08年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析復(fù)習(xí)指導(dǎo)(六十五)

1、08 年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析復(fù)習(xí)指導(dǎo)（六十五）案例3-2 XX市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）（）委托方：XX市房地產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部（二）估價(jià)方：XX市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司（三）估價(jià)對(duì)象：XX區(qū)內(nèi)四個(gè)房管所直管公房，混合、磚木房屋約35000m2（四）估價(jià)目的：對(duì)房管局直管公房出售價(jià)格評(píng)估（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 6 月 9 日（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)為房改售房?jī)r(jià)格（七）估價(jià)依據(jù)： 1. 各類地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 2. 現(xiàn)場(chǎng)丈量勘估記錄（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。（九）估價(jià)方法： 房地分離評(píng)估， 綜合計(jì)價(jià)。建筑物重置成本價(jià)按成新折扣 法計(jì)算，土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修

2、正法進(jìn)行估價(jià)。建筑物價(jià)值=（重置單價(jià)X成新折扣率）X（1+各項(xiàng)因素修正之和）X建筑面積土地價(jià)值二基準(zhǔn)地價(jià)x（ 1 +各項(xiàng)因素修正之和）X土地面積 （十）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)結(jié)果如下表：（十-）估價(jià)人員： （略）（十二）估價(jià)作業(yè)日期： 5月 29日至 6月 14日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有 效期：（略）XX市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （-）實(shí)物權(quán)益狀況因素分 析：（略）（二）區(qū)位狀況因素分析： （咯）（三）市場(chǎng)背景分析： （略）（四）使用分析：（略）（五）估價(jià)方法選用： 房地分離評(píng)估， 綜合計(jì)價(jià)。建筑物重置成本價(jià)按成新 折扣法計(jì)算，土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià)。建筑物價(jià)值=（重置單價(jià)X

3、成新折扣率）X（1+各項(xiàng)因素修正之和）X建筑面積土地價(jià)值二基準(zhǔn)地價(jià)X（ 1 +各項(xiàng)因素修正之和）X土地面積（六） 估價(jià)測(cè)算過(guò)程：1. 選擇若干不同地區(qū)不同結(jié)構(gòu)的直管公房，進(jìn)行出售價(jià)格的評(píng)估。 各地段的基準(zhǔn)地價(jià)如下：（1）XX街38號(hào)，為地上層磚混二等房，建于，建筑面積 58m2占地 面積58m2.A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價(jià)為200元 /m2b.坐向北，修正為+ 2%c.西墻共有，修正為4% d.窗戶面積小（通風(fēng)采光），修正為 3e. 經(jīng)觀察及計(jì)算確定成新折扣率為70f. 根據(jù)以上因素計(jì)算房?jī)r(jià)200X 70%X（ 1+ 2% 4% 3%）X 58= 133X 58=

4、 7714 （元）B. 求取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，各因素確定如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為70元/m2b宗地規(guī)則（有院），宗地條件修正為+ 20%c.交通較不便，環(huán)境條件修正 為3%根據(jù)以上因素計(jì)算地價(jià)：70X（ 1+ 20% 3%）X 58= 4750.20 （元）C. 該直管公房出售價(jià)格為：房?jī)r(jià)+地價(jià)=7714+ 4750.2 = 12464.20 （元）（2）XX街35號(hào)，小瓦房3間，建筑面積48m2占地面積48m2建造， 向北。A. 求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4b.重置單價(jià)為160 元/ m2c.墻體修正為一10%d.采光修正為一2% e.坐向修正為+ 2%f.根據(jù)

5、以上 因素修正計(jì)算房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)= （160X0.4）X（110%2%+2%）X48=57.6X48 = 2764.80（元）D. 求取土地價(jià)格，影響價(jià)格的因素修正如下： a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為65元/ m2b.噪音、污染因素修正為2%c.交通條件（臨街）修正為+ 5%d.地勢(shì)條件修 正為 1%根據(jù)以上因素修正計(jì)算土地價(jià)：地價(jià)= 65X（ 1+5% 2% 1%） X48=66.3X48= 3182.40（元）C.該直管公房出售價(jià)格為：售價(jià)=房?jī)r(jià)+地價(jià)=2764.8 + 3182.4 = 5947.20（元）（3） 建設(shè)路棟15號(hào)四樓（頂層）二室廳套房，建筑面積50m2樓房 土地分配面積為12.5m2,

6、建造，要求評(píng)估該直管公房出售價(jià)格。A. 計(jì)算房?jī)r(jià)：該建筑物已使用年限為=11 （年） 因其維護(hù)、修繕較差，結(jié)合觀察法確定其成新折扣率為 74%該建筑物為磚混二等，重置單價(jià)為280元/ m2墻體修正為4%坐向修正系數(shù)為+ 2%樓層修 正系數(shù)為 7%建筑物現(xiàn)值= （280X74%）X（ 14%+2%7%） X50= 188.55X 50= 9427.50（元）B. 計(jì)算土地價(jià)格：基準(zhǔn)地價(jià)為85X 2= 170元/m2（樓房地價(jià)按2倍計(jì)算）交通條件修正為+ 3%土地價(jià)格=170X （1 + 3%） X 12.5 = 175.1 X 12.5 = 2188.75 （元）C. 直管公房出售價(jià)格售價(jià)=房?jī)r(jià)

7、+地價(jià)=94275.5 + 2188.75 = 11616.25（元）例 4例 30（略）2. 根據(jù)大量實(shí)例評(píng)估，預(yù)測(cè)各類地區(qū)各類結(jié)構(gòu)的直管公房出售價(jià)格如下表： 案例 3 2 分析1. 從估價(jià)報(bào)告中提供的情況看， 本案例是為大批直管公房的出售確定出售的 基準(zhǔn)價(jià)格， 由于是大面積售房， 不可能在出售時(shí)對(duì)每宗房屋估價(jià)， 只能分別對(duì) 不同地段、 不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定統(tǒng)的基準(zhǔn)價(jià)， 估價(jià)報(bào)告的結(jié)論 就是提供了這樣的幾個(gè)售房基準(zhǔn)價(jià)格表。但是，估價(jià)報(bào)告并未對(duì)這個(gè)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明， 也沒(méi)有對(duì)房改售房時(shí)如何運(yùn) 用這個(gè)基準(zhǔn)售價(jià)表進(jìn)行說(shuō)明。2. 估價(jià)報(bào)告的技術(shù)思路交代得不清楚， 導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告的估價(jià)測(cè)算過(guò)

8、程也不清 晰。如第章所述， 該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)技術(shù)路線是這樣的： 分別對(duì)不同地段、 不 同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定基準(zhǔn)價(jià)， 基準(zhǔn)價(jià)的確定方式是在不同地段、 不 同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋中分別選擇數(shù)宗有代表性的房屋，對(duì)其進(jìn)行估價(jià)， 然后取平均值， 作為該類房屋的房改售房基準(zhǔn)價(jià)。 但估價(jià)報(bào)告對(duì)這個(gè)技術(shù)思路沒(méi) 有交代，從報(bào)告的計(jì)算過(guò)程看， 估價(jià)人員對(duì)這個(gè)技術(shù)路線也不甚明確， 因此在報(bào) 告中對(duì)所列舉的 3 個(gè)計(jì)算實(shí)例都是計(jì)算其總價(jià)。 其實(shí)根據(jù)上述技術(shù)路線， 應(yīng)該是 確定有代表性的房屋的單價(jià)。3. 報(bào)告的格式不嚴(yán)謹(jǐn)，雖然該報(bào)告已經(jīng)按 規(guī)范的要求作了改造，但有些 在規(guī)范中沒(méi)有明確規(guī)定的細(xì)部則保留了原始

9、報(bào)告的原狀。我們發(fā)現(xiàn)，第個(gè) 實(shí)例的房?jī)r(jià)計(jì)算程序和第二個(gè)實(shí)例是不樣的，第個(gè)實(shí)例的計(jì)算程序?yàn)椋骸癆.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價(jià)為200元/ ? Ob.坐向 北，修正為 2c. 西墻共有，修正為 4d. 窗戶面積小(通風(fēng)采光) ，修正為 3% e.經(jīng)觀察及計(jì)算確定成新度為70% f.根據(jù)以上因素計(jì)算房?jī)r(jià)200X 70%x(1 + 2% 4% 3%)X 58= 133X 58= 7714 (元)”第二個(gè)實(shí)例的計(jì)算程序則為：“ A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成 新折扣率為0.4b.重置單價(jià)為160元/ ? Oc.墻體修正為10%d.采光修正為2% e.坐向修正為+ 2%f.根據(jù)以上因素修正計(jì)算房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)=(160X 0.4 )X( 1 10% 2%+ 2%) X48= 57.6 X48= 2764.80 (