立項可行性報告

1、新華苑二期地產項目計劃立項可行性研究報告深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司二OO四年五月計劃立項可行性研究報告目錄一、 項目總論11 項目背景 111 項目名稱 112 開發(fā)公司 113 承擔可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù)1. 1 .5. 項目建設和內容 12 可行性研究結論 121 市場預測 122 項目建設進度 123 投資估算和資金籌措 124 項目綜合評價結論二、 項目投資環(huán)境和市場研究21 市場宏觀背景211 全國投資環(huán)境212 深圳市投資宏觀背景213區(qū)域發(fā)展及前景預測214 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 22 區(qū)域市場分析 221 區(qū)域市場界定 222 供給分析 223需求

2、分析 224 典型物業(yè)調查 225 市場分析有關結論 三、 項目分析及評價31 地塊解析311 交通條件312 地形、地勢313 規(guī)劃限制條件32 項目SWOT分析33 項目評價四、 市場定位及項目評估41 項目定位42 方案評估意見五、 項目開發(fā)建設進度安排51 有關工程計劃說明52 施工橫道圖六、 投資估算與資金籌措61 項目總投資估算 62 資金籌措 七、 銷售及經營收入測定71 各類物業(yè)銷售收放估算72 銷售利潤八、 財務與敏感性分析81 贏利能力分析82 社會效益和影響分析九、 可行性研究結論與建議91 擬建方案的結論性意見92 項目風險及防范建議一、 項目總論1.1 項目背景1.1

3、.1 項目名稱本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學，地塊編號為A82-0041，項目一期已于二OOO年成功開發(fā)建設，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑”(二期)。. 1.1.2. 開發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司全資獨立開發(fā)。源發(fā)實業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個項目，有豐富的地產項目開發(fā)經驗和較強的資金實力。1.1.3. 承擔可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬元，因此，由源發(fā)實業(yè)有限公司策劃部擔任該項目的可行性研究。 由于源發(fā)實業(yè)有限公

4、司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強了公司人才建設，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產市場研究和開發(fā)管理隊伍。1.1.4. 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。1.1.5. 項目建設和內容 新華苑(二期)占地面積8384.80平米，規(guī)定計容積率面積29344.43平米，容積率為3.5，其中住宅27945.18平米，商業(yè)1399.25平米。 1.2. 可行性研究結論1.2.1. 市場預測結論 目前龍華房地產市場價格情況，住宅售價在3300元-4000元/M , 一層臨街商鋪售價在10000元-15000元/M 。根據(jù)本項目所

5、在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達3500元/M ，臨街鋪面售價可達10000元/M 。保守估計，本項目的利潤可達_1489萬元。況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應于深圳市的平均水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平?？傊卷椖匡L險極小，利潤可觀，前景看好。1.2.2. 項目建設速度 本項目已在二OO三年即開始進行市場研究和方案設計，經過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計劃本項目于二OO四年七月動工，二OO五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。1.2.3. 投資估算和資金籌措 本項目的建設資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限公司的

6、自有資金。1.2.4. 項目綜合評價 新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上對項目的準確市場定位和優(yōu)秀的方案設計，可以說，這是一個“短、平、快”的精品項目，風險極小，利潤可觀、前景樂觀!二、 項目投資環(huán)境和市場研究2.1. 市場宏觀背景2.1.1. 全國投資環(huán)境宏觀經濟環(huán)境狀況2003年中國經濟運行的形勢，是亞洲金融危機以來最好的一年，不僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經濟運行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點： 第一個亮點:宏觀經濟增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經濟效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。值

7、得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預，像當年國企脫困時實施債轉股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。 第二個亮點:通貨緊縮的趨勢基本結束。在1998年2002年5年多的時間里，4年物價指數(shù)都很低。國家制定擴大內需的政策，實施積極的財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。在2003年，生產制造價格指數(shù)和消費價格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經濟增長內在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。 第三個亮點:消費結構升級和產業(yè)結構調整初見成效，中國出現(xiàn)了新的經濟增長點。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產品、通信、旅游、餐飲服

8、務等行業(yè)，都成為國民經濟新的經濟增長點。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經濟回升是以市場需求為基礎的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。未來中國人均GDP將達到3000美元以上，（上海已經超過5000美元），中產階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。 第四個亮點:我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風險的能力在加強。年，中國經濟成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進入新一輪擴張周期。初步預測，年國內生產總值增長，比上年提高個百分點。年，中國經濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢。l 現(xiàn)實經濟接近潛在經濟增長水平，有望增長l 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回

9、升l 經濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加l 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定l 消費需求明顯回升，消費結構繼續(xù)升級l 投資增速高位回落，市場導向型企業(yè)投資依然活躍l 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿易順差減少l 稅制調整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉型l 貨幣政策強化微調預調，貨幣信貸適度增長l 堅持全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展2004年全國房地產市場前瞻經濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003 年我國國內生產總值為 億元，按可比價格計算，比上年增長 ，是 年以來增長最快的年份。按季度統(tǒng)計， 去年一季度 增長， 二季度增長 ，三季度由原先發(fā)布的 修訂為增長 ，四季度

10、增長 。這表明連續(xù)6 年的擴張性宏觀經濟政策對經濟增長起了很大的促進作用，1997 年亞洲金融危機爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進一步緩解， 我國連續(xù)6 年的擴張性財政政策取得了良好成效，居民消費價格指數(shù)變動在2003 年即轉負為正，2004 年居民消費價格指數(shù)和社會零售價格指數(shù)都將轉入上漲趨勢。 中國經濟內在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經濟運行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經濟將走出低谷等因素都將促進2004 年國民經濟的進一步繁榮。 2003 年房地產市場成為促進國民經濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經濟，不斷提高的居民收

11、入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎力量， 2004 年我國將把擴大消費作為擴大內需的著力點， 作為我國近年來消費主要增長點的住房消費，2004 年將繼續(xù)升溫。 房產投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2003 年是我國房地產業(yè)自1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù)5 年年均增長近20%的基礎上，2003 年前11 個月，我國房地產開發(fā)投資額達到8285 億元，同比增長了32.5% 。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003 年，中國房屋銷售價格比上年上漲4.8% 。 2003 年上海房價漲幅超過20%，成為全國增長速度最快的城市，對于2004 年上

12、海房地產市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預測。上海市已在土地供應、房地產交易制度和交易方式、供應結構等方面采取等措施，抑制房地產價格過快增長。 導致我國房地產投資增速過快的原因主要包括：擴張性的財政政策導致國民經濟總投資的高增長，也影響了房地產市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經濟過熱，即1984 年-1985 年、1988 年-1989 年和1993 年-1994 年的經濟過熱， 這三次經濟過熱都是由于投資過高增長造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進一

13、步上升的話，可能會再一次引發(fā)經濟過熱。 針對這種危險，2003 年政府出臺了一系列針對房地產市場的政策，2004 年經濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產金融市場以及房地產市場的制度建設，以適應經濟發(fā)展的需要。國家統(tǒng)計局預測2004 年第一季度房地產業(yè)企業(yè)景氣將略有回調，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 2004 年政府在肯定和保持房地產市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設， 壓縮房地產信貸，加快和完善房地產信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產投資，適當控制房地產市場價格， 促進房地產市場健康發(fā)展，防止泡沫經濟產生危害國民經濟和社

14、會安定。 房地產市場結構發(fā)生變化 l 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004 年，建設部將通過房地產項目規(guī)劃、土地供應等調控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產市場的供應結構進行調控，從而提高我國房地產的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 2004 年，建設部將繼續(xù)加大對各地經濟適用住房的建設力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設部住宅與房地產業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產市場里面消費的主體。所以從結構調整的目標來看主要是

15、要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產品，來供應市場，來滿足中低收入家庭的需求?！?l 房地產二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質量、提高住房品質成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間，2004 年房地產二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質，也為實現(xiàn)房地產一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素

16、而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。空置房的大量上市，將成為促進社會經濟機制正常運轉，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導下投資房產。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 l 商鋪成為新的投資熱點 2

17、003 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經或計劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市10 月初的投資型房產展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關注商鋪市場的投資。隨著2003 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內其他投資者的需求。 目前上海商鋪的

18、平均回報率則達到8到10 。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應量持續(xù)增長。相關統(tǒng)計顯示，未來3 年中上海新增商鋪面積將達700 萬平方米。從整個房地產市場來看，已經形成梯級型消費市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。 另一方面，對于商鋪結構不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 然而商業(yè)地產發(fā)展的速度應與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風險，因此對于

19、中小城市的商業(yè)地產開發(fā)應持謹慎態(tài)度。 l 房地產金融市場進一步多元化改革 2003 年出臺的一系列政策使房地產金融途徑單一的弊端受到了廣泛質疑，房地產金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產業(yè)以及國民經濟，都存在極大的不安全隱患。 房地產開發(fā)屬資金密集型產業(yè)，在成熟的房地產業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產基金和互助會等形式來自行籌資， 國內地產業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 2003 年，我國房地產金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產品的形式，2003 年年末，全國出現(xiàn)了房地產信托

20、熱，但由于信托產品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產金融市場的創(chuàng)新需要。 在今年股市轉暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應，投資人在參照其它金融產品的收益率時，對信托產品的收益預期必然會大大提高，進而拉升了房地產項目投資的財務成本。一部分資金將會在股市投資收益預期提高的情況下，進入證券市場，從而分散對房地產的投資。 2004 年， 我國房地產金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近3 個月以來房地產信托基金數(shù)量增幅達500%，房地產上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融

21、機構，發(fā)展機構投資者和債券市場， 尤其是資產證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產對金融行業(yè)提出的時代要求。 2.1.2. 深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:2860.51億元,比上年增長了17.3%；固定資產投資:946.49億元,比上年增長20.1%；規(guī)模以上工業(yè)總產值:5073.77億元,比上年增長29.1%。2003年，深圳經濟繼續(xù)保持快速增長，本市生產總值(GDP)達到2860.51億元，比上年增長了17.3%，完成固定資產投資946.49億元，比上年增長20.1%，規(guī)模以上工業(yè)總產值達到5073.77億元，比上年增長2

22、9.1%。在經濟持續(xù)快速增長的影響下，2003年深圳房地產業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產投資經過2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結構基本合理、房地產價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來看，2003年深圳房地產市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。2.1.3. 深圳市房地產市場狀況2003年，深圳房地產市場經歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風潮、二十四小時通關，年中的CEPA的簽署、國務院18號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產市場有一定的影響

23、。但是從整體來看，外部因素對深圳房地產市場的影響并不顯著，年度房地產市場在需求持續(xù)旺盛的引導下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產價格基本平穩(wěn)。 房地產市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網上備案預售合同資料顯示，2003年我市商品房銷售面積為868.46萬平方米，與去年的791.70萬平方米相比增加了9.7%，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年23%高增長回復到1998年以來的平均水平，房地產市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 從銷售商品房的類型來看，2003年我市住宅銷售面積為806.56萬平方米，比2

24、002年同期增加11.34%，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的93%；辦公樓銷售面積為15.73萬平方米，比2002年減少12.32%，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的1%；商鋪銷售面積為43.99萬平方米，占商品房銷售總面積的11%，比2002年同期減少5.11%。 從2003年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。近年來，我市住宅市場一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律；而2003年9月1日國務院下發(fā)的關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)【2003】18號），使房地產行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產市場的快速發(fā)展，并使全年住

25、宅銷售保持較高的增長。 根據(jù)1998年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98年以來的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于19982001平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 圖1 2003年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米）住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面 2003年，我市商品房批準預售面積854.35萬平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅批準預售面積為694.42萬平方

26、米，比去年同期下降27.77%，供給下降幅度較大。 總體來看，剛剛過去的2003年是深圳房地產市場供求關系大調整的一年。針對2002年商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產市場調控力度，尤其是土地市場的宏觀調控取得了顯著效果。2003年，政府采取了特區(qū)內停止新批房地產用地、繼續(xù)控制全年房地產用地供應（100公頃以內）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外“購房入戶”、啟動房地產預警系統(tǒng)等等調控手段。隨著系列房地產調控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產供給得到有效控制，并直接引至年度房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。 從供求對比來看，2003年住宅批準預售面積比住宅銷售面積少112.1

27、4萬平方米，新增供求比為0.86：1，求略大于供。從2002年全年住宅批準預售面積與住宅銷售面積對比來看，2002年新增商品住宅尚有206萬平方米未銷售，因此2003年的市場供求狀況有利于消化前年過剩的商品住宅，使房地產市場總量更加趨于平衡。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達到0.58：1和0.66：1，這兩區(qū)新增住宅供不應求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化2002年的存量。表1 2003年各區(qū)住宅供求關系分析批準預售面積（萬m2）比例（%）實際銷售面積（萬m2）比例（%）新增供求比羅

28、湖區(qū)71.2810.2791.4911.340.78：1福田區(qū)111.4716.05168.6020.900.66：1南山區(qū)270.9339.02215.9326.771.25：1鹽田區(qū)22.833.2920.232.511.13：1寶安區(qū)132.6319.10163.1220.220.81：1龍崗區(qū)85.2812.28147.2018.250.58：1合計694.42100.0806.56100.00.86：1南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產市場熱點西移和向特區(qū)外轉移的趨勢十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積

29、的20%、27%、21%、18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。從2002年和2003年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看，2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產市場熱點西移和向特區(qū)外轉移的趨勢十分明顯。隨著特區(qū)內用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動，這種發(fā)展趨勢將會越來越明顯。 圖2 2002年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數(shù)據(jù)）各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看，2003年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米5680元/平方米，與2002年相比上漲了2.55%。 從各區(qū)住

30、宅銷售價格來看，2003年各區(qū)住宅價格均有所上漲。2003年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為8211元/m2、7746元/ m2、6282元/ m2，分別比2002年上漲6.5%，16.1%，4.3%，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為3768元/ m2、3487元/ m2，分別比2002年上漲2.3%和3.23%。雖然各區(qū)價格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價格較低、交易量所占比例大且價格增長幅度小，導致全市房地產總體價格水平上漲幅度不大。 近年來，特區(qū)內的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產開發(fā)用地基本用盡，土地供不應求，導致2003年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。由于近兩年供應的房地產

31、開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產市場熱點必將繼續(xù)向特區(qū)外轉移。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 目前，特區(qū)內商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大。隨著深圳基礎設施的不斷完善、通關進一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內外的差別將逐漸減少，房地產市場的價格差距也將逐漸減小。住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23%，四房住宅占住宅銷售

32、總面積的17%。從主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達到5340元；四房住宅均價達到6464元。總體來看，主力戶型價格比上年上漲2.5%左右。 從2003年和2002年銷售住宅的戶型結構對比來看， 2003年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結構對比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結構基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在4000元以下的住宅，均價3208元，占住宅銷售總面積的29

33、%； 單價在40006000元的住宅，均價5029元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在60008000元的住宅，均價6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價在800010000元的住宅，均價8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價在10000元以上的住宅，均價12219元，占住宅銷售總面積的6%。 由上述數(shù)據(jù)看，2003年住宅價格分布結構與2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低價位住宅占總交易量的比例比2002年下降了5個百分點，而8000元以上的高價位住宅則上升5個百分點。產生這種情況的原因，與今年特區(qū)內各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕

34、大多數(shù)，住宅價格結構基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求。 圖4 2003年與2002年住宅銷售價格分布結構對比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）2.1.3. 區(qū)域發(fā)展及前景預測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點，高標準進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積52平方公里，已開發(fā)25平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn)”稱號。龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。龍華的各項經濟指標多年均列寶安各

35、鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。龍華交通四通八達，已發(fā)展成為連接特區(qū)內外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。現(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎。全鎮(zhèn)已有中學兩所，小學20所，幼兒園19所，龍華中心小學民治小學分別是省一級學校和市一級學校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進的醫(yī)療設備和醫(yī)療水準。市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側的19.38平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號線進入實質階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對于中心區(qū)約800元/M 的住宅價格。龍華僅每平米

36、3000多元的住宅價格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產商爭相“屯兵”龍華的誘因所在。2.1.4. 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒近年全國房地產市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進行了兩年，然而房地產投資仍在穩(wěn)步加大，房價仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個別城市的房地產熱度偏高外，全國房地產市場可以說是健康良性地發(fā)。國家對房地產信貸的嚴控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。深圳市房地產市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說明，關鍵是你的適合做什么樣的

37、產品，你的產品針對何種目標市場。這種重市場研究，重產品創(chuàng)新的科學態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。2.2區(qū)域市場分析2.2.1. 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。而目標客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。2.2.2. 供給分析：龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關擴建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)

38、是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進駐；在房地產方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬，泰華圈13萬，金地圈26萬，龍華經濟發(fā)展公司圈18萬），加上萬科和深圳物業(yè)集團及上海凱城集團等大型房地產開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。但是就現(xiàn)狀而言，梅林關外除萬科四季花城、風和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗365等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設計、環(huán)境設計、戶型設計，還是從

39、后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考慮問題，社區(qū)日常生活配套設施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習慣。由于沒有大型商場，居民若購買大件或耐用品要到市內購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導致這里的商品房面積未能進一步放大，價格也不能得到相應的提高。應該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其

40、價值將會首先被挖掘出來。龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。目前龍華房地產的開發(fā)、規(guī)劃、設計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高2.2.3. 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達80萬平方米。從對龍華置業(yè)者的抽樣調查中，我們得出以下結論：對社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。對建筑類型

41、的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無所謂。目前龍華市場以多層為主，二OO二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調查中顯示，小高層和高導的 潛在需求量大，市場前景廣闊。對小區(qū)的配套的需求，調查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設施。商業(yè)配套、學校、交通車也受到了較大關注。對戶型的需求，置業(yè)者對二房兩廳的戶型需求占85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。二房兩廳面積需求在65%-

42、75M，三房兩廳的面積需求在85-105 M。對價格的承受力：價格方面3000-3500元/ M是消費者普遍能接受的區(qū)向。但考慮到地價，建材的上漲因素，及消費者的實惠心理，超出10%即3300-3800元/ M就是理性價格區(qū)向。調查客戶中，95%的客戶選擇銀行按揭付款方式，70%的業(yè)主希望朋代在1500元-2000元之間，對物業(yè)的總價希望在30萬元左右。2.2.4. 典型物業(yè)調查山湖林海物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費多層0.8元園林規(guī)劃不詳開盤時間2002.9.20.入伙時間2003.8.樓宇狀況部分封頂建筑

43、面積/占地面積30萬m銷售階段開盤期戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析22175-8916167%89%認購三房的客戶相對較多一些房322105-1187732%自身配套會所、泳池、幼兒園、小學、超市、住戶專車售樓電話裝修標準住宅毛坯折后均價4300區(qū)域配套該項目地處梅林關口，周邊基本無完善配套交通狀況410、508、302、370、F2樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)與關內物業(yè)相比的價格優(yōu)勢投資客戶群深圳市的白領、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員樓盤總體評價：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認可程度更好，現(xiàn)價格

44、已上漲。其實該項目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等?；?寧 閣物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處發(fā)展商深圳潛龍實業(yè)有限公司代理商自售物管公司深圳潛龍物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費1.8園林規(guī)劃不詳開盤時間2002.4.入伙時間2003.3.樓宇狀況封頂售樓電話建筑面積/占地面積/銷售階段中后期折后均價3600戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析11157201485%一房銷售70%左右，兩房約65%，三房銷售不理想，約30%左右22179-856042322105-1146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農村信用社教

45、育：民治小學、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況410、508、302、F2、621、620樓盤主要賣點及突出營銷方式交通便利價格優(yōu)勢成熟的社區(qū)投資客戶群關內外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農民樓盤總體評價：本樓盤的定位是面向工薪階層的低價物業(yè)，但實際價格在龍華處于高端市場，并且戶型面積偏大，柱位結構不合理。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質量有一定的影響。風和日麗物業(yè)名稱風和日麗位置人民路與工業(yè)東路交匯處發(fā)展商深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司代理商世聯(lián)物管公司深圳市國貿物業(yè)管

46、理公司承建商不詳物管收費0.8園林規(guī)劃不詳開盤時間2003/4入伙時間2004/9樓宇狀況脫外墻售樓電話總建筑面積360000總占地面積17萬平米銷售階段中后期折后均價3600戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析22168-781723787三期已銷售95%左右32180-8842932292-10419642422121-1265612自身配套會所、泳池、運動場、超市、菜市場、專車裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農行、農村信用社教育：新華中學、英文幼兒園服務：萬眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓交通狀況410、508、302、370、F2樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)的成熟配套獨特的社

47、區(qū)文化價格優(yōu)勢交通便利投資客戶群關內外的白領、工薪階層、本地的原居民、公務員、在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評價：本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場局面，引進和諧、關愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸引了大量關內的置業(yè)客戶?，F(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場反應良好。錦繡江南物業(yè)名稱錦繡江南位置人民路與布龍公路交匯處發(fā)展商龍華鎮(zhèn)經濟發(fā)展總公司代理商黑馬物管公司深圳萬廈物業(yè)管理公司承建商中外建南方有限公司物管收費0.8園林規(guī)劃范亞易道開盤時間2002/5入伙時間2003/7樓宇狀況在建、封頂售樓電話建筑面積400000占地面積21萬銷售階段中期折后均價3500戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析22168

48、-812526888一期已銷售完畢，三房比較好銷32181-886617322100-1295411422127-128184自身配套會所、幼兒園、小學、泳池、運動場、商業(yè)步行街、專車裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農行、農村信用社、教育：新華中學、英文幼兒園服務：萬眾城交通狀況無直達公交車樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)的成熟配套江南情懷的、民族居住文化品牌物管戶型投資客戶群關內外的白領、工薪階層，和本地的原居民，公務員，在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評價：本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設計等方面在龍華都位于前列。戶戶朝南、隱梁隱柱的設計受到市場的認同和追捧。尤其開盤伊始，富有江

49、南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動（請魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。嘉逸花園物業(yè)名稱嘉逸花園位置東環(huán)二路與建設路交匯處發(fā)展商龍華經濟發(fā)展有限公司代理商泛亞物管公司萬廈承建商不詳物管收費0.8園林規(guī)劃不詳開盤時間2002/6入伙時間2002/12樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話建筑面積10942總占地面積/銷售階段中后期折后均價2900戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析22175-79844587銷售近75%32182-89211132298-1067037422141147自身配套/裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農行、工行教育：新華中學、三聯(lián)小學、松和小學、中心小學、金橋

50、幼兒園服務：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場交通狀況370，302，315，508，410樓盤主要賣點及突出營銷方式名校廣場物業(yè)成熟地段、成熟配套投資客戶群本地的原居民、公務員、工薪階層樓盤總體評價：此項目靠近新華中學，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價入世，對其銷售產生了一定的壓力。綠茵華庭物業(yè)名稱綠茵華庭位置龍觀大道與東環(huán)二路交匯處發(fā)展商龍華經濟發(fā)展公司代理商自售物管公司萬廈承建商不詳物管收費0.8園林規(guī)劃不詳開盤時間2002/9/8入伙時間2002/12/31樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話建筑面積9611總占地面積/

51、銷售階段中期折后均價2400戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析22168-811085389銷售近60%左右32185-86361832291-986029自身配套/裝修標準提供裝修套餐區(qū)域配套商業(yè)：建行、農行、工行教育：新華中學、三聯(lián)小學、松和小學、中心小學、金橋幼兒園服務：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場交通狀況370、302，315，508，312，410，616，620樓盤主要賣點及突出營銷方式行政中心區(qū)高實用率，低容積率交通便捷成熟地段、成熟配套升值概念投資客戶群工薪階層、龍華工作的年輕白領階層樓盤總體評價：本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農民

52、房中居住白領的注意力，定位非常明確。樓梯包裝和相關宣傳有待加強。2.2.5. 市場分析有關結論 全國房地產市場在加大調控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一；深圳房地產市場的成熟度和理性度均領先全國，地產投資安全性最大。龍華的房地產市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗365花園的迅速崛起以及深圳市各大地產商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領基地”的格局已隱約可見；龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴關、高新技術與商貿物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當然之選；但是隨著土地的減少，小高

53、層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度；目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內置業(yè)群體的關鍵因素；高起點、高標準的規(guī)劃和政府相關政策的支持將為龍華的房地產物業(yè)價格得到實質性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間；三、 項目分析及評價3.1. 地塊解析3.1.1. 交通條件本項目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設路，與龍華中心廣場隔路相望 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有508路、370路、302路、315路、312路、410路、616路、620路等公交大巴可達本項目。3.1.2. 地形地勢本項目地塊平坦，南北兩側均有良好景觀資源，一側是上