北京平谷區(qū)今典名園項目策劃案

1、北京平谷區(qū)今典名園工程籌劃案目錄我們的操盤思路第一局部 相關(guān)分析一、市場環(huán)境分析 2二、需求調(diào)查分析 5三、平谷區(qū)供應(yīng)工程分析 14四、本工程 SWOT分析 24第二局部 本工程操盤思路一、工程定位 26二、市場戰(zhàn)略 27三、操盤策略 27四、推廣主題 28五、工程建議 28六、銷售準(zhǔn)備 29第一局部相關(guān)分析一、市場環(huán)境分析1、平谷地理、經(jīng)濟(jì)概況平谷位于北京的東北，天津的西北，地連兩大直轄市 ，是京津兩大城市的銜接區(qū)。平谷三面環(huán)山，中間百里平川。北倚長城，西接首都國際機(jī)場 ，山青、水秀，空氣質(zhì)量一級，是國家生態(tài)環(huán)境 示范區(qū)。平谷區(qū)距北京城70公里，北與密云縣相鄰，西與順義區(qū)接壤，東、南分別與河

2、北省興 隆縣、三河市和天津市薊縣毗連；面積 1075平方公里，人口 38.5萬，全區(qū)劃分14個鎮(zhèn)、 2個鄉(xiāng)，275個行政村。平谷區(qū)地處燕山山脈南麓，華北平原北端。北、東、南三面環(huán)山，中為平原谷地，故名 平谷。東南倚巍峨盤山，北踞萬里長城。洵河由東而西轉(zhuǎn)南流貫全境，洳河自北而南匯入洵 河。平谷區(qū)歷史悠久，山水資源豐富，旅游產(chǎn)業(yè)興旺，但相對來講，距離市區(qū)的偏遠(yuǎn)和地方政府的宣傳力度不夠，旅游資源沒有充分開掘出來。平谷有北京市政府命名的“金海湖、大峽谷、大溶洞市級風(fēng)景名勝區(qū)、金海湖市級旅游度假區(qū)；有成兩區(qū)三環(huán)帶分布的十一大旅游景區(qū)；有載入吉尼斯紀(jì)錄的世界最大桃園 有人類先祖留下的上宅文化和代代相傳的淳

3、樸民風(fēng)。平谷旅游業(yè)已實現(xiàn)了食、宿、行、游、 購、娛的較高層次配套，有上百家高中低檔的賓館飯店、度假村和四通八達(dá)的交通網(wǎng)是充滿魅力的特色生態(tài)園、旅游觀光園、度假會議園、休閑娛樂園和體驗文化園，旅游具有極強(qiáng)的季節(jié)性，平谷旅游在北京多個旅游景區(qū)中所占市場份額較少，對外來旅游人口吸引的程度較低。2、平谷交通:2.1北京城到平谷的最正確線路：北京一一京順路一一枯柳樹環(huán)島右轉(zhuǎn)一一平順快速路一一平谷北京一一機(jī)場高速一一穿過首都機(jī)場西北側(cè)一一平順快速路一一平谷北京一一機(jī)場高速一一北皋出口 一一京順路一一枯柳樹環(huán)島右轉(zhuǎn)一平順快速路一平谷北京一一六環(huán)路一一南法信出口下橋一一平順快速路一一平谷北京六環(huán)路通州后屯出口

4、下橋京哈高速燕郊李齊莊左轉(zhuǎn)密三路平谷北京一一京通快速路一一京哈高速一一燕郊李齊莊左轉(zhuǎn)一一密三路一平谷22天津到平谷的最正確路線：天津一一津圍快速路一一寶坻一一薊縣一一王莊大橋路口左轉(zhuǎn)一一平谷天津一一京津塘高速一一北京六環(huán)路一一平谷天津一一津圍快速路一一寶坻左轉(zhuǎn)一一寶平公路一一102國道左轉(zhuǎn)到三河燕口路口右轉(zhuǎn)一一平谷2.3唐山、秦皇島及東北游客至平谷的最正確路線:京沈高速一一天津、薊縣出口右轉(zhuǎn)一一津圍快速一一薊縣一一王莊大橋左轉(zhuǎn)一一平谷2.4廊坊到平谷的最正確路線：廊坊一一北京六環(huán)路一一通州后屯出口下橋一一京哈高速一一燕郊李齊轉(zhuǎn)左轉(zhuǎn)一一密三路一一平谷也可從六環(huán)路順義南法信出口下橋一一平順快速路一

5、一平谷3、平谷區(qū)房地產(chǎn)特征分析平谷區(qū)遠(yuǎn)離北京城區(qū)，房地產(chǎn)市場開展受北京城區(qū)房地產(chǎn)市場雖有一定的影響，但和北京城區(qū)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較低；平谷區(qū)房地產(chǎn)價格最近幾年上漲迅速，產(chǎn)品單一，戶型結(jié)構(gòu)具有同質(zhì)性， 營銷手段相對較為簡單，標(biāo)準(zhǔn)化程度較弱；受交通和地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展的影響，平谷區(qū)房地產(chǎn)市場的消費水平相對較低，大局部工程的目標(biāo)客戶群根本都是本地長期生活居民為主；平谷區(qū)旅游業(yè)的開展一定程度上能夠帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的開展，但由于旅游資源開發(fā)速度較慢的原因，房地產(chǎn)受到的拉動幅度不大，主要表現(xiàn)在旅游地產(chǎn)方面；因為平谷區(qū)房地產(chǎn)處在一個開展階段且潛力較大，在未來的城市化進(jìn)程中將會有巨大的潛力需要挖掘，潛在的需求需要進(jìn)一步引

6、導(dǎo)。平谷區(qū)雖有局部工程有小高層、高層產(chǎn)品推向市場， 引領(lǐng)了時尚潮流，但市場接受程度不是很高，大多數(shù)消費者仍然傾向于多層建筑，更對板式結(jié)構(gòu)、南北通透的房屋感興趣，畢竟平谷區(qū)土地的稀缺程度遠(yuǎn)沒有通過提高樓高和容積率來解決的程度，可以呈擴(kuò)散型開展；平谷區(qū)中心地帶及世紀(jì)廣場周邊開發(fā)充分，住宅用地逐步呈稀缺狀態(tài)，且價格不菲，而城區(qū)周邊房價較低。二、需求調(diào)查分析在工程運營前期必須對需求市場要有初步判斷和數(shù)據(jù)分析，然后根據(jù)市場需求狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析和總結(jié)，以此來提高工程的決策精準(zhǔn)度，提高工程的銷售速度和盈利能力，所以針對今典名園工程市場需求狀況進(jìn)行了需求調(diào)查，本次調(diào)查采用工程周邊居民走訪抽樣填寫調(diào)查問卷方式，

7、問卷發(fā)放數(shù)量為 200份，作廢15份，以下針對185份有效問卷的內(nèi)容結(jié)果 統(tǒng)計和總結(jié)，作為本工程的市場需求決策依據(jù)。1、您在平谷買房首先考慮哪方面的因素：1 房屋價格2 房屋質(zhì)量3 房屋戶型面積 4 外立面形象5配套及平安6物業(yè)管理效勞小結(jié)：從以上的問題結(jié)果來看，被調(diào)查者在購置房屋的時候首先考慮的因素是房屋質(zhì)量和房屋價格，在這兩者之間，房屋質(zhì)量更是優(yōu)先考慮的，其他因素和這兩項指標(biāo)相比擬相對弱了很多。2、您在平谷區(qū)域最高可以承受的商品房單價為：1)2000 元以下 2)2000-2500 元 3)2500-3000 元 4)3000-3500 元5)3500 4000 元 6)4000-5000

8、 元小結(jié)：從以上的調(diào)查中可以斷定， 被調(diào)查購房者更多的選擇 2500元以下的房價居絕大多數(shù)， 有局部被調(diào)查者能夠承受 2500-3000 元的房價，但比例相比擬少了近一半，由于被 調(diào)查區(qū)域選擇的問題，3000元以上的房價沒有人愿意承受。對于任何消費者來講， 商品價格越低越好，大家都希望花最少的錢得到最大的利益，所以對于此類問題的回答結(jié)果可作為參考，其真實性需要進(jìn)行判斷。1)15-20 萬元3、您最高可以承受的商品房總價為：2)20-25 萬元 3)25-30 萬元 4)30-35 萬元 5)35-40萬元6)40-50 萬元 7)50萬元以上小結(jié)：最高可以承受的商品房總價調(diào)查中，48%的人可以

9、接受15-20萬之間的總價，能夠接受20-25萬的占43%，能夠接受25-30萬的占6%的比例，30萬以上的房 屋總價接受程度極弱，所以說25萬以下的房屋總價在平谷區(qū)及本工程周邊接受程 度最高。這個問題答案反映出的問題和以上的房屋單價反映的結(jié)果具有類似性，但也可以反映出群眾的消費心理和承受能力，最高承受能力可以上升到 30萬，挖掘潛力的幅度在5萬元左右。4、請問您打算購置哪種類型的產(chǎn)品？小結(jié)：被調(diào)查者中超過 70%的人會選擇多層板樓，絕大多數(shù)人對板樓感興趣，小高層占有17%，高層的比例只占 8%。5、針對您選擇的產(chǎn)品類型，請問您希望采用哪種空間形式？1錯層2躍層3 復(fù)式4 平層小結(jié)：在房屋空間

10、形式的調(diào)查中，65%的人仍然認(rèn)同平層，接受復(fù)式結(jié)構(gòu)的占15%，錯層占12%，躍層僅占8%。6 .您希望的商品房戶型是:1234567兩室一廳更多兩室兩廳二室兩廳四室兩廳室丿丁三室一丿丁戶型0%14%23%17%46%一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室一廳三室兩廳-四室兩廳I更多小結(jié)：從以上戶型調(diào)查統(tǒng)計中可以看出，46%的人希望三室一廳的戶型，23%的人希望兩室一廳，17%的人希望兩室兩廳，14%的人希望三室兩廳，其他的戶型都是零，所以在戶型方面兩室和三室需求是比擬旺盛的, 和數(shù)量，不超過兩廳。7、您購置兩室以上的房子希望衛(wèi)生間的數(shù)量？按照面積比例分布，具體分配廳的大小1 一個 2 兩個 3 三個 4

11、 其他45%的希望兩個衛(wèi)生間,小結(jié)：關(guān)于衛(wèi)生間的統(tǒng)計,52%的人要求一個衛(wèi)生間，沒有要求三個衛(wèi)生間的。8您希望購置的房屋建筑面積為:1)40m 2以下22)40 60m3)60-80m4)80-100m5)100-120m3%15%°%12%70%6)120-140m27)140-180m28)180 m 2 以上面積大小i 40以下二 40-60I- 60-801_ 80-100口 100-120I 120-140 140-180-180以上小結(jié)：對房屋面積的要求有 70%的人希望80-100平米，其次是100-120 平米和40-60平米的分別占15%和12%，其他的超大面積和小

12、面積的戶型所占比例極小，由此可以看出，80-100平米是消費主流。9 .您希望社區(qū)提供哪些生活配套【多項選擇】 ：1幼兒園2生活必需品超市3餐飲 4醫(yī)務(wù)所 5郵局 6銀行 7社區(qū)運動會所8戶外體育休閑場所 9農(nóng)貿(mào)市場 10 其他請注明 小結(jié)：從上圖可以看出，人們對配套要求比擬嚴(yán)格，例如與自己生活相關(guān)的醫(yī)務(wù)所、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、運動場等要求都必須有。對于業(yè)主來講配套的周全程度越高越好, 但從此可以判斷出緊要程度，配套的先后次序和輕重緩急。10 您所要求的物業(yè)管理是：1開發(fā)商自建物業(yè)公司2知名專業(yè)物業(yè)管理3 只要效勞好，其他無所謂開發(fā)商自建物業(yè) 公司12%廠知名專業(yè)物業(yè)公口開發(fā)商自建物業(yè)公司只

13、要效勞好，其司知名專業(yè)物業(yè)公司他無所謂26%只要效勞好，其他無所謂62%小結(jié)：購房者對物業(yè)公司的要求是只要效勞好其他無所謂的占62%，超出一半的比例,這說明購房者更看重物業(yè)效勞的質(zhì)量，需求更加實在，對開發(fā)商自建物業(yè)公司的 選擇較少，僅是12%。11. 您能夠接受最高的物業(yè)管理費為元 /月平米：10.5 以下 20.5-131-242-3小結(jié)：被調(diào)查者對 0.5元以下的物業(yè)費認(rèn)同比例最高，0.5-1元的認(rèn)同度次之，超過1元的物業(yè)費認(rèn)可程度幾乎等于零，從此可以看出，物業(yè)管理不能超過 1元，1元以下是可以接受的。12. 請問您需要什么樣的交房標(biāo)準(zhǔn)？1 毛坯房 2 初裝修 3 精裝修小結(jié)：從以上調(diào)查比

14、例來看，大局部人接受的裝修是毛坯或者是簡單的初裝，不認(rèn)可精13. 請問您在未來兩年內(nèi)需要購置住宅的原因？1 第一居所2 投資3二次臵業(yè)4 其它請注明系列1小結(jié)：從以上的圖示反映， 在未來兩年購房作為第一居所的比例最多，二次臵業(yè)的其次,投資和其他情況的最少。14. 您在平谷買房子獲得房源信息的途徑？1 報紙 2傳單 3 播送4 親朋告知 5 自己尋找小結(jié)：大局部的被調(diào)查者對房源信息的獲得是通過自己尋找,其次是親朋告知，只有很少一局部選擇報紙、傳單或播送。個人信息1 年齡歲1)20-252)26-303)31-354)36-405)41-506)50 以上50以上20-2526-3031-3536

15、-4041-502 .性別：1男 2女3 文化程度:1高中及以下 2大專 3本科4碩士及以上 4、您從事的行業(yè)為：1 鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān) 2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 3 私營商業(yè) 4 農(nóng)業(yè) 6其它5、您的職位是：1中、高級管理人員2普通職員3私營老板 4投資者 5 農(nóng)業(yè)種植人員6其他：員業(yè)農(nóng)他其6、您目前的家庭情況為:1單身2二人世界3三口之家 4四口人5五人及以上系列17、您的家庭月均收入:1)2000 元以下 2) 2000 4000 元2)4000 6000 元3)6000 8000 元 4)8000 1萬元 5) 1萬以上總結(jié)：此次調(diào)查對象 30-50歲的中年人占有絕大多數(shù)，他們的家庭年收入大多是4000元以

16、下，學(xué)歷水平不高，大多從事私營性質(zhì)的工作，家庭狀況以三口之家者居多。通過對問卷結(jié)果的統(tǒng)計分析可以為本工程決策提供很好的依據(jù)。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平谷區(qū)房地產(chǎn)消費有很大的潛力，但目前中等戶型的普通商品房需求量仍占市場的主流，這為我們工程將來的開展指明了方向。三、平谷區(qū)供應(yīng)工程分析1、已售和在售工程分析、工程 指標(biāo)和平家園迎賓花園都麗豪庭金鄉(xiāng)嘉園工程位臵平谷南街/平翔路:迎賓環(huán)島府前街新平北路現(xiàn)在價位東西向小高層2670-2900多層 3080-3800高層 2700-290030803388以30元為階梯 進(jìn)價售罄歷史價位一層：2100 元 /m 2二層：2360 元 /m 2三層：2520元/m 2

17、四層：2160元/m 2五層：1800元/m 2六層：1440兀/m無歷史價格一層：2498 元/m 2 二層：2688 元/m 2 三層：2788元/m 2 五層：2828元/m 2 六層：2868元/m 27-25 層：2888 元 /m 2二期年底開盤3200 元 /m 2一、二層：2500 元 /m2三-八層：2800 元 /m2七-九層：3000 元 /m2十、一層復(fù)式：3200 元 / m2指標(biāo)建蘭馨居樂園新居林蔭家園東方國際公寓/m2工程指標(biāo)紫貴莊園親水苑陽光城金谷御景豪庭工程位臵興平北路檢測場水利局辦公樓院內(nèi)谷豐路迎賓環(huán)島東南角現(xiàn)在價位未定價暫無預(yù)計均價2500元/平方米298

18、8兀起價3258兀10層兩居3378元18層三居歷史價位無一層 二層 三層 四層 五層 六層1472 元/m 21664 元 /m 21728 元/m 21600 元/m 21280 元/m 22960 元/m綜合均價：2100元/平米最低價1550最高價2500無工程位臵平谷建設(shè)街小漁陽往東600米路南現(xiàn)在價位已售罄已售罄大龍環(huán)島以南路 西，平谷區(qū)林蔭南 街，北依世紀(jì)廣場， 西鄰溫泉浴場 僅一套94平米 三層3080元/平米大龍環(huán)島西南角19層3390元/平米 7層3260元/平米 均價3300元/平米 左右歷史價位一層2160 元 /m 2一層2024 元/m 2一層2052 元 /m 2

19、二層2430 元 /m 2二層2376 元 /M 2二層2223 元 /m 2三層2520 元 /m 2三層2464 元 /m 2三層2394 元 /m 2四層2340 元 /m 2四層2200 元/m 2四層2138 元 /m 2五層1788 元 /m 2五層1780 元/m 2五層1710 元 /m 2六層1480 元 /m 2六層:1320 元 /m 2六層1120 元 /m 2六層頂層1200 元/m220層頂層1670 元/m2均價在2500-2700元一、和平家園類型：普通住宅樓地址：平谷南街付款方式：農(nóng)業(yè)銀行七成按揭、一次性付款、分期付款綠化率：32%風(fēng) 格：普通園林風(fēng)格主要消費

20、群：開發(fā)區(qū)和外地居民配套：小區(qū)有底商、五中、四中、醫(yī)療設(shè)施不詳規(guī)模：5棟樓，總套數(shù)不詳外立面及風(fēng)格：外墻磚飾面，房屋設(shè)計；為陽臺落地窗，居室；無外飄窗。外觀設(shè)計一般 結(jié)構(gòu)：磚混/框架剪力墻/層高2.9米/不帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)：水泥毛地面，四白落地。其他配套：市政供水，供電，供氣。有線電視、寬帶、 入戶、高級防盜門、郵寄不詳、市政供熱。戶型情況 ：兩室兩廳一衛(wèi) 91/ 一居 80 ，共 5 種戶型，每戶一間地下室 1000 元 /m 2 物業(yè)管理 ：開發(fā)商內(nèi)部管理相關(guān)費用 ：燃?xì)獬跹b費 2600 元帶灶具一套 / 有線電視初裝費 330 元/ 水表 500 元/ 對講系 統(tǒng) 600 元物業(yè)管理費 ：

21、0.7 元/ 月 /m 2二、迎賓花園產(chǎn)品類型 ：普通住宅工程地點 ：平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)迎賓環(huán)島西南側(cè)開 發(fā) 商：北京乾元房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑形式 ：板樓，塔樓銷售熱線 ：89987770/7771價 格：板樓 3200 元/ 平方米 塔樓 2800 元 / 平方米規(guī) 模：占地面積 8.5 萬，建筑面積 15 萬平米裝修狀況：毛坯容 積 率：1.9入住時間： 開盤時間： 付款方式：一次性 / 按揭貸款園林設(shè)計 ：中西合璧，表達(dá)中國古典的婉約與雅致，充滿了歐式風(fēng)格的時尚開發(fā)目標(biāo) ：“新世紀(jì)、 新平谷的標(biāo)志性建筑， 成為北京進(jìn)入平谷衛(wèi)星城的一道靚麗的風(fēng)景線物業(yè)費 ：板樓 0.6 元/ 平方米月 塔樓 0.

22、5 元/ 平方米月三、都麗豪庭產(chǎn)品類型 ：普通住宅 / 商住 開發(fā)商 ：北京智能通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)銷售 代理情況 地點 歷史價格：89994606/4888：無代理商：緊鄰府前街一層： 二層： 三層： 五層： 六層：7-252498 元 /m 22688 元 /m 22788 元 /m 22828 元 /m 22868 元 /m 2 層： 2888 元 /m 2二期年底開盤 3200 元 /m 2付款方式 ：農(nóng)業(yè)銀行七成按揭 / 一次性付款 / 分期付款 園林設(shè)計 ：單位不詳 / 普通園林風(fēng)格綠化率 ： 30%主流客群 ：教師，公務(wù)員配套 ：小區(qū)有底商，商業(yè)街一園，一小，三中，平中規(guī)模：共 16

23、萬平米/ 總套數(shù) 800 多套，一期 565 套 容積率 ： 2.6入住時間 ：2005 年初入住外立面 ：外墻磚飾面，房屋設(shè)計為陽臺落地窗，居室有外飄窗。設(shè)計風(fēng)格為現(xiàn)代派結(jié)構(gòu) ：現(xiàn)澆剪力墻 / 層高 2.9 米帶電梯裝修 ：水泥毛地面，四白落地其他配套： 市政供水，供電，供氣。有線電視、寬帶、 入戶。高級防盜門、市政供熱水戶 型 ：共 19 種戶型，主打戶型 9 種。兩居： 102.78 三居： 146.95 ，150 ，171.09 四 居： 176.7物業(yè)管理 ：開發(fā)商內(nèi)部管理相關(guān)費用 ：免燃?xì)獬跹b費、水表 / 對講系統(tǒng)、有線電視初裝費 / 入住時需交： 10000 元領(lǐng)鑰 匙，燃?xì)鉅t

24、1800 元，車位 500 個/ 售地下 8 萬元 / 個，一期 70%2002 年 10 月起銷售 物業(yè)管理費： 1 元/ 月 /m 2四、金鄉(xiāng)嘉園 產(chǎn)品類型 ：普通住宅樓開 發(fā) 商：北京嘉年臵業(yè)。代 理 行：北京凱西房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 銷售 ：89989588/9668 工程地點 ：新平北路歷史價格 ：一、二層、 2500 元 /m 2三- 六層 2800 元 m 2七- 九層 3000元/m一層復(fù)式3200 元 / m付款方式 ：農(nóng)業(yè)銀行七成按揭一次性付款分期付款園林設(shè)計 ：單位不詳 / 普通園林風(fēng)格綠 化 率：30%主流客群 ：普通居民，公務(wù)員配套 ：小區(qū)有底商，一園，一小，三中，平中 / 醫(yī)

25、療設(shè)施不詳規(guī)模 ：總套數(shù) 300 多套共 5 棟樓占地面積 ：2.55 公頃 / 建筑面積 6.9 萬平米開始銷售時間 ： 2003 年 3 月起銷售入住時間 ：2004 年 9 月底入住外 立 面：外墻磚飾面，房屋設(shè)計為陽臺落地窗，居室有外飄窗。外觀設(shè)計一般結(jié) 構(gòu)：現(xiàn)澆剪力墻 / 層高 2.85 米 / 帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn) ：水泥毛地面，四白落地配 套 ：市政供水，供電，供氣。有線電視、寬帶、 入戶。高級防盜門、郵寄不詳 /市政供熱水戶 型：共 3 種戶型，面 積有差異，兩室兩廳一衛(wèi) 105.39/ 三室一 廳兩 衛(wèi) 126.54/148.57/ 兩室一廳一衛(wèi) 81.67物業(yè)管理 ：開發(fā)商內(nèi)部管

26、理車位：1 ： 1 售地下 7 萬元/ 個相關(guān)費用 ：燃?xì)獬跹b費 2600 元 / 有線電視初裝費 330 元 / 免水表，電表費 物業(yè)管理費 ：0.8 元/ 月 m 2五、建蘭馨居 產(chǎn)品類型：普通住宅樓 開發(fā)商 ：北京宇飛開發(fā)公司工程地點 ：平谷建設(shè)街電 話 ： 89983649 代理情況： 無代理商歷史價位 ：一層： 2160 元 /m 2二層2430元 /m 2三層2520元 /m 2四層2340元 /m 2五層1788元 /m 2六層1480 元 /m 2付款方式： 農(nóng)業(yè)銀行七成按揭 / 一次性付款分期付款，定金 1 萬元不退 園林設(shè)計 ：單位不詳 / 普通園林風(fēng)格 綠 化 率：30%

27、主流客群 ：普通居民和附近農(nóng)村居民 配 套 ：緊鄰商業(yè)街、二園，一小，三中 / 醫(yī)療設(shè)施不詳規(guī) 模： 共 300 多戶 9 棟樓外 立 面：外墻涂料飾面，房屋設(shè)計為陽臺落地窗，居室無外飄窗。屬普通設(shè)計風(fēng)格結(jié) 構(gòu) ：磚混結(jié)構(gòu)不帶電梯 / 層高 2.9 米裝 修 ：水泥毛地面，四白落地。配 套 ：市政供水，供電，供氣。有線電視、寬帶、 入戶/ 高級防盜門 / 市政供熱。戶 型： 3 居 107.67 兩居 88物業(yè)管理 ：開發(fā)商內(nèi)部管理 相關(guān)費用 ：燃?xì)獬跹b費 2800 元 / 有線電視初裝費 330 元 / 水表 550 元/ 衛(wèi)生費 6 元/ 月/ 對 講系統(tǒng)600元/綠化費8元/m 2燃?xì)鉄?/p>

28、水器1500元/車位售地下5.5萬元/個，售地上7 萬/ 個物業(yè)管理費：0.5元/月/m 2 2、潛在競爭工程分析2.1 老法院工程：本工程規(guī)模為 11 萬平方米，主力戶型： 90-110 平方米，起價是 2800 元/ 平米，東 側(cè)和北側(cè)是臨街商業(yè)， 有地下三層車庫， 從這個工程的現(xiàn)有情況了解到本工程是 30 層高板， 總價控制在 30 萬元左右，據(jù)調(diào)查東側(cè)臨街底商已經(jīng)銷售給一家家電連鎖企業(yè)。2.2 紫貴莊園 ：工程占地 100 畝，主要以住宅為主，兼有小局部商業(yè)配套，目前來看主力戶型為大面 積平層和復(fù)式結(jié)構(gòu)， 面積為 126 平米三室兩廳兩衛(wèi)到 254 平米復(fù)式結(jié)構(gòu)， 根本走“大面積、 高

29、價位 的高端路線， 但由于受到政策的影響， 據(jù)銷售中心的相關(guān)人員介紹此房屋結(jié)構(gòu)可能 會向小面積調(diào)整， 但現(xiàn)在工程正在跑手續(xù)階段， 不確定因素較多， 所以我們會隨時跟蹤本項 目的情況。2.3 賈各莊村工程：工程占地 100 畝，主力戶型大約在 100 平米左右， 具體的總建筑面積和單戶面積待定， 就占地面積來看，本工程體量大，必然會分步驟分期的推向市場，預(yù)計 10 月開工，具體的 操盤思路現(xiàn)在不明朗。2.4 嘉合園： 位于電視塔環(huán)島東南側(cè)，主力戶型 100 平米左右，有局部樓座正在建設(shè)中，可能與本 工程形成競爭2.5 錦繡花園： 位于北二環(huán)東路盡頭，均價 1980 元，主力戶型是 105 平米，

30、底商 3500 元/ 平米2.6 陽光城二期陽光城工程的歷史綜合均價是 2100 元，容積率是 1.3 ，在銷售了一定時間后，工程取得了 階段性的進(jìn)展，預(yù)計在后續(xù)新開盤的均價將會定在 2500 元 / 平米，陽光城推廣主線是沿著 “體驗德國生活的快感 展開， 強(qiáng)調(diào)陽光的產(chǎn)品和德式的生活， 給工程貫穿了更多的軟性的 效勞和生活態(tài)度的東西。 有了一定的知名度和成熟路線， 在后續(xù)的操盤中一定會有節(jié)奏的調(diào) 整價格和產(chǎn)品來提升工程?？?結(jié)：1. 通過了解以上工程的銷售情況發(fā)現(xiàn)，多數(shù)工程剩余的房屋戶型面積都偏大，總價偏高， 性價比差。 總體來講， 平谷區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品總體性價比不高， 操盤思路大多屬于粗放

31、型策 略，沒有充分滿足社會需求， 包括在產(chǎn)品硬件和軟件等多方面。 平谷區(qū)未來的消費趨勢將會 是在現(xiàn)有市場上不斷升級， 例如對房地產(chǎn)產(chǎn)品的硬件要求越來越高， 對效勞等軟件的要求越 來越苛刻， 需要更多的高層次供應(yīng)來滿足， 所以在房地產(chǎn)市場保存下來很多的潛在消費力需 要引導(dǎo)和挖掘， 未來工程操盤方案既要照顧已有的消費力量建設(shè)滿足現(xiàn)狀的產(chǎn)品， 又要放眼 未來提升工程的軟硬件品質(zhì)，拔高工程的實際指標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益和品牌效應(yīng)。2. 對本工程而言， 潛在的競爭工程目前的處境根本相似， 即面對國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策 國六條 ，都在等待進(jìn)一步的細(xì)那么或者是繼續(xù)運作自己工程的申報手續(xù)， 很多技術(shù)指標(biāo)沒 有最終確

32、實定下來或是即使確定的也有可能面臨調(diào)整， 這些工程根本上和今典名園同步推向 市場，共同來搶奪市場份額， 這樣的狀況就要求我們在后續(xù)的工作中及時跟蹤潛在競爭工程 的開展態(tài)勢，知己知彼，最終取得工程的操盤差異和最終成功。四、本工程 SWOT 分析1、工程優(yōu)勢：本工程地塊周邊房地產(chǎn)工程在不斷增長， 其他工程的價格也在不斷上漲， 有利于本 工程的開發(fā)；本工程周邊幾個已經(jīng)入住的社區(qū)和本工程共同形成居住氣氛，有利于本工程的運作； 本工程地塊形狀規(guī)整，有利于產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計；本工程周邊交通狀況良好；2、工程劣勢：本工程板塊地處平谷區(qū)東邊地段， 近鄰工業(yè)開發(fā)區(qū)， 不利于本工程足夠吸引居住類 客群；周邊居住配套不

33、完善和區(qū)域形象不良，人們認(rèn)可程度低； 工程周邊公共交通不夠興旺。3、工程時機(jī) 平谷區(qū)正處于城市化開展進(jìn)程中，房地產(chǎn)開展勢頭良好，需求潛力大； 多年來寂靜的房地產(chǎn)市場在最近兩年得到釋放性開展， 有效的需求會不斷增加， 給 本工程進(jìn)入市場提供時機(jī)；北京市及全國各大中城市房價趨高不下，會給本工程分流來客戶； 隨著平谷區(qū)旅游的開展和整個區(qū)域的繁榮和開展，給本工程提供一定的市場時機(jī)； 整個平谷地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和操盤理念比擬落后， 給本工程在科學(xué)而先進(jìn)的操盤思路 上提供了時機(jī)。4、工程威脅： 國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷出臺，對戶型大小及戶型比例的限制會給本工程規(guī)劃 和設(shè)計帶來威脅；本工程周邊的其他工程開發(fā)建

34、設(shè)， 投入市場， 與本工程形成競爭， 對銷售形成威脅； 開發(fā)本工程必須采取有別于平谷區(qū)現(xiàn)有工程開發(fā)的理念和思路，否那么對本工程會存 在威脅。第二局部 本工程操盤思路一、 工程定位1. 目標(biāo)市場定位目前， 從平谷已售和在售工程調(diào)查中可以判定， 平谷房地產(chǎn)主力購房人群根本為當(dāng)?shù)爻?住人口 平谷城區(qū)的和平谷農(nóng)村進(jìn)城去生活的 和局部外來常駐人口， 所以本工程的目標(biāo)市 場主要鎖定在平谷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費市場 。2.客戶群定位年齡段在 25 50 歲之間；在平谷區(qū)土生土長的剛剛成立家庭的年輕一代； 已有住房但由于需要更新居住條件的中老年人； 由于經(jīng)濟(jì)條件所限而又必須解決居住問題的本地客戶群； 進(jìn)平谷城區(qū)工作生

35、活，經(jīng)過多年打拼需要擁有自己的住房的農(nóng)村進(jìn)城人口。二. 市場戰(zhàn)略：2.1 工程戰(zhàn)略定位采用精細(xì)化操盤方式， 主打“ 中等價位的精品房， 體驗思想高境界戰(zhàn)略 ，讓本工程成為平 谷區(qū)老百姓最有價值的、最可信賴的商品房，性價比最高。2.2. 形象定位：樹立平谷區(qū)中檔住宅社區(qū)的典范、 力求物業(yè)效勞優(yōu)質(zhì)的形象， 通過對工程 VI 統(tǒng)一識別系 統(tǒng)運用到工程包裝、 人員效勞及物業(yè)管理中， 例如：工程戶外廣告、 圍檔、 銷售人員、 保安、 保潔人員及物業(yè)相關(guān)管理人員統(tǒng)一服飾、 同一行為舉止， 社區(qū)內(nèi)部及場地延展形成統(tǒng)一形象。三、操盤策略： 1 、以市場供需特征定產(chǎn)品 在工程開發(fā)建設(shè)前作充分的市場調(diào)研， 針對平

36、谷區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)和需求詳細(xì)地了解， 深入 地分析，得出一定的結(jié)論，為本工程產(chǎn)品的設(shè)計提供決策依據(jù)。2、引進(jìn)先進(jìn)的操盤新思想 平谷區(qū)房地產(chǎn)開展模式比擬陳舊， 大多數(shù)工程操盤理念不夠嚴(yán)謹(jǐn)和標(biāo)準(zhǔn)， 本工程必須在 操盤理念上進(jìn)行填補(bǔ)市場的空白點， 操盤過程更加嚴(yán)密和科學(xué)， 在當(dāng)?shù)厥袌鲎鞒霾町惢?全 面表達(dá)本工程的獨特性，從產(chǎn)品到配套再到營銷，每個環(huán)節(jié)上都引人關(guān)注。 3 、營銷效勞制勝策略通過我們對平谷大局部工程的調(diào)研， 可以看出作為工程窗口的各銷售中心的人員管理比 較松散，從業(yè)人員的行為舉止比擬隨意， 不夠雅致，效勞意識較弱，所以本工程必須采用營 銷效勞制勝策略， 即在營銷中注入效勞理念和意識， 讓來訪客戶在每個細(xì)節(jié)都能夠得到到位 而熱情的效勞， 體