項） 由產(chǎn)權(quán)交易中心審理股權(quán)轉(zhuǎn)