地稅的概念培訓(xùn)講義

1、“不論是哪一種稅，避稅的成本必須大于守法納稅的成本。” Arlo Woolery Property Tax Principles and Practice6.地稅 6.1 地稅的概念 6.2 地稅的經(jīng)濟(jì)意義與經(jīng)濟(jì)分析 6.3 土地稅對(duì)土地使用的影響 6.4 土地稅制、地稅形式與土地稅收政策 6.5 我國的稅收體系6.1 地稅的概念 6.1.1租稅原理 6.1.2地稅的內(nèi)涵6.1.1 租稅原理 Adam Smith 的國富論國富論里列舉了四項(xiàng)租稅的基本原則： 公平 確實(shí) 方便 省費(fèi)美國租稅基金會(huì)的八項(xiàng)租稅原則一個(gè)好的租稅制度應(yīng)該讓納稅人清楚地知道誰是納稅人、什么東西要被課稅，而且租稅的法律是如何

2、運(yùn)作的。租稅制度應(yīng)該越簡單越好，要使人容易明白，容易遵行。太復(fù)雜的制度會(huì)降低納稅人的納稅意愿。稅法不可以經(jīng)常變動(dòng)，法規(guī)通過之后要盡快使人知道。稅法的改變不可溯及過往，才能使人對(duì)法律產(chǎn)生信心。租稅立法要經(jīng)過仔細(xì)的分析、合理的程序、要公告周知而且要經(jīng)過公開的聽證。稅的主要目的是為了籌措政府所需要的財(cái)政收入，應(yīng)該保持中性，而不可以用來作為左右經(jīng)濟(jì)政策的工具。稅基應(yīng)該廣，而稅率應(yīng)該適當(dāng)，不可過高或過低。在我們當(dāng)前全球化的市場下，租稅制度要保有與其他國家之間的競爭力；不可以造成對(duì)財(cái)貨、勞務(wù)與資金自由流通的阻礙。6.1.2 地稅的內(nèi)涵稅收稅收是國家依據(jù)法律規(guī)定，強(qiáng)制地對(duì)經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)人無償征收的實(shí)物或貨幣，

3、是國家憑借政治權(quán)利參與國家收入分配和再分配的一種手段。土地稅土地稅是財(cái)產(chǎn)課稅中的重要稅種，是以土地為課稅對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅。6.2 地稅的經(jīng)濟(jì)意義與經(jīng)濟(jì)分析 6.2.1 6.2.1 經(jīng)濟(jì)誘因經(jīng)濟(jì)誘因 6.2.2 6.2.2 土地稅的轉(zhuǎn)嫁與歸宿土地稅的轉(zhuǎn)嫁與歸宿 6.2.3 6.2.3 地稅的經(jīng)濟(jì)分析地稅的經(jīng)濟(jì)分析6.2.1 經(jīng)濟(jì)誘因 土地：土地：不需要有經(jīng)濟(jì)誘因土地的實(shí)際供給是固定的，而經(jīng)濟(jì)供給是具有彈性的，特別是都市土地可以擴(kuò)張至農(nóng)村地區(qū)，改變農(nóng)業(yè)土地作都市土地。經(jīng)濟(jì)學(xué)家一般的看法認(rèn)為，在短期內(nèi)，都市地區(qū)的土地供給是缺乏彈性的；但是以長期而言，則有不同的看法。也就是說要看需求的增加或減少對(duì)供給的影

4、響而定。需求增加及減少的變動(dòng)可能會(huì)使都市土地的供給形式如圖6.1的性狀改良物或有形動(dòng)產(chǎn)：改良物或有形動(dòng)產(chǎn)：需要有經(jīng)濟(jì)誘因以短期而言，財(cái)產(chǎn)稅的提高，并不會(huì)使改良物大量地減少。然而以長期而言，改良物折舊或毀損，新的改良物在新的均衡建立以前，可能在質(zhì)與量方面達(dá)到百分之百。而當(dāng)財(cái)產(chǎn)稅降低時(shí)，則會(huì)使改良物的質(zhì)與量提高及增加。因?yàn)闇p稅提供了經(jīng)濟(jì)誘因。0價(jià)價(jià)格格都市土地都市土地ABCEDFGAB=AB=短期需求下的供給短期需求下的供給AC=AC=長期需求下的供給長期需求下的供給CD=CD=短期需求下降時(shí)的供給短期需求下降時(shí)的供給CE=CE=長期需求下降時(shí)的供給長期需求下降時(shí)的供給FG=FG=在都市邊緣土地供

5、給受限時(shí)，長期需求上升或下降在都市邊緣土地供給受限時(shí)，長期需求上升或下降圖圖6.1 6.1 都市土地的供給都市土地的供給假定人口與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)增加，其對(duì)土地的需求也一定會(huì)增加，因此地價(jià)也會(huì)上升。供給的價(jià)格彈性就會(huì)引起如圖中AB的增加。如果此一升高的價(jià)格能夠維持穩(wěn)定或持續(xù)上升一段時(shí)間，便會(huì)使都市周邊的農(nóng)業(yè)改變稱都市用地，而原來的都市用地便會(huì)更集約地使用（蓋得更高），因此，以長期來看，都市土地的供給是具有彈性的（圖中的AC）假使因?yàn)槿丝跍p少、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)轉(zhuǎn)弱、稅或利率升高，則會(huì)使需求減少、地價(jià)降低。此時(shí)，最初的反應(yīng)，可能是供給稍微減少如CD，而當(dāng)時(shí)間拉長時(shí)，其供給可能如CE。所以都市土地供給的減少在短

6、期可能是無彈性的；而在長期，便可能是有彈性的。所以長期而言，地價(jià)降低會(huì)使供給無彈性，而地價(jià)上升會(huì)使供給有彈性。如果在市中心區(qū)，周邊圍繞著農(nóng)地，即使在長期，無論價(jià)格上升或下降，都會(huì)比較沒有彈性，如圖中之FG段，而唯一能夠增加的供給，就只有高層建筑了。6.2.1 經(jīng)濟(jì)誘因 由以上的分析，可以看出來，稅對(duì)土地與改良物的影響是不一樣的。而且土地的估計(jì)價(jià)值與非土地的價(jià)值也是不一樣的。因?yàn)榧词故窃谕粋€(gè)城市里，其地理位置與使用方式也是不一樣的。除非不動(dòng)產(chǎn)的土地與非土地比例相似，否則稅對(duì)每一筆土地的影響也是不一樣的。即使以上的因素都是相似的，其稅基與稅率的不同也會(huì)使相互的比較沒有意義。基本上，不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)每一

7、筆不動(dòng)產(chǎn)的影響都是獨(dú)特而且不同的。6.2.2 土地稅的轉(zhuǎn)嫁與歸宿當(dāng)課征土地稅時(shí)，我們會(huì)問，到底誰是稅的最后負(fù)擔(dān)者？是由誰提高產(chǎn)品的價(jià)格轉(zhuǎn)給消費(fèi)者負(fù)擔(dān)呢？還是向后轉(zhuǎn)給原料、勞工、地主，由降低產(chǎn)品價(jià)格、工資或地租來反映呢？ 這種稅由納稅人傳遞由最后負(fù)擔(dān)的人去負(fù)擔(dān)的情形，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為轉(zhuǎn)嫁轉(zhuǎn)嫁，而最后實(shí)際負(fù)擔(dān)稅負(fù)的人則稱為歸宿歸宿。6.2.2 土地稅的轉(zhuǎn)嫁與歸宿 以生產(chǎn)性的土地不動(dòng)產(chǎn)而言，如工業(yè)廠房、商用建筑、農(nóng)場、森林等的稅負(fù)能夠轉(zhuǎn)嫁多少，就要看他對(duì)產(chǎn)品市場價(jià)格的掌握了。在完全競爭的狀況下，產(chǎn)品的價(jià)格是由供給需求與在粗放邊際的生產(chǎn)成本決定的。超過粗放邊際的生產(chǎn)成本的價(jià)格即有可能轉(zhuǎn)嫁。有時(shí)為了維持低

8、價(jià)格的競爭力，經(jīng)營者有時(shí)只好自己吸收一部分的稅負(fù)，或者設(shè)法壓低生產(chǎn)成本了。 出租型的房地產(chǎn)，其稅負(fù)往往都轉(zhuǎn)嫁給承租人。但是有時(shí)也可能因?yàn)樗腥俗约旱氖韬?、長期租約的限制、租金的管制以及租賃市場的變化而無法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去。通常在承租人互相競租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，比較容易轉(zhuǎn)嫁；而在地主競相招徠承租人的市場中，便比較不容易轉(zhuǎn)嫁。6.2.3 地稅的經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)產(chǎn)稅會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的幾個(gè)作用： 資本化（capitalization) 持有成本(holding-cost) 固定成本（fixed-cost) 無負(fù)擔(dān)效果（unburdening effect） 為什么增加土地的地價(jià)稅會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地投資的增加？ 為什么減少

9、改良物的稅負(fù)會(huì)增加改良物的投資？6.3 土地稅對(duì)土地使用的影響 6.3.1 課稅的理由 6.3.2 土地稅對(duì)土地使用的影響6.3.1 課稅的理由土地?zé)o法隱藏，所以無法逃避稅賦。財(cái)產(chǎn)稅透明度高，稅務(wù)行政土地?zé)o法隱藏，所以無法逃避稅賦。財(cái)產(chǎn)稅透明度高，稅務(wù)行政簡易；逃漏稅容易稽查，處罰也容易。簡易；逃漏稅容易稽查，處罰也容易。土地區(qū)位固定，無法移動(dòng)到免稅或低稅的地方。土地區(qū)位固定，無法移動(dòng)到免稅或低稅的地方。土地所有權(quán)人容易辨別。在有些國家，持續(xù)地善盡納稅義務(wù)，才土地所有權(quán)人容易辨別。在有些國家，持續(xù)地善盡納稅義務(wù)，才能持續(xù)保有土地的所有權(quán)。能持續(xù)保有土地的所有權(quán)。財(cái)產(chǎn)稅的收入穩(wěn)定，而且可以預(yù)期。

10、土地的價(jià)值比較穩(wěn)定，而稅財(cái)產(chǎn)稅的收入穩(wěn)定，而且可以預(yù)期。土地的價(jià)值比較穩(wěn)定，而稅率可以視財(cái)政收入的需要而調(diào)整，以獲得所需要的財(cái)源。率可以視財(cái)政收入的需要而調(diào)整，以獲得所需要的財(cái)源。依土地的市場價(jià)值課稅，可以鼓勵(lì)都市地區(qū)，有秩序的發(fā)展。依土地的市場價(jià)值課稅，可以鼓勵(lì)都市地區(qū)，有秩序的發(fā)展。在都市地區(qū)因?yàn)閷?duì)學(xué)校、道路、公園，以及其他公共設(shè)施的投在都市地區(qū)因?yàn)閷?duì)學(xué)校、道路、公園，以及其他公共設(shè)施的投資資 ，可以提高土地的價(jià)值；而因此擴(kuò)大稅基，增加稅收又可以，可以提高土地的價(jià)值；而因此擴(kuò)大稅基，增加稅收又可以使政府進(jìn)一步改善地方的建設(shè)?？梢哉f是政府與居民雙贏的做法。使政府進(jìn)一步改善地方的建設(shè)?？梢哉f是

11、政府與居民雙贏的做法。在實(shí)行地方自治的國家，地方政府可以自定稅率，滿足財(cái)政需求。在實(shí)行地方自治的國家，地方政府可以自定稅率，滿足財(cái)政需求。人民及產(chǎn)業(yè)有移往低財(cái)產(chǎn)稅地區(qū)的傾向，所以稅率的提高也會(huì)適人民及產(chǎn)業(yè)有移往低財(cái)產(chǎn)稅地區(qū)的傾向，所以稅率的提高也會(huì)適可而止，最后政府會(huì)有一個(gè)合理的財(cái)稅收入，人民也會(huì)有一個(gè)合可而止，最后政府會(huì)有一個(gè)合理的財(cái)稅收入，人民也會(huì)有一個(gè)合理的租稅負(fù)擔(dān)。理的租稅負(fù)擔(dān)。 6.3.2 土地稅對(duì)土地使用的影響 使土地更集約地使用 推動(dòng)土地資源保育與環(huán)境保護(hù) 改善土地制度 影響不動(dòng)產(chǎn)投資 增進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值6.4 土地稅制、地稅形式與土地稅收政策 6.4.1 土地稅制與地稅形式 6.

12、4.2 土地稅收政策6.4.1 土地稅制與地稅形式土地稅制度土地稅制度是一國政府制定的土地稅收法令、土地稅制及其形式和征稅辦法的總稱。土地稅制度是由國家政權(quán)機(jī)關(guān)制定的向其納稅單位和個(gè)人征收土地稅的法律依據(jù)和規(guī)范，它反映著一種國家和納稅人之間的分配關(guān)系。一國公布的土地稅法中通常必須明確規(guī)定征稅對(duì)象、納稅人、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期、減稅免稅、違章處理等這些稅收制度的組成要素。6.4.1 土地稅制與地稅形式 地價(jià)稅地價(jià)稅是根據(jù)土地價(jià)格向土地所有者征收的一種土地稅：土地原價(jià)稅土地原價(jià)稅：是按土地的原始價(jià)格征稅，不包括土地改良價(jià)格。這種稅是對(duì)未被利用的土地征收的“未改良地價(jià)稅”；澳大利亞首先在19

13、77年實(shí)施。澳大利亞、新西蘭立法規(guī)定，私人或公司占地逾640英畝總值在2500鎊以上者必增納普通地價(jià)稅，而在此限額以下者，則可免除普通地價(jià)稅而只征收未改良地價(jià)稅。每鎊征收一便士，其稅率為累進(jìn)式的，價(jià)值越高，稅率越高，最高稅率為地價(jià)的8%。在美國是實(shí)行單一稅，即把未經(jīng)改良的土地所產(chǎn)生的全部收益（即地價(jià)）作稅收歸國家，而其它租稅一概免除。土地增值稅土地增值稅：又稱土地増價(jià)稅，是指按土地價(jià)格增加數(shù)額征稅。土地增值的計(jì)征辦法又分為兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分征稅；二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按土地所有者出賣土地的價(jià)格高于其購入價(jià)格部分征稅。土地增值稅是一些國家為了適應(yīng)土地

14、增值而設(shè)立的稅種，其目的是把因社會(huì)發(fā)展所增加的土地價(jià)格還諸于社會(huì)共享，并以此遏制土地投機(jī)的發(fā)展。6.4.2 土地稅收政策地稅政策地稅政策是土地政策的重要組成部分，是指國家或社會(huì)為特定的目的對(duì)土地稅制、稅種、稅率及征收辦法等法制規(guī)范的控制，以調(diào)節(jié)不同類型和不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給及其收益的分配。 征收土地稅固然是一國或社會(huì)謀求財(cái)政收入的重要來源，但除經(jīng)濟(jì)收益的目的之外，更重要的是為鞏固和發(fā)展其根本社會(huì)制度與土地制度。6.5 我國的稅收體系 6.5.1 我國現(xiàn)行的稅收體系 6.5.2 土地稅收的課稅項(xiàng)目6.5.1 我國現(xiàn)行的稅收體系 流轉(zhuǎn)稅類（含附加稅）流轉(zhuǎn)稅類（含附加稅）（1）增值稅（2）營業(yè)稅（

15、3）消費(fèi)稅（4）城市維護(hù)建設(shè)稅 收益稅類收益稅類（5）個(gè)人所得稅（6）企業(yè)所得稅（7）外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅（8）土地增值稅（9）農(nóng)業(yè)稅 財(cái)產(chǎn)稅類財(cái)產(chǎn)稅類（10）房產(chǎn)稅（11）車船稅 資源稅類資源稅類（12）資源稅（13）耕地占用稅（14）土地使用稅 行為稅類行為稅類（15）印花稅（16）契稅（17）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（18）關(guān)稅6.5.2 土地稅收的課稅項(xiàng)目 土地增值稅土地增值稅 耕地占用稅耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 契稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 印花稅等（一）土地增值稅土地增值稅土地增值稅是國家對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人

16、，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅，對(duì)土地增值額課稅，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益或地租征稅。開征土地增值稅的主要目的是調(diào)節(jié)超額收入，抑制投機(jī)，防止土地資產(chǎn)流失。土地增值稅采取四級(jí)超額累進(jìn)稅率四級(jí)超額累進(jìn)稅率，其稅率為30%-60%30%-60%。 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅稅額增值額（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目

17、金額公式中的、為速算扣除系數(shù)。（二）耕地占用稅耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依法按實(shí)際占用的耕地面積計(jì)征的一種稅。耕地占用稅實(shí)行定額稅制，即按實(shí)際占用耕地面積，按人均耕地水平分四個(gè)檔次計(jì)征，根據(jù)2008年1月1日施行的中華人民共和國耕地占用稅暫行條例，其額度為5-50元/m2 ,一次性征收。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：( (一一) )人均耕地不超過人均耕地不超過1 1畝的地區(qū)畝的地區(qū)( (以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦峦? )，每平方米為，每平方米為1010元至元至5050元；元；( (二二) )人均耕地超過人均耕地超過1 1畝但不超過畝但不超過2 2畝的地區(qū)，每平方米為畝的地區(qū)，每平方米為8 8元至元至4040元；元；( (三三) )人均耕地超過人均耕地超過2 2畝但不超過畝但不超過3 3畝的地區(qū)，每平方米為畝的地區(qū)，每平方米為6 6元至元至3030元；元；( (四四) )人均耕地超過人均耕地超過3 3畝的地區(qū)，每平方米為畝的