地塊可行性分析

1、重慶江北區(qū)五童路地塊可行性分析一、整體市場簡析1、整體市場年供給量超過 1000 萬平方米， 但中低檔住宅需求亦十分旺 盛，供求差不多能保持平衡，近期龍湖 ?水晶酈城放號受到熱烈追捧。2、市場競爭日趨劇烈，外地房地產(chǎn)大鱷相繼進入重慶，九龍倉、和黃、華潤、英皇、瑞安國際、香江國際、珠江實業(yè)、中房集團3、住宅開發(fā)逐漸向大盤化轉(zhuǎn)變，除傳統(tǒng)的強勢品牌龍湖外，去年推出 的融僑半島 占地到達 3000 畝，今年推出的天驕美茵河谷到達 1000 畝， 而新進的外地房地產(chǎn)大 鱷，拿地一拿確實是少那么幾百畝，多那么幾千畝。4、整體房價水平極低， 去年市場整體成交均價為 2200 元每平方米左右。5、整體購置力的

2、低下和市場競爭的劇烈， 決定了短期內(nèi)重慶整體房價 向上空間不大。6、近郊居住仍未被市場廣泛同意， 雖有龍湖的熱賣， 但亦僅龍湖而已， 總體來講， 與廣州相比還有比擬大的差距； 可能將在連貫市區(qū)與機場的 輕軌 3 號線進行實質(zhì)性 建設(shè)后，方會帶動機場沿線近郊居住的熱潮。7、市場投資意欲旺盛， 20 萬左右的投資性物業(yè)廣受歡送，但其中酒店 公寓受較多 中小開發(fā)商跟進， 加之用家市場的不明朗， 可能酒店公寓市 場在以后一兩年內(nèi)將面 臨極大風(fēng)險。8、 重慶并未形成強勢的商務(wù)中心，也少有綜合質(zhì)素極高的寫字樓，而經(jīng)濟進展大勢的良好又決定了寫字樓市場的極速膨脹， 故可能高質(zhì)素寫 字樓在以后幾年將受到極 大的

3、追捧； 但要注意的是， 重慶公司還沒有普 遍形成買寫字樓自用的適應(yīng)， 而做 為投資來講， 總價的高企又成為極大 的障礙。9、商業(yè)市場組團格局十清楚顯，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將嚴峻受滯于所處位置；而規(guī)劃的無序又造成眾多的開發(fā)商非理性跟進商業(yè)物業(yè)的開 發(fā)據(jù)講重慶目前有好幾家 原做住宅的開發(fā)商都要向商業(yè)地產(chǎn)進軍； 而開發(fā)經(jīng)營水平的相對低下以及返租回報 的不理性， 可能以后兩三年內(nèi) 亦將極大地挫敗投資者的信心。10、消費者要緊來自于主城區(qū)原住居民， 可能超過 6 成，另有 2 成左右 為來自周 邊鄉(xiāng)縣的生意人， 2 成左右為來自在渝工作的外地籍白領(lǐng)。11、重慶消費者對低層住宅并無特不偏好，且對朝向亦無特

4、不看重。、地塊swO析1、地塊背景資料 位置：江北區(qū)五童路與五桂路交界處占地： 136 畝另旁邊有 38 畝為廢棄水泥預(yù)制廠，可一并拿下 用地性質(zhì)：商住規(guī)劃容積率：4.5 商務(wù)建筑不超過11萬M2住宅建筑不超過30萬M2 市政配套情況：管線目前在 300 米外，可能接入需自行解決 地塊業(yè)主：重慶慶業(yè)置 業(yè)2、地塊自身及周邊環(huán)境狀況 1 優(yōu)勢A、地塊地處去年新通快速干線五童路東側(cè)，距黃花園大橋約解放碑約 3000 米，沿五童路約 2 公里外有新建之王家沱大橋貫穿南約 20 分鐘車程。B、地塊東側(cè)即為規(guī)劃中的占地 3.4平方公里的重慶以后陸家嘴，近期政府已確定初步規(guī)劃設(shè)計方案并于報上公布，政府打算

5、將于 2021 年全面建成“重慶陸家嘴 ，可能年內(nèi)將正式啟動全面改造江北城的工 域?qū)⒊蔀槭袌鲫P(guān)注的一大焦點， 如工程快速啟動將占盡先機。C、地塊東距長江約1500米，兩個小山堡上之建筑可遠望長江；現(xiàn)大局部為自然環(huán)境帶；就連五童路對面目前亦為一塊自然綠化空地，為占地 1000 畝的龍頭寺森林公園。故地塊居住環(huán)境價值 極高。D地塊周邊目前已有南方上格林、江南山水、金科麗苑、天賜麗景等樓盤，居住氣氛濃厚。 而江北也亦成為整個重慶市場比擬集中的中高檔域形象較為清晰。2劣勢1000米，距岸，另距機場作，屆時區(qū)而周邊越過此空地即住宅區(qū)，區(qū)10A、地塊南高北低。南部為兩個小山堡夾一小溪溝，高出五童路約米，北

6、部以一條自然小溪溝為界，約低出五童路約 15 米。如此復(fù)雜之 地形地貌，將 給規(guī)劃設(shè)計帶來相當(dāng)?shù)碾y度， 可能較難形成高密度住宅群； 同時重慶市場不太同意 進入小區(qū)后便走下坡路， 故低于五童路的地塊較 難處理；另復(fù)雜的地形地貌，亦將 大幅增加建設(shè)本錢。B、地塊周邊目前市政配套和生活配套嚴峻缺乏，不僅市政管線在米外，而且 300地塊周邊 2000 米內(nèi)無超市、高檔酒樓、公建學(xué)校等，而且只有專門少的一兩路公交車通過五桂路至江北城。3、區(qū)域競爭狀況 1 、南方上格林與本地塊同處五童路， 距本地塊 200 米，由重慶老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)南 方集團開發(fā) 占地 343 畝，總建 38 萬平方米，中檔純住宅小區(qū)

7、，約 2500 戶，自建有小學(xué)，目前在售B組團，全為小高層，分不有11、15和18層，規(guī)劃中的C組團以不墅為主可能為 TOWNHOUSEA組團均價2600元/M2, B組團均價2750元/M2 毛坯房，均按套內(nèi) 面積計價B組團戶型以1仃M2平層和125M2 138M2躍式單位為主。A組團已交付使用，售出70% B組團7月26日正式開售，銷售情況不 理想；據(jù)初步 推斷， 銷售不理想的緣故多源自營銷上的問題， 如南方集 團的低調(diào)，工程炒作的缺 乏，地盤形象園林粗糙、破爛工棚正處顯眼 位置低下等。2、江南山水地處五黃路南段，距黃花園大橋 2000 米占地約 6000 平方米，臨街排樓，首三層為商業(yè)鋪

8、面，其余為住宅，共380 戶，中低檔起價1800元/M2 套內(nèi)面積，毛坯房，戶型面積80-125平方米 去年已開售，目前售出 70%左右3、金科麗苑地處五黃路江南山水對面20萬M2共80-125 平方米占地 60-70 畝，臨街排樓，首三層為商業(yè)鋪面，總建面約 1688 戶，中檔住宅社區(qū)二期起價2400元/M2 套內(nèi)面積，毛坯房，以80-120平方米為主力商鋪首層8000元/M2,二、三層 4000元/M2二期去月 5 月開售，目前已售完，并立即全面交付使用 4 、天賜麗景地處五黃路南段，距黃花園大橋 2500 米占地15000平方米，三棟22層高層，總建面約8萬M2中低檔住宅起價2180元/M2 套內(nèi)面積，毛坯房，戶型面積7 月 20 日正式開售，目前售出 30%左右三、定位建議1 、市場定位坡地高尚住宅參考廣州山水庭苑2、產(chǎn)品定位小高層帶電梯，以一梯兩戶為主，平均 15 層3、戶型配比初步設(shè)想以 130-150M2 的躍式單位為主力戶型，配合少量110-130M2 的平層和 200M2左右的頂層復(fù)式，以江景、山景、園景和整體質(zhì)素全面超越南方 上格林4、目標客戶群定位中產(chǎn)階級1、金領(lǐng)一族房地產(chǎn)業(yè)、摩托車工業(yè)及外資駐渝機構(gòu)高級治理人員 2 、政府機關(guān)中高級干部 3 、本地中等商業(yè)經(jīng)營戶餐飲、服裝、休閑娛樂等 4 、鄉(xiāng)縣豪客5、價格定位按套內(nèi)面積計躍式和平層均價3000元