財(cái)務(wù)項(xiàng)目策劃上交

1、李村步行街Waffle Bant咖啡店可行性研究報(bào)告小組綜合報(bào)告2015年1月10日目 錄前言第一部分 市場分析及項(xiàng)目選址1.1 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究1.2 市場宏觀背景1.3 區(qū)域市場分析第二部分 項(xiàng)目分析及評價(jià)2.1 地塊解析2.2 項(xiàng)目SWOT分析2.3 項(xiàng)目評價(jià)2.4 項(xiàng)目定位第三部分 銷售及經(jīng)營收入測定3.1 正常費(fèi)用構(gòu)成3.2 各類物業(yè)銷售收入估算第四部分 可行性研究結(jié)論與建議4.1 可行性研究結(jié)論4.2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議4.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議前 言 本組對李村步行街商圈Waffle Bant咖啡店建設(shè)的可行性進(jìn)行了研究。 經(jīng)過詳細(xì)的實(shí)地考察、市場調(diào)查、市場預(yù)測、

2、資金加盟、前期投入和收入預(yù)測、行業(yè)競爭現(xiàn)狀以及該地區(qū)的市場需求等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：第一部分 市場分析1.1市場環(huán)境分析李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，東依嶗山山脈，與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰市北區(qū)，北靠城陽區(qū)與青島流亭國際機(jī)場相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地。東西長約14公里，南北長約11公里。區(qū)境總面積為97.98平方公里。李滄區(qū)東部為青島CLD（中央生活區(qū)），是2014青島世園會的主辦地，東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有百果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一李滄區(qū)中部商業(yè)發(fā)達(dá)，以李滄萬達(dá)廣場、偉東樂客城、銀座廣場、寶龍廣場、蘇寧半島總

3、部、北方國貿(mào)、嶗山百貨、利客來為核心，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，面向青島、輻射半島的“一站式購物天堂”，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一。區(qū)內(nèi)星級酒店，經(jīng)濟(jì)型酒店眾多，以綠城喜來登，世園假日等星級酒店分布于魅力世園四周；藍(lán)海大飯店，錦江之星，如家，7天，分布于李村商業(yè)圈周圍。 李滄區(qū)面積98平方公里，人口51萬，李滄區(qū)轄11個(gè)街道（李村、虎山路、浮山路、永清路、振華路、永安路、興華路、興城路、樓山、湘潭路、九水路）。1.2市場調(diào)研李村商圈目前有維客、利客來、北方國貿(mào)三個(gè)大型商場，以及百盛、五星、蘇寧、國美、維客廣場、利客來公園超市、北方國貿(mào)家得、佳樂家等中型商場，商

4、業(yè)面積四十萬平方米，李村目前正在建設(shè)的大型商業(yè)項(xiàng)目有八個(gè)，這將為李村增加商業(yè)面積一百多萬平，到2015年，李村的商業(yè)面積將達(dá)到150萬平。據(jù)山東省青島市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，李滄商圈三年新增主力商業(yè)面積超過80萬平方米，總面積達(dá)到100萬平方米，已經(jīng)超越臺東商圈，成為青島商業(yè)面積最大的商圈。預(yù)計(jì)未來兩年，李滄商圈商業(yè)面積將達(dá)到200多萬平方米，成為山東半島最大的商圈。李村的青島中央居住區(qū)已出具規(guī)模，房產(chǎn)大鱷大手筆頻現(xiàn)，無論是開盤數(shù)量還是成交數(shù)量，李村都位于各區(qū)市前列，到2015年，青島中央居住區(qū)將為李村新增加人口30萬以上，人氣決定商圈，這將為李村商業(yè)的高速發(fā)展，打下最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.3市場宏觀背景全區(qū)

5、完成生產(chǎn)總值247.4億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長13.2%，增速市內(nèi)四區(qū)第一，高于全市平均增速1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值128.5億元，同比增長8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值118.8億元，同比增長19.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值增速十二區(qū)市第一，高于全市平均水平6.9個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比2010年末上升了3.3個(gè)百分點(diǎn)，升幅位于十二區(qū)市第一，快于全市平均水平1.9個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年末的55.3：44.7調(diào)整為52：48。2014年，世界園藝博覽會將在李村開幕，李村正借力世園會完成升級改造，大量資金已在這兩年涌入李村，總投資額達(dá)到

6、300億，2014年的李村，將在萬眾矚目下，完成丑小鴨到白天鵝的質(zhì)變，而李村商圈也得益于此，資金的充裕，將使李村商圈突破瓶頸。1.4市場競爭對手分析競爭對手每月營業(yè)額（萬元） 競爭對手半年?duì)I業(yè)額（萬元）競爭對手所在地 星巴克 萬達(dá)廣場 咖啡陪你 萬達(dá)影院內(nèi)，一杯咖啡 萬達(dá)廣場太平洋咖啡 萬達(dá)廣場84年那些咖啡生活館 萬達(dá)廣場金街步行街小結(jié)：1、幾家店都分布于東李萬達(dá)廣場內(nèi)，距離李村中心雖不足5千米，但也都多余4千米。2、 通過5公里競爭對手一月及半年?duì)I業(yè)額分析，收入穩(wěn)定。3、李村周邊專業(yè)咖啡廳較少，競爭壓力小。4、交通的便利，及世園會的成功舉辦，李滄區(qū)的商業(yè)圈不斷增大，外來人口不斷增加。第二部

7、分 項(xiàng)目選址2.1選址比較地點(diǎn)租金交通情況平均每天人流量競爭對手李村步行街圓盤15萬/年2萬/天便利少萬達(dá)廣場20萬/年1萬/天不太便利太多小結(jié)：經(jīng)過各方面比較最終選址李村步行街圓盤處2.2選址分析1、交通便利，周邊交通便利，青島M3地鐵建成，青島進(jìn)入地鐵時(shí)代，李村是M3受益最大的商圈，而臺東在此時(shí)還未通地鐵，2016年，青島M2地鐵建成，而M2地鐵的建成也將意味著李村會擁有雙地鐵，高下立現(xiàn)。地鐵改變青島，地鐵決定人氣，也將改變青島的商圈，受益于地鐵的李村。2、高流量人群，擁有周邊最大商業(yè)街，每天人流量巨大。3、競爭對手，根據(jù)實(shí)地調(diào)查周邊競爭者少，壓力較小。 人流量中近幾年去咖啡店的次數(shù)小結(jié)：

8、1， 較小的競爭壓力。2， 大量的人群，切人口每年不斷增加。3， 便利的交通優(yōu)越的位置項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容李村步行街waffle bant咖啡店，屬于全國連鎖的簡餐式咖啡店。位于該商圈二樓，建筑面積為50。風(fēng)格主體情侶風(fēng)，室內(nèi)設(shè)備以及裝修全部由總部承擔(dān)，室內(nèi)設(shè)備包括咖啡機(jī)，華夫餅機(jī)，烤箱，冰淇淋機(jī)，冷柜，桌椅等，均由總部提供。經(jīng)協(xié)調(diào)，加盟費(fèi)定為45萬，其中20萬為加盟費(fèi)用，25萬為硬軟件費(fèi)用；此外，需要5萬培訓(xùn)費(fèi)用。2.2項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（s）1、 項(xiàng)目位于李村最繁華的商圈，周邊各行業(yè)發(fā)達(dá)，可以帶動(dòng)客源，保證每天的客流量。2、 新店開張，加上情侶的裝修風(fēng)格，會吸引一批新的顧客，加以真誠待遇

9、，會成為永久客戶。劣勢（W）1、 周邊小型的飲品店太多，存在不少競爭。2、 價(jià)格因?yàn)橛煽偛恳?guī)定，個(gè)別價(jià)格偏高。機(jī)會（O）1、 經(jīng)考察，李村步行街以圓盤為中心，東西南北四路沒有正式咖啡店。2、 地鐵線開通，會帶來一批以白領(lǐng)為主軍的新客源。威脅（T）1、 肯德基和麥當(dāng)勞是最大的威脅因素。2、 一旦新鮮勁過去，且沒有保障一定客源，將面臨排擠問題。三大SO策略1、 營業(yè)時(shí)間改為24小時(shí)。2、 經(jīng)營對象以大學(xué)生、白領(lǐng)為主，增設(shè)聚會、休閑、娛樂的區(qū)域。3、 視情況增加娛樂設(shè)施，如臺球桌或者體感游戲機(jī)三大WT策略1、 增加宣傳，具體可以采用傳單、公交廣告、增大Logo加深客人對本咖啡店的認(rèn)知。2、 建立二維

10、碼，關(guān)注并推廣即可過得相應(yīng)的優(yōu)惠及免單機(jī)會。3、 集合流行元素，定時(shí)更改店內(nèi)的一些可更換裝飾物，貼合顧客的消費(fèi)心理。2.3項(xiàng)目評價(jià) 李村步行街Waffle bant咖啡店項(xiàng)目在李村商圈來說，目前屬于將簡餐和咖啡合并的第一家，對于發(fā)展而言，擁有較開闊的前景。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低咖啡店的經(jīng)營成本，提高咖啡店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受周邊經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望

11、非常良好。2.4項(xiàng)目定位Waffle bant咖啡店是由華夫邦特總部負(fù)責(zé)，是因商圈的擴(kuò)大以及地鐵的開通而建。該咖啡店占地50，共用基金65萬。Waffle bant咖啡店是一家咖啡加簡餐模式的咖啡店。位于李村步行街中心，交通發(fā)達(dá)。該咖啡店嚴(yán)格按照總部流程標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，實(shí)現(xiàn)管理具體化。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：李村步行街Waffle bant咖啡店。2.5方案評估意見綜合以上項(xiàng)目評估方案的比較分析，我們認(rèn)為：采取加盟的方式更加保險(xiǎn)，對于目前情況及資金而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 產(chǎn)權(quán)總部分配，自己掌握，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)咖啡店管理水平的全面提高，保證咖啡店的高

12、效可持續(xù)發(fā)展第三部分 成本，銷售及經(jīng)營收入測定3.1正常費(fèi)用構(gòu)成1、 加盟費(fèi)用： 包括20萬元外加培訓(xùn)費(fèi)用為5萬元2、 店面租賃費(fèi)： 每年15萬元3、 能源費(fèi)用： 包括水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用，該項(xiàng)約占總收入的3%4、 員工費(fèi)用： 每位員工2000元每月，一共雇傭2人，一年的工資支出為4.8萬元5、 設(shè)備裝修： 25萬元6、 維修費(fèi)用： 1.5萬元7、 材料成本： 包括咖啡豆，方糖等，該項(xiàng)約占總收入的20%3.2各類物業(yè)銷售收入估算經(jīng)過分析客流量，顧客喜歡食品，與其他店面比較，繪制了日營業(yè)收入的表格。（其中人次取平均最低值。）日營業(yè)收入 種類 價(jià)格 人次 收入 摩卡咖啡26元70人1820元 美式咖啡

13、20元 卡布奇諾30元 拿鐵咖啡28元 華夫餅12元70人700元 布丁10元 起司蛋糕15元巧克力華夫餅19元注：表中食品及咖啡單價(jià)均為總部規(guī)定，不可更改。小結(jié)1、 經(jīng)過前期調(diào)查，根據(jù)一定比例所得，客流量約為100人次每天。2、 咖啡的平均價(jià)格為26元/杯，甜點(diǎn)的平均價(jià)格為10元/份。3、 由表可以計(jì)算出年收入約為90萬元，固定成本為每年34萬元，加盟、培訓(xùn)、設(shè)施等費(fèi)用分?jǐn)倿?年，每年的純利潤約為38萬元。第四部分 可行性研究結(jié)論與建議4.1 可行性研究結(jié)論經(jīng)過對李村步行街客流量及總部對這次項(xiàng)目的的研究分析，本組經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 在目前各種利好因

14、素的作用下，Waffle bant咖啡店前景良好 在2005年5月份將該項(xiàng)目投放市場的時(shí)機(jī)是可行的 考慮目前實(shí)力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證咖啡店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為咖啡店銷售是可行的！4.2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議4.2.1如何提高咖啡店的盈利能力？1、樹立咖啡店親民形象：（1）將咖啡店的品牌固定時(shí)間段內(nèi)宣傳，加深對華府邦特品牌的認(rèn)識，提高知名度，提升經(jīng)營管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別；（

15、3）將客戶吸收為會員，提升投資回報(bào)附加值，增加購買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后咖啡店經(jīng)營的銷售率；（4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬客源范圍，提高市場占有率。2、降低固定成本和提高盈利能力，（1）可以舉辦一場形象大使的征選，一可以提高總部知名度，二可以增加小店人氣，客源。（2）降低酒店固定經(jīng)營成本利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。4.2.2如何降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)1、提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為咖啡店的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值；2、采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小咖啡店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；4.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議4.3.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （1）項(xiàng)