資產(chǎn)評估知識點(diǎn)整理

1、'.第一章總論本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。1 一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算2 資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：現(xiàn)實性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性3資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。4資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。6有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。7 不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)

2、而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。8 價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價值類型有：市場價值。在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。9 資產(chǎn)評估的假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)公開市場假設(shè)： 公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。 公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實， 即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。清算（清償）假設(shè)10 資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。資產(chǎn)評估的工作原則： 、獨(dú)立性原則、客

3、觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則11 資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時點(diǎn)是日。第二章資產(chǎn)評估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確定。第一節(jié)市場法市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法應(yīng)用的前提條件：需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前

4、的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。第二節(jié)成本法成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法運(yùn)用的形式及其各項指標(biāo)的估算：1、基本公式可表述為：被評估資產(chǎn)評估值= 重置成本 -實體性貶值 -功能性貶值 -經(jīng)濟(jì)性貶值2、運(yùn)

5、用成本法評估資產(chǎn)的步驟：確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；確定被評估資產(chǎn)的使用年限；估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（一）重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（ 1）重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。重置成本 = 直接成本 +間接成本（ 2）物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：資產(chǎn)重置成本 = 資產(chǎn)歷史成本 ×資產(chǎn)評估時物價指數(shù) /資

6、產(chǎn)購建時物價指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本 = 資產(chǎn)歷史成本 ×（ 1±物價變動指數(shù)）（ 3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二）實體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值及估算;.'.功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技

7、術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。二：收益法應(yīng)用的前提P47三、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）收益額收益額是未來預(yù)期收益。（二）折現(xiàn)率和資本化率1、無風(fēng)險報酬率2、風(fēng)險報酬率（財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險）無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。（三）收益期限四、運(yùn)用收益

8、法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)（ 1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；（ 2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)（ 1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（ 2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章機(jī)器設(shè)備評估歷年考題中，每年都考計算題。第三節(jié) 機(jī)器

9、設(shè)備評估的成本法機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值機(jī)器設(shè)備評估值 =重置成本 -實體性貶值 -功能性貶值 -經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算四種方法 P68-80二、機(jī)器設(shè)備的實體性貶值及其估算（一）實體性貶值與成新率的估算1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率2、運(yùn)用觀測分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率第四章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。（ 5）保值增值趨房地產(chǎn)的特征： （ 1）位置固定性； （ 2）耐用性；（

10、3）影響因素多樣性； （ 4）投資大量性；勢。第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)土地資產(chǎn)的特性：1、自然特性：（1）土地面積的有限性。 （2）土地空間位置的固定性。 （3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。 （4）土地的不可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性：（ 1）用途多樣性。（ 2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。土地資產(chǎn)價格體系：土地資產(chǎn)的價格類型：1、基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。從定義中可以看到： （1）它是政府行為，是政府制定出來的； （2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格； （ 3）它的價格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的； （ 4）它表示的是單位土地面積的地價。2、標(biāo)定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地

11、市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。土地資產(chǎn)價格特點(diǎn)：1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定2、土地價格主要由土地的需求決定3、土地價格具有明顯的區(qū)域性4、土地價格的上漲性影響地產(chǎn)價格的因素：（一） 一般因素： 1、行政因素 2、社會因素 3、經(jīng)濟(jì)因素 4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。（二）區(qū)域因素：3、影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素： （1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 （ 3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（ 4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（ 6）其他因素。土地使用權(quán)評估的原則： （一） 替代原則（

12、二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。 （四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則;.'.第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個或三個以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個評估結(jié)果。建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總

13、體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評估的原則： （一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則第五章無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。無形資產(chǎn)的特點(diǎn)： 1、無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。 2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大 3、無形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的分類：無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。2、按有無法律保護(hù)，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國

14、家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。無形資產(chǎn)功能特性：1、附著性。2、共益性。3、積累性。4、替代性。專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有

15、的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)。商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下， 能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。特征： 1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。 2、商譽(yù)是多項因素作用形成的結(jié)果， 但形成商譽(yù)的個別因素不能以任何方法單獨(dú)計價。 3、商譽(yù)本身不是一項單獨(dú)的、 能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)， 而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。 4、商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項價值。第六章流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)

16、用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。流動資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，周轉(zhuǎn)速度快。第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1、流動資產(chǎn)評估是單項評估。2、必須選取準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間。一般在會計期末3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點(diǎn)。4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。無需考慮功能性貶值。三、一份準(zhǔn)確的被評估資產(chǎn)清單是正確估價資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)

17、，應(yīng)以清查核實后的實有額做為評估值。第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評估值確定的基本公式為：應(yīng)收賬款評估值 =應(yīng)收賬款賬面價值 -已確定壞賬損失 -預(yù)計壞賬損失預(yù)計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、賬齡分析法二、應(yīng)收票據(jù)的評估應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：1、按本金加利息確定。計算公式為：應(yīng)收票據(jù)評估值=本金 ×（1+利息率 ×時間）2、按貼現(xiàn)值評估值 = 到期值 -貼現(xiàn)息三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。第七章長期投資及其他資

18、產(chǎn)評估長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。上市債券的評估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價確定評估值。非上市債券的評估：采有收益法進(jìn)行。= 股票股數(shù) ×上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計算公式為：上市股票評估值評估基準(zhǔn)日該股票收盤價第八章 企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估人員具體實施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價值評估具體范

19、圍的重要途徑。二、企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析（一）企業(yè)償債能力;.'.償債能力分析一般可以通過下列指標(biāo)來進(jìn)行：2： 11、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗值：2、速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗值：1：13、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力。（二）企業(yè)運(yùn)營能力通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。1、存貨周轉(zhuǎn)率。（ 1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。（ 2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。 是用以評估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。（三）企業(yè)盈利能力

20、1、投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有（ 1）資產(chǎn)報酬率（資產(chǎn)利潤率） 。企業(yè)一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比率。（ 2）凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強(qiáng)。2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。（ 1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。（ 2）銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。4、每股股利5、市盈率三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)未來進(jìn)行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并

21、考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。第九章 資產(chǎn)評估報告第一節(jié) 資產(chǎn)評估報告的作用一、資產(chǎn)評估報告的類型1、按資產(chǎn)評估對象劃分，可分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報告、評估復(fù)核報告和評估咨詢報告3、評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報告、現(xiàn)值性報告和預(yù)期性評估報告二、資產(chǎn)評估報告的作用1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。3、對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。計算應(yīng)用：1、收益法的應(yīng)用：P50，例 2-8；P239，例 5-13； P307，例 8-1第一，企業(yè)價值評估：教材第二，無形資產(chǎn)的評估：教材P225，例 5-11； P226 例 5-12舉例： A 企業(yè)擬向 B 公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評估人員了解到以下情況：(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000 元 /臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤 10元 /臺；(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4 年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤的30%支付 A 企業(yè)；(3)根據(jù) B 公司