物業(yè)公司籌建計(jì)劃書

1、物業(yè)公司籌建計(jì)劃書 一、公司籌建: 1. 出資人情況:法人與自然人 2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1)企業(yè)名稱的確定; 2) 企業(yè)住所; 3) 法定代表人; 4) 注冊(cè)資本; 5) 公司章程; 6) 公司從業(yè)人員。 3. 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 在組建條件具備以后,申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告,連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后,再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照,即可對(duì)外營(yíng)業(yè),并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書,還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。 4. 在取得

2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí) 1) 資質(zhì)一級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本500 萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30 人, 企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。 2) 資質(zhì)二級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本300 萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員

3、不少于20 人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以_上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。 3) 資質(zhì)三級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,50%

4、以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目:具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。 二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 1. 物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)1) 創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境 2)對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。 2. 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 l)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2)房屋裝修監(jiān)督管理 3)房屋的維護(hù)與修繕 4)設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù) 5)安全保衛(wèi)與消防 6)保潔、消毒、防疫管理 7)環(huán)境保護(hù) 8)綠化管理 9)車輛管理 10)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) 3、物業(yè)管理的基本原則 1)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則; 2)業(yè)主至上原則; 3)統(tǒng)一管理原則; 4)專

5、業(yè)高效原則; 5)權(quán)、責(zé)分明原則; 6)經(jīng)濟(jì)合理原則; 7)公平競(jìng)爭(zhēng)原則; 8)依法行事原則。 4. 物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置 1)總經(jīng)理室:決策機(jī)構(gòu),總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé),布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。 2)辦公室:總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu),主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。 3) 財(cái)務(wù)部:參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳,做好報(bào)表、納稅工作,經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀況。 4)物業(yè)管理部:按照公司的計(jì)劃和安排,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。 5) 社區(qū)服務(wù)部:依法建立各類服務(wù)點(diǎn),開展代辦業(yè)務(wù),為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

6、6) 工程部:負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。 7)保安部:檢查、督促遵紀(jì)守法,處理業(yè)主、治安維護(hù),協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。 8)產(chǎn)業(yè)部:負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料,及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。 9)租賃經(jīng)營(yíng)部:負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),提高物業(yè)的出租率。 5. 物業(yè)管理公司的前期工作 設(shè)立物業(yè)公司,并取得相關(guān)資質(zhì)后,參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在實(shí)際操作中,以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng);物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)(包括物

7、業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng),并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。 按照以下步驟進(jìn)行開展工作。1)人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備; 2)設(shè)備、器材準(zhǔn)備; 3)資金準(zhǔn)備; 4)擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查; 通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。 項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。 項(xiàng)目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 項(xiàng)目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。 配套及附近交通狀況:已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。 消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 項(xiàng)目性質(zhì)及特色 政府的支持、扶持與介入程度 開發(fā)商的背景:規(guī)模、

8、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。 周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作 l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子: 2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn): 3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi); 4)準(zhǔn)備設(shè)備; 5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。 7. 制訂物業(yè)管理方案 l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容 物業(yè)管理檔次 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) 項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 管理模式 公司人力資源管理 規(guī)章制度建設(shè) 經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo) 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 日常管理 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 3)制訂物業(yè)管理方案的主要

9、步驟 第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 第二步:培訓(xùn)工作人員 第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備 第四步:項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 第五步:研究分析調(diào)查資料 第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目 第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算 第八步:草擬方案文本 第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步:修改、研討、再修改 第十二步:可行性研究 第十三步:定稿 第十四步:實(shí)施、反饋 8. 介入物業(yè)管理工作 1)物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 2)物業(yè)的撤管 3) 簽訂物業(yè)委托管理合同 4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后,依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。 9. 物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系 l)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管

10、部門的關(guān)系 2)物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系 3)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系 4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告,報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。 5)物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 6)物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系 7)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系 設(shè)的自主權(quán),物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。 三. 物業(yè)管理費(fèi)用的管理 1.物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成 l)物業(yè)

11、管理費(fèi)用分類 一類是管理費(fèi)用,如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。 另一類是_公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出,如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用,這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交,是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。 2)有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi); 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi); 綠化管理費(fèi); 清潔衛(wèi)生費(fèi) 保安費(fèi); 辦公費(fèi); 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi); 法定稅費(fèi)。 3)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源 定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi); 小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)

12、基金; 以業(yè)養(yǎng)業(yè),一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入; 靠政府多方面的支持; 開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。 4)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是: 物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。 建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。 配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。 環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。 四. 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè) 1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容 l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度 物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例 物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍 物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制 2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度 物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定 樓宇入住規(guī)定 物業(yè)管理公約 住戶須知手冊(cè) 住宅區(qū)房

13、屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度 房屋管理服務(wù)制度 住宅區(qū)管理制度 業(yè)主公約 業(yè)主委員會(huì)章程 五. 管理制度示例1. 消防制度和規(guī)定 1)消防中心值班制度; 2)防火檔案制度; 3)防火崗位責(zé)任制度; 4)其他消防規(guī)定。 5)消防設(shè)備管理制度 2.車輛管理制度 1)門衛(wèi)管理制度 2)物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé) 3)停車場(chǎng)(庫(kù))門衛(wèi)的職責(zé) 3.車輛保管規(guī)定 1)汽車管理規(guī)定 2)自行車、摩托車管理規(guī)定 4.住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定 5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理 1)綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé) 2) 綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo) 六. 物業(yè)管理資金的來源和管理 1.物業(yè)管理啟動(dòng)資金 物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展

14、物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開 支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。 1)資金來源與管理 一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金,主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù),這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。 2)物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管 理委員會(huì)設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項(xiàng)基金

15、。同時(shí),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用,并做到?？顚Ｓ?實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。 3)日常物業(yè)管理資金 包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償,由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。 4)日常物業(yè)管理資金的管理 2.利

16、用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理 3.物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作 (l)物業(yè)管理資金的性質(zhì) 物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。 (2)物業(yè)管理資金的使用 物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性。 具體包括三方面: 成本性資金支出與使用: 公益性資金使用 投資性資金支出與使用 (3)物業(yè)管理資金的使用原則 保障物業(yè)管理需求的原則。 節(jié)約支出,合理

17、收益原則。 制約性支出使用原則。 (4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制 5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理 (l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作 物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念 物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件 3)職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平; 4)要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。 (2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則 物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序 物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則 七. 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)1. 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容 l)綜合服務(wù)的內(nèi)容 為物業(yè)自身服務(wù) 清掃保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 治安保衛(wèi)服務(wù) 家庭居民生活服務(wù) 2)經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容 衣著方面:包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。 飲食方面:如餐館店、快

18、餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。 家居方面:提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。 教育方面:可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。 娛樂方面:如成立棋牌社、讀書社,舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。 購(gòu)物方面:包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。 金融方面:開辦信用社。 經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面:如房屋出租、出賣中介,房屋評(píng)估、公證,家政服務(wù)中介; 廣告業(yè)務(wù)方面:可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。 3)開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求 效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求,它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實(shí)際效果。 方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。 態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。 滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理