2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱

1、一、房地產(chǎn)業(yè)了解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革。掌握房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本法律、行政法規(guī)。二、建設(shè)用地制度與政策了解中國(guó)現(xiàn)行土地所有制的形式，農(nóng)地征用應(yīng)遵守的原則，征用土地的工作程序。 熟悉劃撥土地使用權(quán)的含義，土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)，閑置土地的處理。掌握農(nóng)地征用的政策規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的概念及政策規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥的范圍及劃撥土地 的管理。三、城市房屋拆遷管理制度與政策了解城市房屋拆遷的概念及管理體制。熟悉城市房屋拆遷的程序，房屋拆遷糾紛的處理。掌握房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象、形式與標(biāo)準(zhǔn)，房屋拆遷安置的對(duì)象、形

2、式和安置原則，特殊情況下的房 屋拆遷補(bǔ)償、安置。四、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度與政策了解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)原則和管理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的概念，確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則，房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)的取得，項(xiàng)目資本 金制度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)廣告。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及商品房銷售的政策規(guī)定，兩書制度。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策了解勘測(cè)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，勘測(cè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理，注冊(cè)建筑師和注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師制度。 熟悉城市規(guī)劃的編制與審批，招投標(biāo)與建設(shè)監(jiān)理，建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理。掌握城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容，城市規(guī)劃的實(shí)施。六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策了解房地產(chǎn)交易的

3、管理機(jī)構(gòu)及職能。熟悉房地產(chǎn)交易的概念，房地中轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的概念。掌握房地中交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類及政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定及實(shí)施要點(diǎn)， 房地產(chǎn)租賃的分類、政策及有關(guān)規(guī)定。七、房地產(chǎn)交易管理制度與政策了解產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的概念、任務(wù)、目的、意義和原則，戶籍管理的作用、特點(diǎn)，房產(chǎn)測(cè)繪的概念， 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)的意義。熟悉房地產(chǎn)面積測(cè)算，產(chǎn)籍管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)的主要指標(biāo)。掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類、程序和要求，幾種特殊房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 的基本內(nèi)容。八、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策了解房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)師的考試報(bào)名條件，房地產(chǎn)中介服務(wù)

4、收費(fèi)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。掌握房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件，房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)，房 地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律的內(nèi)容。九、物業(yè)管理制度與政策了解物業(yè)管理的基本概念、性質(zhì)、基本內(nèi)容、主要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)。熟悉住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成，維修基金的籌集和使用。掌握物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源，收益性物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。十、房地產(chǎn)稅收制度與政策了解稅收的基本知識(shí)，與房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有關(guān)的稅收的種類。熟悉主要稅種的計(jì)征方法。 掌握企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅的計(jì)算方法，房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。一、房地產(chǎn)金融制度與政策 了解住房公積金的性質(zhì)、特點(diǎn)、歸集、提取和使用，住房公積金的利率政

5、策和稅收政策。 熟悉住房公積金管理的基本原則，個(gè)人住房貸款的種類，住房公積金貸款的額度及利率。 掌握房地產(chǎn)貸款的種類和相關(guān)規(guī)定。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理一、房地戶投資概述了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響。 熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。掌握房地產(chǎn)的種類及其投資特性。二、房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)了解資金流量、投資、成本、經(jīng)營(yíng)收人、利潤(rùn)和稅金等概念。 熟悉房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的指標(biāo)、資金時(shí)間價(jià)值概念。掌握房地產(chǎn)投資分析中投資與成本的內(nèi)涵，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。三、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理了解政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段和方法，土地一級(jí)開發(fā)的概念。熟悉

6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取方式和新、舊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響。 掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律了解房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)特征，影響房地產(chǎn)市場(chǎng) 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究了解可行性研究的含義、作用及工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的不確定性分析。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與步驟，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法，折現(xiàn)現(xiàn)金流技術(shù)在 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容及其寫作要求。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

7、投資與收入估算的方法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值、投資回收期、開發(fā)商成本利潤(rùn)率、成本收益率、投資收益率）的概念及其計(jì)算方法。六、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程了解工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作內(nèi)容，建筑工程施工招標(biāo)投標(biāo)的方式及過程。 熟悉建筑工程施工承包合同的形式與通用合同條款。掌握建設(shè)過程中工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容以及工期、成本、質(zhì)量的控制方法。七、房地產(chǎn)投資的資金融通了解房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念和意義、方式。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的步驟，融資前開發(fā)商的準(zhǔn)備工作及融資協(xié)議的一般內(nèi)容。 掌握房地產(chǎn)投資的融資渠道及融資方式，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容。八、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

8、了解物業(yè)代理的作用、代理形式及代理公司運(yùn)作方式，溝通與促銷組合的概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳與 廣告策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的形式，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的理念及應(yīng)注意的問題。熟悉房地產(chǎn)定價(jià)技巧，價(jià)格變動(dòng)對(duì)顧客和競(jìng)爭(zhēng)者的影響。掌握房地產(chǎn)定價(jià)方法。九、收益性物業(yè)管理了解收益性物業(yè)管理的內(nèi)容與模式，收益性物業(yè)管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷與保險(xiǎn)。熟悉寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的方法。 掌握收益性物業(yè)管理中的費(fèi)用測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容。一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)了解房地產(chǎn)的概念和類型。熟悉房地產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念。二、房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識(shí)了解

9、房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件。熟悉房地產(chǎn)的供求與其價(jià)格的關(guān)系及房地產(chǎn)價(jià)格的特征。掌握房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性。掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容。四、比較法熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例。掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易情況修正、交易日期修正。房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。五、成本法了解現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格。掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。六、收益法熟悉收益法的基本原則，凈收益的求取，剩余技術(shù)和收益乘數(shù)法。

10、掌握收益法的計(jì)算公式和資本化率的求取方法。七、假設(shè)開發(fā)法熟悉假設(shè)開發(fā)法的基本原理。掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。八、長(zhǎng)期趨勢(shì)法了解移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。熟悉長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理，數(shù)學(xué)曲線擬合法，平均增減量法，平均發(fā)展速度法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功 用。九、地價(jià)評(píng)估了解地租理論和地租量的計(jì)算。熟悉城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、宗地價(jià)格評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。掌握路線價(jià)法和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有份額的確定。 十、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析了解社會(huì)因素、行政因素、心理因素和國(guó)際因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。熟悉房地產(chǎn)的自身因素、環(huán)境因素、人口因素和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

11、。 十一、房地產(chǎn)估價(jià)程序了解房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來源、選定估價(jià)方法計(jì)算和交付估價(jià)報(bào)告。熟悉擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象和估價(jià)資料歸檔。掌握明確估價(jià)基本事項(xiàng)、確定估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告。一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路 線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過程。二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的

12、實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。熟悉國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房屋租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估 價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房 地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。掌握這些不同類型

13、房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作了解對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作客體、載體的受體。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則和構(gòu)成要素。掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。一、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)了解生產(chǎn)要素價(jià)格與收入分配理論的內(nèi)容。熟悉消費(fèi)者行為理論、供給理論、市場(chǎng)理論的基本概念和主要內(nèi)容。掌握需求、供給與價(jià)格的基本概念及其相互關(guān)系，消費(fèi)者如何選擇購(gòu)買各種商品以獲得最大效用、 廠商如何選擇各種要素的最優(yōu)組合以及商品價(jià)格和產(chǎn)量如何決定的基本思路。二、金融基礎(chǔ)知識(shí)了解金融機(jī)構(gòu)的組織形式、基本職能、性質(zhì)等基本內(nèi)容。熟悉金融市場(chǎng)的概念、類型

14、、特征及作用。掌握金融、貨幣、信用等范疇的基本含義、表現(xiàn)形式、區(qū)別與聯(lián)系，金融工具的種類、特征等基本 內(nèi)容。三、保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)了解保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)則，對(duì)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)管的必要性。熟悉保險(xiǎn)的種類和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的特征。掌握保險(xiǎn)的本質(zhì)、保險(xiǎn)中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、保險(xiǎn)的職能、保險(xiǎn)合同的性質(zhì)及基本內(nèi)容，房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值 評(píng)估的有關(guān)知識(shí)。四、證券基礎(chǔ)知識(shí)了解證券的種類和一般特征。熟悉有價(jià)證券的基本含義和常見類型，股票、債券、投資基金證券各自的基本特征。掌握股票、債券、投資基金證券的概念以及它們的區(qū)別與聯(lián)系。五、統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)了解動(dòng)態(tài)趨勢(shì)與波動(dòng)的經(jīng)典模式，動(dòng)態(tài)序列的結(jié)構(gòu)模型，季節(jié)波動(dòng)的測(cè)定思路。熟悉時(shí)間序列的基本內(nèi)容及測(cè)定長(zhǎng)期趨勢(shì)的基本方法。常握統(tǒng)計(jì)學(xué)中的基本概念及相關(guān)概念的關(guān)系，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的基本內(nèi)容，收集和整理統(tǒng)計(jì)資料的主 要方法。六、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集、資產(chǎn)核算、經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)核算、財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容和核算方法。掌握會(huì)計(jì)要素、會(huì)計(jì)恒等式、會(huì)計(jì)假設(shè)和會(huì)計(jì)一般原則等基本內(nèi)容。七、城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)了解城市規(guī)劃的作用、任務(wù)、體系和管理系統(tǒng)。熟悉城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃、城市用地分類。掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系，城市用地評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容。八、建筑基礎(chǔ)知識(shí)了解建筑材料、建筑設(shè)備、智能建筑的一般知識(shí)，建筑裝飾材料的分類以及建筑裝飾