萬(wàn)達(dá)集團(tuán)廣場(chǎng)商業(yè)模式之路2010年九舍會(huì)

1、房地產(chǎn).com萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)模式之路目錄個(gè)人對(duì)于萬(wàn)達(dá)及商業(yè)地產(chǎn)的一些感受：1萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介（摘自官方）3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（摘自官網(wǎng)）4萬(wàn)達(dá)的“訂單模式”發(fā)展5萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)模式之路5萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議6取道縣域，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式現(xiàn)憂11萬(wàn)達(dá)廣州競(jìng)爭(zhēng)12560 億投資預(yù)警 萬(wàn)達(dá)的管理14萬(wàn)達(dá) 2010 第一季度銷售 152 億15萬(wàn)達(dá)：商業(yè)地產(chǎn)土 . 15個(gè)人對(duì)于萬(wàn)達(dá)及商業(yè)地產(chǎn)的一些感受：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)涉及到以下幾個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn):1. 商業(yè)地產(chǎn)的選址。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，無(wú)論是寫字樓，商場(chǎng)，酒店還是整合以上幾種業(yè)態(tài)的城市綜合體（如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），第一是很重要的一步在于選址。從大的尺度來(lái)看， 范圍內(nèi)選

2、擇哪一個(gè)城市。從小的尺度來(lái)看，在城市內(nèi)部選擇哪一個(gè)區(qū)域。選址影響到未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的定位， 商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，品牌的引入，資金的運(yùn)用和安全等。對(duì)市尺度的選擇，需要考察城市的 GDP，人均可支配收入，城市的零售額，人口等。同時(shí)需要參考本地已有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展情況。萬(wàn)達(dá)目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，布局上來(lái)看覆蓋了一線、二線甚至部分三線城市。部分重點(diǎn)城市一個(gè)城市布局了多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，如、上海等。從目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的地理空間格局來(lái)看，東北、華北、華東相對(duì)密集，華南項(xiàng)目較少。從城市等級(jí)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)主要集中在一線城市和二線城市。紹興應(yīng)該來(lái)說是第一個(gè)建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的三線城市。從萬(wàn)達(dá)目前的布局來(lái)看， 一線二線城市的布局還有很大的發(fā)

3、展空間，比如多的發(fā)達(dá)城市，如、珠海、東莞、佛山、廈門、，北海、南寧、杭州、常州等。從目前已有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，萬(wàn)達(dá)在一二線城市多年的經(jīng)營(yíng)積累了一些重要的經(jīng)驗(yàn)，形成了相對(duì)正面的口碑，所以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的模式在目前線城市具有可性和可規(guī)?；覒?yīng)該是萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)的能力范圍內(nèi)的。三線城市的情況可能需要的案例出來(lái)才能有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。更加棘手的可能是在城市內(nèi)部的選址問題。因?yàn)樾枰目紤]商圈的輻射范圍，輻射人群，城市已有的商業(yè)圈級(jí)結(jié)構(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析等。目前萬(wàn)達(dá)在城市內(nèi)部的選址，城市 CBD（主中心），副中心，規(guī)劃的，郊區(qū)等。目前珠峰高度 8848第 9 頁(yè) 九+看來(lái)城市副中心的選擇偏多。我認(rèn)為城市內(nèi)部的選址

4、突出反映了商業(yè)地產(chǎn)公司的研究能力和商業(yè)思維。對(duì)于萬(wàn)達(dá)在城市內(nèi)部選址的能力，我目前閱讀的資料還不能下結(jié)論或者清晰的認(rèn)識(shí)。2. 商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃選址結(jié)束后，對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃同樣。商業(yè)地產(chǎn)所處的位置決定了消費(fèi)人群，決定了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。消費(fèi)人群的消費(fèi)能力，消費(fèi)偏好，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位和發(fā)展共同決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃。簡(jiǎn)單的觀察可以發(fā)現(xiàn)，即使是位于相同位置的購(gòu)物中心，也完全有可能出現(xiàn)截然不同的經(jīng)營(yíng)情況。（比如市崇文門的百貨和國(guó)瑞城購(gòu)物中心）。商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃涉及到不同業(yè)態(tài)的組合選擇和空間組合布局。相信如果一個(gè)地產(chǎn)商在做過大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，能夠積累一些經(jīng)驗(yàn)和吸取教訓(xùn)， 同時(shí)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能具備類

5、似的環(huán)境和條件，因此具備一定的可性。所以先前的項(xiàng)目就很有可能提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。這算是商業(yè)地產(chǎn)先入者的一些優(yōu)勢(shì)，但是萬(wàn)達(dá)的業(yè)態(tài)規(guī)劃能力是否真的成熟和先進(jìn)，這個(gè)值得進(jìn)一步研究。3. 品牌商家的招商能力這一步直接影響到地產(chǎn)商的和商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。招商能力是萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)達(dá)所謂的“訂單地產(chǎn)”模式在初期，主要是為一些主力商家量身定做規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如沃爾瑪、家樂福等。到后來(lái)，萬(wàn)達(dá)開始逐步擴(kuò)張，許多同樣需要擴(kuò)張的商家（國(guó)美、，特力屋，百安居， 百勝，神采飛揚(yáng)， 等）簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，能夠保證在項(xiàng)目竣工之前，完成大部分招商工作。項(xiàng)目開張的時(shí)候，保證滿鋪開張，這也是萬(wàn)達(dá)的實(shí)力象征。之所以萬(wàn)達(dá)能夠跟大量的高質(zhì)量商

6、家達(dá)成戰(zhàn)略合作，基于兩點(diǎn)：1 萬(wàn)達(dá)的品牌效應(yīng)和運(yùn)營(yíng)能力，能夠保證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客流量和商家的銷售額。2 萬(wàn)達(dá)的實(shí)力和全國(guó)布局戰(zhàn)略，與這些商家的全國(guó)布局戰(zhàn)略比較吻合。這樣，商家就能夠以較低的談判成本，較快的速度布局的線城市。到現(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)旗下的萬(wàn)達(dá)影院，萬(wàn)千百貨，萬(wàn)達(dá)酒店等子公司幾乎都入住萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，因此，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商就更小，具有一定的性。招商能力成為萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，主要在于萬(wàn)達(dá)的規(guī)模效應(yīng)。目前能夠有實(shí)力擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)（尤其是城市綜合體）的開發(fā)商很少，因?yàn)閷?duì)于資金總量，資金周期的要求較高。4. 財(cái)務(wù)的安全由于商業(yè)地產(chǎn)本身的模式?jīng)Q定，對(duì)于財(cái)務(wù)的安全要求也是很高的。主要體現(xiàn)在拿地的成本和租

7、金的能力，租售比例的管理。租金的與業(yè)態(tài)的組合，招商的談判能力，運(yùn)營(yíng)的好壞有關(guān)。萬(wàn)達(dá)的城市綜合體實(shí)際上還包含了公寓和住宅。萬(wàn)達(dá)通過萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)了公寓、住宅和部分商鋪的銷售，從而回籠資金進(jìn)行擴(kuò)張。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 持有部分商業(yè)，其余的商鋪出售， 回籠部分資金，但也給商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃帶來(lái)了難度。目前萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張步伐加快，也是為了上市做準(zhǔn)備，勢(shì)必對(duì)現(xiàn)金流造成很大的。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn) 簡(jiǎn)介（摘自官方 ）本公司成立于 2002 年 9 月，2009 年 12 月整體變更為，資本 36 億元，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理，產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣

8、場(chǎng)”命名的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。截至 2009 年底，本公司已經(jīng) 21 個(gè)省、 和直轄市的 32 個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了 37 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中已開業(yè) 13 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，正在運(yùn)營(yíng) 7 家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。本公司計(jì)劃在 2010 年新開業(yè) 15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新運(yùn)營(yíng) 7 家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。作為率先實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)商， 公司商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，是商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。目前本公司主營(yíng)業(yè)務(wù)主要以大型購(gòu)物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（“商業(yè)中心”）； 五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)（“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（“商業(yè)管理”）； 寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（“銷售

9、物業(yè)”）在內(nèi)的四大業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，了本公司的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體是目前國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)，具有顯著的效益： 為商貿(mào)、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)，從而帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整； 全方位滿足和創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，從而有效拉動(dòng)和刺激消費(fèi)； 打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進(jìn)城市均衡發(fā)展； 創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位； 匯聚了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮， 創(chuàng)造持續(xù)稅源。本公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸形成獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在

10、：完整的產(chǎn)業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式、成熟的模式、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述競(jìng)爭(zhēng)力，本公司范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)城市綜合體模式的快速， 成為目前國(guó)內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的城市綜合體投資及運(yùn)營(yíng)企業(yè)。未來(lái)，本公司將利用“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的品牌影響力，繼續(xù)重點(diǎn)拓展一線城市市場(chǎng)，適當(dāng)擴(kuò)大在二、三線城市的布局，并力爭(zhēng)在各區(qū)域市場(chǎng)占有一定的市場(chǎng)份額，從而鞏固并進(jìn)一步擴(kuò)大全國(guó)性布局的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)是：鞏固亞洲商業(yè)地產(chǎn)排名第一的領(lǐng)先優(yōu)爭(zhēng)成為全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，最終成為全球持有物業(yè)面積最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)“國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年企業(yè)”的愿

11、景。基本理念：突出優(yōu)勢(shì) 整合資源 效益優(yōu)先 現(xiàn)金為王管理理念： 理念：人是資本理念： 貴在坦誠(chéng)學(xué)習(xí)理念：萬(wàn)達(dá)就是學(xué)校服務(wù)理念：服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)領(lǐng)導(dǎo)理念：領(lǐng)導(dǎo)重在執(zhí)行 質(zhì)量理念：質(zhì)量是立身之本制度理念：制度就是嚴(yán)格 成本理念：成本檢驗(yàn)管理水平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) （摘自官網(wǎng)）一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一個(gè)城市中心本公司是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體。萬(wàn)達(dá)城市綜合體是本公司在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的，主要指匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性群。萬(wàn)達(dá)城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能， 在業(yè)態(tài)間形成

12、了良互動(dòng)作用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本公司通過功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)。其中，以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理，滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的“一站式消費(fèi)”需求，成為商業(yè)中心的與紐帶。本公司通過持續(xù)發(fā)展并逐步完善萬(wàn)達(dá)城市綜合體，逐漸摸索出一套獨(dú)特的商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)外樹立了良品牌形象，贏得了行業(yè)內(nèi)外的高度認(rèn)可，成為我國(guó)城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。萬(wàn)達(dá)城市綜合體五大效益一、 帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整二、有效拉動(dòng)消費(fèi)需求三、完善城市區(qū)域功能四、創(chuàng)造大量就業(yè)崗位五、創(chuàng)造持續(xù)稅源萬(wàn)達(dá)的“訂單模式”發(fā)展曾說，“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有兩次飛躍，第

13、一次是在 1992-1993 年，第二次是在足壇后，萬(wàn)達(dá)做出了進(jìn)軍全地產(chǎn)業(yè)的決策”。其實(shí)在 2000 年轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)經(jīng)歷過一次轉(zhuǎn)型，當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)住宅開發(fā)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于現(xiàn)金流的不性，為了能夠獲得較為的，集團(tuán)決定由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向多元經(jīng)營(yíng)， 一些外資企業(yè)聯(lián)合搞起 業(yè)，加上 經(jīng)營(yíng)的藥廠、酒業(yè)、超市公司等，多元化經(jīng)營(yíng)并沒有為集團(tuán)帶來(lái)希望得到的，反而由于結(jié)構(gòu)的單一化，出對(duì)關(guān)聯(lián)性小而行業(yè)跨度大的產(chǎn)業(yè)的不適應(yīng)性，除了和外資企業(yè)聯(lián)合的 業(yè)外，其他產(chǎn)業(yè)效益“幾乎不賺錢”，萬(wàn)達(dá)開始收縮其他產(chǎn)業(yè)，回到老本行住宅開發(fā)。，1988 年 請(qǐng)纓“主政”欠債 149 、瀕臨的大連西崗區(qū)住宅開發(fā)公司做舊城改造，199

14、2 年公司 制變成民營(yíng)企業(yè)，開始持有萬(wàn)達(dá) ，真正成為了一名商人?！?994 年，大連市體委主任找到我，說想搞足球聯(lián)賽，我也算個(gè)著名的球迷了，所以就干了！” 第一家職業(yè)足球 萬(wàn)達(dá)足球因此成立，足球聯(lián)賽很快在國(guó)內(nèi)風(fēng)風(fēng)火火熱鬧起來(lái)，萬(wàn)達(dá)成了最大贏家：六年四奪甲 A 冠軍，創(chuàng)下連續(xù) 55 場(chǎng)不敗，大連萬(wàn)達(dá)也開始聞名天下。數(shù)年之后，足球，“六年我們總投入了 3 個(gè)多億，收回 1 億多，凈投入兩個(gè)多億”，他認(rèn)為足壇絕對(duì)不是因?yàn)殄X，“一年幾千萬(wàn)，我起，但是把名聲搞臭了，我就賠不起了！”萬(wàn)達(dá)發(fā)家于地產(chǎn)，揚(yáng)名于足球，直到 ，許多人還認(rèn)為萬(wàn)達(dá)是一家“體育公司”。了足壇，萬(wàn)達(dá)將精力全部集中到地產(chǎn)上，一次偶然的機(jī)會(huì)，

15、為了給長(zhǎng)春明珠項(xiàng)目做配套開始接觸沃爾瑪，用的話說，這次接觸沃爾瑪并不是有意識(shí)的要做商業(yè)地產(chǎn)，其初衷只是為了“好賣房子”。通過與沃爾瑪這接觸，忽然發(fā)現(xiàn)：沃爾瑪及其所采取的“預(yù)建”(即國(guó)外普遍采用的“build-to-suit”模式)方式，正適合萬(wàn)達(dá)進(jìn)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)和從事房地產(chǎn)開發(fā)的兩大優(yōu)勢(shì)，而其為租用場(chǎng)地所提供的租金，又恰好滿足了對(duì)長(zhǎng)期的現(xiàn)金流的需求。于是，在 2001 年，公司董事會(huì)果斷做出決定：向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型， 從第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)春購(gòu)物中心開始，專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)模式之路萬(wàn)達(dá)的三類說明：第一代：2002-2003 年純商業(yè)盒子式（1） 選擇省會(huì)或中心城市布局；（2） 選址都在

16、城市最商圈；（3） 占地面積在 1.2-2 ，面積在 4-6 左右；（4） 主力店 3 家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)影院；（5）1 層為精品、服飾，2、3 層為超市，4 層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院；（6） 形態(tài)都為單個(gè)盒子式。 7 I6案例：長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)第二代：2004 年純商業(yè)組合式 :（1） 選擇省會(huì)或中心城市布局；（2） 選址都在城市最商圈；（3） 占地面積在 5 左右，面積在 15 左右；（4） 主力店為 4 家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院；（5） 每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。案例：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代：2006

17、年后多綜合體（1） 選擇省會(huì)或中心城市布局；（2） 選址在城市副中心或新區(qū)的中心；（3）占地面積在 10-20 ，面積在 40-80 ，其中商業(yè)規(guī)模在 15-20 左右；（4） 涵蓋了星級(jí)酒店、從三類 所處位置而言， 地產(chǎn)或商業(yè)從業(yè) 都能看出其物業(yè)價(jià)值最能體現(xiàn)的是第 代， 因?yàn)槎际鞘?huì)城市的中心區(qū)域或最繁華區(qū)域。同樣這 2 類拿地時(shí)間均在 2005 年之前，相對(duì) 07 年而言地價(jià)相對(duì)便宜。而沒有十全十美的結(jié)局是萬(wàn)達(dá)當(dāng)初拿地背了一個(gè)很大包袱沃爾瑪。以 08 年的眼光來(lái)看， 在城市中心區(qū)域設(shè)立一個(gè)租金低廉的大型超市簡(jiǎn)直就是浪費(fèi)，而也正式沃爾瑪當(dāng)年世界第一零售巨頭的頭銜，使的萬(wàn)達(dá)能夠與地方 形成互惠

18、互利，輕松獲得這些地塊。 從之前看到的物業(yè)平均 看，也正式沃爾瑪?shù)囊蛩兀斐傻诖]有發(fā)揮其高租金高回報(bào)的優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)的第三代 從某個(gè)側(cè)面來(lái)講也是其無(wú)奈之舉。最重要的是發(fā)達(dá)及快速發(fā)展中城市中心地塊幾乎處于零供應(yīng)狀態(tài)。其次近年來(lái)越來(lái)越高的土地出讓價(jià)格也是開發(fā)商望而卻步。再次經(jīng)過一番零售業(yè)知識(shí)的 “普法”教育，也開始對(duì)沃爾瑪?shù)冗@類零售 500 強(qiáng)企業(yè)不在那么的在乎或關(guān)注了（因?yàn)榧词箾]有 500 強(qiáng)， 土地仍舊可以賣的很好很貴）。因?yàn)槿f(wàn)達(dá)不得不考慮如何再發(fā)展，再獲得新土地的來(lái)源，因此所謂的“城市綜合體”概念韻語(yǔ)而生。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義商

19、業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)，其的主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)主體目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等；而其中購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有：百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、城、娛樂中心(KTV、電玩等)、中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場(chǎng)、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場(chǎng)等。(二)商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問題：1、業(yè)態(tài)的選擇：一

20、個(gè)綜合體或是購(gòu)物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)；2、配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心中的 及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例；3、落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互。對(duì)不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合，不僅到廣場(chǎng)定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享，更到經(jīng)營(yíng)的最大化。二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則1、定位優(yōu)先的原則單個(gè)綜合體或購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：1) 整體的功能性定位：即綜合體(購(gòu)物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些基

21、本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別，如上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬市中心(副中心)型城市綜合體， CBD 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合體，而寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。2) 目標(biāo)的選擇：位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到綜合體(尤其是購(gòu)物中心)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。3) 規(guī)模選擇：城市綜合體(購(gòu)物中心)的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)綜合體(購(gòu)物中心)的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)

22、爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對(duì)于位于城市中心區(qū)的綜合體，購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對(duì)比較均衡，而位于市郊的綜合體， 住宅、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位市中心區(qū)的購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出；社區(qū)型購(gòu)物中心，目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多；郊區(qū)型的購(gòu)物中心，性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富。3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客線流暢、提升總體銷售的重要途徑各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：功能互補(bǔ)性：各自有明確

23、的功能特征但又互融成為一個(gè)整體；目標(biāo)的一致性：特定目標(biāo)的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)區(qū)域， 在不同的消費(fèi)區(qū)根據(jù)的需求組合各功能業(yè)態(tài)。4、長(zhǎng)期租金回報(bào)能力(商家承租能力)評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提各業(yè)態(tài)的行業(yè)能力是我們的重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均能力有很大的區(qū)別。通常情況下，低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng)；而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對(duì)較高，承受租金的較強(qiáng)，但客流量有限。大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，通過低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。5、空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃

24、的過程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。6、業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過程綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的性，但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會(huì)有(也必須有)比較大的彈性。購(gòu)物中心發(fā)展的不同時(shí)期，由于其的任務(wù)與不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化。購(gòu)物中心開業(yè)初期的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌；而對(duì)于步入成長(zhǎng)區(qū)或成熟區(qū)的購(gòu)物中心，考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)能力，這時(shí)候?qū)?/p>

25、業(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求。三、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合案例分析萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的整體功能性定位和業(yè)態(tài)組合基本符合廣場(chǎng)所在區(qū)位的屬性及特征，但在項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)的相互匹配、業(yè)態(tài)布局及業(yè)態(tài)配比等方面需要更進(jìn)一步的思考。1、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于 CBD 區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)位得天獨(dú)厚，為典型的城市高端商務(wù)區(qū)域，該項(xiàng)目定位市中心商務(wù)型城市綜合體。1) 功能性選擇符合項(xiàng)目的區(qū)位特征，整體品牌優(yōu)勢(shì)突出，但各業(yè)態(tài)的規(guī)模效應(yīng)尚無(wú)法充分體現(xiàn) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的基礎(chǔ)功能以服務(wù)商務(wù)的商務(wù)活動(dòng)與商務(wù)消費(fèi)為主，基本業(yè)態(tài)涵蓋了 5A 級(jí)甲級(jí)寫字樓、公寓商務(wù)樓、級(jí)酒店、購(gòu)物中心及相關(guān)商務(wù)配套。但從幾個(gè)業(yè)態(tài)各自的規(guī)模效應(yīng)來(lái)看，除了萬(wàn)達(dá)級(jí)酒店和萬(wàn)達(dá)院線

26、有較強(qiáng)的影響力之外，其他的相關(guān)功能業(yè)態(tài)都還無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。其中，萬(wàn)達(dá)持有且可租賃的 5A 級(jí)甲級(jí)寫字樓僅為 1.7 方米，而周邊同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中金地為 20 方米、為 30 方米。由于規(guī)模的限制，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)法形成全球知名企業(yè)集團(tuán)聚集扎堆的效應(yīng)，項(xiàng)目的長(zhǎng)期受到了極大的制約。2) 特定業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要，業(yè)態(tài)組合的合理性有提升的空間?，F(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合不盡合理：沃爾瑪家庭日用品大賣場(chǎng)的定位，與項(xiàng)目整體高端商務(wù)服務(wù)的定位不匹配。沃爾瑪日常的營(yíng)運(yùn)狀況也不符合該業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：周一到周五的銷售狀況要好于周末，這與大賣場(chǎng)正常的銷售規(guī)律正好相反。由于項(xiàng)目區(qū)位的特征及購(gòu)物中心本身規(guī)模的約束，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)零售部

27、分專注于精品百貨或有一定規(guī)模的類時(shí)尚百貨可能會(huì)更符合項(xiàng)目的發(fā)展需要，現(xiàn)在的時(shí)尚流行類零售業(yè)態(tài)比例偏小。從業(yè)態(tài)功能相關(guān)性及目標(biāo)一致性兩個(gè)看，盡管神采飛揚(yáng)與萬(wàn)達(dá)院線的組合布局可以實(shí)現(xiàn)一定程度上的共享，但如果將這兩個(gè)業(yè)態(tài)置于級(jí)酒店旁，業(yè)態(tài)相關(guān)性較弱，而性表現(xiàn)更強(qiáng)，這需要在前期的業(yè)態(tài)組合方面進(jìn)行更細(xì)致的思考和規(guī)劃。2、上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的城市次(副)中心型商業(yè)中心的定位是非常的，其基本的功能性選擇及各主力業(yè)態(tài)的定位符合項(xiàng)目的整體特征。有流行時(shí)尚類百貨“巴黎春天”及時(shí)尚薈萃的商業(yè)步行街，也有上海極具人氣的“第一食品”、“寶大祥”、“上海書城”以及黃金珠寶，更有匯聚人氣的各類特色美食，有效滿足了廣場(chǎng)目標(biāo)一站式消

28、費(fèi)的需要。但上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合在一些具體的細(xì)節(jié)方面仍然有較大的發(fā)展?jié)摿Α?) 廣場(chǎng)的整體功能性選擇有調(diào)整的空間。從項(xiàng)目中各功能業(yè)態(tài)的配比及租金 情況來(lái)看：步行街對(duì)廣場(chǎng)租金的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于其面積 ，步行街用 1/8 左右的面積貢獻(xiàn)了近 1/3 的租金；相對(duì)其面積而言，主力店的租金貢獻(xiàn)較弱，其中，沃爾瑪和特力和樂的租金貢獻(xiàn)明顯偏低。從運(yùn)營(yíng)的情況及租金來(lái)看，擴(kuò)大步行街、減少和 部分主力業(yè)態(tài)的面積是接下來(lái)上海公司提升廣場(chǎng)整體的必然途徑。2) 主力業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要。從目前的經(jīng)營(yíng)狀況及客流分布來(lái)看，“和樂樓”區(qū)域的人氣不足，嚴(yán)重 項(xiàng)目整體效果；沃爾瑪家庭日用品大賣場(chǎng)的角色與廣場(chǎng)流行時(shí)尚的整體定位差異

29、較大。城市中心型 購(gòu)物中心即使 超市這一業(yè)態(tài)，也多以 5000 平方米以內(nèi)的精品類超市為主。從國(guó)內(nèi)比較的城市中心型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合來(lái)看，家具家居類賣場(chǎng)不符合城市中心型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的基本特征，該業(yè)態(tài)即使， 也只是一個(gè)補(bǔ)充，如上海正大廣場(chǎng)也有特力屋，面積只有 3660 平方米，而上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 力和樂的面積達(dá) 36600 平方米。3) 業(yè)態(tài)的相關(guān)性組合布局有待進(jìn)一步提升。從業(yè)態(tài)間的功能互補(bǔ)性及目標(biāo)人群的一致性來(lái)看，在總體的組合上，進(jìn)一步提升流行時(shí)尚類零售業(yè)態(tài)的 ，增加餐飲類業(yè)態(tài)比重，壓縮家具家居類賣場(chǎng)及家庭日用品大賣場(chǎng)的面積，才能充分體現(xiàn)廣場(chǎng)時(shí)尚潮流的整體定位。就廣場(chǎng)“娛樂樓”而言，位于二樓的國(guó)美電

30、器不符合該樓的整體定位，阻斷了各樓層間客流的，建議將國(guó)美電器調(diào)整至“沃爾瑪樓”，同時(shí)在該區(qū)域引入與青少年相業(yè)態(tài)，以更好配合一樓寶大祥和二樓上海書城的經(jīng)營(yíng)，豐富廣場(chǎng)與家庭娛樂教育相業(yè)態(tài)。黃金珠寶城與沃爾瑪?shù)臉I(yè)態(tài)屬性及客流特征明顯不一 致，建議將黃金珠寶城與步行街“頤高數(shù)碼”對(duì)調(diào)，將電器、數(shù)碼、日用品這些與家庭消費(fèi)高度相業(yè)態(tài)歸集到一起，以在五角場(chǎng)區(qū)域形成較強(qiáng)的集群優(yōu)勢(shì)。步行街下沉式廣場(chǎng)接口區(qū)域及地鐵接入部分引入更具時(shí)尚氣息的國(guó)際品牌如 ZARA、H&M，而現(xiàn)有的快餐品牌向國(guó)賓路方向適度后移，以實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)的深度融合，進(jìn)一步強(qiáng)化五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引領(lǐng)上海東北區(qū)流行風(fēng)尚的地位，促進(jìn)廣場(chǎng)的又一

31、次飛躍。3、寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的郊區(qū)型城市綜合體符合項(xiàng)目的區(qū)位特征，但在規(guī)模的及主力業(yè)態(tài)的選擇方面需要進(jìn)一步探討。1) 項(xiàng)目的規(guī)模巨大，土地的價(jià)值沒有得到充分挖掘。項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)不足 20 萬(wàn)人，項(xiàng)目購(gòu)物中心面積卻有 22 方米，步行街長(zhǎng)達(dá) 680 米，規(guī)模過于龐大，部分區(qū)域難免填鋪充數(shù)的嫌疑，項(xiàng)目沉淀了大筆資金，土地價(jià)值未得到充分挖掘。2) 業(yè)態(tài)組合的功能性有待進(jìn)一步迅速調(diào)整。通常情況下，郊區(qū)型購(gòu)物中心，性消費(fèi)更強(qiáng)，餐飲及娛樂體驗(yàn)類的消費(fèi)業(yè)態(tài)相對(duì)更加豐富。雖然寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中餐飲業(yè)態(tài)面積的 已經(jīng)達(dá)到 44%，但由于購(gòu)物中心位市待開發(fā)的區(qū)域，其特色餐飲的比例仍然偏低，建議在 1 號(hào)和 7 號(hào)門之間引

32、入的特色餐飲及其它功能性業(yè)態(tài)(如銀行)以拉動(dòng)該區(qū)域的人氣。廣場(chǎng)娛樂體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，尤其是適合少年兒童的相關(guān)業(yè)態(tài)偏少，建議在步行街二樓相對(duì)比較冷的區(qū)域增加此類業(yè)態(tài)的引進(jìn)，將寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打造成為寧波市集購(gòu)物、休閑、娛樂、教育及體驗(yàn)為一體的家庭娛樂消費(fèi)中心。4、哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所處的區(qū)位特征及空間約束，要求其有與上海、寧波等第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有不同的定位及業(yè)態(tài)組合。香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于哈爾濱新城區(qū)域，購(gòu)物中心面積不到 87000 平方米，遠(yuǎn)小于其他三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模，其區(qū)域型購(gòu)物中心的定位符合項(xiàng)目的實(shí)際。香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最大的主力店是萬(wàn)千百貨， 萬(wàn)千百貨與步行街如何實(shí)現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)、又形成業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)是廣場(chǎng)興旺

33、的關(guān)鍵。從未來(lái)的發(fā)展來(lái)看， 精品百貨、時(shí)尚步行街的搭配能更好體現(xiàn)項(xiàng)目的整體定位及特色。香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合總體而言是比較合理的，但是在娛樂區(qū)域的業(yè)態(tài)組合上卻 不足：一是二樓國(guó)美電器由于業(yè)態(tài)及營(yíng)業(yè)時(shí)間上的制約，嚴(yán)重分娛樂樓三個(gè)主力業(yè)態(tài)間的動(dòng)線，娛樂業(yè)態(tài)間沒有形成互動(dòng)，降低了整體功效的發(fā)揮；二是神采飛揚(yáng)在一樓不但在客流的帶動(dòng)上沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，而且房地產(chǎn).com導(dǎo)致娛樂樓整體租金偏低。最好能將國(guó)美電器和神采飛揚(yáng)進(jìn)行區(qū)位互換，這樣不但可以實(shí)現(xiàn)娛樂流的高度共享，也可以提升廣場(chǎng)的整體租金。由于哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于哈爾濱商務(wù)及辦公較集中的區(qū)域，周圍很重要的消費(fèi)群體是公務(wù)員及公司白領(lǐng)，主要的消費(fèi)人群

34、在 25 歲以上，這個(gè)層次的消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂業(yè)態(tài)的選擇更傾向于以家庭為的消費(fèi)，因此有必要引進(jìn)家庭共同參與型娛樂消費(fèi)業(yè)態(tài)。5、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位與基本業(yè)態(tài)功能性選擇都是比較合理的，但在部分主力業(yè)態(tài)的選擇和業(yè)態(tài)布局方面有一些待商榷的地方。1) 成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選擇伊藤洋 無(wú)疑是整個(gè)廣場(chǎng)招商的點(diǎn)睛之筆，但雙百貨的經(jīng)營(yíng)模式也給成都萬(wàn)千百貨帶來(lái)了極大的。成都萬(wàn)千百貨的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)又直接影響到成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況的好壞。成都萬(wàn) 千百貨經(jīng)營(yíng)能力與對(duì)當(dāng)?shù)仄放瀑Y源的掌控能力均遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于伊藤洋，由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)伊藤洋定位于中端綜合類百貨，從自身的能力和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，成都萬(wàn)千百貨定位于性百貨可能更加符合實(shí)際。2) 神采

35、飛揚(yáng)位于一號(hào)中庭一樓附近的布局打斷了步行街一樓的客 線，加上萬(wàn)千百貨經(jīng)營(yíng)的不景氣， 導(dǎo)致一號(hào)中庭大部分區(qū)域生意相當(dāng)清淡。由于電玩的目標(biāo)消費(fèi)群體與步行街的主流并不一致，建議將神采飛揚(yáng)與步行街，兩者間的通道部分恢復(fù)成商鋪，這樣不但影響電玩的客流和生意，更能夠順暢一樓一號(hào)中庭附近區(qū)域的客線，提升該區(qū)域的人氣和活力。3) 鑒于成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街二樓大部分區(qū)域商家的經(jīng)營(yíng)狀況都不盡理想，建議在靠近萬(wàn)千的區(qū)域增加全國(guó)各地的特色餐飲及品牌折扣店的比例，適當(dāng)縮小二樓部分的面積，降低商家的經(jīng)營(yíng)。4) 由于不同商家的承租能力不同，成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)必須時(shí)刻保持高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有必要迅速評(píng)估各商家的經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)營(yíng)能力，并對(duì)

36、不符合廣場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展方向且經(jīng)營(yíng)能力較差的品牌和商家進(jìn)行調(diào)整，以增強(qiáng)整個(gè)廣場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。四、對(duì)萬(wàn)達(dá)未來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議1、建立項(xiàng)目區(qū)位的歸類標(biāo)準(zhǔn)，按照項(xiàng)目不同開展定位及業(yè)態(tài)組合研究。為了配合萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的快速擴(kuò)張，我們需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行歸類處理，按類進(jìn)行定位和業(yè)態(tài)組合的相關(guān)研究。借鑒國(guó)際零售公司和購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，可以從兩個(gè)維度來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行歸類，一個(gè)維度是項(xiàng)目所在的城市類型，評(píng)價(jià)的指標(biāo)： GDP、人口規(guī)模、消費(fèi)品零售總額、居民人均可支配收入等等；另一個(gè)維度是項(xiàng)目在特定城市特定區(qū)域的區(qū)位特征，大體可以分為五種類型：城市中心、城市次中心、規(guī)劃中的城市中心、社區(qū)型及典型的郊區(qū)型。2、對(duì)于不同區(qū)域及類型的商業(yè)項(xiàng)

37、目要突出其相應(yīng)的定位及功能。不同類型的綜合體及購(gòu)物中心，功能是不同的：位市中心區(qū)的綜合體及購(gòu)物中心，商務(wù)服務(wù)和中高端零售是其基礎(chǔ)的功能； 而位于市郊的購(gòu)物中心，性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)相對(duì)更加豐富；社區(qū)型購(gòu)物中心，目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)是。我們需要在未來(lái)的規(guī)劃中，更進(jìn)一步強(qiáng)化不同類型購(gòu)物中心的功能及主題性，以形成各自鮮明的特點(diǎn)。3、根據(jù)不同類型項(xiàng)目的及功能，有選擇性的配置主力業(yè)態(tài)、主力店品牌及主力店 。不同類型的城市綜合體，功能必然會(huì)有所區(qū)別；不同類型的購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)及主力店的選擇應(yīng)該有所差異。根據(jù)購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，城市中心型購(gòu)物中心要著力強(qiáng)化流行時(shí)尚、繽紛多彩的特征，多采取以次主力店和

38、小商鋪為主的組合模式，弱化主力店的功能及作用；而對(duì)于郊區(qū)型綜合體，主力店作用的強(qiáng)化是購(gòu)物中心安全經(jīng)營(yíng)的根本保證。珠峰高度 8848第 16 頁(yè) 九+取道縣域，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式現(xiàn)憂萬(wàn)達(dá)之所以到三四線城市，一方面是萬(wàn)達(dá)品牌優(yōu)勢(shì)明顯，受到當(dāng)?shù)?熱捧，另一方面是為上市做資產(chǎn)準(zhǔn)備。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 繼豪擲 19.65 億元拿下武昌積玉橋?yàn)I江 165 畝地塊一周后，萬(wàn)達(dá)再次出手，在浙江紹興以 5.09 億元總價(jià)了柯橋縣城四個(gè)地塊，讓人略感意外的是，紹興柯橋縣成為了萬(wàn)達(dá)投資的第一個(gè)縣級(jí)城市。首進(jìn)縣城資料顯示，該四地塊位于柯橋縣湖中路以東、迎駕橋路以南、湖東路以西、公路以北，建設(shè)總規(guī)模約 68.7 方米，根據(jù)規(guī)劃，將在

39、該地塊建設(shè)紹興區(qū)域的首個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，總面積約為 668 方米，集大型購(gòu)物中心、商務(wù)酒店、高檔住宅、商鋪、SOHO 公寓于一體的超大型城市綜合體，也是目前柯橋在建的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)未證實(shí)消息透露稱，先前到柯橋考察的用“震撼”兩字表達(dá)他的感受，與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)對(duì)紹興鬧市區(qū)一地塊亦表示出強(qiáng)烈，目前正在洽談之中。“柯橋是萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)三角戰(zhàn)略布局的重要一站，萬(wàn)達(dá)將投資 40 億元為全面開拓三線城市打造標(biāo)本，該項(xiàng)目將由華匯設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)。”柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有關(guān)多次重申，萬(wàn)達(dá)的每個(gè)項(xiàng)目的最終目的是再造一個(gè)城市中心。面對(duì)萬(wàn)達(dá)的突然進(jìn)入，當(dāng)?shù)仄毡檎J(rèn)為：“柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為一個(gè)超大型城市綜合體，它的建設(shè)將帶動(dòng)周邊區(qū)域

40、的發(fā)展，柯橋?qū)⒊蔀橛忠环比A商業(yè)中心。”隱憂“萬(wàn)達(dá)從線城市向三四線城市大張旗鼓擴(kuò)張，最關(guān)鍵的在于三四線城市土地便宜，高地價(jià)其實(shí)對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說，是一種生存極限，商業(yè)理性接受不了高地價(jià)，萬(wàn)達(dá)每天都在給 算帳，拿不拿地都是。” 業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)之所以到三四線城市，一方面是萬(wàn)達(dá)品牌優(yōu)勢(shì)明顯，受到當(dāng)?shù)責(zé)崤酰硪环矫媸菫樯鲜凶鲑Y產(chǎn)準(zhǔn)備。“萬(wàn)達(dá)進(jìn)入一個(gè)城市時(shí)通常并不是選擇市中心的位置進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的，萬(wàn)達(dá)是在學(xué)習(xí)國(guó)美零售的做法，需要必備量足夠多、基本資本金足夠、是否有高額的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)等條件，假如一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，那么就什么問題都出來(lái)了?！币粯I(yè)內(nèi)在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)

41、如是稱。上述補(bǔ)充道：“萬(wàn)達(dá)過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，在較為偏僻的縣城柯橋開發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就看縣城能否承載萬(wàn)達(dá)商業(yè)體量，一旦消費(fèi)能力不足以支撐，對(duì)于萬(wàn)達(dá)這種資金占用型企業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目就能把整個(gè)企業(yè)?！彼坪跞圆粷M足，繼續(xù)拋出其宏偉擴(kuò)張藍(lán)圖，計(jì)劃至今年年底，已開業(yè)、正在施工和拿到土地的項(xiàng)目，新開工面積達(dá) 1000 方米，續(xù)建面積也在 1000 方米左右，將萬(wàn)達(dá)的旗幟插遍全國(guó)各個(gè)城市。萬(wàn)達(dá)廣州 競(jìng)爭(zhēng)日前，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁透露，眼下，已經(jīng)敲定的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目就達(dá) 6 個(gè)，總投資 400 億元， 加上即將開業(yè)的宜昌、襄樊的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)， 有望共增加 10 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。相比 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“繁榮”，剛剛起步的廣州萬(wàn)

42、達(dá)廣場(chǎng)顯然在數(shù)量上落后一大截，不過，從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將廣州第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位為集團(tuán)首家旗艦店，卻可以看出萬(wàn)達(dá)對(duì)華南的重視。沃爾瑪神話廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷售中心揭幕儀式在 5 月 16 日早上舉行，這也是廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式試開放銷售中心的日子。盡管自今年年初開始房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較 ，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直都保持著極高的人氣和關(guān)注度。據(jù)萬(wàn)達(dá)表示，萬(wàn)達(dá)銷售中心試開放當(dāng)天，到訪的客戶超過 1000 組，而從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)接受登記以來(lái)的短短兩里，接受登記的客戶已超過 3000 組。位于廣州舊白云機(jī)場(chǎng)區(qū)域“白云新城”商圈中心位置的廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍廣州的第一個(gè)項(xiàng)目，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)極其重視的

43、旗艦級(jí)項(xiàng)目。在廣州副中心區(qū)域白云新城內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投入 50 億額資金開發(fā)該項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積 21.9 公頃，面積約 40 方米。建成后的廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，屬于純正的第三代城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋大型商業(yè)、5A 寫字樓、超五星級(jí)酒店、室外步行街、精品公寓以及地下車庫(kù)用房等諸多業(yè)態(tài)。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)外的宣傳推廣中，一直強(qiáng)調(diào)“旗艦級(jí)項(xiàng)目”的定位。廣州萬(wàn)達(dá)的也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，萬(wàn)達(dá)有很多的戰(zhàn)略合作伙伴，比如沃爾瑪、家樂福等等，在今年年底萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商場(chǎng)項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)之前，一定會(huì)選擇其中一個(gè)合適的大型國(guó)際企業(yè)進(jìn)入的。不僅僅是在廣州，與沃爾瑪?shù)暮献饕呀?jīng)成為萬(wàn)達(dá)各地必定會(huì)拿出來(lái)佐證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“ ”的招牌。另一方面，萬(wàn)

44、達(dá)表示，經(jīng)過幾年發(fā)展，已經(jīng)有一批品牌與萬(wàn)達(dá)形成戰(zhàn)略合作，跟隨萬(wàn)達(dá)到全國(guó)各地開店。萬(wàn)達(dá)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位是頂級(jí)購(gòu)物中心，各地都在打造最商業(yè)項(xiàng)目，并有助于各個(gè)城市或區(qū)域價(jià)值的提升。實(shí)際上，不管是沃爾瑪還是家樂福，雖然是鼎鼎有名的跨國(guó)巨頭，但不可否認(rèn)，沃爾瑪是以“天天平價(jià)”出名的廉價(jià)超市，而家樂福的定位也和沃爾瑪在同一水平。沒有 LV、Dior、Hermes 等國(guó)際頂級(jí)品牌入駐的話，廣州萬(wàn)達(dá)很難與同城即將開業(yè)的太古匯等爭(zhēng)奪頂級(jí)商場(chǎng)的名號(hào)。訂單式商業(yè)地產(chǎn)讓萬(wàn)達(dá)更為津津樂道的是其獨(dú)特的商業(yè)模式。有業(yè)內(nèi)總結(jié)，經(jīng)過多年的摸索、實(shí)踐與積累，依托全國(guó)惟一的商業(yè)規(guī)劃、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)等的支持，萬(wàn)達(dá)的

45、“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式已基本成熟，因此萬(wàn)達(dá)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)出“工業(yè)化”特征，不是一個(gè)個(gè)建設(shè)，而是一批 制，萬(wàn)達(dá)每拿到一個(gè)項(xiàng)目，便可實(shí)現(xiàn)快速啟動(dòng)。擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)資源是萬(wàn)達(dá)的又一利器。據(jù)萬(wàn)達(dá)相關(guān)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)大部分為只租不售，擁有 1000 多家簽訂合作協(xié)議的商家，其中有 50 個(gè)左右是大的主力業(yè)態(tài)，60-70 個(gè)為次主力業(yè)態(tài)，這些商家都是“跟著萬(wàn)達(dá)走”，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)到哪里，他們就開到哪里，這種經(jīng)營(yíng)模式被稱之為“訂單地產(chǎn)”。據(jù)廣州萬(wàn)達(dá)，到目前為止已經(jīng)有 3000 組有意向的客戶進(jìn)行了登記，但廣州萬(wàn)達(dá)進(jìn)行出售的鋪位只有 300 組，基本是“十搶一”的狀態(tài)。據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)，萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)的概念，主

46、要是四個(gè)方面：聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。其中聯(lián)合協(xié)議是萬(wàn)達(dá)的主要特色，先尋找有意向簽約合作的客戶，再根據(jù)客戶所需拿地、規(guī)劃、修建是萬(wàn)達(dá)的開發(fā)模式。世邦魏理仕華南總經(jīng)理 表示，事實(shí)上，訂單商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外是很流行的商業(yè)模式，在拿地之前將主力店確定好可以避免在商場(chǎng)修建之后若出現(xiàn)硬傷，從而導(dǎo)致招租。表示，這樣的模式并不容易發(fā)展，主要?jiǎng)t是的市場(chǎng)很容易出現(xiàn)波動(dòng)，主力店在還未搬進(jìn)開業(yè)之前，商家都可能反悔但進(jìn)行賠償，因此很多租客比較抗拒這種模式。事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)從“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”獲得的另一個(gè)好處則是資金鏈的。表示，一是先談妥主力店，等商場(chǎng)開業(yè)的時(shí)候，至少有 50%以上的店面是已經(jīng)租出，那么租金能夠

47、確保。一方面，萬(wàn)達(dá)向來(lái)是滿鋪開業(yè)，租金更是有保障；另一方面，萬(wàn)達(dá)將與戰(zhàn)略合作伙伴簽訂的門面協(xié)議向銀行抵押，還可獲得一筆銀行貸款，從而支撐開發(fā)所需。白云新城副中心廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址白云新城，白云新城的發(fā)展定位是“云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)服務(wù)中心”。雖然未來(lái)的前景頗為吸引人，但這里并不是廣州已經(jīng)成熟的傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍并不濃厚。據(jù)世邦魏理仕今年首季末對(duì)廣州商鋪的調(diào)查分析，其認(rèn)為第一季度外資零售商對(duì)廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空間需求仍然殷切，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金環(huán)比上漲 3.6%至每天每平方米 48.1 元；未有新建項(xiàng)目完工開業(yè)，市場(chǎng)空置率下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)至 11.2%。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，從 20

48、10 年到 2012 年廣州新增的商鋪供應(yīng)中，熱門的天河商務(wù)區(qū)將占 28%，珠江新城為 27%，而路商業(yè)圈只占 6%?？梢韵胂螅谔旌?、珠江新城等熱門商圈繼續(xù)加固之后，其他地方或許很難形成新的商業(yè)氛圍。事實(shí)上， 僅天河與珠江新城，在 2010 年入市的項(xiàng)目就有高德置地廣場(chǎng)、太古匯、廣州國(guó)際金融中心、珠江廣場(chǎng)等。但 認(rèn)為，廣州的商鋪目前并沒有形成有效滿足，以節(jié)假日來(lái)看，還是有很多周邊城市的人到廣州購(gòu)物，這說明廣州的商業(yè)環(huán)境正在，已經(jīng)比以前更好。認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消費(fèi)者主要是覆蓋項(xiàng)目周邊的區(qū)域人口，能否持續(xù)項(xiàng)目的熱銷，還是要看萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能否將特色一直保持下去。560 億投資預(yù)警 萬(wàn)達(dá)的管理“如果萬(wàn)達(dá)的

49、管理跟不上，其擴(kuò)張就將有很大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年 的順馳就是一個(gè)明顯的例子?！苯眨淮稳f(wàn)達(dá)旗下項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的培訓(xùn)會(huì)議在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部召開，會(huì)議的是“堅(jiān)決執(zhí)行制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)”。這已是萬(wàn)達(dá)近一年多來(lái)第四次召開類似的財(cái)務(wù)部門會(huì)議，急劇擴(kuò)張的萬(wàn)達(dá)似乎已嗅到了的 。財(cái)務(wù)培訓(xùn)會(huì)議“我們要重點(diǎn)解決財(cái)務(wù)制度執(zhí)行、財(cái)務(wù)中的問題。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理在會(huì)議上表示。在多年的財(cái)務(wù)管理上，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了自身不少問題。2008 年底，萬(wàn)達(dá)南昌公司副總經(jīng)理白因?yàn)椤傲疂崋栴}”被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)除名；2009 年年后上班的第一天， 因旗下一項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門萬(wàn)達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度， 又對(duì)有財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了通報(bào)批評(píng)“財(cái)務(wù)系統(tǒng)必須盡快拿出彌補(bǔ)制度漏洞

50、、確保資金安全的措施?！痹谇暗囊淮蝺?nèi)部會(huì)議上，萬(wàn)達(dá)財(cái)務(wù)系統(tǒng)不斷出現(xiàn)的問題，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)對(duì)其財(cái)務(wù)管理部門提出了“意見”。因此，上，關(guān)于付款、收款、招投標(biāo)、合同審核、財(cái)務(wù)印鑒管理、現(xiàn)金盤點(diǎn)、銀行對(duì)賬等財(cái)務(wù)管理問題成為了萬(wàn)達(dá)財(cái)務(wù)部門討論的重點(diǎn)。“財(cái)務(wù)的品德不能出問題，與子公司之間也要相互配合和相互監(jiān)督。”表示。而在此之前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)召開過多次類似的會(huì)議以圖加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)財(cái)務(wù)的。2008 年 6 月 14 日， 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公司召開商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)培訓(xùn)會(huì)，220 萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)參與了這次培訓(xùn)；2009 年 2 月 15 日， 萬(wàn)達(dá)再一次召集其財(cái)務(wù)系統(tǒng)學(xué)習(xí)。隨著萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張 似乎了其財(cái)務(wù)管理體系跟不上擴(kuò)張“步伐”所帶來(lái)的

51、風(fēng)險(xiǎn)。同樣在項(xiàng)目 上，在 2 月份還對(duì)其項(xiàng)目公司的進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)，讓其各地項(xiàng)目學(xué)習(xí)城市綜合體項(xiàng)目全程管控，項(xiàng)目發(fā)展及項(xiàng)目成本管理等課題?！叭绻f(wàn)達(dá)的管理跟不上，其擴(kuò)張就將有很大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年的順馳就是一個(gè)明顯的例子?！比f(wàn)達(dá)的這一輪培訓(xùn)計(jì)劃，分析表示。管理“滯后”風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上，在 2008 年 10 月之前，像大多數(shù)地產(chǎn)商一樣，萬(wàn)達(dá)并不顯山露水，但 10 月之后，萬(wàn)達(dá)顯示了其擴(kuò)張的野心，不斷的范圍內(nèi)攻城略地。到目前為止，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)完成了在國(guó)內(nèi)數(shù)十個(gè)城市的布局， 預(yù)計(jì)總投資額超過 560 億元，而且到目前為止，萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張似乎還未有停止的跡象。“今年我們計(jì)劃投資 200 億元，在國(guó)內(nèi)買 12 到 15 塊地

52、皮。”對(duì)媒體表示。在的“藍(lán)圖”中，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)將遍布 37 個(gè)、三線城市，部分一線城市甚至有多個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的布局。“姑且不論這種擴(kuò)張對(duì)于資金的需求，僅這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)就需要極高的財(cái)務(wù)管控能力?！狈治稣J(rèn)為， 萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張?jiān)诮鉀Q資金問題的同時(shí)，同樣需要其擁有出色的企業(yè)管理能力?！暗@然，萬(wàn)達(dá)似乎并未達(dá)到這樣的要求，此前的萬(wàn)達(dá)從歷過如此大規(guī)模的擴(kuò)張。”對(duì)于萬(wàn)達(dá)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，分析并不樂觀。部分分析甚至認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的管理能力特別是財(cái)務(wù)管理能力如果不能得到迅速的提升，其擴(kuò)張可能將遭遇“順馳式”的困境。萬(wàn)達(dá) 2010 第一季度銷售 152 億大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 2010 年一季度旗下商業(yè)地產(chǎn)、百貨、院線三項(xiàng)業(yè)務(wù)銷售總額達(dá)到 161.8 億元。4 月 29 日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布，2010 年一季度旗下商業(yè)地產(chǎn)、百貨、院線三項(xiàng)業(yè)務(wù)銷售總額達(dá)到161.8 億元，創(chuàng)造了有史以來(lái)的單季最佳銷售業(yè)績(jī)。其中，萬(wàn)達(dá)第一季實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約 137 方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約 152 億元，并超越萬(wàn)科。根據(jù)資料，萬(wàn)科今年第一季度共實(shí)現(xiàn)銷售面積 124.2 方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額為 150.9 億元。萬(wàn)達(dá)表示，152 億元的銷售額相當(dāng)于 2009 年