物業(yè)管理市場(chǎng)化

1、物業(yè)管理市場(chǎng)化什么是物業(yè)管理市場(chǎng)化物業(yè)管理市場(chǎng)化 是指把自給自足和內(nèi)部交換為主要內(nèi)容的初級(jí)、低層次和封閉的 物業(yè)管理 推向市場(chǎng)的過(guò)程。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是培育 物業(yè)管理市場(chǎng) 的過(guò)程。具體地說(shuō)，物業(yè)管理市場(chǎng)化包括以下 幾個(gè)要點(diǎn)：第一，把物業(yè)管理需求主體，即 業(yè)主管理委員會(huì) 推向市場(chǎng)，讓業(yè)主管理委員會(huì) 在市場(chǎng)上尋找 自己滿(mǎn)意的、能夠提供符合自己要求的物業(yè)管理服務(wù) 的物業(yè)管理公司。而不再像以前那樣，被動(dòng)地接受物業(yè)管理單位的管理和服務(wù)。第二，把物業(yè)管理供給主體，即 物業(yè)管理公司 推向市場(chǎng)，讓物業(yè)管理公司在市場(chǎng)中通過(guò)競(jìng)爭(zhēng) 獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)，選擇自己滿(mǎn)意的物業(yè)管理項(xiàng)目，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 中求生存和發(fā)展。而再不家過(guò)去那

2、樣，是接受任務(wù)式的被動(dòng)管理物業(yè)，不論自己是否愿意。第三，發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的技術(shù)性或?qū)I(yè)性的管理機(jī)構(gòu)，如房屋修繕公司、綠化公司、保 安公司、設(shè)備維修保養(yǎng)公司、樓宇清洗公司以及急修服務(wù)中心等單位，通過(guò)這些單位提供的專(zhuān)業(yè) 化服務(wù)，來(lái)提高 物業(yè)管理 的專(zhuān)業(yè)水平和總體服務(wù)水平。第四，建立物業(yè)管理的 媒介機(jī)構(gòu)或顧問(wèn)公司，作為業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的中介代 理方，為物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)與消費(fèi)牽線(xiàn)搭橋。物業(yè)管理的市場(chǎng)化不是某一個(gè)人主觀的產(chǎn)物，也 不是人的意志所能決定的，它既有堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，又有迫切的現(xiàn)實(shí)必要性。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的目標(biāo) ，必須具備一些較為成熟的條件 ，如完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則, 權(quán)屬

3、清晰的 物業(yè)，成熟的招標(biāo)主體和投標(biāo)主體，健全的市場(chǎng)信息系統(tǒng)。 .完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則，是物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)行的前提和正常進(jìn)行招投標(biāo)、保護(hù)招投標(biāo)雙 方權(quán)益不可缺少的法律規(guī)定。如果沒(méi)有有利于物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作的游戲規(guī)則，物業(yè)管理市場(chǎng)化很可能就走入歧途。 權(quán)屬清晰的物業(yè)編輯物業(yè)管理市場(chǎng)化的條件物業(yè)管理 最早推行是在體制貨幣化分房后在新建小區(qū)中進(jìn)行的，因?yàn)樾陆ㄐ^(qū)的權(quán)屬清晰。產(chǎn)權(quán)清晰是物業(yè)管理市場(chǎng)化的必要條件，否則物業(yè)管理市場(chǎng)的主體之一就不存在了，物業(yè)管理市 場(chǎng)就不存在了，這樣就又回到了傳統(tǒng)的房屋管理時(shí)代去了。3 成熟的招投標(biāo)主體招標(biāo)主體是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，因此，每個(gè)物業(yè)都要成

4、立 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，否則 就沒(méi)有一個(gè)代表社區(qū)物業(yè)的組織到市場(chǎng)上去招聘物業(yè)管理公司了 。沒(méi)有一個(gè)組織來(lái)代表社區(qū)的業(yè)主及物業(yè)，就沒(méi)有一個(gè)可以和物業(yè)管理公司對(duì)等的主體，在市場(chǎng)的環(huán)境中就是一個(gè)弱勢(shì)群體，物業(yè)管理公司就可能單方面地控制市場(chǎng)，這樣物業(yè)管理市場(chǎng)極可能發(fā)展為一個(gè)壟斷市場(chǎng)，而不是一個(gè)可以競(jìng)爭(zhēng)的公平市場(chǎng)。當(dāng)然，僅有招標(biāo)主體是不夠的，業(yè)主大會(huì) 和業(yè)主委員會(huì) 還應(yīng)該是一個(gè)成熟的招標(biāo)主體。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該熟悉國(guó)家有關(guān) 物業(yè)管理招標(biāo)的相關(guān)政策和法律規(guī)定，熟悉市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，能根據(jù)市場(chǎng)和物業(yè)的情況，代表社區(qū)選聘到合適的 物業(yè)管理公司，能自主續(xù)聘和辭聘 物業(yè)管理公司。投標(biāo)主體，就是各種各樣，即不同專(zhuān)業(yè)、不

5、同服務(wù)項(xiàng)目、不同服務(wù)特色、不同服務(wù)質(zhì)量、不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司及顧問(wèn)公司。獨(dú)立法人是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的活力與 動(dòng)力，如果物業(yè)管理企業(yè)都從屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，那物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就無(wú)從說(shuō)起；如果物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)都千篇一律，物業(yè)管理市場(chǎng)的需求就不能滿(mǎn)足，物業(yè)管理的市場(chǎng)化就沒(méi)有了基礎(chǔ)。成熟的投標(biāo)主體，是指物業(yè)管理企業(yè)在 管理經(jīng)驗(yàn)、管理技術(shù)、人才使用、市場(chǎng)運(yùn)作等方面的 成熟。要有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，成熟而先進(jìn)的管理技術(shù)，優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)管理和技術(shù)人才，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，能把握市場(chǎng)的變化，并能及時(shí)調(diào)整公司投標(biāo)策略、管理方向、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及品牌戰(zhàn)略等。4 .健全的市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理主體

6、市場(chǎng)需求者的特殊性（業(yè)主委員會(huì)的成員多為 兼職，而且專(zhuān)業(yè)知識(shí)欠缺），使得物業(yè)的需求方對(duì)信息的需求量很大，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)也需要專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的指導(dǎo)。同樣，作為物 業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù)的提供者 一一物業(yè)管理公司，也需要有通暢的 市場(chǎng)信息來(lái)保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 制勝。編輯物業(yè)管理市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)物業(yè)管理是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物?，F(xiàn)代物業(yè)管理是傳統(tǒng)房 屋管理的發(fā)展方向，而市場(chǎng)化正是現(xiàn)代物業(yè)管理的最突岀的特征。物業(yè)管理市場(chǎng)化是應(yīng)對(duì)我國(guó)加入WTO挑戰(zhàn)的需要，是滿(mǎn)足群眾不斷提高的居住生活需求的需要，是建立我國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)體系的 需要，也是 物業(yè)管理服務(wù) 的消費(fèi)者一一業(yè)主的迫切要求。（一 ）物

7、業(yè)管理市場(chǎng)化是應(yīng)對(duì)我國(guó)加入WT0 挑戰(zhàn)的需要入世以后，國(guó)外企業(yè)將會(huì)逐漸進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)的各個(gè)領(lǐng)域。物業(yè)管理作為一個(gè)融管理、經(jīng)營(yíng)、 服務(wù)為一體的服務(wù)性行業(yè)，其巨大的 市場(chǎng)空間 將對(duì)外資形成強(qiáng)烈的吸引力 。相對(duì)于國(guó)外大型的物 業(yè)管理企業(yè) ，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè) 服務(wù)理念 滯后 、管理規(guī)模 偏小 、專(zhuān)業(yè)化程度 不高、經(jīng)營(yíng)機(jī)制 不活、 服務(wù)內(nèi)容 單一的問(wèn)題將使它們處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)。因此，必須建立物業(yè)管理市場(chǎng)，吸引社會(huì)各 方面力量進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，使其迅速發(fā)展壯大。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)化是滿(mǎn)足群眾不斷提高的生活需求的需要當(dāng)前，人們對(duì)居住、工作環(huán)境的要求越來(lái)越高，簡(jiǎn)單意義上的保安、保潔、保綠、保修等 物 業(yè)管理服

8、務(wù)需求 ，已開(kāi)始向物業(yè)的保值增值化、生活環(huán)境人文化和服務(wù)需求個(gè)性化發(fā)展，只有建 立物業(yè)管理市場(chǎng)，讓物業(yè)管理企業(yè)按城市居民不斷提高的消費(fèi)需求開(kāi)拓自身的服務(wù)領(lǐng)域 ，才能不 斷擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)的空問(wèn)。（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化是建立我國(guó)統(tǒng)一社會(huì)主義市場(chǎng)體系的需要市場(chǎng)體系 是各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組成的統(tǒng)一市場(chǎng)整體。 主要包括 商品市場(chǎng) 和 生產(chǎn)要素市場(chǎng) 。商品市 場(chǎng)由 消費(fèi)者市場(chǎng) 和 生產(chǎn)資料市場(chǎng) 組成； 生產(chǎn)要素市場(chǎng) 由 金融市場(chǎng) 、勞動(dòng)力市場(chǎng) 、技術(shù)市場(chǎng) 、信息 市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng) 和企業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng) 等組成。此外，也有人將 旅游市場(chǎng) 、文化市場(chǎng) 、娛樂(lè)市場(chǎng) 、 郵 電市場(chǎng) 等歸入市場(chǎng)體系中。這些按行業(yè)性質(zhì)分類(lèi)的市場(chǎng)

9、主要是提供某種服務(wù)的市場(chǎng)， 如按行業(yè)劃 分還可以分出許多不同的 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 。各類(lèi) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 具有不同的交換對(duì)象、不同的調(diào)節(jié)功能、不同 的地域分布、不同的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，也發(fā)揮著不同的市場(chǎng)作用。因此，既不能用一種市場(chǎng)替代另一種 市場(chǎng)，也不能只發(fā)展一種市場(chǎng)，而忽視另一種市場(chǎng)，形成 “瘸腿 ”的市場(chǎng)體系 。如果沒(méi)有 物業(yè)管理 市場(chǎng) 、房地產(chǎn)市場(chǎng) ，我國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)體系就不健全。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)化是建立我國(guó)統(tǒng)一社會(huì) 主義市場(chǎng)體系的需要。（四）物業(yè)管理市場(chǎng)化是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者 業(yè)主的要求目前，實(shí)踐中的物業(yè)管理基本上存在著四種形態(tài)，即繼承式、自管式、自薦式及招投標(biāo)式。 所謂繼承式，是指由原房管所 （ 站、科

10、等 ）轉(zhuǎn)換成物業(yè)管理公司后對(duì)國(guó)家所有或單位所有的售后公房進(jìn)行的物業(yè)管理。所謂自管式，是指 “誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理 ”模式的物業(yè)管理。而自薦式，是指企業(yè) 化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司為尋找業(yè)務(wù)而上門(mén)自我推薦，獲得業(yè)務(wù)后進(jìn)行的物業(yè)管理。與前三者 不同的是，招投標(biāo)式則是指物業(yè)管理公司通過(guò) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 的方式， 經(jīng)過(guò)投標(biāo)獲得 物業(yè)管理權(quán) 后進(jìn)行 的物業(yè)管理。對(duì)于繼承式的物業(yè)管理，一方面，物業(yè)管理公司的員工基本上都是原行政性房管單位的職 工，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)相對(duì)較差，思想上還有 “房老大 ”的印記，缺乏服務(wù)意識(shí)和 市場(chǎng)意識(shí) ；另一方面，售 后公房的業(yè)主和使用人福利意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)于有償?shù)奈飿I(yè)管理從心理上不愿接受，一旦被迫繳費(fèi)，

11、 自然對(duì)物業(yè)管理要求較高。由于繼承式物業(yè)管理公司經(jīng)常服務(wù)不到位，態(tài)度 也比較差，讓業(yè)主與使用人覺(jué)得 “有償和無(wú)償一個(gè)樣，管理和不管理一個(gè)樣 ”，因而很不滿(mǎn)意，欲炒這些物業(yè)管理公司 的“魷魚(yú) ”，卻因?yàn)闆](méi)有物業(yè)管理市場(chǎng)，找不到其他物業(yè)管理公司來(lái)管理而只好作罷。但為了行使自己業(yè)主的權(quán)利，享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主們往往通過(guò)各種方式和途徑，呼吁和要求政府盡快建立物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化。對(duì)于自管式物業(yè)管理，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司常常是開(kāi)發(fā)公司的全資子公司，其管理人員一般都是開(kāi)發(fā)商的手下，干部提升基本上都由 開(kāi)發(fā)商決定等，以致物業(yè)管理公司以對(duì)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)（而不是業(yè)主）作為自己的工作目標(biāo)。這樣，

12、物業(yè)管理公司一方面拿著業(yè)主的錢(qián)，另一方面又不以服 務(wù)于業(yè)主為己任，管理服務(wù)不到位，而且常常以主人自居，業(yè)主對(duì)此意見(jiàn)很大，希望盡快建立物 業(yè)管理市場(chǎng)，讓他們選擇自己滿(mǎn)意的物業(yè)管理公司來(lái)管理物業(yè)。對(duì)于自薦式物業(yè)管理，雖然物業(yè)管理公司是專(zhuān)業(yè)化的，但因?yàn)闆](méi)有物業(yè)管理市場(chǎng)，這些物業(yè) 管理公司常常缺乏業(yè)務(wù)來(lái)源，為了生存，只好上門(mén)自薦。沒(méi)有市場(chǎng)，一般的業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）也不可能了解他們的情況，又不知道到哪里去找這些物業(yè)管理公司，因而更談不上讓他們來(lái)管理自己的物業(yè)。不少業(yè)主說(shuō)，如今保姆們都能自發(fā)地在人流多的地方聚集，形成市場(chǎng)，物業(yè)管理公司 是否也可聚集起來(lái)，掛牌上市，形成物業(yè)管理市場(chǎng)呢 ？招投標(biāo)式物業(yè)管理應(yīng)該

13、是市場(chǎng)的產(chǎn)物，但是目前我國(guó)開(kāi)展招投標(biāo)的物業(yè)管理還比較有限，在有限的若干例子中，絕大部分都是系統(tǒng)內(nèi)、集團(tuán)內(nèi)、城市內(nèi)開(kāi)展的招投標(biāo)，面向全國(guó)的寥寥無(wú)幾。 這對(duì)有實(shí)力而又想有大發(fā)展的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)極大的束縛。同樣，對(duì)于那些想在 全國(guó)尋找最有實(shí)力提供物美價(jià)廉的服務(wù)并能管理好自己物業(yè)的物業(yè)管理公司的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，也只能是一種企望。綜上所述，無(wú)論從哪個(gè)角度岀發(fā)，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 的條件下，建立和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)、推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化都是非常必要和迫切的。編輯物業(yè)管理市場(chǎng)化的重要意義3（一）有效落實(shí)了業(yè)主的主權(quán)”社團(tuán)法人，以及有一個(gè)依法定程序通過(guò)的 領(lǐng)導(dǎo)者的作用。實(shí)行物業(yè)管理市場(chǎng)化，業(yè)委會(huì)依法成立并登

14、記成為 業(yè)主章程，在整個(gè)招標(biāo)、簽約過(guò)程中能明顯起到組織者、（二）形成了平等的民事法律關(guān)系在市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的選擇過(guò)程中，邀約談判和簽約過(guò)程中，充分表現(xiàn)為兩法人之間的平等權(quán)利的交易，合同的簽訂，意味著達(dá)成定時(shí)期內(nèi)定向服務(wù)的協(xié)議。當(dāng)公司發(fā)生某些重大失誤時(shí)，業(yè)委會(huì)有權(quán) 解聘物業(yè)管理公司；在合同期滿(mǎn)物業(yè)公司工作表現(xiàn)正常時(shí)，有同等條件下 的優(yōu)先受聘權(quán)。這種互相選擇、自愿成交的關(guān)系，不僅大大有別于房管體制一一房管所是業(yè)主，住戶(hù)是管理對(duì)象；也有別于現(xiàn)在的多數(shù)物業(yè)管理體制一一權(quán)責(zé)的設(shè)定未經(jīng)對(duì)等 談判，且業(yè)主很難炒物業(yè)管理公司的魷魚(yú)”。（三）凸顯了競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格形成機(jī)制市場(chǎng)不僅意味著公平，更意味著競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)者要提出一整套有關(guān)管理目標(biāo)、 管理成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的資料，而在 議標(biāo) 過(guò)程中，業(yè)委會(huì)要就投標(biāo)者提供的各種服務(wù)的質(zhì)和量及其 相對(duì)應(yīng)的 服務(wù)價(jià)格 以 “物美價(jià)廉 ”為標(biāo)準(zhǔn)做出選擇。這種競(jìng)標(biāo)與議標(biāo)的過(guò)程，實(shí)際上就是物業(yè)管理 市場(chǎng)價(jià)格的形成過(guò)程。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合服務(wù)，這種服務(wù)不見(jiàn)得都能明確界定受惠個(gè)體，也不 宜確定具體服務(wù)的準(zhǔn)確參數(shù)。因此，物業(yè)管理定價(jià)是一項(xiàng)難度較大的工作，而這種競(jìng)爭(zhēng)性的 市場(chǎng) 價(jià)格形成 機(jī)制，有利于 公平交易 的實(shí)現(xiàn)。（四