花苑廣場策劃方案

1、.1項目SWOT分析21)優(yōu)勢22)劣勢23)市場機會點24)市場威脅點32新一期戶型產(chǎn)品分析33目標客源44市場定位55形象主題及命名66商業(yè)裙樓配套建議87項目優(yōu)化建議91)架空層和4層的處理連接起來打造成為一個泛會所92)新一期外立面視覺美化93)入口大堂設計成為某種特色風格，提升項目的形象94)示范單位105)售樓部建議106)臨南桂東路住宅單位劣勢弱化建議11:- 12 - 花苑廣場新一期策劃思路1 項目SWOT分析1) 優(yōu)勢4 位于桂城新城區(qū)，城市規(guī)劃及市容市貌良好4 周邊道路寬闊，綠化良好，適宜居住4 剛好在桂瀾路以西，處于桂城及佛山居民的心理認同地帶4 周邊配套比較完善，可基本

2、滿足日常生活需求4 項目前期居住環(huán)境樸實而人性化，已形成成熟的居住氛圍2) 劣勢4 項目品牌知名度不高4 項目前期總體上給人的形象檔次不高4 項目地塊窄長，且大部分單位面臨南桂東路主干線，噪音因素影響大，不利于營造良好的社區(qū)園林及居住環(huán)境3) 市場機會點4 項目前期開發(fā)的住宅社區(qū)入住率高，其業(yè)主有可能再次成為項目新一期的業(yè)主4 項目前期成熟的居住環(huán)境對購房者有一定吸引力4) 市場威脅點4 主要是來自附近桂平路一帶樓盤的競爭威脅2 新一期戶型產(chǎn)品分析新一期的戶型產(chǎn)品以大三房單位為主，是舒適成熟型的戶型，具體產(chǎn)品戶型分析如下：花苑廣場新一期戶型統(tǒng)計A區(qū)：戶型面積（）套數(shù)比例二房二廳971211.8

3、%三房二廳1211289088.2%合共102100%B區(qū)：戶型面積（）套數(shù)比例三房二廳11217118894%復式28046%合共192100%合共：戶型面積（）套數(shù)比例二房二廳97124%三房二廳11217127894.5%復式28041.5%合共294100%3 目標客源以項目所在地理位置及戶型產(chǎn)品的設計，本項目新一期目標客戶應是：桂城區(qū)、平洲區(qū)、佛山城區(qū)工作的各階層人士其主要細分為以下群體： 城區(qū)上班族 工廠一般管理層人士 生意人士客戶群的主要特征：年齡特征：年齡介于2845歲，已婚者居多收 入：以中高收入者為主，有較多積蓄，收入相對穩(wěn)定戶 籍：本地和外地戶籍各占一定比例家庭結構：以3

4、4口之家為主購房消費特征：I. 希望居住地距離工作地點不太遠II. 要求交通方便III. 多采用按揭付款方式，IV. 所接受住宅單價3000元/左右，總價30萬40萬之間，月供10002000元較適宜。4 市場定位根據(jù)本項目現(xiàn)狀及目標客戶分析，建議項目的市場定位為：桂南最成熟小區(qū)之壓軸升級版定位思路： 前期開發(fā)的住宅社區(qū)居住氛圍已經(jīng)成熟，相比附近的樓盤而言確實人氣鼎盛 由這樣一個人氣旺盛的小區(qū)再次推出其“升級版”，無論是原業(yè)主及其他目標客戶都比較接受 以這樣的姿態(tài)推出市場可有效加強原發(fā)展商及項目的品牌知名度5 形象主題及命名項目現(xiàn)時的命名在市場似乎已有“湮沒”之感，為使目標客戶耳目一新，并有效

5、地提升項目整體形象，建議在繼續(xù)沿用“花苑廣場”作基礎命名的基礎上，可給予新一期一個新命名，使項目能以全新形象出現(xiàn)，在民眾心目中留下較深刻的印象。促進推廣宣傳。命名建議花苑廣場·花旺府第命名詮釋：“花”承接原來“花苑廣場”的命名，花代表美麗、美好的事物，讓人們有無窮的遐想；“旺”表示社區(qū)已處于一個成熟的居住氛圍中，也暗示入住之后可以“旺人、旺丁、旺財”；“府第”即居所的意思，表示尊貴高雅的住處，因為項目新一期是前期產(chǎn)品的“壓軸升級版”，故相比一期自然顯得尊貴高檔；“花旺府第”，聽起來悅耳動聽、大氣，給人流下的印象深刻，又巧妙地反映了項目的檔次形象?！盎ㄍ凇钡男蜗罂赏ㄟ^軟硬件來充分表

6、現(xiàn)：硬件售樓部裝飾、園林風格、大堂特色風格、示范單位及看樓通道的裝飾等軟件樓書、單張、廣告（平面、影視、車身、戶外廣告等）6 商業(yè)裙樓配套建議項目裙樓3層，其商業(yè)配套建議遵循以下幾個原則： 項目所在區(qū)域并不是商業(yè)區(qū)域，但對面的南海城市廣場已經(jīng)具備了較為豐富的商業(yè)設施形態(tài)，故本項目的裙樓商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、招商宜從互補角度來考慮 花苑廣場周邊的機關單位較多，商業(yè)部分的配套可以從民眾需求來考慮 商業(yè)配套不僅要考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)種類，也要考慮日后如何做到經(jīng)營穩(wěn)定 一、二、三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)種類比例要配合好根據(jù)以上原則，敝司初步建議13層裙樓可以規(guī)劃成為一個“內外式步行街”，即：4 首層為臨街商業(yè)街4 2、3層為內街

7、走廊式商業(yè)街因為進行商業(yè)配套規(guī)劃、經(jīng)營業(yè)態(tài)種類分布還要作較大區(qū)域的商業(yè)分布及需求等方面的市場深入調查，故在此暫提出一些原則性建議，供參考。7 項目優(yōu)化建議1) 架空層和4層的處理連接起來打造成為一個泛會所項目面臨南桂東路，首層先現(xiàn)臨街的一半規(guī)劃為臨街商業(yè)門面，而鄰近首期里面的一半則規(guī)劃為架空層，敝司建議可把首層的園林空間和第4層架空層通過樓梯（或有特色的螺旋梯）直接連接起來，把首層和4層打造成為一個園林式的“泛會所”，增加業(yè)主休閑休憩的空間，這樣可弱化項目的劣勢，且轉為一個亮點賣點。園林按照形象主題思路，可建設成為某種特色風格，與大堂、售樓部等相配合。2) 新一期外立面視覺美化現(xiàn)首期的住宅樓宇

8、的外立面比較單調，且顏色單調，缺乏視覺吸引力，建議在新一期的建筑樓宇外立面以較為生態(tài)化的色調為主，并適當在過渡處或頂部等位置加入一些較鮮艷的色塊，使項目的外立面更加鮮明豐富，視覺上更具美感。3) 入口大堂設計成為某種特色風格，提升項目的形象因為項目地塊自身有明顯的缺陷，故建議在住宅建筑大堂中設計某種鮮明的特色風格，和首層園林環(huán)境、售樓部相襯，如東南亞風格、嶺南風情等，設計這樣一個特色大堂，目的也是弱化項目自身的劣勢，制造一些亮點，使看樓客戶“眼前一亮”，把其視線從其所看到項目的缺陷轉移開。4) 示范單位樣板房對銷售的促進意義不言而喻。建議在合適樓層為每種戶型設計一間示范單位，小戶型面積可設置一

9、般標準樣板房，大戶型單位則設置個性化超豪華示范單位，供客戶參觀。樣板房務必要設計得美侖美央，對視覺有強烈的感染力，才能對吸引看樓的客人，對銷售有良好的促進作用。5) 售樓部建議售樓部設置建議設置在臨南桂東路的首層鋪位處，建議和形象主題思路風格一脈相承，以這樣的方式設計售樓部，饒有鮮明特色，讓看樓者充分體會項目形象主題中的內涵一部分。為營造良好的銷售環(huán)境，給買家以開發(fā)商工作井然有序的感覺，建議售樓部的各工作區(qū)域劃分明顯清晰，其功能劃分為接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、服務設施區(qū)和辦公區(qū)。6) 臨南桂東路住宅單位劣勢弱化建議4 臨南桂東路人行道綠化處理本項目由相當大部分的住宅單位面臨南桂東路主干線，這對于銷售來說是個很大的阻礙，為把這方面的負面因素消減至最低，建議保留較寬的人行道，而且人行道沿線從現(xiàn)在開始就規(guī)劃好并種植一些可有效吸收噪音的高大喬木，這樣到項目住宅銷售時樹木長大了，不但在視覺景觀上減弱臨街的感覺，而且可以降低一些噪音，一定程度上減少臨街住宅單位的銷售阻礙因素。4 臨街單位送裝修，示范單位就是交樓標準鑒于相當大部分單位面臨南桂東路這個突出的劣勢，敝司認為這部分單位在銷售時可全部送裝修，臨街的窗戶裝設優(yōu)質隔音玻璃，并且示范單位就是交樓標準。這樣，客戶來參觀示范單位時就已經(jīng)充分感受到實際噪音影響的