房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售根底知識(shí)培訓(xùn)資料一b 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng) 狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易的地方或場(chǎng)所。 廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租憑、轉(zhuǎn)讓、互 換、 抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)包括哪些種類(lèi)1房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流 市場(chǎng)，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。2房地產(chǎn). 二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。3房 地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即有量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新 配 置。3、房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)有什么特點(diǎn) 1 經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。2流 通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法，城市房屋流通形式主要有買(mǎi)賣(mài)、抵押、典當(dāng)、信托等， 城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出 讓、轉(zhuǎn)讓、 出租等。 3 市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性，在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。4市 場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是山房地產(chǎn)商品的差異性決定的。山于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。5供 給的稀缺性：至房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供應(yīng)稀缺的市場(chǎng)，一方面是人口的

3、不斷增加，需要也相應(yīng)的增長(zhǎng)，另一方面是土地作為不可再生資源，基于需 求其數(shù)量 根本上是恒定的。6不 完全開(kāi)發(fā)性：山于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供應(yīng)。國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市 場(chǎng)需求來(lái) 干預(yù)市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制 , 具有不完全 開(kāi)放性。7市 場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差萇遠(yuǎn), 因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。8房 地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大不可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性，房地產(chǎn)商品供應(yīng)的有限性和需求的無(wú)限性，由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷 投資，城 市根底設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引

4、起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保 值和增值特 性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。4、什么是居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。5、什么是使用面積 使用面積是指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室 . 起居室 . 客 廳、廚房、衛(wèi)生間、壁柜、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。6、什么是建筑面積對(duì)一棟樓來(lái)講建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積那么是建筑物勒腳""以上外墻的水平截面積。對(duì)一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。7、什么是套內(nèi)面積套內(nèi)面積包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。8、什么是

5、公攤面積公攤面積包括公共門(mén)廳.走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間面積。9、什么是內(nèi)陽(yáng)臺(tái)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)就是封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。10、什么外陽(yáng)臺(tái)外陽(yáng)臺(tái)就是不封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、房屋由哪兒局部組成房屋山地基與根底墻或柱，樓板與地面、門(mén)窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。12、房屋面積分為哪幾類(lèi)1實(shí)用面積凈面積：它是建筑面積扣除公攤面積及墻體柱體所占用的面積 后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2建筑面積套內(nèi)面積、軸線面積人包括房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。3 公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其他一些配套設(shè)施 的公攤面

6、積。13、什么是建筑密度建筑密度二建筑基地面積寧用地面積14、什么是容積率容積率二總建筑面積一用地面積15、什么是綠化率綠化率二綠地面積4-用地面積16、什么是房地產(chǎn)乂稱不動(dòng)產(chǎn)，具有整體性，不可分割性，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。17、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋的使用權(quán)。18、土地使用權(quán)是指土地使用者對(duì)土地使用的權(quán)限，拍賣(mài)招標(biāo)的方式出讓給土地使用者，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。19、什么是七通一平上下水通、排污通、排水通、路通、電通、煤氣通、通訊通及場(chǎng)地的平整。20、什么是樓面地價(jià)樓面地價(jià)乂稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)

7、二土地總價(jià)格*建筑總面積山此公司可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者的關(guān)系，即： 樓面地價(jià)二土地單價(jià)一容積率21、什么是租賃價(jià)格租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。中國(guó)LI前的 房租有市場(chǎng)租金或稱協(xié)議租金、商品租金、本錢(qián)租金、準(zhǔn)本錢(qián)租金和福利租金。22、什么是商品房商品房是指開(kāi)展商以市場(chǎng)低價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予 .繼承、出租、抵押。應(yīng)具備 以下條件：1向開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的自己簽訂購(gòu)房合同，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)登記備案；2已交清購(gòu)房款持有額定購(gòu)房發(fā)票；3房產(chǎn)未設(shè)定抵押，未被司法部門(mén)限制權(quán)利如查封、凍結(jié)。23、什么

8、是開(kāi)間、進(jìn)深開(kāi)間：框架柱與柱的跑離，進(jìn)深:墻與墻的軸線為準(zhǔn)，俗稱長(zhǎng)。24、什么是層咼下層樓板面到上層樓板面頂面之間的高度。25A什么是凈高層高-樓板的厚度二凈高26、公攤系數(shù)二公攤面積*居住面積之和27、建筑高度：1 低層：3層以下，2多層：3層6層3小高層：11層以下4咼層：12層 30層5 超I司層：30層以上28、什么是五證五證：1國(guó)有土地使用證，2建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3建設(shè)工程規(guī)劃許可 證，4建設(shè)工程施工許可證，5商品房預(yù)售許可證。29、什么是契稅土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程中國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同契約以及價(jià)格的一定比例向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人一次性征收的一種行為稅。30、房屋所有權(quán)：所有人以法占有、使用、收益、處分的權(quán)力。31、房屋占有權(quán)：對(duì)房屋實(shí)際控制的權(quán)利。32、使用權(quán)：根據(jù)房屋的性能有使用的權(quán)利。33、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以法取得國(guó)有土地使用權(quán)，在土地上進(jìn)行根底建設(shè)和房屋建設(shè)的行為。34、土地使用權(quán)：國(guó)家土地所有權(quán)是屬于國(guó)家和集體的，取得土地的方式有兩種：出讓和劃撥即使用權(quán)。35、出讓?zhuān)簩?guó)有土地在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者給國(guó)家繳納土地使用金的行為。出讓有以下方式：采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。36、土地使用權(quán)的年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育