房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃第四章-戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施保障措施1

1、第四章 戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施保障措施4.1投資管理4.1.1 現(xiàn)狀分析經(jīng)過多年的市場運(yùn)作，房地產(chǎn)集團(tuán)依靠領(lǐng)導(dǎo)者在投資決策方面的敏銳眼光獲得的巨大發(fā)展，但隨著集團(tuán)管理復(fù)雜程度的不斷上升，需要建立更為系統(tǒng)的投資分析體系來為領(lǐng)導(dǎo)者決策提供依據(jù)，控制風(fēng)險。一個完整科學(xué)的市場研究與投資體系，將能夠大大降低企業(yè)在項(xiàng)目投資方面的風(fēng)險。隨著項(xiàng)目的不斷增多和房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)劃，房地產(chǎn)集團(tuán)必然會逐步發(fā)展到快速大范圍跨地域產(chǎn)品復(fù)制發(fā)展的階段。早期通過良好的政府關(guān)系以及社會關(guān)系獲取土地的方式也將逐步減少，房地產(chǎn)集團(tuán)未來的發(fā)展需要從機(jī)會型向職能型轉(zhuǎn)變，以提升企業(yè)在的可持續(xù)發(fā)展能力。4.1.2 提升舉措在投資決策能力培養(yǎng)上，圍

2、繞公司的優(yōu)勢基礎(chǔ)，形成以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，一系統(tǒng)分析為基礎(chǔ)的投資決策輔助系統(tǒng)，降低決策風(fēng)險。1. 在信息獲取階段，建立系統(tǒng)的信息來源和分析渠道。廣泛收集優(yōu)質(zhì)樓盤、地產(chǎn)新政、城市發(fā)展、土地拍賣等信息。2. 在可分析階段，明確各部門的專業(yè)配合責(zé)任，增加項(xiàng)目分析的科學(xué)性和可靠度，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供有力的支持。3. 與外部研究部門包括政府部門進(jìn)行合作，建立市場信息庫，對企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域的市場提供情況、競爭對手信息、國家宏觀政策等情況進(jìn)行跟蹤調(diào)研，提供區(qū)域投資選擇。4.2 設(shè)計管理4.2.1 現(xiàn)狀分析目前，由于長期以來對技術(shù)管理的認(rèn)識不足，集團(tuán)的技術(shù)力量嚴(yán)重匱乏，很多項(xiàng)目缺乏資深技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，成本控制沒有

3、技術(shù)上的有效支持，只片面追求低成本，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)不太理想。正基于此集團(tuán)集團(tuán)及時成立了規(guī)劃設(shè)計部，配置了各類專業(yè)人才，加強(qiáng)對子公司技術(shù)管理，有效提升了項(xiàng)目的質(zhì)量管理水平和科學(xué)成本控制。子公司也進(jìn)一步加強(qiáng)了技術(shù)隊伍，形成了集團(tuán)與子公司多級質(zhì)量管理體系，不斷完善項(xiàng)目的技術(shù)管理水平。由于集團(tuán)項(xiàng)目比較分散，基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)管理還未得到有效重視，下一步還需要加大技術(shù)人才隊伍建設(shè)。4.2.2 提升舉措隨著房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟，房地產(chǎn)最終的核心競爭力會體現(xiàn)在產(chǎn)品的研發(fā)上，適應(yīng)新生活方式的創(chuàng)新設(shè)計才是住宅產(chǎn)品最本質(zhì)的技術(shù)優(yōu)勢與價格含金量的體現(xiàn)，作為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)技術(shù)的核心部門，應(yīng)當(dāng)把工作重心放在項(xiàng)目的前期上(項(xiàng)目成本

4、控制的百分之八十在前期上)。在規(guī)劃設(shè)計上，加強(qiáng)對于產(chǎn)品研究和部品統(tǒng)一化的工作，并逐步增強(qiáng)總部對于產(chǎn)品設(shè)計方案的統(tǒng)一管理。在近期提高集團(tuán)的規(guī)劃設(shè)計能力的主要措施有：1、 充實(shí)加強(qiáng)集團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計方面的人才；2、 組織研究國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、設(shè)計的最新動態(tài)以及新技術(shù)、新材料在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用實(shí)施，支持制定集團(tuán)的產(chǎn)品和技術(shù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。3、 支持建立建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、建筑設(shè)備材料等專業(yè)信息庫，分享相關(guān)信息。收集和研究國內(nèi)外樓盤技術(shù)資料，為集團(tuán)的產(chǎn)品生產(chǎn)提供技術(shù)參考。4、 加強(qiáng)設(shè)計部門的銜接作用，加強(qiáng)設(shè)計院、策劃部門、工程管理部門的配合，確保將策劃理念貫徹到后期設(shè)計，確保工程施工質(zhì)量體現(xiàn)前

5、期策劃定位和設(shè)計思想；5、 協(xié)同市場營銷部對現(xiàn)有項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行總結(jié)，分析集團(tuán)開發(fā)的產(chǎn)品，找出產(chǎn)品缺陷，為不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)打下基礎(chǔ)。對市場反應(yīng)好，能夠體現(xiàn)集團(tuán)未來產(chǎn)品導(dǎo)向的項(xiàng)目設(shè)計規(guī)劃方案進(jìn)行總結(jié)和推廣。6、 開始著手建立統(tǒng)一的部品手冊，形成每一類的標(biāo)準(zhǔn)圖集合標(biāo)準(zhǔn)做法。通過整合使部品能夠通用化和集約化；7、 視企業(yè)發(fā)展進(jìn)程適時制定“集團(tuán)保障產(chǎn)品質(zhì)量的管理?xiàng)l例”，并進(jìn)一步完善“集團(tuán)設(shè)計招標(biāo)條例條例”，制定實(shí)用細(xì)則，加大措施使條例能夠貫穿實(shí)施，從根本上堵住管理漏洞。8、 成立專家?guī)?。邀請國外有水平的各類技術(shù)專家成為集團(tuán)的技術(shù)顧問，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作和樹立企業(yè)品牌提供科學(xué)決策依據(jù)。在遠(yuǎn)期提高集團(tuán)

6、的規(guī)劃設(shè)計能力的主要措施有：1、 配合營銷部門形成系統(tǒng)的產(chǎn)品線規(guī)劃，形成集團(tuán)的主力產(chǎn)品體系；2、 逐步形成集團(tuán)對產(chǎn)品策劃和設(shè)計方案的集中管理；3、 逐步實(shí)現(xiàn)設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的區(qū)域復(fù)制；4、 對新技術(shù)，新工藝的總結(jié)和推廣，進(jìn)行新產(chǎn)品的開發(fā)和研究。4.3 工程造價管理4.3.1 現(xiàn)狀分析：1、成本管理動態(tài)性不夠強(qiáng)；2、成本控制沒有系統(tǒng)性；3、成本控制對項(xiàng)目實(shí)施過程中的管理力度不夠；4、成本控制隊伍建設(shè)還需加強(qiáng)。工程進(jìn)度與質(zhì)量控制方面存在的主要問題：1、不能按計劃落實(shí)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中存在較大偏差，進(jìn)度普遍滯后。2、工程質(zhì)量控制不到位，無論是設(shè)計質(zhì)量還是施工質(zhì)量都存在的一定缺陷，從而限制了項(xiàng)目

7、品質(zhì)的提升。4.3.2 提升舉措在工程管理及成本控制上，在實(shí)現(xiàn)明確責(zé)任機(jī)制的基礎(chǔ)上，建立對于問題處理的快速反應(yīng)機(jī)制，并逐步提升總部對于大進(jìn)度和大成本的有效管理。在近期提供集團(tuán)的工程管理及成本控制能力的主要措施有：1、 在鞏固完善當(dāng)前質(zhì)量管理、合同管理、簽證管理、制度基礎(chǔ)上，分工明確，提升工作效率；2、 進(jìn)一步健全與完善集團(tuán)的各項(xiàng)管理制度（主要是集團(tuán)合同管理辦法、集團(tuán)工程發(fā)包管理辦法、集團(tuán)成本管理辦法），3、 嚴(yán)格工程進(jìn)度和預(yù)算控制的管理工作，同考核相掛鉤；4、 及時對進(jìn)度和預(yù)算偏差原因進(jìn)行分析，從流程和分工上建立對問題處理的快速反應(yīng)機(jī)制5、 逐步加強(qiáng)對施工隊伍技術(shù)能力的評價總結(jié)，建立合格分包商

8、名單；6、 提升自身管理人員水平，強(qiáng)化對于監(jiān)理單位的管理力度。在遠(yuǎn)期提高集團(tuán)的工程管理及成本控制能力的主要措施有：1、 集團(tuán)能夠?qū)Υ蟮倪M(jìn)度節(jié)點(diǎn)和成本進(jìn)行有效的把控，對重大招投標(biāo)和重大甲供物資能夠進(jìn)行有效的管理；2、 對施工過程中可能出現(xiàn)的進(jìn)度質(zhì)量問題進(jìn)行及時總結(jié)，并能夠針對性地提出可行性預(yù)案；3、 對施工中的新技術(shù)，新工藝進(jìn)行及時的總結(jié)和推廣，將各項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行傳播和復(fù)制。4.4 營銷策劃管理4.4.1 現(xiàn)狀分析在房地產(chǎn)營銷管理策劃方面，目前集團(tuán)已初步建立集團(tuán)營銷策劃管理體系，組建了營銷策劃部，直接加強(qiáng)項(xiàng)目營銷策劃力量，有力地推動個開發(fā)項(xiàng)目的營銷、策劃工作。理順營銷策劃工作流程，明確了營銷

9、策劃過程中各個環(huán)節(jié)的責(zé)任。加大銷售策劃代理合同的審核把關(guān)力度，對合同中可能出現(xiàn)的問題及解決辦法提出合理化建議，有效規(guī)避合同風(fēng)險。協(xié)調(diào)與代理公司的合作關(guān)系，對合作過程中出現(xiàn)的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題及時提出改進(jìn)措施，并通過有效制約措施，積極要求代理公司加大對項(xiàng)目合作的投入。理清項(xiàng)目招商的整體思路，著手開展項(xiàng)目招商的前期工作，積極與國內(nèi)知名的商業(yè)運(yùn)營公司接觸，探討項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的途徑和方式等。4.4.2 提升措施在項(xiàng)目策劃能力上，加強(qiáng)產(chǎn)品建設(shè)、全程策劃和品牌管理方面的力度，并逐步形成總部對于策劃定位、集團(tuán)品牌建設(shè)的統(tǒng)一管理。在近期提高集團(tuán)的營銷策劃能力的主要措施有：1、 產(chǎn)品建設(shè)：研究各地城市房地產(chǎn)狀況，對產(chǎn)

10、品銷售狀況和市場反饋進(jìn)行及時總結(jié)，配合設(shè)計部門進(jìn)行產(chǎn)品總結(jié)提升工作；通過整理圖片、樓書等相關(guān)資料，向經(jīng)營管理層和其他同仁交流考察學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)和啟發(fā)；同時多方面收集平面廣告，作為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品的參考和借鑒；協(xié)助集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部收集整理戶型、景觀、建筑外立面等圖片資料。2、 加強(qiáng)前端策劃環(huán)節(jié)工作：從目前的銷售策劃環(huán)節(jié)向價值鏈前端發(fā)展，在市場研究、產(chǎn)品策劃方面為公司決策提供有力支持；對武漢區(qū)域新增項(xiàng)目的策劃方案統(tǒng)一到總部來進(jìn)行。3、 強(qiáng)化對外部專業(yè)隊伍的管理。與銷售代理、策劃公司、商業(yè)運(yùn)營等專業(yè)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴公司，加強(qiáng)營銷策劃隊伍力量；在新項(xiàng)目落地前，邀請專業(yè)公司參與介入，對產(chǎn)品或市場進(jìn)行科研分

11、析，從而降低項(xiàng)目入市風(fēng)險，提供成功率；充分借鑒萬科、順馳、中海等國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，將項(xiàng)目策劃推廣等專業(yè)工作交給專業(yè)的公司去做。與專業(yè)公司做到無細(xì)縫溝通，充分調(diào)動其工作積極性，增加其工作責(zé)任感；4、 加強(qiáng)對營銷人員的培訓(xùn)。每年組織對發(fā)達(dá)優(yōu)質(zhì)地區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行不同專業(yè)的學(xué)習(xí)考察。集團(tuán)各部門、各子公司提交各專業(yè)的考察計劃，交集團(tuán)經(jīng)營管理層統(tǒng)籌安排，并分區(qū)域由個牽頭公司分配組織。以老帶新，由老員工指導(dǎo)新員工的工作開展，從而起到鍛煉新人，熔煉團(tuán)隊的目的；充分學(xué)習(xí)合作公司的工作態(tài)度，積極提高效率，簡化工作流程；子公司也應(yīng)肩負(fù)培訓(xùn)新人的責(zé)任，通過項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)平臺，協(xié)助集團(tuán)帶動新人盡快熟悉工作。5、

12、 強(qiáng)化企業(yè)品牌的宣傳：負(fù)責(zé)集團(tuán)企業(yè)品牌形象宣傳和提升工作，并開始加強(qiáng)對于武漢區(qū)域的媒體資源的集中采購工作。6、 建立商業(yè)運(yùn)營體系。與專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作關(guān)系，充分借鑒其成功的經(jīng)驗(yàn)；收集各類商業(yè)業(yè)態(tài)資料，如餐飲、娛樂、酒店、超市、百貨等；學(xué)習(xí)萬達(dá)的“訂單模式”，與沃爾瑪、百安居、麥當(dāng)勞、必勝客等商業(yè)巨頭聯(lián)絡(luò)，建立合作關(guān)系基礎(chǔ)。在遠(yuǎn)期提供集團(tuán)的營銷策劃能力的主要措施有：1、 產(chǎn)品建設(shè)：協(xié)同集團(tuán)設(shè)計部門對企業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行規(guī)劃和更新；2、 營銷策劃：集團(tuán)對產(chǎn)品定位、全程運(yùn)作思路、各節(jié)點(diǎn)的重要工作安排、價格策略、3、 品牌宣傳：負(fù)責(zé)集團(tuán)品牌的推廣工作，對各子公司的項(xiàng)目品牌輸出工作進(jìn)行審查，在

13、媒體資源采購上，推動各區(qū)域子公司資源共享。4.5 人力資源建設(shè)4.5.1 現(xiàn)狀分析總體人員狀況分析。經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)集團(tuán)已在武漢地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)取得了一些成就，也聚集了一批人才，據(jù)公司人力資源統(tǒng)計，整個集團(tuán)的總體素質(zhì)正在逐年提高，隊伍呈現(xiàn)年輕化、專業(yè)化的趨勢。但從年齡、職稱、學(xué)歷等進(jìn)行分析后，也發(fā)現(xiàn)集團(tuán)的人才總量相對不足、結(jié)構(gòu)不盡合理、高素質(zhì)復(fù)合型人才缺乏等，這與集團(tuán)的需求還有一定距離（具體數(shù)據(jù)件下表）管理層和經(jīng)營層的骨干人才隊伍分析。隨著項(xiàng)目開發(fā)量的增長，三年間集團(tuán)和各公司人員比例發(fā)生了變化。其中管理層人數(shù)變動不大，子公司經(jīng)營層總?cè)藬?shù)增加了10%，集團(tuán)、各公司骨干人數(shù)增加29%，這說明

14、經(jīng)營層和骨干作為企業(yè)的生力軍正在不斷壯大。在三年間，集團(tuán)管理層有有77%來源于內(nèi)部的培養(yǎng)。這組數(shù)據(jù)在一定程度上只能反映管理層、經(jīng)營層、骨干數(shù)量上較為穩(wěn)定，但是我們也要看到由骨干真正上升到管理層和經(jīng)營層的人數(shù)卻不多，這說明對骨干人員的培養(yǎng)需要質(zhì)的提高。只有由上至下做好隊伍的建設(shè)，才能在長時間內(nèi)保證一支穩(wěn)定的人才梯隊。房地產(chǎn)集團(tuán)人力資源需求缺口分析。具體而言，根據(jù)集團(tuán)五年發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)重點(diǎn)圍繞企業(yè)管理、經(jīng)營和骨干人員的需求進(jìn)行集團(tuán)未來五年的人員配置預(yù)測。主要依據(jù)目前已有項(xiàng)目未來五年開發(fā)量與每年總計劃開發(fā)量的差額，即新項(xiàng)目的開展為著眼點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測。在人力資源規(guī)劃上應(yīng)該具有前瞻性，一方面采取人員的滾動開發(fā)

15、，另一方面應(yīng)在新項(xiàng)目落地之前的3-6個月進(jìn)行儲備。具體分析如下表：作為集團(tuán)的另一個主業(yè)基礎(chǔ)投資，蒲秀高速項(xiàng)目于上半年落地，其人力資源配置已納入06年的招聘計劃。從五年發(fā)展規(guī)劃指標(biāo)分析，每年的投資完成額基本持平，主要采取正常的滾動投資，因此在人力資源配置上業(yè)采取滾動使用的思路，考慮正常的人員流動補(bǔ)充即可，在人才滾動開發(fā)的基礎(chǔ)上將有10%，即平均5人的人數(shù)補(bǔ)充。綜合來看，2006年下半年至2007年集團(tuán)將進(jìn)入業(yè)務(wù)高峰期，并且這種穩(wěn)健強(qiáng)勢發(fā)展的態(tài)勢將持續(xù)到2010年以后，屆時預(yù)計人員需求約為395人，人員缺口達(dá)224人。數(shù)量上的缺口問題不大，關(guān)鍵是質(zhì)量上的缺口，也就是資本運(yùn)作、投資分析、規(guī)劃設(shè)計和營

16、銷策略等核心人才的不足。根據(jù)三年發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行的人力資源需求分析，匯總06年到2010年人力資源招聘計劃如下表：4.5.2 提升舉措為順利實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的三年發(fā)展規(guī)劃，必須重點(diǎn)做好人力資源規(guī)劃，同時將主要圍繞人才資源配置、人力資源開發(fā)、激勵與約束、員工隊伍建設(shè)和制度文化建設(shè)等方面為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)提供人力資源保障，以建設(shè)德才兼?zhèn)?、團(tuán)結(jié)高效的領(lǐng)導(dǎo)班子，積極進(jìn)取、驍勇善戰(zhàn)的員工隊伍，嚴(yán)格規(guī)范、執(zhí)行有力的管理制度，富有吸引力、與市場接軌薪酬福利體系，繼承和發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的企業(yè)文化為目標(biāo)。提高集團(tuán)的人力資源管理的主要措施有：1、 優(yōu)化激勵考核機(jī)制。改變房地產(chǎn)原有單一薪酬激勵的激勵機(jī)制，建立以績效為基礎(chǔ)，一薪

17、酬、培訓(xùn)和職業(yè)發(fā)展為手段的激勵體系。制定更加適合企業(yè)的績效管理體系，增加公正性，提升績效管理的激勵作用。建立以關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)為核心內(nèi)容的績效考核體系。通過關(guān)鍵指標(biāo)的牽引，建立員工與企業(yè)績效的有機(jī)聯(lián)系，把員工的工作活動與企業(yè)的經(jīng)營管理結(jié)合在一起，保證員工個人績效對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的貢獻(xiàn)。要突破傳統(tǒng)的簡單財務(wù)指標(biāo)考核的局限性，結(jié)合考慮客戶滿意、業(yè)務(wù)順暢、學(xué)習(xí)創(chuàng)新等方面因素的作用，擴(kuò)展激勵考核的視野和方法。企業(yè)內(nèi)部要建立公平競爭的人員流動機(jī)制，要做到“能者上，庸者下”，適時地根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的需要進(jìn)行人員的更換和調(diào)整，確保在崗人員是工作的最佳勝任者，是企業(yè)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的最佳人選。搞好企業(yè)員工的職業(yè)生涯

18、設(shè)計。從人才的選拔之初就根據(jù)工作性質(zhì)、崗位特點(diǎn)、人才性格、專業(yè)和特長為其發(fā)展指明方向，制定明確的目標(biāo)即做好新聘員工的職業(yè)設(shè)計工作，為培養(yǎng)企業(yè)后備和骨干力量奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。2、 完善集團(tuán)的薪酬體系。完善薪酬體系，建立對內(nèi)公平，對外有競爭力的薪酬體系，通過績效與薪酬的掛鉤，短長結(jié)合的對員工進(jìn)行激勵。實(shí)現(xiàn)按崗定薪。進(jìn)行崗位價值評估，確定個崗位在公司中的相對價值，以崗位價值，確定各崗位的薪酬水平，定期進(jìn)行市場薪酬調(diào)查，確定公司的薪酬水平在市場上有競爭力。薪酬水平逐步提高。員工薪酬水平計劃在現(xiàn)有基礎(chǔ)上隨著公司效益等等增長而逐步提高，爭取到2008年使房地產(chǎn)集團(tuán)中層以上干部薪酬達(dá)到武漢地區(qū)同行業(yè)的領(lǐng)先水平，

19、2010年達(dá)到全國同行業(yè)的領(lǐng)先水平，其他員工薪酬達(dá)到同行業(yè)中等偏上的水平。短期激勵與中長期激勵相結(jié)合。針對關(guān)鍵核心員工量身定做個性豐富的薪酬方案，加大關(guān)鍵員工與普通員工的收入待遇方面的差距，使關(guān)鍵員工既能得到正常的薪酬報酬，又同時可以參加與分享經(jīng)營利潤。建立長期激勵方案，通過利益的延遲滿足和長期的利益保障來留住骨干，實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵員工在企業(yè)的持續(xù)投入，如以分紅權(quán)、股權(quán)和股票期權(quán)的形式增加企業(yè)的凝聚力。薪酬與績效掛鉤。建立浮動薪酬機(jī)制，薪酬與績效表現(xiàn)掛鉤。3、 跟隨集團(tuán)發(fā)展，適度增加人員編制。20062010年是公司業(yè)務(wù)大發(fā)展的5年，多個大型項(xiàng)目同時運(yùn)作，人員編制將在堅持“精簡高效，適度從緊”的原則下

20、，適當(dāng)?shù)卦黾印７康禺a(chǎn)集團(tuán)人員編制規(guī)劃如下：4、 優(yōu)化員工結(jié)構(gòu)。優(yōu)化員工結(jié)構(gòu)主要在年齡結(jié)構(gòu)、職稱結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)和專業(yè)結(jié)構(gòu)四個方面。中層管理干部要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)年輕化，專業(yè)技術(shù)人員則可以適當(dāng)增加年紀(jì)較大、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員。要有針對性地引進(jìn)和培育資本運(yùn)作、投資分析、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃和企業(yè)管理等方面的核心專業(yè)人才，以強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)的房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)和管理型企業(yè)的特色。5、 完善人才的招聘和儲備機(jī)制。要讓人力資源規(guī)劃真正成為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的保障，就應(yīng)該完善人才的招聘和儲備機(jī)制，投資管理、戰(zhàn)略管理人才主要通過外部招聘的方式補(bǔ)充，而房地產(chǎn)專業(yè)人才則主要通過內(nèi)部培養(yǎng)。6、 優(yōu)化招聘選拔機(jī)制。外部招聘人才的方法可

21、以在短時間內(nèi)補(bǔ)充專業(yè)人才，但是文化的融合性較差。房地產(chǎn)目前在投資策劃、戰(zhàn)略管理、產(chǎn)品研發(fā)方面能力有待提高，只能通過外部招聘的方式解決人才問題。拓寬招聘渠道建立以校園招聘與社會招聘共同發(fā)展的格局，優(yōu)化公司招聘流程和方法，確保招到最合適的人才。7、 關(guān)鍵崗位的后備人才機(jī)制。內(nèi)部培育的人才有很好的忠誠度，有很好的企業(yè)文化融合度，但需要較長時間，房地產(chǎn)目前在房地產(chǎn)專業(yè)人才方面可以應(yīng)用內(nèi)部儲備的方式進(jìn)行人才補(bǔ)充。制定關(guān)鍵崗位后備人才規(guī)劃，包括：招聘規(guī)劃（包括轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)）、轉(zhuǎn)崗規(guī)劃，讓關(guān)鍵崗位有連續(xù)的人才梯隊。8、 加強(qiáng)員工培訓(xùn)。建立績效導(dǎo)向和發(fā)展導(dǎo)向的培訓(xùn)體系，為績效不同的員工制定不同的培訓(xùn)策略進(jìn)行激勵：

22、提升有潛力的員工能力，培訓(xùn)優(yōu)秀員工向上發(fā)展。員工培訓(xùn)將進(jìn)一步加大力度，增強(qiáng)培訓(xùn)的針對性、系統(tǒng)性和有效性。打造學(xué)習(xí)型企業(yè)，在集團(tuán)內(nèi)組織各類專業(yè)知識和綜合管理知識培訓(xùn)，同時鼓勵大家自我學(xué)習(xí)、自我提升，與公司一起發(fā)展和成長。豐富培訓(xùn)手段，完善現(xiàn)有內(nèi)外培訓(xùn)相結(jié)合的同時，著力開發(fā)網(wǎng)上培訓(xùn)系統(tǒng)，從硬件和技術(shù)手段上提供保證，擴(kuò)展培訓(xùn)的廣度和深度。至2010年，每年將投入不少于50萬的員工培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，保證培訓(xùn)的經(jīng)費(fèi)需求。制定階段性的詳細(xì)計劃，計劃要落實(shí)到人。加強(qiáng)培訓(xùn)管理的計劃、執(zhí)行、考核、反饋和評估等基礎(chǔ)工作，建立每位員工的培訓(xùn)檔案，強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。4.6 財務(wù)管理4.6.1 現(xiàn)狀分析截止2005年末

23、，整個集團(tuán)資產(chǎn)總額達(dá)15.52億元，負(fù)債總額6.90億元，資產(chǎn)負(fù)債率44.45%，凈資產(chǎn)8.62億元，其中房地產(chǎn)類企業(yè)資產(chǎn)11.39億元，基礎(chǔ)設(shè)施投資類產(chǎn)業(yè)2.41億，其他類資產(chǎn)總額1.72億元，資產(chǎn)總額包括存量房產(chǎn)10.06平方米，存量土地1538畝。2005年度完成銷售額共3.39億元，其中房地產(chǎn)類企業(yè)銷售收入2.59億元、基礎(chǔ)設(shè)施投入1.24億元；2005年實(shí)現(xiàn)凈利潤0.81億元，其中房地產(chǎn)利潤0.57億元，基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)利潤0.26億元；2005年度融資規(guī)模達(dá)3.91億元，其中長期銀行信貸2.30億元，短期銀行信貸1.46億元，其他0.15億元。4.6.2 提升舉措提高集團(tuán)的財務(wù)管理的主

24、要措施有：1、加強(qiáng)內(nèi)部會計控制與會計監(jiān)督1）內(nèi)部會計控制做到涵蓋公司內(nèi)部涉及會計工作的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及相關(guān)崗位，并針對業(yè)內(nèi)處理過程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)，落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋等各個環(huán)節(jié)。2）內(nèi)部會計控制保證公司內(nèi)部涉及會計工作的部門、崗位的合理設(shè)置及其職責(zé)權(quán)限的合理劃分，堅持不相容職務(wù)相互分離，確保不同部門和崗位之間職責(zé)分明、相互制約、相互監(jiān)督。3）財務(wù)部門對違反公司財務(wù)、會計制度的行為或事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)制止和糾正；對集團(tuán)總部和項(xiàng)目公司預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)督。2、完善成本管理1）根據(jù)公司的經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，確定合適的成本預(yù)算對象、成本項(xiàng)目和成本計算方法，進(jìn)行嚴(yán)格科學(xué)的成本核算。2）樹立強(qiáng)烈的成本意識，

25、利用各種方法加強(qiáng)對成本的控制，建立成本考核制度，編制年度成本計劃，按月分析成本升降原因。3、完善財務(wù)會計報告與財務(wù)評價1）集團(tuán)及項(xiàng)目公司財務(wù)部門應(yīng)按國家會計制度和企業(yè)經(jīng)營情況真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、及時地編制財務(wù)報告，做到會計核算方法、口徑前后各期一致。2）對于開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的財務(wù)分析與評價，考核和評價項(xiàng)目公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的財務(wù)指標(biāo)主要包括：每股收益、每股凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。4、完善財務(wù)項(xiàng)目預(yù)算管理1）以集體發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃為基礎(chǔ)，建立包含銷售收入預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、預(yù)計損益表、投資預(yù)算、融資預(yù)算等財務(wù)預(yù)算體系。2）重點(diǎn)

26、加強(qiáng)對于預(yù)算的跟蹤分析和決算考核，遵循目標(biāo)、時效，例外和分級考評原則保證每年的預(yù)算落到實(shí)處。4.7資金及融資管理4.7.1現(xiàn)狀分析集團(tuán)目前進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施艱澀的資金來源，主要由自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)收款四部分組成，主要的融資渠道為銀行貸款。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，為適應(yīng)不斷變化的宏觀政策局勢，在激烈的市場競爭中立于不敗之地，應(yīng)努力保障資金的充足延續(xù)，進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，從單一的銀行貸款發(fā)展為多種渠道并行，為集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展保駕護(hù)航。根據(jù)集團(tuán)公司2006年2010年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為滿足集團(tuán)公司開發(fā)經(jīng)營和對外投資的需要，2006年至2010年整個集團(tuán)融資目標(biāo)如下：（單位：萬元）4.

27、7.2提升舉措提高集團(tuán)的資金及融資管理的主要措施有：1、推進(jìn)融資渠道多元化。融資渠道多元化指的是充分?jǐn)U展房地產(chǎn)融資渠道，既包括資本市場，也包括貨幣市場，既包含債權(quán)融資，也包含股權(quán)融資。在債權(quán)融資中，既可以通過發(fā)行企業(yè)債券方式，也可以通過銀行貸款的形式進(jìn)行，還可以通過房地產(chǎn)信托來實(shí)現(xiàn)；在股權(quán)融資上，既可以通過上市發(fā)型股票融資，也可以通過合作開發(fā)融資，還可以通過房地產(chǎn)基金米融資。但就銀行融資渠道來說，建立良好的企業(yè)關(guān)系，除了加強(qiáng)和工行、農(nóng)行、建行、中行四大商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)往來外，還要同交行、中信、光大、民生等商行和城市商行，以及其他金融機(jī)構(gòu)密切合作，建立多渠道的銀行融資方案。多元化融資是國家宏觀調(diào)控

28、背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。2、強(qiáng)化資金統(tǒng)一管理。應(yīng)充分利用集團(tuán)各子公司之間資金供應(yīng)與使用的時間差，加大資金調(diào)劑、拆借運(yùn)作的力度，強(qiáng)化集團(tuán)公司統(tǒng)一調(diào)度資金的管理，以便保證集團(tuán)內(nèi)各公司對資金的需求，同時降低資金成本，提高資金使用效率。3、合理負(fù)債經(jīng)營。應(yīng)科學(xué)合理運(yùn)用財務(wù)杠桿、適度負(fù)債經(jīng)營，優(yōu)化負(fù)債比和負(fù)債結(jié)構(gòu)，防范財務(wù)風(fēng)險。負(fù)債經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)不斷發(fā)展壯大的一種手段，單頁將對企業(yè)發(fā)展起到反作用，一旦負(fù)債過高，在財務(wù)杠桿作用下將會增加財務(wù)風(fēng)險。所以負(fù)債經(jīng)營也是一把雙刃劍，要建立穩(wěn)審慎的經(jīng)營理念，把握好“量”和“度”即負(fù)債金額和負(fù)債結(jié)構(gòu)的關(guān)系。合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)不但要優(yōu)化總資產(chǎn)負(fù)債比，還要優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，即企

29、業(yè)各類債務(wù)占總負(fù)債比重，如銀行借款、企業(yè)債券、商業(yè)信用、租賃等。同時還要注意優(yōu)化長期、中期、短期相結(jié)合的銀行借款，避免資金集中到期而給企業(yè)帶來支付壓力。4、優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。在今后五年的發(fā)展階段，集團(tuán)應(yīng)努力通過多種方式，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，避免關(guān)聯(lián)關(guān)系影響融資規(guī)模。資產(chǎn)出售：是指將不符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的部分資產(chǎn)出售給與企業(yè)無關(guān)的第三方。企業(yè)分立：是指將企業(yè)的子公司或業(yè)務(wù)部門分立出去成為新的獨(dú)立法人。股權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指公司將其下屬子公司的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。5、加強(qiáng)保護(hù)資金鏈。資金鏈?zhǔn)潜ＷC集團(tuán)健康、持續(xù)、快速發(fā)展的關(guān)鍵因素，所以要注意從土地運(yùn)作、規(guī)劃設(shè)計、報建施工、銷售策劃等各個環(huán)節(jié)來保護(hù)資金鏈。通過縮短開發(fā)

30、周期來保護(hù)資金鏈。規(guī)劃設(shè)計在先，土地運(yùn)作在后，進(jìn)一步加快資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，縮短從項(xiàng)目落地到四證齊全的時間跨度，使項(xiàng)目前期投入的資金不沉淀；采用大、中、小地塊結(jié)合的合理土地儲備。小地塊，可以快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流并放大，定位為主要城市的中高檔項(xiàng)目，規(guī)模不大，一起即可開發(fā)完成，如紅谷灘項(xiàng)目；中等地塊，分兩期開發(fā)；大型地塊，符合公司長期戰(zhàn)略目標(biāo)，推動集團(tuán)成為區(qū)域性的領(lǐng)導(dǎo)者，如大湖之都。三類土地要不斷進(jìn)行動態(tài)平衡，合理配置，互相推進(jìn)；合理安排土地出讓金的付款方式。進(jìn)行土地運(yùn)作時，既要比較土地價格，更要充分考慮土地款支付方式，可以說付款方式比價格更為重要，應(yīng)結(jié)合集團(tuán)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，采用最合適的支付方案；在實(shí)施中實(shí)行“

31、快速匯款，推遲付款”的原則。在簽訂銷售合同，施工合同中盡量選擇按這個原則制定相關(guān)條款。4.8企業(yè)文化4.8.1現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)集團(tuán)在企業(yè)文化的制度建設(shè)方面取得了巨大的成果。在理念層，建立了正直構(gòu)筑繁榮的公司價值基礎(chǔ)。在制度層，建立了員工行為準(zhǔn)則，對員工行為進(jìn)行指導(dǎo)。在行為層，通過公司內(nèi)部的公司文化的宣傳走廊和定期的員工活動，增強(qiáng)了房地產(chǎn)員工的歸屬感。當(dāng)前房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化工作的重點(diǎn)，是要在企業(yè)文化的灌輸渠道上作進(jìn)一步挖掘，加強(qiáng)在領(lǐng)導(dǎo)表率、企業(yè)制度、培訓(xùn)和溝通機(jī)制等方面的工作，解決企業(yè)文化與員工行為落實(shí)的問題。堅決貫徹執(zhí)行“正直構(gòu)筑繁榮”的企業(yè)核心價值觀、積極奉行“構(gòu)筑新都市、共享好生活”的經(jīng)營理

32、念，通過加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，培養(yǎng)員工對企業(yè)的忠誠度，支撐核心技術(shù)的整合和競爭優(yōu)勢的發(fā)揮。4.8.2提升舉措1、完善企業(yè)文化的表述體系。將企業(yè)文化的表述提醒與核心理念、制度體系和外觀體現(xiàn)相結(jié)合。不斷豐富和完善公司企業(yè)文化。要大力倡導(dǎo)誠信和創(chuàng)新的理念，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊合作和組織學(xué)習(xí)，增加人性化管理，尊重員工創(chuàng)造的價值，提高員工生活素質(zhì)等文化內(nèi)容，以適應(yīng)集團(tuán)不斷發(fā)展的需求。2、建設(shè)企業(yè)文化傳導(dǎo)渠道。渠道包括：新員工入職培訓(xùn)、公司企業(yè)文化手冊、公司文化培訓(xùn)或研討、企業(yè)內(nèi)部刊物、舉辦各類體現(xiàn)公司文化的活動、完善公司上下級和同時之間的溝通渠道等。成立“企業(yè)文化宣講小組”；成立宣講小組，整理出一套房地產(chǎn)的企業(yè)文化培訓(xùn)

33、大綱，包括企業(yè)發(fā)展歷程、核心理念和應(yīng)理念，分階段在集團(tuán)及各分公司進(jìn)行企業(yè)文化培訓(xùn)和推廣。3、加強(qiáng)對企業(yè)文化的宣傳和溝通。宣傳和溝通是企業(yè)文化貫徹、強(qiáng)化和內(nèi)化不可或缺的環(huán)節(jié)，有助于員工認(rèn)同企業(yè)遠(yuǎn)景目標(biāo)、核心價值觀和經(jīng)營原則。4、建立企業(yè)文化監(jiān)督機(jī)制。建立企業(yè)文化決策、管理機(jī)構(gòu)，明確企業(yè)文化的主抓領(lǐng)導(dǎo)。監(jiān)督公司企業(yè)文化的建設(shè)情況并對責(zé)任部門進(jìn)行考核，企業(yè)文化劃歸某部門進(jìn)行具體執(zhí)行。健全企業(yè)文化監(jiān)督管理機(jī)制，建立企業(yè)文化獎懲機(jī)制，對能夠體現(xiàn)企業(yè)價值觀，做出重大行為和共吸納的員工予以額外獎勵。每年對公司企業(yè)文化的狀況進(jìn)行評估，聽取員工意見，對企業(yè)文化運(yùn)作進(jìn)行改進(jìn)。根據(jù)年初設(shè)定的目標(biāo)，對企業(yè)文化執(zhí)行部門

34、進(jìn)行考核。4.9品牌建設(shè)4.9.1現(xiàn)狀分析 通過近幾年的努力，房地產(chǎn)集團(tuán)的品牌價值不斷提升。2005年集團(tuán)及各子公司共獲得榮譽(yù)近20項(xiàng)，集團(tuán)也連續(xù)兩屆蟬聯(lián)“全國房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)”，極大地提高房地產(chǎn)品牌的知名度。與此同時，簡訊、視線、網(wǎng)站等各種文化平臺的到進(jìn)一步充實(shí)，全年共出版簡訊69期，138篇；視線全年出版7期，發(fā)表各類文章100多篇，成為員工心靈交流及為企業(yè)提供合理化建議的重要陣地；網(wǎng)站內(nèi)容更加豐富。房地產(chǎn)集團(tuán)目前品牌戰(zhàn)略目標(biāo)是繼續(xù)保持和提高產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量的前提下，盡快提高品牌美譽(yù)度，提升房地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌價值。通過構(gòu)建【房地產(chǎn)集團(tuán)】品牌，將【房地產(chǎn)集團(tuán)】塑造為中國最具價值與影響

35、的一流房地產(chǎn)企業(yè)品牌。具體目標(biāo)有：建立【房地產(chǎn)集團(tuán)】品牌的良好社會公眾形象；改善【房地產(chǎn)集團(tuán)】內(nèi)外部形象管理，提高企業(yè)效率；幫助增強(qiáng)【房地產(chǎn)集團(tuán)】屬下項(xiàng)目與樓盤在公眾心目中的認(rèn)同感，以期帶動銷售；4.9.2提升舉措建立房地產(chǎn)品牌的斬落規(guī)劃分為近期、中期、和遠(yuǎn)期三個階段，近期需致力于房地產(chǎn)集團(tuán)理念戰(zhàn)略省級設(shè)計；中期應(yīng)集中精力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)品牌形象與社會傳播；遠(yuǎn)期則需要將重點(diǎn)放在房地產(chǎn)集團(tuán)品牌理念擴(kuò)張與戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展上。房地產(chǎn)集團(tuán)的品牌建設(shè)可以分下面三部進(jìn)行：第一步 戰(zhàn)略設(shè)計本階段應(yīng)以企業(yè)核心價值觀“正直構(gòu)筑繁榮”為主軸，架構(gòu)房地產(chǎn)集團(tuán)與時俱進(jìn)的開放企業(yè)文化，打造省級戰(zhàn)略模塊。本階段的工作重點(diǎn)為設(shè)置理念課程，傳播企業(yè)文化，