房地產(chǎn)企業(yè)四大階段的納稅籌劃與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1、 房地產(chǎn)開發(fā)四大階段的納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)四大階段的納稅籌劃 劉玉章 與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 第一階段第一階段 投資決策階段的納稅籌劃投資決策階段的納稅籌劃 投資決策階段的主要工作內(nèi)容：投資決策階段的主要工作內(nèi)容： （一）項(xiàng)目的選擇：（一）項(xiàng)目的選擇： 開發(fā)商根據(jù)各種渠道獲得的多種信息，形成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的初開發(fā)商根據(jù)各種渠道獲得的多種信息，形成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想，包括項(xiàng)目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想進(jìn)步設(shè)想，包括項(xiàng)目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行市場綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門以一步進(jìn)行市場綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門以及

2、其他開發(fā)商、投資商的接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。及其他開發(fā)商、投資商的接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。 （二）項(xiàng)目的可行性研究（二）項(xiàng)目的可行性研究 項(xiàng)目選擇之后，對(duì)項(xiàng)目做進(jìn)一步的分析，包括：市場研究、項(xiàng)項(xiàng)目選擇之后，對(duì)項(xiàng)目做進(jìn)一步的分析，包括：市場研究、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)、資金籌集等。目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)、資金籌集等。 通過可行性研究：通過可行性研究： （1 1）可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益水平有個(gè)估算，對(duì)開發(fā)中的關(guān)鍵）可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益水平有個(gè)估算，對(duì)開發(fā)中的關(guān)鍵因素有所掌握，從而，在若干個(gè)開發(fā)方案中選擇最合適的方案。因素有所掌握，從而，在若干個(gè)開發(fā)方案中選擇最合適的方案。 （2 2）通過可

3、行性研究，如果，開發(fā)商認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益）通過可行性研究，如果，開發(fā)商認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平不可以接受，或有較大風(fēng)險(xiǎn)，可以放棄該項(xiàng)目。水平不可以接受，或有較大風(fēng)險(xiǎn)，可以放棄該項(xiàng)目。 1111、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本？本？ 答：答：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)（國稅發(fā)200931200931號(hào)）第二十七條規(guī)定：號(hào)）第二十七條規(guī)定：“前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地生的水文地質(zhì)勘察、測

4、繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用通平等前期費(fèi)用”。 開發(fā)項(xiàng)目調(diào)研階段是房地產(chǎn)企業(yè)尋找開發(fā)項(xiàng)目的階段，包括：開發(fā)項(xiàng)目調(diào)研階段是房地產(chǎn)企業(yè)尋找開發(fā)項(xiàng)目的階段，包括：投資項(xiàng)目的尋找、投資項(xiàng)目精選、初步可行性研究、項(xiàng)目談判、詳投資項(xiàng)目的尋找、投資項(xiàng)目精選、初步可行性研究、項(xiàng)目談判、詳細(xì)可行性研究和公司總體決策幾個(gè)步驟。在此階段也可憑請(qǐng)外部專細(xì)可行性研究和公司總體決策幾個(gè)步驟。在此階段也可憑請(qǐng)外部專家進(jìn)行咨詢，發(fā)生的費(fèi)用符合上述文件的規(guī)定范圍，可以計(jì)入家進(jìn)行咨詢，發(fā)生的費(fèi)用符合上述文件的規(guī)定范圍，可以計(jì)入“開開發(fā)成本發(fā)成本前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)” 1212、房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地

5、使用權(quán)涉及哪些稅費(fèi)？、房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)涉及哪些稅費(fèi)？ 例例1 11 1、甲企業(yè)、甲企業(yè)20092009年取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓年取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓價(jià)價(jià)80008000萬元，支付契稅萬元，支付契稅240240萬元，辦理土地使用權(quán)過戶等手續(xù)費(fèi)支萬元，辦理土地使用權(quán)過戶等手續(xù)費(fèi)支付付6060萬元，土地用途為住宅用地。萬元，土地用途為住宅用地。20112011年初，經(jīng)過與乙房地產(chǎn)公司年初，經(jīng)過與乙房地產(chǎn)公司協(xié)商，甲公司準(zhǔn)備以土地向乙投資，土地評(píng)估價(jià)協(xié)商，甲公司準(zhǔn)備以土地向乙投資，土地評(píng)估價(jià)1000010000萬元。萬元。 甲公司涉稅分析：甲公司涉稅分析：

6、一、關(guān)于營業(yè)稅及附加一、關(guān)于營業(yè)稅及附加 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅（財(cái)稅20021912002191號(hào)號(hào)) )規(guī)定：規(guī)定：（一）以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分（一）以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 二、關(guān)于土地增值稅二、關(guān)于土地增值稅 財(cái)稅字財(cái)稅字19950481995048號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的（含單位及個(gè)人），投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作

7、價(jià)入股，將（含單位及個(gè)人），投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的, ,應(yīng)征收土地增值稅。應(yīng)征收土地增值稅。 財(cái)稅財(cái)稅200621200621號(hào)提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：號(hào)提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，發(fā)的，或者房地產(chǎn)開

8、發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字均不適用財(cái)稅字199548199548號(hào)號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。 三、關(guān)于企業(yè)所得稅三、關(guān)于企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條：第二十五條： “企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、途的，

9、應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外”。 乙公司涉稅分析乙公司涉稅分析 根據(jù)根據(jù)契稅暫行條例契稅暫行條例：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅義務(wù)人。屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅義務(wù)人。 假設(shè)當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿榧僭O(shè)當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%3%，乙公司應(yīng)交契稅，乙公司應(yīng)交契稅300300萬元。萬元。 以股權(quán)形式取得土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)以股權(quán)形式取得土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換非貨幣性資產(chǎn)交換 土地使用權(quán)的成本土地使用權(quán)市場公允價(jià)值土地使用權(quán)的成本土地使用

10、權(quán)市場公允價(jià)值 轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià)補(bǔ)價(jià) 1313、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合其他企事業(yè)單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合其他企事業(yè)單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)怎樣納稅？房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)怎樣納稅？ 國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號(hào)第號(hào)第三十六條三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企（一）凡開

11、發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額“視同銷售收入視同銷售收入”進(jìn)進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。行相關(guān)的稅務(wù)處理。 例例1 12 2、20082008年年2 2月，月，南欣房地產(chǎn)公司在開發(fā)北苑小區(qū)的過程南欣房地產(chǎn)公司在開發(fā)北苑小區(qū)的過程中，中，因?yàn)橘Y金不足，吸收廣德公司投資

12、入股，廣德公司投入資金因?yàn)橘Y金不足，吸收廣德公司投資入股，廣德公司投入資金70007000萬元，雙方約定，房產(chǎn)建成，南欣分給廣德房產(chǎn)萬元，雙方約定，房產(chǎn)建成，南欣分給廣德房產(chǎn)3000030000平方米。平方米。20092009年年1111月，北苑小區(qū)開發(fā)完成，廣德公司按協(xié)議分得月，北苑小區(qū)開發(fā)完成，廣德公司按協(xié)議分得3000030000平方平方米，該小區(qū)每平方米計(jì)稅成本米，該小區(qū)每平方米計(jì)稅成本21502150元。元。 例例1 13 3、濟(jì)南宏嶺房地產(chǎn)公司、濟(jì)南宏嶺房地產(chǎn)公司20072007年在開發(fā)年在開發(fā)玖玖名邸玖玖名邸小區(qū)小區(qū)過程中，吸收其他企業(yè)為分房目的投入的資金過程中，吸收其他企業(yè)為分

13、房目的投入的資金30003000萬元。萬元。20082008年年9 9月房產(chǎn)開發(fā)完成，并已經(jīng)按合同將房產(chǎn)分給各投資方，但是，由于月房產(chǎn)開發(fā)完成，并已經(jīng)按合同將房產(chǎn)分給各投資方，但是，由于工程沒與施工企業(yè)決算，無法計(jì)算成本，當(dāng)年期間費(fèi)用工程沒與施工企業(yè)決算，無法計(jì)算成本，當(dāng)年期間費(fèi)用100100萬元。萬元。吸收的投資款應(yīng)怎樣作稅務(wù)處理？吸收的投資款應(yīng)怎樣作稅務(wù)處理？ （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：定進(jìn)行處理： 1.1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)

14、納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。 同時(shí)，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除同時(shí)，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。相關(guān)的利息支出。 2.2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。稅務(wù)處理。 14 14、非金融企業(yè)之間怎樣擴(kuò)大融資渠道？、非金融企業(yè)之間怎樣擴(kuò)大融資渠道？ 售后回購售后回購 ：是指銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后再將同樣或：是指銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后再將同樣或類似的商品購回的銷售

15、方式。類似的商品購回的銷售方式。 （一）（一）國稅函國稅函20088752008875號(hào)：采用售后回購方式銷售商品的，銷號(hào)：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 有證據(jù)表明不符合銷售有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 （二）（二）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：采用售后回購方式銷售

16、商品的，收：采用售后回購方式銷售商品的，收到款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間到款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 例例1 14 4、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金緊張，與乙公司約定，、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金緊張，與乙公司約定， 20092009年年3 3月月1 1日將一棟新建成的公寓樓售給乙公司，售價(jià)日將一棟新建成的公寓樓售給乙公司，售價(jià)50005000萬元，萬元，成本價(jià)成本價(jià)40004000萬元。雙方合同約定，萬元。雙方合同約定，1010個(gè)月之后，甲公司以個(gè)月之后，甲公司以54005400萬元萬

17、元購回該公寓樓。在回購期內(nèi)，該樓仍然由甲公司負(fù)責(zé)管理。售樓款購回該公寓樓。在回購期內(nèi)，該樓仍然由甲公司負(fù)責(zé)管理。售樓款已經(jīng)收到。已經(jīng)收到。20102010年年1 1月月1 1日，甲公司購回公寓樓。日，甲公司購回公寓樓。 1515、非金融企業(yè)向金融企業(yè)融資有何新的辦法？、非金融企業(yè)向金融企業(yè)融資有何新的辦法？ 例例1 15 5、 甲房地產(chǎn)公司由于當(dāng)前資金緊張，準(zhǔn)備把一幢新建的甲房地產(chǎn)公司由于當(dāng)前資金緊張，準(zhǔn)備把一幢新建的寫字樓售給租賃公司，然后再以寫字樓售給租賃公司，然后再以融資租賃形式融資租賃形式返租回來自用。寫字返租回來自用。寫字樓成本價(jià)樓成本價(jià)40004000萬元，售價(jià)萬元，售價(jià)50005

18、000萬元，租期萬元，租期5 5年，每年付租金年，每年付租金12001200萬萬元，租賃期滿甲公司可以按元，租賃期滿甲公司可以按380380萬元購得該寫字樓。應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行萬元購得該寫字樓。應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行財(cái)稅處理？財(cái)稅處理？ 國稅函國稅函20088752008875號(hào)：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，號(hào)：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。則。 實(shí)質(zhì)重于形式原則是指企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，應(yīng)按照交實(shí)質(zhì)重于形式原則是指企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，應(yīng)按照交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行稅

19、務(wù)處理，而不應(yīng)僅以法律形式為依據(jù)。易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)處理，而不應(yīng)僅以法律形式為依據(jù)。 關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告題的公告（國家稅務(wù)總局公告（國家稅務(wù)總局公告20102010年第年第1313號(hào)）：融資性售后回租號(hào)）：融資性售后回租業(yè)務(wù)：是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)：是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。 融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及

20、與融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。 （1 1）增值稅和營業(yè)稅）增值稅和營業(yè)稅根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。值稅和營業(yè)稅。（2 2）企業(yè)所得稅）企業(yè)所得稅根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)

21、的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。在稅前扣除。 16 16、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)怎樣稅前扣除？、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)怎樣稅前扣除？ 企業(yè)所得稅實(shí)施條例企業(yè)所得稅實(shí)施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的

22、關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%60%扣除，但最高不得超過當(dāng)扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的年銷售（營業(yè)）收入的55。 （1 1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的與交際應(yīng)酬）業(yè)務(wù)招待費(fèi)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的與交際應(yīng)酬有關(guān)的費(fèi)用和對(duì)外饋贈(zèng)的禮品等交際應(yīng)酬費(fèi)用，如餐飲、娛樂、煙、有關(guān)的費(fèi)用和對(duì)外饋贈(zèng)的禮品等交際應(yīng)酬費(fèi)用，如餐飲、娛樂、煙、酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于對(duì)外贈(zèng)送的帶有本單位標(biāo)志酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于對(duì)外贈(zèng)送的帶有本單位標(biāo)志的自產(chǎn)產(chǎn)品或?qū)ｉT訂做的禮品，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用。若無任何標(biāo)的自產(chǎn)產(chǎn)品或?qū)ｉT訂做的禮品，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用。若無任何標(biāo)

23、志的贈(zèng)送禮品，屬于捐贈(zèng)支出。志的贈(zèng)送禮品，屬于捐贈(zèng)支出。 （2 2）業(yè)務(wù)招待費(fèi)屬于交際應(yīng)酬性質(zhì)，不得計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本，）業(yè)務(wù)招待費(fèi)屬于交際應(yīng)酬性質(zhì)，不得計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本，按照按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，統(tǒng)一在的規(guī)定，統(tǒng)一在“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”科目核算科目核算 （3 3）銷售（營業(yè)）收入是指銷售或營業(yè)收入凈額，一般包括主）銷售（營業(yè)）收入是指銷售或營業(yè)收入凈額，一般包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和視同銷售收入，不含營業(yè)外收入、投營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和視同銷售收入，不含營業(yè)外收入、投資收益。資收益。 （4 4）企業(yè)在籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，屬于開辦費(fèi)的一部分，）企業(yè)在籌建期間發(fā)生

24、的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，屬于開辦費(fèi)的一部分，無比例限制，按照企業(yè)開辦費(fèi)的扣除辦法扣除。無比例限制，按照企業(yè)開辦費(fèi)的扣除辦法扣除。 （5 5）企業(yè)在清算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不受比例限制，在計(jì)）企業(yè)在清算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不受比例限制，在計(jì)算清算所得時(shí)全額扣除。算清算所得時(shí)全額扣除。 （6 6）預(yù)售收入可否作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)？）預(yù)售收入可否作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)？ 1 71 7、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開辦費(fèi)？、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開辦費(fèi)？ 實(shí)施條例實(shí)施條例第第7070條：企業(yè)發(fā)生的其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用條：企業(yè)發(fā)生的其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，

25、攤銷年限不得低于的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3 3年。年。 國稅函國稅函200998200998號(hào)：新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待號(hào)：新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)在新稅法實(shí)施以前年度的未攤銷完的開辦費(fèi)，也可根據(jù)上述規(guī)企業(yè)在新稅法實(shí)施以前年度的未攤銷完的開辦費(fèi)，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。定處理。 國稅函國稅函201079

26、201079號(hào)：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算號(hào)：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知（國稅函（國稅函200998200998號(hào)）號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。第九條規(guī)定執(zhí)行。 第二階段第二階段 前期工作階段的納稅籌劃前期工作階段的納稅籌劃 前期工作階段的主要工作內(nèi)容：前期工作階段的主要工作內(nèi)容： 投資

27、決策分析后到正式施工之前，開發(fā)企業(yè)要完成的主要工作投資決策分析后到正式施工之前，開發(fā)企業(yè)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體內(nèi)容有：是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體內(nèi)容有： （1 1）獲取土地使用權(quán)；）獲取土地使用權(quán)； （2 2）實(shí)施籌資計(jì)劃；）實(shí)施籌資計(jì)劃； （3 3）規(guī)劃方案的擴(kuò)充設(shè)計(jì)；）規(guī)劃方案的擴(kuò)充設(shè)計(jì)； （4 4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可；）獲得規(guī)劃及配套部門的許可； （5 5）拆遷、安置、補(bǔ)償；）拆遷、安置、補(bǔ)償； （6 6）實(shí)施現(xiàn)場的）實(shí)施現(xiàn)場的“通、平通、平”； （7 7）估算工程量和開發(fā)成本；）估算工程量和開發(fā)成本； （8 8）與建

28、筑商初步洽談承發(fā)包事宜。）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜。 21 21、 房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？土地使用權(quán)的成本？ （一）以房換地，土地成本的計(jì)算（一）以房換地，土地成本的計(jì)算 1.1.換出換出的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受土地的企的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受土地的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)：業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)： 土地使用權(quán)成本土地使用權(quán)成本 應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值 土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費(fèi)土

29、地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià)補(bǔ)價(jià) 2.2.換出的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、換出的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的：建造的： 土地使用權(quán)的成本土地使用權(quán)的成本 應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值 土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià)補(bǔ)價(jià) 例例2 21 1、甲企業(yè)、甲企業(yè)20072007年取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓年取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓價(jià)價(jià)60006000萬元，支付契稅萬元，支付契稅240240萬元，辦理土地使用權(quán)等手續(xù)費(fèi)萬元，辦理土地使用權(quán)等手續(xù)費(fèi)4040萬元，萬元，土地用途為住宅用地。土地用途為住宅用地。20082008年初，經(jīng)過與乙房地產(chǎn)公

30、司協(xié)商，準(zhǔn)備年初，經(jīng)過與乙房地產(chǎn)公司協(xié)商，準(zhǔn)備合作開發(fā)，甲公司以土地投入，乙公司出資合作開發(fā)，甲公司以土地投入，乙公司出資90009000萬元進(jìn)行開發(fā)。開萬元進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)完工后，甲乙公司按發(fā)完工后，甲乙公司按4 4：6 6比例分配房產(chǎn)。比例分配房產(chǎn)。20082008年末，項(xiàng)目開發(fā)完年末，項(xiàng)目開發(fā)完成，建筑總面積成，建筑總面積150000150000，甲方分得房產(chǎn)，甲方分得房產(chǎn)6000060000。經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)。經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估每平米公允價(jià)值為評(píng)估每平米公允價(jià)值為23002300元。計(jì)算乙公司土地使用權(quán)成本。元。計(jì)算乙公司土地使用權(quán)成本。 案例分析案例分析 （1 1）根據(jù)國稅函發(fā)）根據(jù)國稅函發(fā)

31、19951561995156號(hào)：合作建房應(yīng)交營業(yè)稅。號(hào)：合作建房應(yīng)交營業(yè)稅。 （2 2）根據(jù)財(cái)稅字）根據(jù)財(cái)稅字19950481995048號(hào)：對(duì)于一方出土地，一方出資號(hào)：對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，暫免征收土地增值稅。金，雙方合作建房，暫免征收土地增值稅。 （3 3）根據(jù)）根據(jù)契稅暫行條例細(xì)則契稅暫行條例細(xì)則第十條：土地使用權(quán)交換、第十條：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。

32、 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。 （二）以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)（二）以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換非貨幣性資產(chǎn)交換 土地使用權(quán)的成本土地使用權(quán)市場公允價(jià)值土地使用權(quán)的成本土地使用權(quán)市場公允價(jià)值 轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià)補(bǔ)價(jià) 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 貸：實(shí)收資本（股本）貸：實(shí)收資本（股本） 借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 2 22 2、房地產(chǎn)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，

33、將土地使用權(quán)投資、房地產(chǎn)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，怎樣計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓所得？其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，怎樣計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓所得？ 第三十七條第三十七條 （房地產(chǎn)）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地（房地產(chǎn)）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)

34、目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的公允價(jià)值計(jì)算確的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 例例2 22 2、甲房地產(chǎn)公司為分得辦公用房，以土地入股參與乙房、甲房地產(chǎn)公司為分得辦公用房，以土地入股參與乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)，土地賬面價(jià)值地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)，土地賬面價(jià)值10001000萬元，房產(chǎn)建成后，萬元，房產(chǎn)建成后，甲企業(yè)分得甲企業(yè)分得50%50%，計(jì)房產(chǎn)，計(jì)房產(chǎn)60006000平米，每米市場價(jià)平米，每米市場價(jià)23002300元。元。 23 23、企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？、企業(yè)

35、合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？ 一、營業(yè)稅一、營業(yè)稅 合作建房，是指由一方（簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方合作建房，是指由一方（簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：（簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種、純粹的第一種、純粹的“以物易物以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 1.1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁

36、有部分房屋的所有權(quán)。分房屋的所有權(quán)。 2.2.以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。合營企業(yè)，合作建房。 1.1.房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式房屋建成后

37、，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定。的規(guī)定。 2.2.房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。 3.3.如

38、果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。不征營業(yè)稅的行為。 二、土地增值稅的節(jié)稅技巧二、土地增值稅的節(jié)稅技巧 例例2 23 3 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20062006年通過招拍年通過招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金30003000萬元，甲企業(yè)沒有萬元，甲企業(yè)沒有進(jìn)行任何開發(fā)。進(jìn)行任何開發(fā)。20082008年年3 3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備

39、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評(píng)估價(jià)地產(chǎn)開發(fā)公司，評(píng)估價(jià)80008000萬元，由乙公司開發(fā)這項(xiàng)土地。營業(yè)萬元，由乙公司開發(fā)這項(xiàng)土地。營業(yè)稅稅率稅稅率5%5%，城市維護(hù)建設(shè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅7%7%，教育費(fèi)附加，教育費(fèi)附加3%3%，計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)交，計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅額。土地增值稅額。 如何籌劃可以降低土地增值稅？如何籌劃可以降低土地增值稅？ 財(cái)稅字財(cái)稅字19950481995048號(hào)：對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合號(hào)：對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征

40、收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 2424、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時(shí)開始交納城鎮(zhèn)土、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時(shí)開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時(shí)截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？地使用稅，何時(shí)截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？ 一、土地使用稅的納稅人（一、土地使用稅的納稅人（20062006年年國務(wù)院令國務(wù)院令483483號(hào)號(hào)） 條例條例第二條在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用第二條在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)

41、定繳納土地使用稅。納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位； 所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 三、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間三、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間 財(cái)政部財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通

42、知策的通知（財(cái)稅（財(cái)稅20061862006186號(hào)）：號(hào)）： 第二條、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)第二條、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題發(fā)生時(shí)間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。用稅。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用

43、稅有關(guān)問關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知題的通知（財(cái)稅（財(cái)稅20081522008152號(hào)）：號(hào)）： 第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 結(jié)論：在第一套商品房交付之前，按占地總面積納稅。結(jié)論：在第一套商品房交

44、付之前，按占地總面積納稅。 開始銷售的，在售出的次月不再計(jì)算土地使用稅。開始銷售的，在售出的次月不再計(jì)算土地使用稅。 從第一套商品房交付的次月起，按月計(jì)提，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期從第一套商品房交付的次月起，按月計(jì)提，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限（半年、季度）申報(bào)納稅。計(jì)算公式：限（半年、季度）申報(bào)納稅。計(jì)算公式： 本月應(yīng)納稅額本月剩余占地面積本月應(yīng)納稅額本月剩余占地面積月單位稅額月單位稅額 月單位稅額年應(yīng)納稅額月單位稅額年應(yīng)納稅額1212 本月剩余占地面積占地總面積已售房產(chǎn)占地面積本月剩余占地面積占地總面積已售房產(chǎn)占地面積 已售房產(chǎn)占地面積占地總面積已售房產(chǎn)占地面積占地總面積 （已出售建筑面積（已出售建筑面積

45、可售建筑總面積）可售建筑總面積） 25 25、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么？企、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么？企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否繳納契稅？業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否繳納契稅？ 契稅暫行條例契稅暫行條例在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。位和個(gè)人為契稅的納稅人。 第四條第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)： （一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；成交價(jià)格； （二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用（二）土

46、地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定； （三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。房屋的價(jià)格的差額。 前款成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)前款成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。關(guān)參照市場價(jià)格核定。 第九條條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確第九條條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨

47、幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。濟(jì)利益。 財(cái)稅字財(cái)稅字19980961998096號(hào)：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房號(hào)：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。納契稅。 房地產(chǎn)企業(yè)支付給本動(dòng)遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于房屋買賣價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)支付給本動(dòng)遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于房屋買賣價(jià)格，不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。 25 25、城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什

48、么不同？繳納了耕地、城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？繳納了耕地占用稅的，是否還要繳納土地使用稅？占用稅的，是否還要繳納土地使用稅？ “占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人為耕地占用稅占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人為耕地占用稅的納稅人的納稅人”。城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅的不同點(diǎn)是，耕地占用。城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅的不同點(diǎn)是，耕地占用稅是在全國范圍內(nèi)，就改變耕地用途的行為征收的稅，是一次性征稅是在全國范圍內(nèi)，就改變耕地用途的行為征收的稅，是一次性征收的；而城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，收的；而城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，就使用

49、土地的行為征收的稅，是按年征收的；這兩個(gè)稅相輔相成、就使用土地的行為征收的稅，是按年征收的；這兩個(gè)稅相輔相成、互為補(bǔ)充，起到減少亂占濫用土地、加強(qiáng)土地管理的作用。由于在互為補(bǔ)充，起到減少亂占濫用土地、加強(qiáng)土地管理的作用。由于在征收中兩個(gè)稅有部分重合，為避免對(duì)一塊土地同時(shí)征收耕地占用稅征收中兩個(gè)稅有部分重合，為避免對(duì)一塊土地同時(shí)征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，和城鎮(zhèn)土地使用稅，城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定：第九條規(guī)定：“征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1 1年時(shí)開始繳納土地使用稅年時(shí)開始繳納土地使用稅”。 “征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納

50、土地使用稅征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅”。 2626、對(duì)動(dòng)遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎樣計(jì)入土地成本？以自建房產(chǎn)、對(duì)動(dòng)遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎樣計(jì)入土地成本？以自建房產(chǎn)對(duì)被動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？購置房產(chǎn)安置動(dòng)遷戶，對(duì)被動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？購置房產(chǎn)安置動(dòng)遷戶，購置費(fèi)如何計(jì)入土地成本？購置費(fèi)如何計(jì)入土地成本？ 一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi), ,耕地占用稅耕地占用稅, ,勞勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С鰟?dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С? ,安置動(dòng)遷安置動(dòng)遷用房支出等。用房支出等。 （

51、一）實(shí)物安置拆遷的（一）實(shí)物安置拆遷的 （1 1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （2 2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房

52、屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （3 3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入（二）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)（國稅發(fā)200991200991號(hào)）第號(hào)）第2222條：條：審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或?qū)彶橹Ц督o個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或

53、簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 2 27 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“生地生地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)怎樣納稅？怎樣納稅？ 總局總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知營業(yè)稅問題的通知（國稅函（國稅函20095202009520號(hào)）：納稅人受托進(jìn)行建號(hào)）：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照的過程中，其提供建筑物拆除、

54、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè) 代理業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。 計(jì)稅營業(yè)額全部收入代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)稅營業(yè)額全部收入代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 例例1 14 4、甲房地產(chǎn)公司從市國土管理局取得一塊土地使用權(quán)，甲房地產(chǎn)公司從市國土管理局取得一塊土地使用權(quán)，

55、土地現(xiàn)狀為毛地，合同約定由甲公式負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，開發(fā)費(fèi)用抵頂土地現(xiàn)狀為毛地，合同約定由甲公式負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，開發(fā)費(fèi)用抵頂土地出讓金。開發(fā)總金額土地出讓金。開發(fā)總金額700700萬元，其中建筑物拆除、平整土地等萬元，其中建筑物拆除、平整土地等勞務(wù)費(fèi)勞務(wù)費(fèi)300300萬元，受托向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬元，受托向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)400400萬元。萬元。由于，甲公司采用異地購房安置的方式，實(shí)際發(fā)生購房安置費(fèi)用由于，甲公司采用異地購房安置的方式，實(shí)際發(fā)生購房安置費(fèi)用370370萬元，請(qǐng)計(jì)算甲公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅。萬元，請(qǐng)計(jì)算甲公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅。 2828、房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，完成開發(fā)

56、后再出售怎樣計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，完成開發(fā)后再出售怎樣計(jì)算營業(yè)稅？營業(yè)稅？ 例例1 15 20095 2009年，甲房地產(chǎn)公司通過拍賣取得乙商業(yè)公司一幢年，甲房地產(chǎn)公司通過拍賣取得乙商業(yè)公司一幢商用樓，拍賣價(jià)格商用樓，拍賣價(jià)格14 80014 800萬元，經(jīng)過投資建設(shè)，于萬元，經(jīng)過投資建設(shè)，于20112011年建成，銷年建成，銷售價(jià)格售價(jià)格32 60032 600萬元，甲公司應(yīng)當(dāng)怎樣繳納營業(yè)稅？萬元，甲公司應(yīng)當(dāng)怎樣繳納營業(yè)稅？ 關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅（財(cái)稅200316200316號(hào)）：單號(hào)）：單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以

57、全部位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。額。 財(cái)稅財(cái)稅200316200316號(hào)第二條：單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是號(hào)第二條：單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)否辦理立項(xiàng)人和

58、土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：法征收營業(yè)稅： 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目1 1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中稅目中“轉(zhuǎn)讓土轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。項(xiàng)目征收營業(yè)稅。 2 2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施

59、工階段的在建項(xiàng)目，按、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。稅目征收營業(yè)稅。 210210、委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開發(fā)設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否、委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開發(fā)設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？應(yīng)當(dāng)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？ 營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則是以是以“單位或個(gè)人屬地單位或個(gè)人屬地”為原則為原則 在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指： （1 1）提供或者接受條

60、例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)； （2 2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。個(gè)人在境內(nèi)。 （3 3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)； （4 4）所銷售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。）所銷售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。 （三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定（三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定 財(cái)稅財(cái)稅20091112009111號(hào)：號(hào)： 1 1、對(duì)中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）單位或者個(gè)人在、對(duì)中華人民共和國境內(nèi)（以下簡